ザ・レーベン大塚山手Hill Top Season［旧：G/CLASSIC山の手PJ］（旧：ザ・レーベン大塚山の手プロジェクト）

[ビギナーさん]

ザ・レーベン大塚山手ヒルトップシーズンについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-otsuka/
売主：株式会社タカラレーベン
施工会社：大和小田急建設株式会社
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ
所在地：東京都豊島区南大塚一丁目1535番1他（地番）
交通：JR山手線「大塚」駅徒歩11分　
　　　東京メトロ丸の内線「新大塚」駅徒歩9分
　　　都営三田線「千石」駅徒歩14分
　　　JR山手線「巣鴨」駅徒歩12分

（旧：ザ・レーベン大塚山の手プロジェクト）
【タイトルを正式物件名称に変更しました　2015.3.20　管理担当】

[130: 匿名さん]

価値観の違いと言われればそれまでなのでしょうが、
子連れで頻繁に行くお店の隣に、子供に質問されて答えづらいような施設があるのは私はちょっと嫌ですよね。
高級住宅街付近にもそのようなお店があるという事実で納得できるような性質のものでもありませんし。
いずれにせよ、子供が大きくなっていけばこの種の話を気にしても仕方ないのでしょうが。

[131: 匿名さん]

>>129
大塚駅から行けば、三業通りの入口にセブン、プラタナス通り沿いにサンクスが有ります。
巣鴨からだと白山通り沿いにローソン・ファミリーマート、
江戸橋通りにコミュニティストアがあるので、徒歩圏にコンビニはそこそこ有りますよ。

[132: 購入検討中さん]

新大塚からの順路ではどこかありますか？

[133: 匿名さん]

新大塚駅前にセブンが有ります。

[134: 購入検討中さん]

ライフが最寄ですね。ありがとうございました。

[135: 購入検討中さん]

新大塚の近辺は電線がものすごいことになっていますが、地中化はされないのでしょうか？

[136: 匿名さん]

今のところ新大塚周辺では地中化に関する具体的な予定はありませんね。
新大塚駅からJR大塚駅にかけての南大塚通りは都市計画道路に指定されているので、
計画道路の実施による歩の道拡幅とともに電柱地中化がされると良いのですが。

[137: 購入検討中さん]

エコポイントは対象ではないみたいですね。

[138: 匿名さん]

>136
南大塚通り拡張の事業化の可能性はほぼないらしいですよ。

[139: 匿名さん]

南大塚通りの新大塚付近は歩道が狭くて自転車が通ると危ないので、
計画道路を事業化し車道歩道の拡幅は、地元民として切に願う事項ですけどね。

電柱地中化し景観や耐震性も上がるので、良いことだらけと思いますが。

電柱地中化は超党派で推進が議論されているようですので、その流れで実現して頂きたいです。

[140: 匿名さん]

都の人に聞いた事があります。

南大塚通りの沿道の家々を全部どかさないとならないが、費用がかさむ割に、南大塚通りの交通量が少なく車道拡幅の必要性が低い。特に、出口の辺りの家々（福のからとかセブンイレブンがある辺り）の同意を取るのが大変。
むしろ、春日通りの拡張の方がニーズが高い。防災観点からは、プラタナス通りと南大塚通りの間の住宅街の区画整理とセットなら可能性があるが、南大塚通り単独の拡幅の可能性は低い。すると、かなり大規模な事業になるが、そこまでできる金が今はない。
結局、すごくお金がかかる割には、メリットが少ない。

だそうです。

[141: 匿名さん]

追記します。

個人的には、電線地中化だけが先行する可能性もあるかなと思っています。（道路拡幅は諦めるということになりますが。）

[142: 購入検討中さん]

