ザ・レーベン大塚山手Hill Top Season［旧：G/CLASSIC山の手PJ］（旧：ザ・レーベン大塚山の手プロジェクト）

[ビギナーさん]

ザ・レーベン大塚山手ヒルトップシーズンについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-otsuka/
売主：株式会社タカラレーベン
施工会社：大和小田急建設株式会社
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ
所在地：東京都豊島区南大塚一丁目1535番1他（地番）
交通：JR山手線「大塚」駅徒歩11分　
　　　東京メトロ丸の内線「新大塚」駅徒歩9分
　　　都営三田線「千石」駅徒歩14分
　　　JR山手線「巣鴨」駅徒歩12分

（旧：ザ・レーベン大塚山の手プロジェクト）
【タイトルを正式物件名称に変更しました　2015.3.20　管理担当】

[371: 入居予定さん [男性 40代]]

内覧会行ってきました。
クロスやドアの枠の汚れが若干あった他は問題なしで安心しました。
内覧中の対応は丁寧でした。男性2名が付きっ切りでこちらの指摘に対応していただけました。
眺めは本当に良いです。池袋方面は良く見えます。新宿の高層ビルまでは見えないみたいですが。
上層階だとリビングの反対の東側でも結構眺めが良く、外廊下からスカイツリーが見えました。

[372: 匿名さん]

【榊淳司のマンション資産価値レポート16】
ザ・レーベン大塚山手Hill Top Seasonはロケーションがやや問題。売主は何を隠している？

[373: 匿名さん]

期待した内覧会の混乱が無かったから必死ですね。

[374: 367です]

>>369
本当に内覧会、ヘトヘトになりました。
でも新しい生活に向けてとても嬉しい気持ちになりましたよね。
こちらこそ宜しくお願い致します。

[375: 入居予定さん]

内覧会、疲れましたがテキパキ案内いただけましたね。うちも大きな問題はなく、安心して引越できそうです。
そして、高台は良いですね。窓を開けたときの風の通りも良く感じました。新生活が楽しみです。

[376: 匿名さん]

私道のアスファルト敷設され舗装も完了していました。これからは検討ではなく契約者スレになりますね。

[377: 入居予定さん]

他の方も傷とか汚れを指摘したと聞いてホッとしました。正直1週間も住めばこの位と思う程度でどうしようかと思いました。結局「高い買い物だし言うのはタダだから･･･」と指摘させていただいたんですけど、担当者も嫌な顔をせず聞いてくれました。
風の通りは良かったですね。部屋に入った時は暑かったですけど、窓を開け放って廊下側に抜ける風は感動的でした。崖と言われる方もいましたが、中層でこの風はこの立地ならではですね。

[378: 匿名さん]

共用部分はどうでしたか？前評判通り高級感のある仕上がりでしたか？

[379: 入居予定さん]

共有部って前評判高かったですかね？CGもろくに無かったから少々心配でしたが、規模なりで特に不満があるって感じでも無かったです。
自転車置き場を奥に持ってきたのは良いですね。自転車が外から見えると途端に生活感が出てきちゃうので。

[380: 匿名さん]

小高い丘の上で見晴らし良く、風通しもあり快適ですね。不安はありましたが、実際は、他の物件のMRより良い出来でした。

[381: 入居予定さん]

よそで素敵なマンションを見かけて、帰ってから調べるとメジャーデペの億ションでなるほど納得と思ったりするのですが、そんな物件でも掲示板を読むと内覧会で壁紙が剥がれていたとか、手抜きだとかの書き込みもあったりします。結局のところ最後突貫になるかどうかはデペの差というより工期との関係だったりするのかもしれませんね。ここは当初の3月竣工を5月に変更した経緯がありますが、結局はそれが功を奏したのでしょう。本来なら期末までに引き渡ししたかったでしょうが、内覧の様子を見ると結果的には良い判断だったと思います。

[382: 匿名さん]

>380
と言っても西向きでしょ？西日すごいよー。どの駅からも遠いし。静かなのは評価できますが。。。

新大塚駅近くの１２〜１４階建てのマンションの上階なら、西向きでも富士山が見られるところだったのにね。

[383: 入居予定さん]

新大塚近くの１２～１４階物件に興味無いからこちらを選んでいるんですけどね。
周辺のマンションは皆比較検討してると思いますよ。
富士山見たい人がそちらを買えばよろし。

[384: 匿名さん]

