パークハウス本駒込どうですか？

[匿名さん]

　この物件、環境はどうなのでしょうか？　　価格は未定のようですが、駅からも近いし三菱だしやはり高額になるのでしょうかね。。
資料を見て何となく良さそうだと思い、今日ブリリア六義園を見学に行ったのですが、（それなりに素敵だと思いましたが）どうもファミリー向けという感じではない様で残念ですがあきらめかけています。
小・中・高・大学と、子供を全て私立に行かせてやれるような家計ではないので、このあたりに住んでひたすら国立にアタック！などど浅はかな考えをもっているのは・・・うちだけですね、スミマセン（涙）。

[61: 匿名さん]

ここよりも小日向の方が立地がいいと思いますけど。
小日向の方が文京区らしいですよ。

[62: 匿名さん]

東京建物巣鴨物件（グランヴェールでしたっけ？）のお話、
ありがとうございます。やはり高級物件だったのですね。
立地いいですよね、巣鴨だけど（笑）。
3年前にマンション探してたら、かなり本気で検討していたでしょう。
それにしてもこの物件からブリリアに買い換えている人がいるっていうのは
すごいですね。だってまだ築2,3年ですよね？”文京区”の力なんでしょうか。
実際のところ、そんなに行政区に差があるのかしら？単なるイメージ？

東京建物は、タワー物件が多い印象です。
あと、完成売りが時々ありますね。
小日向とか、やはり文京区の動坂物件も。
小日向も特にブリリア周辺はすごい住宅街ですが、
六義園物件のプレミアム住戸ばかり集めたようなものだから、
さすがに厳しかったですね。

話がそれたのでパークハウスに戻すと、もう来月中旬登録開始と早いし、
登録期間も短いみたいだけど、手ごたえあるということでしょうか？

[63: 匿名さん]

すいません、「買い替え」と書いたが巣鴨をかったひとでブリリアを買ったひとが４件ほどいた、と聞いただけだった。だから２戸目として買ったという意味かもしれん。
このあたりの感覚は一般人には理解できないが。。。。。鳩山御殿もそうだがこういう金持ちらには豊島区巣鴨と文京本駒込の響きがどうとかいう小市民な発想はないのかも
で、この大和郷のひと、ここが好きなひとは小日向小石川と比べることはしない。ここを売ってでていくやつはここの人たちからみればどこへ行こうが「落人」なのである。
こういうのは不動産鑑定評価ではどうやっても反映しかねるポイントだがこういうところが不動産という商品の特殊性で面白いところ。

ブリリア小日向の場所いい悪いというより
今の市況、１億２千超はそもそも魚がいない
よほどスーパーな地位の場所なら別だが
小日向くらいでは厳しい
せいぜい９千くらいが限界の場所だろ

[64: 匿名さん]

パークハウスの敷地があるブロックよりももうワンブロック六義園よりの
ほうだったらすごいプレミア価格だったんじゃないかな。３階建てで１階
は地下メゾネットにしてパーキングは地下自走式にして・・・・今回のパークハウスの場所は前に安ぽくて味も素っ気もない高層マンションが
建ってしまってるから三菱も値段をさげざるをえなかったのかな？

ぼく自身はこの場所とはちょっと離れているところに住んでいるけど大和郷って
いう名前が特別な響きっていうのはわかる。わかるけど、歩いてみるとコインパークだらけ
だし、反対ビラをはってるヘンなアパートは「お前に景観を言う資格があるのか」っていう見栄えだし、
パークハウスのよこの大京ライオンズとかみてるとお世辞にもお金持ちが住む街には見えないやね。栄光の歴史はどうだかわからないけど

[65: 匿名さん]

>62
手ごたえあるから売るんだろうなって思うけどナ
ココは本当に場所が微妙。文京区ってこと、大和郷高級住宅地の（一応）一角ってこと、でも実質白山通り沿いってことをソーゴー的にどう考えるかだね。
小石川後楽園とか真砂とかを知っているのでこの値段は同じ会社とは思えんが
所詮この業界はこんなもんなんだろうな
ディンクス＆ディンクスαの家族構成なら買いなのか？？？？？？（責任もてんが

