ザ・レーベン大塚山手Hill Top Season［旧：G/CLASSIC山の手PJ］（旧：ザ・レーベン大塚山の手プロジェクト）

[ビギナーさん]

ザ・レーベン大塚山手ヒルトップシーズンについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-otsuka/
売主：株式会社タカラレーベン
施工会社：大和小田急建設株式会社
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ
所在地：東京都豊島区南大塚一丁目1535番1他（地番）
交通：JR山手線「大塚」駅徒歩11分　
　　　東京メトロ丸の内線「新大塚」駅徒歩9分
　　　都営三田線「千石」駅徒歩14分
　　　JR山手線「巣鴨」駅徒歩12分

（旧：ザ・レーベン大塚山の手プロジェクト）
【タイトルを正式物件名称に変更しました　2015.3.20　管理担当】

[150: 匿名さん]

ここってまだ残っているんですか？

[151: 匿名さん]

>149
58平米の部屋のことでしょうが、20万円は無理でしょうね。
15万円強くらいでは。

[152: 購入検討中さん]

将来やむを得ず賃貸に出す場合は仕方ないと思いますが、ここは基本的には永住向けでしょうね。
物件価格的には賃料20万円欲しいところですが、賃貸に20万円払える層はもっと駅近嗜好だったり、お洒落なところを好むような気がします。最近はここに限らず物件価格はどこも高騰していますが、賃料はそれ程上がっていないということもあります。
自分自身がここの58m2を20万円で借りるかな？と考えると、ちょっと躊躇しそうですね。
賃貸で大事なのは賃料よりもむしろ切れ目なく借り手がいるということですから、私が賃貸投資物件と買うなら、駅近の2LDK中古物件とかから探すかも。

[153: 物件比較中さん]

そうですか。15万円では賃貸は全く割に合いませんね。管理費を引いたら利回り無く、下手したら赤字ですね。居住用ということですね。

[154: 物件比較中さん]

でも、インペリアルガーデンに比較して大幅に安そうだし購入してれば勝ち組？森本の物件も高そうだし。この地域に欲しいなら非常にお買い得。

[155: 匿名さん]

けっこうここを新築のこの条件で賃貸に回すのって難しくなってくるんじゃないですかね。
年数が建って、資産価値が落ちた頃にリセールすると、
賃貸目的の人も出てくるとは思うけれども。
イニシャルだと初期投資にかかってしまうし、回収は難しいんじゃ？？

[156: 購入検討中さん]

住まいサーフィンに価格表の記載がありましたが実売より高い価格表示かと。それとも当初より値下げしていますか？それならかなりお買い得では。

[157: 購入検討中さん]

大和小田急さんはどうでしょうか？信頼できる会社ですかね。あまりネット情報がない会社ですね。

[158: 購入検討中さん]

住まいサーフィン見ました。Ａタイプは6000万超えていましたね。角部屋なのでそれを考慮したら一番割安な部屋ですね。坪300万万円超えていないのは今となっては貴重になりました。早く決めないとと焦っています。

[159: 物件比較中さん]

工商業地域と違い高層物件が建ちにくいエリア、しかも高台の端というのは立地としては何より得難い条件かと。大手は収益性から手を出さず、おかげで割安なのかと。この条件でシティ・・・プラウド・・・だったらと思うと。

[160: 購入検討中さん]

確かにそうですね。
加えてもう少し場所がズレたら文京アドレスで更に高額になったかも･･･。

[161: 匿名さん]

>>159
この土地は三菱も手を挙げた、とモデルルームの営業の方がいってました。
ただ最近の三菱、そんなに高額路線ではないですね。
でもタカラレーベンだからこの価格に収まった、とも取れますし、タラレバなので結論は難しいです。

[162: 物件比較中さん]

タカラレーベンさんだったからハイグレード設備・内装・この価格で、三井・三菱さんとかが建てると標準的な設備と内装で価格はもう少し高い。前出のブランドだったら文京価格だっただろうと思う。想像でしかないけれど。モリモトの物件が証明してくれそうな感じですが。でもこの辺のこれまでの価格ではシティハウスが最強では？？？

[163: 購入検討中さん]

ここ１年でも新築マンション全体が随分上がっているので、ここの掲示板も最初の頃は高いという声が多かったですけど、余所が上がったせいか山手線内側高台でこの設備ならと値頃感を感じますね（あくまで今買うならということですが）。
高級ブランドのザ・レーベンで最初の物件ですから気合も入っているのでしょうか。２棟目、３棟目になると段々普通になってきてしまうかもしれません。