崖の上のポニョになりそうなので辞めました。

[385: 匿名さん]

景色重視であればタワマンがベストですよね。西向きも冬暖かいし夕方部屋も明るいし悪いことばかりではないでしょうね。寝室は窓が東向きになるので朝日が入り快適な目覚めですしね。前建の影響が少ないのは大きなポイントでした。

[386: 匿名さん]

>383
>周辺のマンションは皆比較検討してる

新大塚駅近で、最近、売っている新築の分譲マンションなんてありましたっけ？
住不のセントラルプレイス南大塚？オール１LDKの９階建てですし、ずいぶん前に完売してますが。新大塚駅近と言うよりは、大塚駅物件だし。
１２〜１４階建てで、新大塚駅近の新築分譲マンションなんて少なくともこの物件のHPが立ち上がった以降には、出ていないように思いましたが？私の見落としですかね。どの物件のことでしょう？良かったら、比較対象された新大塚物件をぜひ教えてください。

新大塚駅近物件は、中古すらめったに出ていないという理解でいたので。

[387: 入居予定さん]

>386
失礼しました。周辺は好きな地域ですが「新大塚」自体にはにそれほど拘っていなかったもので。
確かにここの分譲中には新大塚周辺には無かったと思います。
私の言う周辺地区とは新宿区の東側辺りから池袋、文京区、もっと言ってしまえば旧第四学区。
期間もざっくり探すのを含めると4年ほどかけていましたのでちょいちょい見かけました。
期間はあれですが、地域的には皆さんその位の範囲で網をかけているのかと思い込んでいましたが違うのかもしれませんね。

眺望は欲しいので12～14階のようなマンションも検討しましたが、385さんではないですが隣に同じものが建ったら嫌だなと踏ん切りがつかなかったところ、ここが出たので飛びつきました。静かな住宅地周辺で捜すと周りは昔からの邸宅も多く、高齢化社会の昨今、相続の過程で隣に同じようなマンションが建つ可能性は低くありませんが、ここは坂の下もここと同じ高さ制限がかかっているのを確認したので影響は少ないと思いました。
駅近や高層が良いという方を否定するつもりはありません。10歳若ければ私も違う選択になったかもしれないですし。

[388: 匿名さん]

>>372
>売主は何を隠している？

周囲にごみが飛ばないよう覆ってるだけなんでは？

[389: 匿名さん]

このエリアで2014年の始めでは東池袋、巣鴨、駒込まで中高層で比較できる物件があったように思います。

[390: 匿名さん]

>387
386です。
なるほどね、状況分かりました。

一般的に、第一種住宅専用地域など低層住宅地域を内側に抱える幹線道路沿いのマンションは、眺望が無くなるリスクは、かなり低いとは思います。したがって、（新大塚駅周辺に限らず）高台にある十数階建てマンションで、眺望や日当りが得られなくなる可能性が低い物件は、それなりにありますよね。

ですので、こちらの物件は、眺望というよりは、周辺の静かさを楽しむ物件なのではないかと思います。新大塚へ向けた上り下りが若干大変ではありますが、周辺に嫌悪施設もなく、落ち着いた住宅街のど真ん中なのは、評価されていると思います。

ただ、土地の形状から、南側が開けているわけではない点が惜しいと言えば惜しいでしょうか。

[391: 入居予定さん]

>390
同じ物件でも見方が違いますね。参考になります（とはいってもここは終の棲家のつもりなので、生かす機会も無さそうなのが残念です）。当方震災時に10階に住んでいたため、水が止まりエレベータが止まって往生した経験から、高層物件にはあまり食指が伸びませんでした。でもわがままなもので見晴らしが良いのにも慣れてしまったため、普通の低層物件も物足りない。なのでいつか買うなら台地の縁がいいなとずっと思っていました。勿論静かな環境は大前提としてあるのですが、ここの眺望はかなり大きな決め手の一つでした。これまで何度か10階前後の物件に心揺さぶられましたが、我慢して良かったと思ってます。

南向きの方が良いというのは確かにあるかもしれません。ただ現在ここと同じような南西向けに住んでいますが特に気にならないのと、385さんの仰るように寝室が東向きになるのも良いかと思いました。

微妙なのは駅への距離ですが、なんだかんだで山手線へ徒歩圏ですからね。

[392: 入居予定さん]

階段前の私道も綺麗に舗装されましたね。

[393: 匿名さん]

巣鴨へ向かえば比較的フラットな感じですよね。

[394: 匿名さん]