[66: 匿名さん]

ここはマンション全体が割りと現実的な価格レンジなので億ション準億ションを買う方がたと混在してしまうマンションよりは管理などのお付き合いもしやすいのかなあと思っています。ただお隣のマンションとはどうなのかな?関係ないかな？三井の千石も検討していたのですが千石よりは随分響きがいいような気もしますしウルサくはないのでは、と工事現場を歩いていて思いました。

[67: 匿名さん]

最上階は違う間取りにすればよかったんじゃないか？ブリリアみたく
３部屋つなげて。１億８千万えんくらい。全方向視界。売れたと思うなあ
ブリリアは上のほう超高い億ションにしてたぞ！
三菱の文京区庶民企画による安直な売り逃げはゆるさん

[68: 匿名さん]

>67
近所の方ですか？資産価値維持に必死ですね　プッ

[69: 匿名さん]

地元のひとはみんな知ってるし誰も書かないのであえて書くけどブリリア六義園は六義園には面してない。六義園は入場料がかかる。ブリリアの前は誰でもフリーに入れる「運動場」だ。地元民のフリマもやるし大和郷幼稚園拡大版の運動会もあって週末はけっこう賑やかだぞ。運動場だからうるさくないっすかねーって聞いてみろ営業まんに。どうせ何も勉強してないからシドロモドロだろう。そういうマニアック価格を真に受けて議論するな。所詮三田線のマンションだ。オクションよろこんで買ったのはペイオフ解禁に戦々恐々の棺桶片足じじいで一般人とは無関係。

[70: 匿名さん]

ブリリアって２期販売終わったはずだけどきょう巣鴨駅前でチラシ配ってたよ

[71: 匿名さん]

地主の相続税対策でへんなアパートが建つよりも分譲マンションが建設されたほうが周辺環境的にもいいと思います。都心の商業地域で個人のお屋敷なんてそっちのほうが非常識ですよ。固定資産税をウンとあげるべき

[72: 匿名さん]

ブリリアはいいんでパークハウスは？

[73: 匿名さん]

>69
何えらそうに書いてるんだ前スレみろ
とっくに話題になってる
ただ仕様考えずに純粋に立地条件だけ比較すりゃパークハウス・六義園側とブリリア北向き
は大して変わらないはずなんだ。要はカーテンをずっと開けっ放しにしても部屋の中
覗かれないかってこと。ブリリアもパークハウスも目線にかぶる建物はない・腰窓だからコンディションはほぼ同
パークハウスは南面は高層マンションあるが奥行き２ｍのバルコニーが確保できてるけどブリリアはない。
パークハウスも完全２ＬＤＫにしてたからブリリアを意識したんだと思おうけど
標準仕様ですむこと考えるとあのブリリアの三角モデル住戸って相当使いづらい
って思ったな

[74: 匿名さん]

>73
それはあなたがそう思ってるだけでしょう。。。。。。
確かにパークハウスの価格はショックだったけどやっぱり物件が全然違うと思いますよ。

[75: 匿名さん]

三井千石はゼネコンが聞いたことないゼネコンだったのでやめました。
パークハウスは戸田建設ということでそれなりに信頼できると思うんですが？消費者としては値段の決まるプロセスに興味がある・・・・・・・・・・・・・・・・・・

[76: 匿名さん]

三井千石は白山通り沿いだけど、今から考えると値段は安かった。
南向き80平米上層階で6000くらいね。ただ事業協力者住戸が多くて
管理費が異常に高かった。
値段については土地の入手方法が大きい。入札方式だと高値でかぶせて
くる会社（SとかN）があるので出来上がり価格はどうしても高くなる。
グループ会社の社宅跡地というパターンがベスト。

[77: 匿名さん]

