ザ・レーベン大塚山手Hill Top Season［旧：G/CLASSIC山の手PJ］（旧：ザ・レーベン大塚山の手プロジェクト）

[ビギナーさん]

ザ・レーベン大塚山手ヒルトップシーズンについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-otsuka/
売主：株式会社タカラレーベン
施工会社：大和小田急建設株式会社
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ
所在地：東京都豊島区南大塚一丁目1535番1他（地番）
交通：JR山手線「大塚」駅徒歩11分　
　　　東京メトロ丸の内線「新大塚」駅徒歩9分
　　　都営三田線「千石」駅徒歩14分
　　　JR山手線「巣鴨」駅徒歩12分

（旧：ザ・レーベン大塚山の手プロジェクト）
【タイトルを正式物件名称に変更しました　2015.3.20　管理担当】

[48: 匿名さん]

モデルのオプションがひどすぎて
原型がどんな部屋かイメージできませんでした。
高級感が売りなのかもしれませんが、
ただただ見せびらかしている感があるので、
ちょっと購入はないですね。

[50: 匿名さん]

アンティークなイメージを出したかったのかちょっと個性的なので受ける印象は人それぞれかもしれない
家具やインテリアは自分好みにしたいです。ナチュラル系がいいな　床の色とか選べたりできたり、
壁やキッチンの色も好みじゃない場合はどうすればいいのかしら

[51: 匿名さん]

私は高いと思うのですが、相場ですか？この金額。
せまいのと管理費が高いのが気になりました。
HPは、とてもオシャレ感があり好きですけど。
キッチンの「マックスディスポーザーシステム」凄いですね。
室内設備は確かに一味違う感じはします。

[52: 匿名]

営業によると「皆さんとってもお安くて驚かれる」んだそうですよ。
目当ての部屋が予想より少し高かったと正直に言ったら、さんざん馬鹿にされました。
「40歳になると賃貸は誰も貸さない」とか「良い部屋は30代の夫婦じゃなくて20代の夫婦に貸したい。大家の常識」とか、今借りている部屋の家賃が場所の割には安い（16万）とか。

室内の設備は確かにいいけど、営業に驚きました。地盤が気になるもののエリア的にはいいし設備も良いのですが、それだけ馬鹿にされて買おうとは思わないかな。
営業のあたりが悪かったのは平日に行ったせいかもしれないですが。

[53: ビギナーさん]

半分くらい売れてしまっていましたね。70平米だと6500万くらい？

[55: 匿名さん]

近くに学校がありますが、都内の学校の校庭には、もう土というものは無いのですかねぇ。
偶に電車から見る学校の校庭ですが、どこも土が無いんですよね。
何だか寂しい感じがしました。学校でも土に触れる機会があっても良いんじゃないのかな。
土が無いのは、衛生上のことなんでしょうか。

[56: 匿名さん]

そういえば土の校庭あまり見なくなりましたね。
転んだら痛そうだなと思うんですが、土の場合は黴菌の心配がありますものね。
校庭の無い学校もあるみたいですから、あるだけいいのかなとも思います。
まあ、土ぼこりが飛ばないという点では近所に迷惑がかからなくていいでしょうけど。

モデルルームはゴージャスですね。
見る分には面白いですが、住むには好みが分かれそう。
壁の色も個性がありすぎに思えますが、基本は白か何かシンプルな色なんでしょうね。

[57: 匿名さん]

新宿区、豊島区あたりは土の校庭（小学校）はほぼないと言っていました。巣鴨駅の駒込よりに1件土のグランドの小学校がありますが、それ以外は知る限りありません。新宿区は確か「ない」と言われた気がします。
子どもを土のグランドの小学校にやりたくて色々探しましたが、諦めました。すごくエリアが限られるので。

区界でも、中野区、練馬区、板橋区は知る限り土です。近所の苦情を避けたいんでしょうけど、いくら都心と言っても普通の住宅街だったりするところもあるのに全部アーバンにしなくてもと思います。ほんと残念。

土にしない理由は衛生面ではなく、ご近所の苦情回避と手入れのしやすさ（特に雨の後）だと聞きました。

[58: 匿名女子]

