プレージアブラン東園田ってどうですか？その２

[匿名さん]

公式URL：http://www.haseko-sumai.com/kansai/sinki/pb108/index.html
売主：株式会社長谷工コーポレーション
売主：オーエス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ
設計・監理：株式会社長谷工コーポレーション・大阪エンジニアリング事業部
販売提携（代理）：OS不動産株式会社
販売提携（復代理）：株式会社長谷工アーベスト

前スレ　プレージアブラン東園田はどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/306327/

名称 プレージアブラン東園田
所在地 兵庫県尼崎市東園田町二丁目51番1（地番）
交通 阪急神戸線「園田」駅徒歩9分
地目 宅地
地域・地区 第一種中高層住居専用地域・第一種住居地域・準防火地域・第2種18m高度地区・第3種高度地区
建ぺい率 50.44%
容積率 199.77%
敷地面積 4,361.54m²
建築面積 2,199.58m²
建築延床面積 9,382.94m²
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上6階建
私道負担 なし
総戸数 108戸
間取り 2LDK+フリールーム～4LDK
住居専有面積 72.45m²～93.02m²
アルコーブ面積 4.00m²～6.75m²
バルコニー面積 10.69m²～22.70m²
サービスバルコニー面積 2.00m²～7.89m²
ルーフバルコニー面積 44.70m²～49.56m²
専用通路面積 1.80m²～3.56m²
専用花壇面積 0.92m²～1.23m²
駐車場 63台（平面式4台・機械式59台）（月額使用料：4,500円～14,500円）
自転車置場 216台（2段式ラック）（月額使用料：100円・200円）
バイク置場 6台（平面式）（月額使用料：1,000円）
ミニバイク置場 11台（平面式）（月額使用料：500円）
竣工予定 平成26年1月下旬
入居予定 平成26年1月下旬
管理形態 区分所有者全員で管理組合を結成し、管理会社に委託
分譲後の権利形態 敷地は専有面積持分比率による所有権の共有、建物は区分所有
手付金等の保全機関 西日本住宅産業信用保証株式会社
設計図書閲覧場所 「プレージアブラン東園田」マンションギャラリー（竣工後はフロントオフィス）

■先着順販売概要
販売戸数 8戸
販売価格（税込） 2,958万円～3,568万円
間取り 2LDK+フリールーム～4LDK
住居専有面積 72.45m²～92.20m²
バルコニー面積 12.40m²～22.70m²
アルコーブ面積 4.80m²～6.75m²
サービスバルコニー面積 2.00m²・3.20m²
管理費（月額） 6,880円～8,760円
修繕積立金（月額） 5,800円～7,380円
管理準備金（一括払い） 15,000円
修繕積立一時金（一括払い） 435,000円～553,000円

■第3期7次販売住戸分譲概要
販売戸数 1戸
販売価格（税込） 2,498万円
間取り 3LDK
住居専有面積 76.86m²
バルコニー面積 12.60m²
アルコーブ面積 5.89m²
管理費（月額） 7,300円
修繕積立金（月額） 6,150円
管理準備金（一括払い） 15,000円
修繕積立一時金（一括払い） 461,000円

■再登録販売住戸分譲概要
販売戸数 1戸
販売価格（税込） 3,588万円
間取り 3LDK
住居専有面積 87.18m²
バルコニー面積 10.69m²
アルコーブ面積 6.17m²
サービスバルコニー面積 2.40m²
管理費（月額） 8,280円
修繕積立金（月額） 6,970円
管理準備金（一括払い） 15,000円
修繕積立一時金（一括払い） 523,000円

【知識】
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html
自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1348&cid_...

【掲示板】
マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/

[235: 匿名]

買えば？

[236: 匿名さん]

>>234
今は諸費用バックアップサービス300万円分ってのがあるんだね
中古買うよりはお得な気がするよね

残り8戸に減ったのはこのサービスのお陰かな？
本体を値下げすると既存住民の反発もあるだろうし

[237: 匿名ちゃん]

残り８戸ですか？
「第3期7次販売住戸分譲概要」「再登録販売住戸分譲概要」をあわせると10戸かな？と思っているのですが。

もう少ししたら見にいこうかな。
オーエスって、マンション分譲部門は、けっこう儲けてるので、もっと安くならないかな～、もうちょっと待とうかな、と考えています。
----------------------
今は諸費用バックアップサービス300万円分ってのがあるんだね
中古買うよりはお得な気がするよね
----------------------
これって、１戸あたり100万円だけですよね？これだけじゃ、ちょっとね。

中古が売りにでてますが、新古分が余っているとマンション全体の資産価値に影響がでるので、新古を検討中です。
売れ残り分の管理費、修繕積立金の不足って発生してないかな？（オーエスが負担してるかな？）

[238: [男性 50代]]

それで、いくら値引きしてくれるんですか？分かりにくい表示ですね！

[239: 匿名ちゃん]

>238

１戸100万円だと思いますよ。
実際のところ、現地でくわしい話を聞かないとわかりません。

みなさん、値段次第で購入を検討してる感じですね。

[240: [男性 50代]]

2680万で中古売りに出してますが、新築と値段が変わらないのででわ？

[241: 匿名ちゃん]

少しだけ中古の2,680万円のほうが安いですね。
ただ、未入居と入居済みの物件の違いを考えると、中古の割安感はまったくないですね。

この中古物件、売却理由が気になってます。
部屋の写真が載っていないので、実際の部屋の状態が気になってます。

阪急園田、駅力が悩ましいところ、、、、また駅から徒歩９分と微妙な距離。
駅から徒歩３分以内ならお買い得なんですが。

[242: [男性 50代]]