三井千石のゼネコンは、静岡県で受注率ナンバー１の木内建設。
最近、三井を組んでマンションを建てているケースが多いね。

今年竣工した戸田建設施工のタワーマンションにいるけど、建て付けの
悪さや換気口などの設置の不備など、不満続出中。
すでに壁紙が剥がれ始めている住戸もある。
1階の店舗は空調が全く利かず、現在こちらも修理中。
使った職人さんの腕が悪かったのかもしれないけど、現場監督がきちん
としていなかったのか、とかなり不安。
ただ、最後まで直してくれるそうなので、その点で安心かな。

[78: 匿名さん]

>静岡県で受注率ナンバー１の木内建設。

なんじゃそりゃ。

静岡県で受注「額」ナンバー１？

[79: 匿名さん]

戸田のタワーにお住まいでここをご覧になっているってことは春日のア○ラスタワーでしょうか？
ありゃ３月末竣工のバタバタ物件で仕上げは最悪だったって噂。企業は決算の関係で
３末竣工にしたがるんだろうけど本音で言えばそういう物件はパスできるならしたほうが
いいやね。どうしてもそこがほしいなら別だが。みえないところで手抜きされたら
内覧会でこっちがいくらチェックしても所詮わからんもんね。

[80: 匿名さん]

>77
それはお気の毒です。
もちろんゼネコンの会社としての格は大事ですし、
戸田のような準大手でもいい加減な現場はあります。
特に最近はマンションの受注競争が激しいなか厳しい予算・工期で
やり繰りしなければいけないので。ただ、大手とか準大手とかいうよりも
工事の良し悪しは現場所長の力量によるところ大、です。いろんな職能の
職人を束ねてコントロールしていくのは所詮人間＝所長ですから。
ですからご自身が指摘の通り、現場所長が×だったんでしょうね。

[81: 匿名さん]

７６さん、三井の千石ステーションプレイス、わたしも何度かモデルルームに
行ったんですが確かに安かったですよね。でもやっぱりうるさそう、もろ商業地、、、、、
とあとすいませんその↑木内建設？ってナニ？というのがどうしても不安で購入に踏み切れませんでした。
ひょっとして安くつくってるのかなあって。でもブリリアもそうだけど小規模の物件をスーパーゼネコンがつくるとバカ高く
なっちゃうだけだから良し悪し、ですね。ただ千石の管理費はそんなに高くなかったと思いますが？？？事業協力者（地権者）
も管理費は一般客と同様に払うって言ってたし。
パークハウスは地主さんはお一人みたいですね。何で最上階にしないのかな？利回り考えて下にいったかやるな〜

[82: 匿名さん]

三井のステーションプレイスは、地権者に自由にやらせ過ぎ。
1台しかない駐車場を永年的に利用できるように管理規約にまで記述されているし、
3台しかないバイク置き場も1台は地権者。
それも同一の地権者。
管理費は、それほど高くないけど、お隣のステーションアリーナの1.5倍くらい。
最初は同じ管理組合でやろうと計画していたみたいだけど、どうやら地権者同士の
仲がよろしくなかったらしい。

[83: 匿名さん]

たまたまアトラスのはなしが出たが不動産専業ではない会社のマンションを買うのはかなりやばい。
別に全部がだめとはいわないが特に商社系。煮照磐伊、二地麺（いまは合併で名前変わってるが）、魔留邊荷、胃糖駐あたりとくに叩かれている
こいつらは要はマンションを「投資事業」ととらえていて、モノをつくって客に売り、売ったモノに責任をもつという概念が思考回路から
ケツラクしている。全て投資回収・利回り・回転率の世界だからクレームは訴訟になるまで徹底的に無視。アトラスはメーカーだからまだ
良心あったんだな。でも専用板ではもりあがってるよね。ま、餅は餅やだよ。
ブリリアやパークハウスが絶対安心とは言わないが最低限の安心感はある。

[84: アーバンス]

三菱のアーバンスシリーズから流れてここにきたのですが、なんでここはこんなに安いの？三菱地所にとっては高田馬場＞文京区本駒込ってこと？

[85: 匿名さん]