>162さん
10年前にマンションを購入した友人に「大手は設備が違うから･･･」とアドバイスされ、あちこち見てみましたけど、確かに大手の方が名前で売れるせいかコストダウン嗜好が強いような気がしました。素敵なモデルルームでも、実際に話を聞くとあれもこれもオプションですと言われてガッカリすることも多いですね。

[164: 購入検討中さん]

最近のパークホームズは場所が???なことが多いような気がします。パークハウスは土地が安いところに建てて建築費を吸収しているような感じ。大規模住友、アイデア勝負の野村。皆さん特色を出されているように見受けられます。

[165: 購入経験者さん]

タカラの管理会社の管理個数が多くない。もう少し真面目に契約を取ってもらって管理費を下げつつ質をよくして欲しいですね。メインで大規模タワー常駐やコンシェルジェをやってないから仕方がないのかもしれませんが。

[166: 物件比較中さん]

「タカラレーベンが初めて手がける高級分譲ブランド」という肩書きに、
自分も「それならいいかげんなことはしないだろう」と考えていましたが・・・
知ってしまったんですよね。
つい数年前にも「タカラレーベンが初めて手がける高級分譲ブランド」が存在し、
その出来のひどさに内覧会が大荒れし、ブランド名は一回きりでなくなり、
今回新たに名称を変えて「初めて」として売り出しているということを。

その上で情報を漁ってみたらレーベンって、
各地でいろいろな名称の「第一弾」を展開しまくっている。
なので、「初めての」だから大丈夫だろう、というポジティブシンキングを捨てた上で、
検討することをおすすめします。

ちなみに。その、以前内覧会が大荒れした物件、中古で出されていたので見に行きました。
正直、ロビーも、住居の内装も、高級が売りのはずなのにかなり安っぽかった。
外観はそうでもなかったので、中を見て良かったなあと思いました。
とあるパークハウスの中古も見に行ったんですが、こちらは段違いに良かった。
パークハウス自体、いま売られているザ・パークハウスよりしっかり作られているらしいし、
価格を比べると仕方ないのかなとは思いますが、やはり安いものはそれなりなんですね。

ただ、山の手pjは、その大荒れした物件とは施工会社が違うし、
資材や内装プランも違うかもしれないので、一概には言えません。
今回は前回の失敗を踏まえ、とても良いものができるかもしれない。
みなさん、ご自身で納得いくまで調べてから買ってくださいね。

自分は、知って良かったと思ったので、初めて書き込みました。
これ以上は書きません。みなさんも頑張ってください。
あーあ。いい家見つかるといいなあ。

[167: 物件比較中さん]

http://www.dai3.co.jp/_old_hp/rbayakyu/23th/times/news55.htm　こことその物件は同じメンバーが企画担当しているようです。女性だけの、初めての高額物件、・・・同じフレーズ？ですね。過去は過去、いまはどうなのでしょうか？3年で変わっていますかね。MRのセンスは変わっていないようですが・・・。施工は安藤建設と大和小田急、どちらが上でしょうか？購入者の方の
内覧後のコメントが楽しみですね。

[168: 購入検討中さん]

問題の駒込物件は突貫工事が話題になっていましたね。施工の違いがどう出るのかはわかりませんが、元々3月入居を謳っていたのを早々にバンザイして5月入居にしたのは良い傾向なのかもしれません。

まあでも心配なのは植栽とか供用部の出来ですね。部屋の造りについてはMRも見ているし、不備があれば内覧で改修依頼できますから入居までに直してくれれば良いとなりますが、供用部についてはせいぜいCGがよいところ。ここに限らず完成前物件を買おうとしたら運を天に任せるしか無いんですかねぇ。

[169: 物件比較中さん]

そろそろ完成が近づいてきましたね。竣工まで残っているでしょうか？内装見てから買いたいですね。図面だけでは心配です。

[170: [男性]]

地盤がゆるいからなーあのあたりは。。。当然してると思いますが、買う前に確認した方がよいですよ。ネットで簡単に調べられますし。当たり前でしたね失礼

[171: ご近所さん]

たぶん南大塚1丁目＝ゆるいとお考えでなのしょうが、ここは高台の方なのでネットで地盤を調べるなら千石3丁目で見るのが正解。現地を見ればすぐにわかることなのに「当たり前ですね」と得意げに書くのはちょっとあれかな。失礼。

[172: 匿名さん]

現場とモデルルーム見て辞めた。
現場は崖崖していて表層地盤は緩そうだった。
人のアクセスはもとより、車のアクセスも袋小路で悪かった。
モデルルームもけばかった。

[173: 匿名さん]