タカラレーベンさんは建設にあたって、周辺住民に対し相当ひどい対応をしているらしいですよ。かなり苦しんでいる住民がいるとか・・・精神科に通うほどらしいです。営業の対応の悪さも想像できてしまいますね。確かに利便性とかの立地はいいところですが、私道沿いの物件ですし、購入はどうかと思います。住環境からして・・・マンションは不適応だと思いますね。今まで住んでいる住民意識もあるでしょうから・・・マンション住民は浮いちゃうかもしれませんね。

[59: 匿名さん]

この辺って生鮮食品は巣鴨方面まで行って買うことになるんでしょうか。
不忍通り沿いにマルエツプチがあるみたいですが
ミニスーパーなので生鮮食品の品ぞろえは物足りなさは感じざるを得ないですので。
この辺りの人々はどこに買い物に行っているのですか？
千石駅の周辺は外食は不便無さそうですが、、、

[60: 匿名さん]

モデルルームのゴテゴテ感は少しひきますが、どうでしょうか。
好き嫌いなのかもしれないです。
トイレの色もちょっとビックリしましたが、標準は白みたいです。

[61: 匿名さん]

＞５９さん

そりゃ、ライフ新大塚店でしょ。すぐ近くですよ。徒歩２、３分じゃない。3階建ての地域の旗艦店ですよ。

[62: 匿名女子]

車を利用できるのであれば、茗荷谷のサントクか白山通り沿いの伊勢丹がいいでしょうね。少し高めでも、品ぞろえと新鮮さ、品質はいいと思います。

[63: 匿名さん]

５９さん
ライフへ行かれる方がほとんどでしょうね。あとは今だとネットスーパーなども便利
ですから、重いものを買う時はネットスーパーを利用したり、生協を利用したり。
あとは巣鴨のサミットかな。スーパーの好き好きって結構人それぞれなんですよね。
人がみやすいというスーパーも自分はあまりみにくかったりする事も。
スーパーにも自分にあった雰囲気ってあると思います。

[64: ご近所さん]

ライフの良いところの一つは、３００円で即日配送してくれるところ。どんなに買っても３００円です。
価格も、ネットスーパーよりも安いです。いつも勝っていた猫トイレ用の砂とか、ミネラルウォーターが楽○の最安値店よりも安かったのが衝撃でした。うちは、ほとんど重量物などをライフでまとめ買いして送ってもらってます。

個人的な感覚ですが、ライフは食材も豊富ですし、新鮮です。茗荷谷の某店よりもずっとお勧めです。

[65: 匿名さん]

>>64

配送は慣れてくると使うようになりそうですよね。最初は緊張というか、スーパーって買って持って買えるのが普通というのが今までの時代でしたから、慣れはやっぱり必要だと思います。直に持って帰れない不安みたいなものもあると思います。

でも配送があることを知っていれば車を手放す人も実際にいるかも。
色々情報を調べて車が不要な方向へ考えていくのも一つの手だと思います。

[66: 匿名さん]

設備仕様の写真もところどころにデコラティブな装飾が写り込んでて
素の部分をいまいちイメージが掴みかねますね。
公式サイトだけでなく資料の方もこうなってるんですか？
黒色トイレは掃除の面からするとどうなんでしょう…。
生活環境は悪くなさそうですね。スーパーは分かりましたがドラッグストアは周辺にありますか？

[67: 匿名さん]

わりとバルコニーが、せまいんですね。
個人的には、広いほうが好きですが。
部屋をベランダ側にも設けているので、そういうデザインなんですね。
ベランダがあるとプライバシー確保にならならいので。
レイアウト的には好みが分かれるかもしれませんね。

[68: 匿名さん]

>66
千石駅の方にぱぱすという名のドラッグストアがありました。
あとは巣鴨の駅前にサンドラッグとマツキヨかな？
マンション周辺ではちょっと見つけられなかったです。
ライフに普通にトイレットペーパーや洗剤、シャンプーなどがあったのでとりあえずは生活雑貨はそこになっていくのかなと。
ただ薬とかはおいていないんですよね。

[69: ご近所さん]

>68

ライフ、普通に薬売ってますよ。風邪薬とかなら手に入ります。

[70: 匿名さん]

公式ホームペ見たんだけど、何も情報得られないんだけど・・・
売る気あるの？

[71: 匿名さん]