先々週のTBS噂の東京マガジンで都内の電線地中化の話題を取り上げていて、豊島区の担当者がインタビューに答えていましたが、出来ない理由を延々と挙げている感じで非常に印象が悪かったです（予算がとか、電話会社との調整が難しいとか）。
ロンドン・パリは100％、ソウル46％、北京34％が地中化されているのに、東京は7％と恥ずかしいですね。
因みに近隣だと六義園南の塀沿いは地中化されているので空が綺麗に見えて素敵です。防災上の観点ならあのような元々道幅が広く、車も殆ど通らないところは後回しでも良いような気もしますが、観光客が集まるところが優先なんですかねぇ。川越の地中化も有名ですがあちらも観光地ですしね。

[143: 申込予定さん]

とにかく期末なので価格交渉がんばりたい　or 頑張って欲しい。
ブランズ・パークハウスと比較し5％以上高ければこちら。最終決定は2月末までとして自分を煽ってみる。

[144: 匿名さん]

竣工後長期に売れ残っている物件ではないですし、引渡しは5月なので
売主の決算期(3月)には収益計上できず売主として急いで収益化するインセンティブはないですし、
売主が価格交渉（値引き）に応じるとは考え難いですけどね。

[145: 匿名さん]

もう捨てちゃったから分からないけど、送られてきたDMに「キャンセル住戸、お得な特典」みたいな感じで書いてあったから、値引きに応じる可能性はあると思いますよ。
大幅ではないだろうけど。

[146: 購入検討中さん]

物件詳細で見ると70㎡Aタイプがよさそうですが価格はどのくらいでしょうかね？お得な特典は何でしょうか？

[147: 購入検討中さん]

Aタイプは元々2戸しかありませんから残っていますかね？
私が昨年聞いた時には内1戸は契約済みのようでした。
検討されるなら早めにMRに行った方が良いですよ。

[148: 購入検討中さん]

ありがとうございます。そうします。

[149: 物件比較中さん]

この物件で一番狭い部屋を賃貸に出したとしても、家賃は少なくとも20万円位では行けますかね？結構、分譲価格は高いようですので賃貸では収益が取れず永住しないとだめかもしれませんね。

[150: 匿名さん]

ここってまだ残っているんですか？

[151: 匿名さん]

>149
58平米の部屋のことでしょうが、20万円は無理でしょうね。
15万円強くらいでは。

[152: 購入検討中さん]

将来やむを得ず賃貸に出す場合は仕方ないと思いますが、ここは基本的には永住向けでしょうね。
物件価格的には賃料20万円欲しいところですが、賃貸に20万円払える層はもっと駅近嗜好だったり、お洒落なところを好むような気がします。最近はここに限らず物件価格はどこも高騰していますが、賃料はそれ程上がっていないということもあります。
自分自身がここの58m2を20万円で借りるかな？と考えると、ちょっと躊躇しそうですね。
賃貸で大事なのは賃料よりもむしろ切れ目なく借り手がいるということですから、私が賃貸投資物件と買うなら、駅近の2LDK中古物件とかから探すかも。

[153: 物件比較中さん]

そうですか。15万円では賃貸は全く割に合いませんね。管理費を引いたら利回り無く、下手したら赤字ですね。居住用ということですね。

[154: 物件比較中さん]

でも、インペリアルガーデンに比較して大幅に安そうだし購入してれば勝ち組？森本の物件も高そうだし。この地域に欲しいなら非常にお買い得。

[155: 匿名さん]

けっこうここを新築のこの条件で賃貸に回すのって難しくなってくるんじゃないですかね。
年数が建って、資産価値が落ちた頃にリセールすると、
賃貸目的の人も出てくるとは思うけれども。
イニシャルだと初期投資にかかってしまうし、回収は難しいんじゃ？？

[156: 購入検討中さん]

住まいサーフィンに価格表の記載がありましたが実売より高い価格表示かと。それとも当初より値下げしていますか？それならかなりお買い得では。

[157: 購入検討中さん]

大和小田急さんはどうでしょうか？信頼できる会社ですかね。あまりネット情報がない会社ですね。

[158: 購入検討中さん]