表層地盤の意味知ってる？
23区だと緩いのは江戸川区、葛飾区、荒川区、中央区、港区、千代田区、足立区･･･と湾岸、下町地域で、表層地盤が軟らかいと地震の揺れが増幅したり、液状化したりするリスクがあるところなんだって。
しかも現地見ただけで瞬時にそれがわかるなんて凄いね。普通はボーリングとかで表層の地層を調べるらしいけど（笑）。
モデルルームがケバいのは同意だけど、デマでネガるのは恥ずかしいよ。

[174: 物件比較中さん]

地盤はHPのLOCATION側面図では南南東向き（エントランスの方）の棟がきちんと高台に建てられていてよさそうですね。西向きの眺望を取るか南向きの平らな地盤を取るかですね。どちらの棟にするかはお好みで。

[175: 物件比較中さん]

ここの天井高は下がり天井部分が気にならず、下がり部分でも普通のやつの基準以上ある造りらしいですね。

[176: 匿名さん]

　プロですから見れば、地盤はわかります。
国家資格所有。

[177: 匿名さん]

　お前が恥ずかしいよ。
ネット情報で語るな！！

[178: 匿名さん]

まあまあ、あのケバいモデルルームを思い出して落ち着きましょうよw

[179: 匿名さん]

プロとは存じ上げず失礼しました。
この世界はプロが数字的な根拠も挙げず、購入する気も無い物件のネガティブな情報を匿名掲示板に垂れ流すのが許される業界なんですね。勉強になりました。

[180: 購入検討中さん]

なんという国家資格ですか？

[181: 匿名さん]

全体的な設備や仕様はクオリティが高い印象。
付いていてほしいものは付いているし、性能も良さそうであるし。
公式サイトが若干判りにくいので、もう少し見やすくしてくれればよかったなぁとは思うけれどね（汗）
センスの良さを前面に出しているのかしら。

[182: 購入検討中さん]

完売ですか？

[183: 匿名さん]

北区並みに安い。
裏があるね。

[184: 検討中の奥さま]

>>183
坪単価いくらですか？

[185: 匿名さん]

南大塚住民一同、みなさまを歓迎いたします。良い地域を作っていきましょうね。

[186: 購入検討中さん]

>184
部屋によって違いますけど概ね坪300～320万円。
高いか安いかは価値観があるので人それぞれですし、仕様も違うから一概には比べられないですけど、さすがに北区並ではないですね。北区は大手デペでも駅から10分離れて300超えってなかなか無いですよ。

[187: 検討中の奥さま]

>>186
そうですよねー、情報ありがとうございます。
この立地で北区並みなんて有り得ないですよね！！
逆に安心しました！

[188: 購入検討中さん]

今は都内なら300万円超はお安い時代なんですよね。

[189: 購入検討中さん]

まだあるの？

[190: 購入検討中さん]

建物前の道路は今は残念な感じですが、一応、工事してもらえるようですね。イメージ図のような舗装道路になれば資産価値も上がりそうで楽しみですが、最後の最後でがっかりとならないようにしてほしいです。

[191: 匿名さん]

　南大塚の1丁目って鬼門じゃないですか？
南大塚住民ならわかってるはず。

[192: 購入検討中さん]

とうとう鬼門ときたか（笑）。
ネタ切れですか？もっと頑張ってください。

[193: 物件比較中さん]

内装工事中、雨が降らなきゃいいけど。

[194: 物件比較中さん]

竣工間近、全貌が見えてきました。予想以上の外観かと。内装できあがれば見たいですね。

[195: 匿名さん]

外壁タイルが結構高級感あるみたいです。エントランス周りはこれからでした。ポストに広告が入っていましたが、70㎡超のみの間取りが記載されており60㎡台は無いようです。65㎡あれば3人家族で十分な広さなのですが広くなるとグロスが結局高くなるので難しいご時世にないりましたね。

[197: 物件比較中さん]

楽しみですね。悩みましたが別の物件にする予定です。2割高いですが・・・池袋近くにしてみました。職場が大手町、日比谷なら断然こちらですが、贈与で何とか。

[198: 匿名さん]

>>197
仕様はよく頑張っているし、環境もまずまずいい。ただ、利便性と資産価値志向の流れの中で、いくつかの「池袋近く」に利便性で見劣りするのが残念。
自分の最終候補に残った良い物件です。

[199: 物件比較中さん]

現地を見に行けばわかります。この建物の真価が。駅9分で丘の上の戸建ての住宅街。
駅近・幹線道路脇の商工業地とどちらが好みかは購入者の判断次第でしょう。
外観は予定図・価格以上には秀逸かと。