公式ホームページは間取りを含めて一通り見られました。
やっと更新されたということでしょうか。

キッチンと浴室に、小さくても窓のあるプランが良さそうです。

[72: 匿名さん]

ここの価格は、正直高いです

[73: 周辺住民さん]

大通りからだいぶ内側に入った住宅街なので静かな環境ですが、台地の縁となる立地なので敷地のそとがコンクリート張りの崖になってます。あと、周辺の道は細く、アップダウンも結構あります。平面的には駅は近いですが道がくねくねしてて遠く感じますよ。

[74: 匿名さん]

敷地南側よう壁くずれるな。。多分。ご愁傷

[75: 周辺住民]

このマンションの存在を快く思っている周辺住民はいませんよ。
立地を見ればわかるでしょう？誰があのマンションを歓迎すると思いますか？

[76: 周辺住民さん]

>75

ごめん、何か問題なんだっけ？

[77: 匿名]

自分の家の近くにマンション建って喜ぶ人ってそうはいないし、それを気にしていたらマンション購入なんて検討できないね。
そこそこ評判の良い物件でも近所には建設反対のノボリが必ず立ってる。

[78: 匿名]

新大塚駅までの道に土嚢がたくさん積まれているのが気になります。このあたりはそんなに低いんでしょうか。周辺におすまいの方、情報お願いします

[79: 匿名さん]

大塚駅南口から、三業通りがあります。巣鴨小学校の前を通る通りです。

ここは、昔、千川上水が通っていたところらしく、暗渠（川の流れの上にふたをして道などにしたもの。）になっているとのことです。
http://ja.wikipedia.org/wiki/千川上水
http://www.geocities.jp/yamanote_bridge/river-yabata/t-mo/t-mo.htm

したがって、大雨が降ると水が集中しやすいところです。しかしながら、排水能力は高いらしく、冠水したという話しは近年は聞きません。
そういう意味では、昔は、良く大塚駅前も、冠水したよ、と昔を知る人からは聞きますね。最近は、ほぼそういったことはないです。

[80: 匿名さん]

家を買うなら、このぐらいは調べられないとダメですよ。
http://portal.cyberjapan.jp/site/mapuse4/?z=5#z=5&zoom=5&lat=35.99...

ここのHPで標高が調べられます。巣鴨小学校前で標高１３．６mと出ます。
同様に新大塚駅前が、２５．７mですので、１０m以上高低差があります。

ちなみに、銀座４丁目交差点で、標高４．４mです。巣鴨小前が標高が低いというわけではないです。新大塚や巣鴨駅前が高台にあってとりわけ高いということです。ちなみに、池袋駅周辺で３０mぐらいあってこの辺りが台地のTOPという感じでこのまま関東平野が続いて行きます。

[81: 匿名さん]

4LDKの物件もあるんですね。専有面積が80平米ってコトで居室は狭くなってしまっていますが。収納は大きく取られているから、ファミリーでもOKなのかなーって感じられました。

79さん80さん詳しくありがとうございます。ご説明で客観的にこの辺りの地形の状態を見ることが出来ました。このような視点で見ると面白いですね。ブラタモリの台地の説明みたい。

[82: 匿名]

あの…そこ去年、床上浸水した地域ですけど…「南大塚1丁目、水害」で検索してみてください。周辺の人なら皆知ってることなんですが…
79、80さんはもしかして…？

[83: 匿名さん]

ディスポーザーってこちらは静かなタイプが入っているんですね。
普通のディスポーザーだと
ミキサーを回しているときのような音がするので
便利なような感じもするけれど、寝ている人がいるときにはなぁという感じがしたりして。
メンテナンスに関しては従来の物と同じなんでしょうか

[84: 匿名さん]

塾終わって女子高校生が一人で帰るのは危ないかな。
車も一方通行多くて不便ときいたし、みなさまやはり歩きでしょうか。

[85: 検討中の奥さま]

将来的に、何十年も先の話ですが、賃貸に出すとき交通の便が悪いのでどうでしょうか。
高台、眺望良好、設備仕様で高値つきますかね

[86: 物件比較中さん]

駅からもうちょっと近ければ。
暗い道ですよね。女性一人で帰るのは危なそう。
惜しい物件です。
値段安い割にあまりうれてないのも場所ですかね？

[87: 匿名さん]

