コスモ東京ガーデンパークスってどうですか？

[匿名]

どんな情報でもいいので教えて下さい。

[22: 匿名さん]

土地情報を銀行経由で入手し、他社と競合せずに購入できたそうです。

[23: 匿名さん]

リクルートコスモスさんは、仕様が標準化されていますので、
コストダウンできるようですね。
私はこの標準仕様が気に入っています。
特に全戸にポーチがついているのは、プライバシー保持の点からもありがたいです。
また、販売費に関しても大型物件にありがちな、
○○パビリオン等の豪華な販売センターを設置していないことも、
コストダウン要因です。
このような見えないコストも販売価格には当然含まれます。
でも一番大きいのは銀行ルートでの土地情報の入手でしょうね。
そのため、銀行系のディベロッパーとの共同売主になってますよ。
競合して入札にでもなれば、土地価格は上昇しちゃいますからね。

[24: 匿名さん]

売主は大栄不動産、販売代理はリクルート、施工は長谷工。

大栄不動産は、りそな銀行系（確か旧埼玉銀行）の不動産会社。
長谷工のメーンバンクは、りそな銀行（旧大和銀行）。
リクルートは大栄不動産との共同事業が多い（大栄不動産のHP参照）

銀行が保有していた、訳ありな土地を競合しないで仕入れているので、価格を下げることができるようですね。

[25: 匿名さん]

マイナス要素があるだけに、共用施設（駐車場100%、庭、等）にも
力を入れてるのかなと思います。
それでいて余分に華美でないところが気に入りました。
豪華なモデルルームを見慣れている方には、物足りないかもしれませんが。

[26: 匿名さん]

なるほど・・・。
みなさん、きちんと勉強されているんですね。
今日、プラスワンメニューの確認書が送られてきました。
一生懸命に悩んだつもりだったけど、この前のカタログも絡んで
まだまだ検討していたかった気分です。
だんだん、現実味が帯びてきましたねぇ。

[27: 匿名さん]

みなさんご存知かもしれませんが、今イズミヤの向側で温泉掘削中です。
物件の西南側です。
割と地味（笑）に掘ってますのでちょっと見、わからないですね。
参考情報は下記のＵＲＬです。
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/sizen/singikai/10_gijiroku/dai100gij...
地下1,700メートルまで掘ると温泉出るんですね。

平成17年開業予定なので、
入居の頃には、ますます便利に快適になっていますね。
ある板橋区議さんのＨＰでは、料金はスパー銭湯並で、
区内の銭湯への影響が憂慮されていました。
私のように利用する立場では、
低価格で高品質なサービスでの施設はありがたいです。
入居が楽しみです。（まだまだ先ですが。。。）

[28: 匿名さん]

首都高速で心配な要素は、騒音、振動、大気汚染の3つかなと思います。

振動については、高架だし、建物は少し離れているので影響は殆どないかなと思います。

騒音は、防音壁と高機能舗装のおかげで、地上レベルではあまり感じません。せいぜい、防音壁の高さを超えるコンテナ車の風切り音が風向きによって聞こえる程度です。むしろ、高架下の区道の方がうるさく感じます。ただ、音は空気を伝わるので、遮蔽物の無い高層階は注意が必要です。志村1丁目辺りに、高速を見渡せる高台があるので、ご自分で確認するのがよろしいかと思います。

大気汚染ですが、これは高速の傍というより都内全体が良くないですね。特に都心部は酷いです。ただ、昨年の10月からディーゼル車のNOx規制が厳しくなり、東京の空がかなり綺麗になりました。排気ガスの規制は今後も強化されていきます。また、大気汚染を悪化させている渋滞ですが、平成18年度に中央環状新宿線が開通します。公団の見込みでは、首都高の渋滞が大幅に改善されるようです。5号線の渋滞もほぼ解消されるようなので期待したいです。

大気汚染は「かんきょうくん」でモニタリングができますのご参考までに。
http://www.ecopolis.city.itabashi.tokyo.jp/kankyou/simu.html

[29: 匿名さん]

2次元・3次元の大気汚染シミュレーション わかりやすいですね。
近くに温泉ができるのも楽しみです。料金がスーパー銭湯並というのも
ありがたいです。
影響が心配される一番近い銭湯はどのへんになりますか。

[30: 匿名さん]

＞＞２８
参考になります。ありがとうございます。

[31: 匿名さん]

補足です。

首都高の渋滞情報
http://www.mex.go.jp/info/index.html
首都高の整備計画
http://www.mex.go.jp/plan/index.html
東京都の大気汚染地図情報
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/bunpu1/air/mapmenu.asp