[200: 物件比較中さん]

現地を見に行けばわかります。この建物の真価が。駅9分で丘の上の戸建ての住宅街。
駅近・幹線道路脇の商工業地とどちらが好みかは購入者の判断次第でしょう。
外観は予定図・価格以上には秀逸かと。

[201: 匿名さん]

９分がなぁ。ちょっと遠いわなぁ。しかもアップダウンあるし。

[202: 匿名さん]

そうそう、巣鴨小学校って評判が良いらしいですよ。
小規模小学校で、各学年１クラスぐらいしかないので、休み時間は、１年生から６年生までが一緒に遊ぶらしいです。必然的に、上級生が下級生の面倒を良く見るようになるって、通っている子の親が言ってます。
昔の下町のような、いろいろな年の子が一緒に遊ぶって良いですよね。

[203: 匿名さん]

残ったものは、ずいぶん値下げされた?

[204: 匿名さん]

70㎡超しかないけれど、5千万円台の部屋はまだあるだろうか？値下げせずともあればすぐ売れそうだけどね。

[205: 匿名さん]

モデルルームトイレの色は黒。。。キッチンの色も黒。。。気になりますね。契約した皆さんはこんな色で?

[206: 契約済みさん]

トイレは白ですね。タンクレスの白で手洗いのカウンターもついています。キッチンは大理石でなくフィオレストーンの1枚天板なので汚れも目立ちにくくリビングに映える色目です。と実物もそうであると信じています。

[207: 匿名さん]

トイレは標準白だし、むしろ黒にしたら有料オプションで＋30万円位。
うちは白がいいからどうでもいいけど、白をやめて黒にするんだから差し引き30万円は高すぎると思って、知人の建築家に話したら、黒に限らず色つきの便器って白の２倍の価格らしいですね。生産台数が少ないから。初めて知りました。

[208: 契約済みさん]

>>205
安物しかご存知ない方のこういったコメントは自ら恥をさらしているようで困ります。笑

[209: 匿名さん]

内覧会の案内来ましたね。

[210: 匿名さん]

２０８
値段のことじゃなくて色選択肢のことを聞いてますよ。生産量が少ないから高くなるのは、自慢話にならないよ。

[211: 契約済みさん]

楽しみですね。内装も結構時間を取って作業しているようですので期待しています。業者に依頼してチェックしますが必要なかったという結果になればいいですね。

[212: 匿名さん]

私は従兄のに一級建築士に同行を頼みました。
余所のマンションでも指摘事項はちょいちょいあると聞きますので、最終的に直してくれれば良いかなと思っています。

[213: 匿名さん]

内覧会の時、やっぱりプロに見てもらったほうが安心ですかね。素人はなかなかわからないかと思います。

[214: 匿名さん]

>213
212です。私は身内にいたから頼みましたが、お金を払うとなると躊躇したかもしれません。
専門家なら安心ですが、例えば経験のある友人とか連れて行くだけでも、見落としは減るかもしれませんね。

[215: 匿名さん]

>>214
良いアドバイスを頂き、ありがとうございます。

[216: 契約済みさん]

金利が上昇傾向ですね。変動から固定に変えた方がいいでしょうか？フラット35は0.2以上あがりました。

[217: 契約済みさん]

内覧業者さんも顧客獲得のため書き込み大変ですね。

[218: 契約済みさん]

内覧会の同行で調べたところ、100㎡未満だと一級建築士の方の同行で4万円でした。妥当な金額ですか？相場が全くわかりません。ご存知の方ご教示下さい。

[219: 契約済みさん]

いくつか違うところで調べるしかないのでは？頑張ってください。
ここで私は10万円でしたという方がいても確かめようがありません。あ、業者ではないです、念のため。

[220: 契約済みさん]

皆さん内覧業者に頼まれるのでしょうか？周りの購入者は半々位です。メジャー施工の物件はあまり手直しが無かったみたいです。ここもそうであればいいですが。

[221: 契約済みさん]

まあクロスの汚れがみたいなところはプロでなくてもわかりますし、構造がというところは外見からはプロでも難しそうですしね。ちなみに（これがまた業者のサイトだったりするんですが）内覧会の時に見るべきポイント（こういうところに瑕疵が出やすい）が載っているサイトはいくつか見かけました。一度ご覧になることをお勧めします。
こちらはただでさえ舞い上がっていますからね。冷静に頑張りましょう。

[222: 匿名さん]

外観ができてきました。入り口に新しい電柱が増え丁度、入り口の門というか鳥居というかんじで建立されています。入居までまだ1ケ月以上ありますがこの出来上がりからそんなに時間がかかるもんでしょうか？