馬場＝早稲田という単純な方程式が成り立つなら確かに本駒込が安すぎるってことになるかもしれんがアーバンス高田馬場の場所は新宿区屈指の高級住宅街＆こことは違う純正一種低層住居専用地域。高級住宅地を語るにあたり駅名×駅からの徒歩時間で議論できない場所がある。アーバンス高田馬場は一戸建てとして売ればとんでもない値段がつく場所だがマンションの場合どうしてもたくさんパイを集めなきゃいけないから苦しい。

[86: 匿名さん]

安いのは、悪い日当たりと隣接物件の汚い壁が理由。
日当たりは、下層は最悪に近い。上層でも、１４Fマンションが邪魔になって
南向きでも季節によっては昼過ぎには影に入って日没まで暗いまま。
下層から見える隣接物件の壁は、汚いというレベルを超えて圧迫感もある。
MRでシミュレーションもできるから見てみればわかる。現地見てもわかる。
だから、採光も優れず壁が目にとびこんでくる低層は思いっきり安い。
内部の仕様もまあ普通のマンションのレベル。
もっとも、立地はいいんだから、ここまで安くする必要あったかどうかは疑問。
N村ならちょっとひねりを加えて1000-2000万は高くしたんじゃないかな。
日が当たらなくとも都心に住みたいマス層には人気出るだろう。

[87: 匿名さん]

>76
三井は入札は割高になっちゃうので地主絡み等価交換に特化しつつあると聞きました。しかーし千石に続く
ぱっとしない巣鴨物件投入があったと思ったら完成在庫あるのにまた巣鴨・駅の彼方物件。三井は大丈夫だろうかスレ違いすまん

[88: 匿名さん]

デベの中で三井はやはり別格だと思う。三菱はもともと貸しビル屋。ひとつひとつの物件で目一杯儲けるという意識が野村住友と比べると希薄なのはしょうがない。

[89: アーバンス]

なるほどそういう事情があったんですね。アーバンス組は日照はファーストプライオリティーではないので。昼間いないし。
アーバンスのような条件がいいところはそれはそれで値段がスカイロケットしてしまうので日当たり差に１千万払えるかってことですよね。
個人的には（今まで分譲に住んだことは一度もない）ヒートアイランドの東京、日当たりがよくって最上階とかいうお部屋だと
会社から帰るころには部屋の中は煮えている。。。。ような気がするんですけど奥様がお家にいらっしゃる方は違う視点でご覧になっているのでしょうね
むずかしいです

[90: 匿名さん]

三井千石が安いのは土地を競争で買ってないから。三菱はしらんが何かコネがあったのか。本駒込であのくらいまとまった土地ならふつうは入札にする。本駒込で入札なら２０社は固いだろう。大手でいちばん強気で入れてくるのはここならＳ友だな。文京区たくさん実績あるしな。Ｎ村・Ｔ建は自社競合しちゃうからなんぼ節操なくても見送り。Ｍ井・Ｍ菱は本来こういうのは買えないはずなのだが。今回も等価交換のようだから「会社としての信用」とか訳のわからん理由で口説いたんだろうな。マンション買う側ではなく土地を売る側が騙された典型。

[91: 匿名さん]

>90
お前どうせ三菱と何の関係もないんだろ
どこまでが自分が聞いた事実でどこからが憶測なのかはっきりしろ

[92: 匿名さん]

脱線しすぎ
スレタイみてくれ〜

[93: 匿名さん]

脱線しすぎてないのでは？
結論から言えば、三井千石と同様、周辺のマンション価格に比べて、パークハウス
本駒込は良心価格による分譲ということになったんでしょ？

そう感じた私は、考えすぎ？

[94: 匿名さん]

良心価格ねえ
悪いけどこの業界に「良心」という単語は存在しない
地主住戸があるってことは三井千石と共通、相場ぬきで個人の地主と
破格の買収契約をしたのが安価な販売価格の理由。要は仕入れが安いんだよ。
グループの社宅用地が狙い目なんてカキコあったけどそんなのこのご時世ありえません。
高く売れればグループなど無関係ですよ
プラウド駒込＝ＪＲ社宅、ブリリア＝某大手企業社宅で応札１０社以上の入札だから
どっちも超高値でつかんでるから売値はあげざるをえないの。おわかり？
三菱だけ安くできるマジックあるわけないやん