駐車場は結果通知きましたか？近隣の紹介は来ましたがいかがですか？

[395: 匿名さん]

モリモトの物件広告が出るようになりました。ここの終りを待っていたんでしょうか？住不物件はまだまだ競合しそうですが？

[396: ご近所さん]

モリモトも建つと周辺人口が増加して、ますますスーパーのライフが盛況になりますね。生鮮食料品の回転も上がって品揃えも上がるので、大歓迎です。

山手線の内側でありながら、ライフ並みの大型スーパーは、なかなか見ません。大型店なので、品揃えも良いです。肉も魚もいろいろな種類が置いてあって、本当に使い勝手が良いです。人口が増えればますます食品の鮮度も上がって、暮らし易くなりますね。（あっ、でも週末の鳴龍（ラーメン店）の行列の長さがまた長くなるかしら。。。それは困る。）

引っ越されていらっしゃることをお待ちしています。良い町ですよ。南大塚。

[397: ご近所さん]

396です。連投すいません。

個人的な感想ですが、大塚駅ビルのアトレビ内の某ケーキ店。昨日、初めて買って食しました。決して、まずいわけではなくそこそこなのですが、当方は、パティスリー クルール （patisserie Couleur）の味に慣れていて、この程度では満足できませんでした。

新大塚駅のマックの向いにあるケーキ屋さんなんですが、おいしいですよ。引っ越されたら試してみてください。（人で不足で営業時間が短縮しているらしいです。見習いで入った若い男の子辞めちゃったのかな。）

新大塚および大塚駅周辺はおいしい店がたくさんあるので、食べ歩き楽しいですよ。週末、ウーベルチュールでお会いしましょう！

[398: 入居予定さん]

ゴミ出しについて
マンションのパンフレットには24時間ゴミ出しOKと記載があり、「収集日や時間を気にせずにいつでもゴミ出しが可能です」とあるのですが、管理規約には「指定の収集日にゴミ置場へ持参」、入居者のしおりにも「収集日に回収時間までに搬出」となっており、全く24時間対応でないのですが、どうなっているのでしょうか？
24時間ゴミ出しができることもこのマンションを選んだ大きな理由の一つなのですが、、。

[399: 入居予定さん]

>398
本当ですね。気づきませんでした。お手数でなければ管理会社に問い合わせいただいて、こちらで教えて頂けると助かります。
個人的には何日も前に出すのでなく、やむを得ない場合を除き前日に出す程度の節度があれば（厳密には規約通りでは無いですが）とやかく言われないのでは？と思いますが、住人の方もいろいろな価値観がおありでしょうから、後で揉めるのも嫌ですね。問い合わせの結果問題がありそうであれば、こちらからも聞いてみます。

[400: 匿名さん]

管理規約は自分たちで決めることなのでそのように決めればいいだけですよね。

[401: 匿名さん]

ハウストラストさんってどうですか？フルコーティング30万円は価値がありますか？

[402: 匿名さん]

>>398
レーベンさんから訂正ありましたよ。
24時間出していいみたいです。

[403: 入居予定さん]

>402
良かった。上の方が仰るように規約なんて後から変えれば、というのもその通りなんですけど、24時間出さない方がいいという方がおられたらと思うと、最初から変える必要無いようになっていた方がお互い嫌な思いをしなくて済むかもと考えていました。
確かにあのようなゴミ捨て場があったらいつでも出したいですよね。ありがとうございました。

[404: 入居予定さん]

>>402
本当に良かったです。
当初は24時間ゴミ出しを謳っていたのに管理会社の手抜き（管理人さんの負担が大きい等）で指定日に出してくださいとなっているマンション事例を何軒か見たことがあったので。
管理規約も上の方がおっしゃるように、最初の規約はパンフレット通りになっていることが当たり前の前提だと思います。後から変えていくにしても、入居者の決議が必要になるので大変ですものね。

[405: 入居予定さん]

24時間が前提な上で管理人さんの負担を減らす出し方をするのと、最初からゴミ捨て時間を指定されるのとでは雲泥の差ですしね。

[406: 入居予定さん]

>>402
レーベンさんからの訂正というのはどのようにありましたか？個人的にお問い合わせされたのですか？
管理規約が訂正されるまで、承認書にはサイン出来ないですよねー。

[407: 入居予定さん]