[32: 匿名さん]

>>31
おお、いろいろ情報がUPされてるのですね。
渋滞情報は今すぐにも助かりますｗ

ところで、今日は一期販売登録の受付締切り日で、
明日は9:30から抽選ですね。
状況はどんな感じだったんでしょう。気になります。

[33: 匿名さん]

第１期の様子はどうですか？

[34: 匿名さん]

一期の方からのレスがないですねえ。
寂しい。。。（笑）

[35: 匿名さん]

郊外にしては高い

[36: 匿名さん]

えっ？郊外にしては高いですか？
相場から言えば安いと思ったのですが・・・

[37: 匿名さん]

私も安いと思います。
だって、近くのマンションより同じ金額で１０㎡も広い。
日当たりもよさそうだし。。。
それにしても、板橋って郊外？
都営三田線だって、乗り換えなしで大手町に行けるのに、、

[38: 匿名さん]

））35
郊外って、何が基準なんだろう？
板橋区って郊外じゃないでしょう！
高いっていうのも意味不明。

荒らしに注意しましょう！

なんて、まぁ〜、あまりムキになっても荒らしの思うツボ。
スルーしちゃうのが一番でしょうね。

[39: 匿名さん]

今週の週間住宅情報に
第二期販売開始と書かれてました。
一期のレスがないだけに
二期はもっと気になります（苦笑）

[40: 匿名さん]

今リクコスの新築マンションのサイトをみたら、
こちらも二期の予告広告となってますね。
今日のお昼頃は一期だったと思うのですが、いつの間に(笑）

http://www.cosmosmansion.jp/bukken/maeno3/index.html

販売開始予定は平成16年10月下旬 となってますね。

[41: 匿名さん]

一期はあんまり人気ないのかな？
実は、まったく売れてなかったりして・・・。

[42: 匿名さん]

沿線では大型物件も多いなかで、
立地、仕様、価格のバランスは良い方なんでしょうね。

入居まで1年半近くあるので、
広域での集客ができれば順調に行くような気がします。
今のところ販促は沿線中心のようですね。

近隣相場からすると、相当割安感はありますね。

[43: 匿名さん]

７月のはじめに一期の売行きをきいたら　順調です、ということでしたよ。
公庫が上がるのでその前に契約を、ということで先着順にしたとか。
『空いている部屋でいいから』という方もいて週末はバタバタしたと言っていましたが。。。

２期は秋なんですね。秋にはどのくらいできているのでしょうね。
工事現場を通るたびにわくわくしてしまいます。

[44: 匿名さん]

１期が思いのほか順調だったから２期にしたってことなのかなぁ。
盛り上がってくれることはいいことだと思います。

[45: 51]

1期で契約しようと悩んでます。
リクルートコスモス×長谷川は欠陥住宅の問題があるようですが、
皆さんいかがでしょうか。

http://www.f4.dion.ne.jp/~cheekun/

[46: 匿名さん]

上記の問題は、10年以上前の施工物件のことだと思います。
この10年間で、上記の組合せで問題が頻出している様子はありませんね。
長谷工はマンション施工のトップシェア企業ですし、Webによる欠陥住宅系告発には、
懲りているのではないかと思います。
370戸の大型物件で何かあると、企業のイメージダウン必至です。
今の時代、問題あればすぐバレますからね。
リクルートコスモス×長谷工とも慎重にやると思います。
もう販売に影響を与える要因ではないと考えます。

[47: 匿名さん]

優先分譲で購入した際に、上記HPのことは確認しました。
私は、販売センターでの説明で納得できました。
心配ならば、販売センターで直接確認するか、
リクルートコスモスの「コスモスホットライン」に問いあわせるのが良いと思います。
10年前と同じことは繰り返さないという学習効果は、あるのではないでしょうか。

[48: 匿名さん]

>>45
今、両社ともマンションデベロッパー、施工でトップクラスですね。
さすがに10年後でも同じことを繰り返していないと思います。
問題ようなを改善していきているから、存在しているのではないでしょうか。
この手の問題は、
両社に限らず存在しているとKEYワード検索でわかります。

別の角度で「主体的な管理組合の行動」として参考になりますね。

[49: 匿名さん]

販売センターの対応では、問題があるような感じはしませんでしたよ。
メリット、デメリットとも真摯に説明してくれました。
その点では信用できると思います。
購入者にとってマンション購入は、一つの通過点ですね。
購入後、管理組合と売主、施工、管理会社との関係には
積極的に関わりたいです。
日々、工事が進行していくのが楽しみです。
このまま盛り上がってどんどん売れてほしいです。