[95: 匿名さん]

駅近マンション（山手線三田線）ってことでもっと軽いノリで（和風にせず）
いっそのことここもアーバンスにしてたらもうっと高く売れたのでは。
高田馬場は確かに見に行けばいいけどここも山手線内側文京区だし。
本駒込アーバンス

[96: 76]

>81さん他
私の見たのはステーションアリーナの方です。80平米で管理費2万円台後半でしたよ。
それにしてもあの頃から比べると世の中全体に価格はちょっと高くなってますね。

[97: 匿名さん]

>77さん
クロスが剥げるのは当たり前。２年くらいたってコンクリが乾けば安定します
＞94さん
野村は急激にマンションを増やしている。異常な高値で落札しているのは
業界の常識らしい。当然、価格は高くなるか、建築費を圧縮するのは
商売として当然のことだと思う。
でも野村の巣鴨はあの立地で高級路線はかなり痛い。風俗街に
囲まれて、遠く山手線の内側イメージで売るのはちょっとね。

[98: 匿名さん]

地権者の住戸が決まりましたね。
7階のFタイプ。
最上階以外が条件だった割には控えめな選択かと。

駐車場優先住戸は、地権者とJタイプのみ。
地権者は機械式でOKだと言っているので、Jタイプは平置きですね。
希望者はいるのか、ものすごい倍率になるのか、楽しみ、楽しみ。

[99: 匿名さん]

>98
階数的にはいいところねらってきますよね
写真で確認するとちょうど７階あたりがお値段と眺望の損益分岐点？ですよね
そこから上にいってもあんまりかわらないし前の高層マンションの上にいけるわけじゃないし。
うちは小さな子がいるので子供部屋をどっちにするかって視点でみていて
Ｆタイプは子供部屋が玄関わきの洋室になっちゃうのがちょっとなあ、と。
子供が帰ってすぐ自室というのは避けたいので思案するとＩタイプか低層棟Ｈを
間取り変更してもらおうかしらといろいろ考えています。（横長リビングは図面上見栄えするのですが
実際には使いにくいので）日照はしょうがないんでしょうね・・・・豪華仕様はないですがセキュリティとか
自分では変えようがない基本性能で×なとこはなかったので安心しました。

[100: 匿名さん]

野村が異常な高値で落札、というよりは都心部の立地のいいところは
各社奪い合いなのでとんでもない価格でない限り「落札できない」。
財務省の土地とか、国有地は誰でもフリーに入札できるし、情報もみんなに平等に
公開されるからそれこそとんでもない価格になります。上の方がおっしゃっているのはＪＲ社宅跡地
のプラウド駒込かな？ＪＲはいい場所にいい土地いっぱいもってるが一流デベ限定入札なので
国有地ほどじゃないが、やっぱり落札価格はキチガイのように高い。
個人の所有地も銀行主導で入札で売ればハイエナがいっぱいむらがってくるのだが
地権者がたくさんいるとよーいどんの入札はやりにくいのでデベが一本釣りっていうケースがある。
三井千石はその典型。入札なら絶対あの売値にはならない。本駒込のパークハウスは地主住戸が
一戸だけ、というのは正直よくわからん。三井千石のごとく土地を売却した代金をマンションにかえないかぎり
土地売却利益にまるまる課税されるから土地代＝マンション代くらい住宅もらわないと税のメリットがない。
パークハウスは土地代最低１０億以上払っているだろうからたかだか５千万の部屋１戸では
ぜんぜん等価交換のメリットない。よっぽど地主が訳ありだったんだろうね金に困っていたとか・・・・・

[101: 匿名さん]

大和郷ブランドは確かに局地的には健在なんだけどね
現実には維持できなくって最近はけっこう手放す人が多くてけっこう売り物件がある
税金的には１００がいってるように全部建物と交換するのが有利だが
いろんな理由でキャッシュが必要という場合はあるだろう。もうここには住みたくない？のか知らんが
それにしても一戸だけ等価交換てのも珍しいねーまあ地主住戸がたくさんあると管理が先々大変だから少ないに越したことはないのでは