住まいサーフィン見ました。Ａタイプは6000万超えていましたね。角部屋なのでそれを考慮したら一番割安な部屋ですね。坪300万万円超えていないのは今となっては貴重になりました。早く決めないとと焦っています。

[159: 物件比較中さん]

工商業地域と違い高層物件が建ちにくいエリア、しかも高台の端というのは立地としては何より得難い条件かと。大手は収益性から手を出さず、おかげで割安なのかと。この条件でシティ・・・プラウド・・・だったらと思うと。

[160: 購入検討中さん]

確かにそうですね。
加えてもう少し場所がズレたら文京アドレスで更に高額になったかも･･･。

[161: 匿名さん]

>>159
この土地は三菱も手を挙げた、とモデルルームの営業の方がいってました。
ただ最近の三菱、そんなに高額路線ではないですね。
でもタカラレーベンだからこの価格に収まった、とも取れますし、タラレバなので結論は難しいです。

[162: 物件比較中さん]

タカラレーベンさんだったからハイグレード設備・内装・この価格で、三井・三菱さんとかが建てると標準的な設備と内装で価格はもう少し高い。前出のブランドだったら文京価格だっただろうと思う。想像でしかないけれど。モリモトの物件が証明してくれそうな感じですが。でもこの辺のこれまでの価格ではシティハウスが最強では？？？

[163: 購入検討中さん]

ここ１年でも新築マンション全体が随分上がっているので、ここの掲示板も最初の頃は高いという声が多かったですけど、余所が上がったせいか山手線内側高台でこの設備ならと値頃感を感じますね（あくまで今買うならということですが）。
高級ブランドのザ・レーベンで最初の物件ですから気合も入っているのでしょうか。２棟目、３棟目になると段々普通になってきてしまうかもしれません。

>162さん
10年前にマンションを購入した友人に「大手は設備が違うから･･･」とアドバイスされ、あちこち見てみましたけど、確かに大手の方が名前で売れるせいかコストダウン嗜好が強いような気がしました。素敵なモデルルームでも、実際に話を聞くとあれもこれもオプションですと言われてガッカリすることも多いですね。

[164: 購入検討中さん]

最近のパークホームズは場所が???なことが多いような気がします。パークハウスは土地が安いところに建てて建築費を吸収しているような感じ。大規模住友、アイデア勝負の野村。皆さん特色を出されているように見受けられます。

[165: 購入経験者さん]

タカラの管理会社の管理個数が多くない。もう少し真面目に契約を取ってもらって管理費を下げつつ質をよくして欲しいですね。メインで大規模タワー常駐やコンシェルジェをやってないから仕方がないのかもしれませんが。

[166: 物件比較中さん]

「タカラレーベンが初めて手がける高級分譲ブランド」という肩書きに、
自分も「それならいいかげんなことはしないだろう」と考えていましたが・・・
知ってしまったんですよね。
つい数年前にも「タカラレーベンが初めて手がける高級分譲ブランド」が存在し、
その出来のひどさに内覧会が大荒れし、ブランド名は一回きりでなくなり、
今回新たに名称を変えて「初めて」として売り出しているということを。

その上で情報を漁ってみたらレーベンって、
各地でいろいろな名称の「第一弾」を展開しまくっている。
なので、「初めての」だから大丈夫だろう、というポジティブシンキングを捨てた上で、
検討することをおすすめします。

ちなみに。その、以前内覧会が大荒れした物件、中古で出されていたので見に行きました。
正直、ロビーも、住居の内装も、高級が売りのはずなのにかなり安っぽかった。
外観はそうでもなかったので、中を見て良かったなあと思いました。
とあるパークハウスの中古も見に行ったんですが、こちらは段違いに良かった。
パークハウス自体、いま売られているザ・パークハウスよりしっかり作られているらしいし、
価格を比べると仕方ないのかなとは思いますが、やはり安いものはそれなりなんですね。