[50: 匿名さん]

週末現地を見てきました。
高速沿い北側の敷地の駐車場はほぼ完成のようでした。
あとはホームセンターの敷地がどうなるでしょうね。
東側向いの駐車場も何気に植栽スペースができてたりして驚きました。
周辺の環境も整備されていくようで、ワクワクします。

[51: 匿名さん]

植栽スペースができたりしてるんですね。
オプション選択の後は、とくにやることがないので。。。現地の情報などを
聞くと楽しみになってきます。

[52: 匿名さん]

うちは遠方（隣の県だけど）なので、
なかなか現地を見に行けないから
このような情報はとっても有難いです。

[53: 匿名さん]

まだ完成まで一年半程度ありますが、待ち遠しいですね。
ホームセンターや温泉施設、楽しみです。
近くにショッピングセンターもあるので、生活便利で快適そうです。

[54: 匿名さん]

全棟かわかりませんが、杭打ちがほぼ終了したようですね。基礎配筋工事に入るみたいなので、しばらくすると建物が立ち上がると思います。

[55: 匿名さん]

建物が立ちはじめたら、実感がわいてきますね。
楽しみです。

[56: 匿名さん]

土壌の改良工事長かったですからね。
早く建物が立ち上がるとよいですね。
南向きの15階建て、総戸数371戸ですから壮観だと思います。

[57: 51]

欠陥住宅に関して皆さんからご回答頂き有難うございます。
営業さんにも直接お伺いし、お話させて頂きました。
が、1点納得いかない点があります。
最近の物件は「住宅性能表示制度」があるかと思いますが、
リクコスさんでは自己評価かと思います。(自己評価が悪いというわけではありません)
「quality bible」の冊子に評価基準がありますよね。
この点に関して、本物件が自己評価のうちどの等級にあたるのか
紙で頂きたいとお願いしましたが、全ては難しいといわれました。
「住宅性能表示制度」がないことに皆さんは不安はないのでしょうか。

あと1点質問です。
土壌汚染は大丈夫でしょうか。今日の毎○新聞に記事が出てました。
説明は受けたのですが少し心配です。
そもそも何の工場跡地だったのでしょうか。(これも聞いたのですが忘れてしまいました)

質問ばかりですいません。

いやな質問ばかりなので、情報提供もいくつか。

つい2年前まで志村坂上に住んでました。
街的にはいいとこだと思います。(そもそも私がこの物件に引かれた最大の理由です）
美味しいくて安いイタリア料理とか、ちょっと高いですがS○NTOKUという
魚の美味しいスーパーもあります。
商店街は、毎週日曜日歩行者天国となり、いろいろなイベントをやってます。

[58: 匿名さん]

自分で調査できるならともかく、そうでない場合ほとんどの人が
何らかの形で調査に出された結果の「問題ありません」という
言葉を信用する以外、解決策はないように思います。
高い買い物ですし、もちろん慎重に決めねばなりませんが。

板橋区は２３区とはいえ、郊外の雰囲気と下町のような雰囲気、
都心の雰囲気と持ち合わせている稀な土地だと思います。
永く住み続ける条件として、いい条件ではないでしょうか？
完成が待ち遠しいですね。

[59: 匿名さん]

不安はないですよ、とここで誰かが言ったら納得できますか？
だいたい心配といいながら、肝心の質問の答えを聞いといて
忘れるあたり、なんだかねぇ・・・(笑）
同じ町内にも新たに別のマンションが建つようですし、
この付近も競争激しくなってきたようです。

最終的に判断するのは自分なのですから、
結局は自分の目と耳と足で納得いくまで調べるしかないでしょう。
それぞれにとってのベストな物件がみつかるといいですね。

[60: 匿名さん]

新たなマンションてどこに建設されるのしょう？
最近、現地に行ってなかったもんでびっくりです。

[61: 匿名さん]

＞＞57さん、こんにちは。
購入者です。実は某大手不動産会社勤務です。（リクコスさんではありません）
建築が専門ではないのでハッキリとお答えできませんが、
「住宅性能表示制度」と比較して、取得していない「本物件の性能」に関しては、
問題ないと判断しました。
リクコスさんの物件性能、他社の大型物件と比較して劣ってないですよ。
「住宅性能表示制度」を取得している物件では、これを販売上大きく表現しています。
すごいところでは、取得していない物件のことをおとしめるようなトークも展開されます。
リクコスさんは、社内で仕様や性能基準を標準化していますので、合理的です。
私もすべての項目も見たわけではありませんが、高水準と結論しました。