[102: 匿名さん]

>98
Ｊタイプはまずあたらないよ。仕様が違うとは駒込野村やブリリアみた客だったら７千台でも即だろう。
こういう場所ではいいトコから売れてくのがセオリーだから。
つっても間取りそのものはそんなにいいとは言えない。天井めちゃ低くて死んでる部屋が１室あるし廊下長いしね。
まルーバルフェチにはたまらない部屋だろうからそんなん関係ないかもね。
このパークハウス全体に安い値段になっているけど、１〜３階あんなに安くすると
客はそんなにヒドイ部屋なんだろうかと逆に引くのでは？と余計な心配をしてしまいました。
でもホント、三菱は売れ残りをつくるのが嫌なんだねえ、Ｓ友はいいものは完成後のほうが
売れるって言ってるよ

[103: 匿名さん]

マンションって本来これ位の値段なのでは？
Ｎ村やS友が高すぎるだけだと思う。

[104: 98]

>102

うちはJタイプに興味はないのですが、どんな倍率になるか楽しみというだけです。
プラウド組がどれくらい来るんでしょうね？

ルーバルフェチに悲しいお知らせになるかもしれませんが、Jタイプの東側の
ルーバルには出られないことが決定したそうです。
どうやら東側のマンションからの陳情に応じた模様。
最初に配っていた図面には、リビングと和室から吐き出し窓で踏石付きで出ら
れるように書かれていたけど、変更後は腰高窓で北側のバルコニーからも出
入りできないようにするとか。

さらに悪いことに、和室の北側の窓から出入りできないように変更して、ルー
バルにはお風呂場の隣の洗面所のドアからだけだって。
お客さんが来て、植栽といっぱい行ったご自慢のルーバルを見てもらおうと
思っても、洗面所にあるドアってのはかなりつらいものがあるね。

[105: 匿名さん]

三菱地所は近隣住民とへの説明会もおざなりなまま話し合いを一方的に打ち切りました。法律に適合していればどのような建物を建ててもよいとお考えのようですが、法律は最低限の規定をしたもの。そこに抵触してはならないのは当然のこと。地域のルールとして、大和郷では敷地ぎりぎりに建てない、互いのプライバシーに配慮するという不文律で環境を維持してきました。それを「そういうことはできない」とばっさり斬り捨てるだけ。高層から他人の部屋、庭を覗きみるような住居は購入される方もいつもカーテンを閉めるような生活で決して快適ではありません。周辺に配慮した建物としていただきたいと思います。

[106: 匿名さん]

＞１０５
気持ちはわからなくもない。ヨーロッパではこういう用途地域設定はそもそも
ありえないし、そもそも新築の共同住宅なんてほとんどないから、もし建てるとしても
周辺住民とか利害関係者と十分調整することを法的に義務付けられている。
日本は全てが高度成長＝スクラップ＆ビルドを前提に制度ができてるから
土地所有者のやりたい放題。マンション業者だけが悪者っていうんじゃなく、
個人の住宅で趣味の悪い外壁の住宅が建てられても周囲は文句言えない。

[107: 匿名さん]

>102
あっそうなんですか
ルーバルに出られないんじゃなく防水の立ち上がりで
よっこいしょができるから掃きだし窓の表示ができないんでないの

[108: 匿名さん]

>102
日当たりいいなんて夏場死ぬほど暑くなるだけだからおれは安い１−２階に行きたいが
ヨメが・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

[109: 匿名さん]

＞１０５
また大京住人か・・・・
こんなとこに書き込みしてるヒマがあったら
地所がもっとびびるような看板出せ
控えめすぎんだよ

[110: 匿名さん]

文京区って近隣説明会が無茶苦茶うるさいらしいね。
Ｓ友の某物件は近隣説明会１００回以上開いたって言ってた。ひゃ百回って
毎週やっても２年かかる？Ｎ村もＳ友もすべて近隣説明会は専門業者に丸投げ
してるのに三菱は未だに自分でやってるのね・・・ごくろうさま