>>406
確認会の最後に、「誤った説明があったと思いますがゴミ出しは24時間大丈夫です」と言われましたよ。

[408: 契約済みさん]

私も気になったので、先日の確認会で、確認しました。
パンフレットに記載がある通りとのことでしたので、
承認書にサインして返送しましたよ～。

不安でしたら、お電話してみたらいかがですか？

[409: 入居予定さん]

>>407、408
ありがとうございました！電話で確認できました。
いよいよ引き渡し楽しみですね。

[410: 匿名さん]

再内覧はいかがでしたか？満足いく内容でしたか？

[411: 入居予定さん [男性 40代]]

再内覧は指摘事項は全て処理済みで問題ありませんでした。その場で見つけた小さい汚れも、清掃担当の方を呼んで即座に綺麗にしてもらえました。
ゴミ収集所がどこかも気になっていたので、案内してもらい24時間ゴミ出しOKであることを確認しました。収集自体は毎日ではなく定期的に行われるようですので、ゴミが収集日まで溜まっていくことになります。

[412: 匿名さん]

カビ防止、クロスコーティング、フッ素など依頼しましたか？新築をリノベする。

[413: 入居予定さん [男性 40代]]

今日駐輪場・駐車場の抽選結果が届きました。幸いなことに全て当選していました。駐車場はくじの番号が80番台で、絶望的だと思っていた割には希望順位の高くない場所が当選となっていました。意外に倍率が低かったのでしょうかね。

[414: 匿名さん]

いよいよスタートですね。初回の総会っていつでしょうね。

[415: 匿名さん]

近くにおいしいレストランとか無いですかね？

[416: 匿名さん]

>415
大塚は美食の街ですから名店が多いと聞きますが、大塚駅北口のビストロジェイエーなんて良かったですよ。ここのMRの並びです。初めて行ったのは10年位前ですが、その後ミシュランのビブグルマンを獲得と聞いて納得しました。ランチならお手頃価格で絶品のフォアグラ料理が食べられます。

[417: 匿名さん]

ありがとうございます。居酒屋・割烹系などはありますがそういうのもあるんですね。

[418: 入居予定さん [男性 40代]]

鍵を受け取り、早速部屋に入ってきました。
ハウストラストのコーティング、コスモスモアのオプションも施工済みでした。 夜景はタワマンほどじゃないでしょけど、結構いいんじゃないんでしょうか。帰りは裏口を使ってみましたが、大塚駅・新大塚駅方面へのショートカットになりますので通勤はこっちを使うことになりそうです。

[419: ご近所さん]

>415
書ききれないぐらいありますね。
まずは、ウーベルチュール。個人的には、ビストロジェイユーよりも好きです。
与し亭。先日も行って来ました。道場六三郎さんのお弟子さんのレストランです。魚料理は超超超超超超超絶品です。
鳴龍。大塚随一のラーメン店です。週末は行列です。お勧めは、特撰塩ラーメンまたはマーラー担々麺。
カッチャルバッチャル。インド料理店です。予約が取りにくいかも知れません。
カッチャルバッチャルがダメな時は、Shantiへどうぞ。接客はひどいですが、味は良いです。
大塚駅近辺の、いわゆる「居酒屋四天王」はお好みでどうぞ。
小閣樓。上海チキンが名物です。担々麺もかなりいけます。運が良ければ鳩山さんに会えます。
蒼天。都内随一と言い切れる焼き鳥屋。良く他の焼き鳥店の店主が勉強ために食べに来ています。肝はフォアぐらいみたいです。
面倒なので、あとは、店名だけあげますので、自分の舌で選ばれてください。岩舟、Tamaya、Saint-Vincent、レアンドロ、赤尾（大塚駅に近い方）、美味縁、麦酒庵、なべ家（ミシュラン星付き）、高勢、寿司常、鮨勝、ぼんご、暁、あ可ね、29Rotti、月夜野、大提灯、巣鴨あたりなら、菊谷、ときわ食堂・・・。

きりがないのでこの辺で。
（と言うか、新大塚から大塚のあたりは、都内屈指のグルメエリアだって知らずに買ったの？）

[420: ご近所さん]

419ですが、
肝はフォアぐらいみたい->「肝はフォアグラみたい」の間違いです。

415さんへ。
ばくっと、美味しいお店と言われるとはっきり言って書ききれないんです。ジャンルを絞ってもらえるともうちょっときちんとご紹介できるのですが。（おいしいイタリアンとか、おいしい焼き肉屋とか。）