土壌汚染ですが、私は区役所の環境保全課に直接確認しました。
区の方も大型案件なので、度々現地に確認に行っているようです。
土壌改良も最大手の環境テクノなので安心しています。
一般的に都内のマンション用地は工場跡地も多いです。
そのため土壌改良は日常的なものです。
上記の理由から土壌の汚染の有無は、私にとって購入の障害には、なりませんでした。
もとは大内新興化学という会社の工場でしたね。

私は営業部門に居たこともありますので、
検討者の方の心配はもっともだと思います。
購入するまでは、気に入った物件であっても、いろいろ心配になるものです。
頑張ってください。

[62:]

>>60
ソフマップのしきち

[63: 62]

↑誤って途中で書き込みしていました。失礼しました。
モデルルームの前の道から東方面にあるソフマップのところです。
建築計画がでてました。

[64: 51]

>>59
掲示板の趣旨ものと、有益な情報を収集したく
投稿したのですが、心もとない回答大変残念です。

[65: 匿名さん]

.>>62さん、
お返事ありがとうございます。
ソフマップってことは、坂の上ってことになりますよね？
日当たりとかは問題ないと思いますが、何か不具合とか出てくるのか
不安になってしまいました。
調べられれば調べたいと思います。
>>61さん、私は57さんでありませんが
的確でなおかつ誠実なお話で大変、感銘を受けました。
契約を済ませたあとではありますが、
やっぱり心配でいたことなので、お話はありがたかったです。

[66: 51]

>>61
ご回答有難うございます。

リクコスさんの性能基準は私も十分と思うのですが、「quality bible」で
等級が複数設定されている性能に関して、本物件がどの等級なのか
知りたかったのです。
また、紙で（契約書の類に記載はないといわれたので）頂きたかったのです。
もし、何か問題があったとき迅速かつ効率的に解決できるためです。
「疑問があるなら質問してください」と言われましたが、所詮口約束でしか
ないと思うのですが。(考えすぎかもしれませんが)

土壌については、HPでいろいろ調べてみました。
これに関しても詳しく営業さんから聞いてみたいと思います。
将来的に汚染が再発した場合の対応とか聞いた人はいるのでしょうか。

[67: 匿名さん]

＞＞64さん
＞＞61さんのような情報提供もありますから、がっかりしないでくださいね。
このような掲示板は、言葉だけのコミュニケーションですから、難しいですね。

ソフマップの敷地とは、これも大型物件ですね。
でも三田線、東上線の中間あたりですかね。
売主はどこなんでしょうか？

それにしてもマンションラッシュ、公庫金利も向かい風の中、
売る方も買う方も大変ですね。

[68: 匿名さん]

ソフマップの場所はレクセル。
ケヤキ公園の隣はリブラン。

[69: 匿名さん]

レクセルは9階建のようです。

[70: 匿名さん]

61です。
考えすぎということありません。
大きな決断ですから、安心できる何かが欲しい気持ちは誰しもあると思います。
ただ現実的には、すべての住宅性能を書面で交付してもらうのは難しいですね。
販売センターには設計図書が置いてあり、完成後これが製本されたものが管理組合に来ます。
ただ一般の人では、そこから住宅の基本性能を読み取ることは大変です。
このことは、リクコスさんだけのケースではありません。
ここからは各自の判断になると思いますが、信用できる売主かどうか、
顧客と真摯に接する企業かどうかということになりますね。
入居後、何か問題があったときには、書面の有無にかかわらず、
管理組合から問題提起をして、売主と話し合うことなると思います。

私の専門外なので参考までですが、
土壌改良は、汚染のもとを絶つ、そして汚染されたものを除去するという手順で進んでいるようですね。
ですから、汚染の再発という可能性は低いと判断しています。
万一再発しても、土壌の上には建築物があり、汚染された地下水が表面に出てくることは少ないと思います。

質問のお答えになっているかどうか自信がありませんが、
住宅性能、土壌改良とも「絶対に」とか「完全に」とかは、言い切れません。
こられは、他社の分譲マンションでも同様のことです。
ですから買う側もリスクがゼロになることはありません。
現実問題として、入居後、全くトラブルが無いというマンションは私の経験上も無いです。
ただ、取り返しがつかないトラブルに見舞われるというケースは稀有です。
最近は不動産業界も遅ればせながら、変わりつつあると思います。
販売力に頼って、売ったら終わりという企業は淘汰されています。

[71: 匿名さん]

土壌改良は元の土地の所有者の責任で行い
その上で売却しているので、
仮になんらかの問題が発生した場合は、
そちら（＝大内新興化学工業さん）に
対処いただくことになるということでした。