ただ、山の手pjは、その大荒れした物件とは施工会社が違うし、
資材や内装プランも違うかもしれないので、一概には言えません。
今回は前回の失敗を踏まえ、とても良いものができるかもしれない。
みなさん、ご自身で納得いくまで調べてから買ってくださいね。

自分は、知って良かったと思ったので、初めて書き込みました。
これ以上は書きません。みなさんも頑張ってください。
あーあ。いい家見つかるといいなあ。

[167: 物件比較中さん]

http://www.dai3.co.jp/_old_hp/rbayakyu/23th/times/news55.htm　こことその物件は同じメンバーが企画担当しているようです。女性だけの、初めての高額物件、・・・同じフレーズ？ですね。過去は過去、いまはどうなのでしょうか？3年で変わっていますかね。MRのセンスは変わっていないようですが・・・。施工は安藤建設と大和小田急、どちらが上でしょうか？購入者の方の
内覧後のコメントが楽しみですね。

[168: 購入検討中さん]

問題の駒込物件は突貫工事が話題になっていましたね。施工の違いがどう出るのかはわかりませんが、元々3月入居を謳っていたのを早々にバンザイして5月入居にしたのは良い傾向なのかもしれません。

まあでも心配なのは植栽とか供用部の出来ですね。部屋の造りについてはMRも見ているし、不備があれば内覧で改修依頼できますから入居までに直してくれれば良いとなりますが、供用部についてはせいぜいCGがよいところ。ここに限らず完成前物件を買おうとしたら運を天に任せるしか無いんですかねぇ。

[169: 物件比較中さん]

そろそろ完成が近づいてきましたね。竣工まで残っているでしょうか？内装見てから買いたいですね。図面だけでは心配です。

[170: [男性]]

地盤がゆるいからなーあのあたりは。。。当然してると思いますが、買う前に確認した方がよいですよ。ネットで簡単に調べられますし。当たり前でしたね失礼

[171: ご近所さん]

たぶん南大塚1丁目＝ゆるいとお考えでなのしょうが、ここは高台の方なのでネットで地盤を調べるなら千石3丁目で見るのが正解。現地を見ればすぐにわかることなのに「当たり前ですね」と得意げに書くのはちょっとあれかな。失礼。

[172: 匿名さん]

現場とモデルルーム見て辞めた。
現場は崖崖していて表層地盤は緩そうだった。
人のアクセスはもとより、車のアクセスも袋小路で悪かった。
モデルルームもけばかった。

[173: 匿名さん]

表層地盤の意味知ってる？
23区だと緩いのは江戸川区、葛飾区、荒川区、中央区、港区、千代田区、足立区･･･と湾岸、下町地域で、表層地盤が軟らかいと地震の揺れが増幅したり、液状化したりするリスクがあるところなんだって。
しかも現地見ただけで瞬時にそれがわかるなんて凄いね。普通はボーリングとかで表層の地層を調べるらしいけど（笑）。
モデルルームがケバいのは同意だけど、デマでネガるのは恥ずかしいよ。

[174: 物件比較中さん]

地盤はHPのLOCATION側面図では南南東向き（エントランスの方）の棟がきちんと高台に建てられていてよさそうですね。西向きの眺望を取るか南向きの平らな地盤を取るかですね。どちらの棟にするかはお好みで。

[175: 物件比較中さん]

ここの天井高は下がり天井部分が気にならず、下がり部分でも普通のやつの基準以上ある造りらしいですね。

[176: 匿名さん]

　プロですから見れば、地盤はわかります。
国家資格所有。

[177: 匿名さん]

　お前が恥ずかしいよ。
ネット情報で語るな！！

[178: 匿名さん]

まあまあ、あのケバいモデルルームを思い出して落ち着きましょうよw

[179: 匿名さん]

プロとは存じ上げず失礼しました。
この世界はプロが数字的な根拠も挙げず、購入する気も無い物件のネガティブな情報を匿名掲示板に垂れ流すのが許される業界なんですね。勉強になりました。