路線が複数利用できるのは利点ですが、どの路線も距離があるんですね～
10分以上歩くとなると通勤には不便さを感じますよね。
駅までの道のりも暗いということから、夜道は不安がありそうですね
坂道になっていることから、毎日歩くのは大変そう

[88: 匿名さん]

決してどの駅からも近くないですが、結局は道中が暗いのも含めて静かさを取るか便利さを取るかということになるかと思います。坂の問題も見晴らしの良さや水害の件と相反しますし、どれを取るかはその人の価値観かと。
ただ周辺の道路が細くてゴチャゴチャしているので、車を使われる方は少々運転を気をつけた方が良いかもしれません。

[89: 購入検討中さん]

来年年明けの販売で検討しているものです。
サイトをみてもどの間取り＆価格帯がまだ残っているのか、やはり問い合わせしないとわからないですよね。
自分はここの立地は割と良いと思っております。
ただ、華美な内装画像はやりすぎて、クラブみたいになっちゃてる気が(笑)

[90: 匿名さん]

>89さん
ここは抽選等は無く基本的に早い者順のようですから、検討を進められるのであれば年明けとは言わずにまずはモデルルームでご相談されるのが良いと思いますよ。

それにしてもあの内装はすごいですね。同社初めての高級ブランドで気合が入っているのでしょうが、間取り的にはファミリー向けでしょうから必ずしもプラスのイメージは与えないと思いますね･･･まあ同社の他のマンションも似た雰囲気なので社風なのかもしれませんが（笑）。
ただ気合が入っている分、設備仕様面は同価格帯の大手物件より高仕様だとは思います。最近の建設費高騰の影響で、グロス価格を抑えるため露骨なコストダウンをしている大手物件も多いので、その点については頑張っているなという印象です。

[91: 匿名さん]

サイトの内装の画像、本当にすごいですね。
好みで評価は分かれるのかもしれないですけど、
マスクには「え？」ってなりました。

[92: 匿名さん]

モデルルームも凄いですよ（笑）。どこの高級クラブかと。
でもあの画像から、リビングをフローリングに戻して、壁紙を白くして、家具を自分好みに･･･と脳内変換すると、ごく普通のマンションだったりします。実際フローリングや壁紙等の無料オプションにはモデルルームのようなゴテゴテしたものはありませんしね。

[93: 匿名さん]

皆さん思うことは一緒ですね。ファミリー向けの広さもあるのに
あの内装だとファミリーで出向くのはちょっと躊躇うかなあと…。
好きな方は好きなんでしょうけど。設備仕様は豪華でいいですね。
でも普通の内装にしてしまうとキッチン辺りが浮いてしまうのかなとか思ったり。
ディスポーザが静かというレスがありますね。
従来のものより良いものを採用してるんでしょうか。

[94: 匿名さん]

確かにまずモデルルームに行く前にファミリーは躊躇しますよね（笑）。

うちは昨年モデルルーム見ましたが、無料オプションの範囲でもキッチン天板の石の種類は10種類から選択、備え付けの食器棚の扉の色（木目あり／無し含む）は15種類から選択でしたから、好みにもよりますがLDの内装を普通な感じにしても大丈夫だと思います。むしろあのやたらデコラティブな壁紙やLDの絨毯の方が有料オプションだったりするので、本当にHPの画像で損しているなという印象。
私は無料オプションでこれだけ選択肢があればどこかで折り合いは付けられるかなと思いました。逆に選択肢が多すぎて家族内で意見が割れるかもしれません。

寧ろセンスが問題になって来るのは共有部分かなと。ここばっかりは購入した人でもどうしようもないですし（笑）。小規模なので玄関ホールもそれなりですが、待合室？のセンスはHPの雰囲気を引きずっている感じで残念。

[95: 匿名さん]

モデルルームは引き算で見ていかないといけないんですよね
どれもシンプルになるんだと思ってみていくと
ファミリーでもイメージしやすくなってくるのではないかなと思います
あまりにホテルライクでゴージャスな感じだと
生活をするってイメージが沸かないんですよね、、、
全くオプションなしのMRってあまりないなぁ

[96: 購入検討中さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[97: 購入検討中さん]

>>96
どこに書いてあるのですか？ソースは？