[223: 契約済みさん]

>>219
地道に何軒か調べてみることにします！ありがとうございます。

[224: 匿名さん]

>>222
入り口は鳥居になってる?設計図のイメージとぜんぜん違うじゃないか。

[225: 契約済みさん]

>222
先日コーディネート会社から梁の形が当初図面から変更されると連絡がありました。その仕上げをA案、B案から選んでくれと。
まだ返事をしていないから私の部屋はまだ完成していない筈。

[226: 購入検討中さん]

竣工後でも購入できますかね。残りはグロス高い部屋ばかりなので見てから決めたいですが、難しいでしょうね。完売表示が出そうで心配です。

[227: 契約済みさん]

心配しなくてもまだ完売には遠い様子です。残念ながら。早く完売になることを願っています。

[228: 契約済みさん]

まだあと数戸残っているみたいですが、売る方はここからが大変なんでしょうね。
でも226さんのように竣工待ちという方もおられるなら、そうでもないのかな？
こちらは内覧に向けてドキドキですが、そういう手もアリだなと思いました。もう遅いけど。

[229: 購入検討中さん]

購入済みは羨ましいです。早めに決めておくべきでした。価格が安くなるわけではないので条件のいい部屋の方がいいですよね。でもここは地下以外はあまり条件に差がないので大丈夫っぽいですね。

[230: 匿名さん]

今週のスーモに出ていました。Aタイプ6180万、Hタイプ6333万だったと思います。残り２戸？でしょうか？

[231: 匿名さん]

>>230
値下げしてるのかな？

[232: 購入検討中さん]

Hタイプは6388万円でしたよ。最近の他物件と比べるとかなり仕様も高いですよね。もっと駅から遠い物件でも坪330万超えている感じもありますし。ここはまだ上がる前の値付けで悩みどころです。

[233: 匿名さん]

ホームページで見ると、重厚感のあるように感じましたが、外壁とか安っぽい感じがしますね。

[234: 匿名さん]

坪３００万円切っているのはもう無いですよね。山手線の外でも厳しくなっています。数年後に物件の価格が下がっても金利が上がっているので支払総額から考えるとここが最後かもしれませんよ。

[235: 匿名さん]

Ｈタイプでも２Ｆでしょうね。その価格なら。丁度雑誌に出ている眺望が見える感じですよね。

[236: 匿名さん]

西側の乱れ打ちのロックボルトがやばすぎるので却下した。

[237: 匿名さん]

斜面のロックボルトは表面の土を留めているのかと思います。コンクリートで固めてれば問題ないのをわざわざ緑化しているようにも思えますが、まあ人それぞれ求めるものが違いますよね。

[238: 匿名さん]

第３期は値上がり？買うなら値段がわかっている部屋はねらい目でしょう。値段がわからない（公表していない）部屋は確実に上げてきますよ。周りが上がってきていますから。

[239: 匿名さん]

ローン金利は５月下がるといいですね。

[240: 匿名さん]

買い煽りが凄いですね。関係者でしょうか。
この物件は突貫でなさそうでよかったですね。駒込四丁目の物件で学習したかな。

[241: 契約済みさん]

駒込四丁目は内覧会の時にまだ供用部が工事中だったようですからね。
ここはそんなことがないことを祈ります。

[242: 匿名さん]

ロックボルトで土は止まらんぞ。

[243: 匿名さん]

突貫工事かどうかは購入者と関係者しかわかりませんね。どうなんでしょうかね？駒込の時は購入者が書き込みしていましたが今回はありませんね。

[244: 契約済みさん]

内覧会もまだまだ先だから、購入者でも書きようが無いです。

[245: 匿名さん]

急な斜面の崩落対策としてのロックボルト対応で下の方々への迷惑防止かと。今までされてなくても問題なかったが対応したということでしょう。

[246: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[247: 匿名さん]

今週末で登録締め切りですね。何倍位になるんでしょうかね。完売まで行きますかね？

[248: 契約済みさん]

週末に現地を見てきました。外観の色はCGよりだいぶ明るい感じですが、これはこれで悪くないと思いました。
新大塚側から見ると坂の下から見上げる感じで建っているのに、高台側から見るとあそこに建っているの？と思う位目立たないのも周辺の景観を邪魔しない感じで良かったです。ここまでは予定通りなので後は内覧でどうなるかですね。
入居までに完売すると良いですね。

[249: 匿名さん]

急傾斜地が崩落し、下の住居に被害を与えると土地の共同所有者が責任賠償を負う訳ですね。