売却理由は、隣か上の階が、うるさいとかでわ？マンションは、住んでみないと環境が分からないですねー！

[243: 匿名ちゃん]

さすがに買う気がなくて、中古物件を見に行けません。そこまでできません。

年次決算前の２月～３月ごろが価格交渉にいいのかな？と考えています。
ここの売主のオーエスって、阪急系なんで経営基盤はしっかりしていると思います（上場してますし）。

[244: 買い換え検討中 [男性 40代]]

ほんまでっか？

[245: マンション投資家さん]

中古なら手数料として３％プラス消費税がかかるよ。
新築なら修繕一時積立金（４０万ぐらい？）かかるが。
文句なく新築買いやね。
中古を値切れればいいが、残債の関係で対応出来ない事が多いやろね。
まあ、部屋を気に入るかが先決の問題やけど。

匿名ちゃん、駅三分以内なら価格が違うよ。（気持ちはよく解るが）
アンタの言う通り、「売却理由」は値交渉等の重要なファクター。
表向き、離婚、転勤、換金と云うのが相場やけど、真実を知るのが重要。
新築なら、ＯＳに対してアンタの資金計画の確かさをアピールしておいて
且つ、気に入った部屋を言って置けば、２－３月ごろに電話がかかって
来るかもやで。

[246: 匿名ちゃん]

>245さん

ご意見参考になります。

駅近３分以内なら、この価格じゃないでしょうね。

ほぼ毎日、この掲示板見てるので、いま最もこの物件に関心を持っている購入検討者のひとりと自負しています（笑）。

買い手にとっては値下げ交渉の追い風も多いですね。
シティテラス神崎川、プラウドシティ塚口（３区の270戸はまだ販売すらされていない）など周辺物件も多いので、焦らなくてもここはなかなか売れない。

[247: 匿名さん]

中古の売却理由が上階がうるさいだとしたら、上階の住人が
住み替えしない限り環境の悪さは保証済みでは(汗)
それ込で安くなるならいいのですが、現状新築と比べても
購入のメリットはなさそうです。

[248: 匿名ちゃん]

中古の売却理由、気になります。
もし上の階がうるさくて住み替えだったら、相当なレベルでしょうね。
（普通は言いにいって、おさまりますが）

他のマンションでは、上の階の足音や物を落とした音が気になると多数投稿ありました。上の階の問題だけでなく、建物（床、壁）の問題があるケースもあるでしょうね。

あせらず様子見。

この掲示板に不動産会社からのオファー機能をつけたら、マンションコミュニティもっと儲かりそう。。

[249: 荏胡麻稔子 [女性 80代]]

なぜか脱出要因が「生活騒音」という方向に傾いているようですが・・・。
具体的には３０４号室ということになりますでせうか？
防音性能は相対的に高いマンションと聞いているので、もし仮に「生活騒音」だと
すれば、ノイローゼになるくらいのレベルだったのでせうか？
個々の家庭によって生活パターンやライフスタイルは多岐にわたるものです。
一概には言えませんが、耐えられる生活騒音のレベルも個々の家庭や個々人により
かなり異なるものと思われます。
これだけは共同生活スタイルのマンションにおける永遠の問題といえましょう。
老婆談

[250: 匿名ちゃん]

公式ホームページをみると、全戸完売のマークが。
いつの間に完売？？？？？

[251: 買い換え検討中 [男性 40代]]

匿名ちゃん残念やったねー全部売れてもうたねー！笑

[252: 匿名ちゃん]

>251さん

いや～、ほんとう残念です。残ってた8～10戸、だれか爆買いしたんかな（笑）。

半年くらいウォッチしてたんですが・・・、ほかの物件さがします。

[253: 匿名ちゃん]

どないなってんやろ。

いまフリーダイヤルで問い合わせしたら、「12月24日～1月4日まで休業しています。1月5日より再開します」って・・・・・・・・・自動音声が対応。

[254: 匿名]

匿名ちゃん諦めてください！きっといい物件が他に見つかりますよ？

[255: 245]

匿名ちゃん。
極めて希望的観測を言いますが、一挙に在庫が消えたと云う事は
バルク売りで処理した可能性が無いでも無いね。
同一売主が大幅な値引き販売すれば、先に買った人からのクレーム等が
有り得るので、いったん売却の形をとる形なら、売り主が変わるので
違う売主が違う値段で売る事は可能かと。
勿論実態は判らんが、ほぼ諦めた状態で待てばいいのでは？
あなたの名簿もセットで譲渡されてるかも分からんし。

まあ、マンション不況期なら良くある話だが流石に無理かな（笑）

[256: 匿名ちゃん]

>255さん

わたしもバルク売りと見てます。
どこかの転売業者の手に渡ったんでしょう。。

何戸かは社宅契約、何戸かは再販売でしょうね。
第三四半期の決算でちょうど売却損を計上できたってことでしょうね。
さすがにモデルルームも早く閉じたかったでしょうし。

クソー。ほかの物件にいきます。

[257: 不動産業者さん [男性 50代]]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[258: 匿名]

賃貸になりますよ！きっと

[259: 匿名ちゃん]

>258さん

賃貸でしょうな。。分譲マンションなんで、会社契約だと思いますが。

クソー、タイミングが外れたな。

まあ、住民の皆さま、完売おめでとうございます。のぼりも消えてるのかな。

[260: 匿名]

匿名ちゃん、二階の中古をかえば、、、なかなか売れないから値引きしてくれるかもよ？

[261: 匿名ちゃん]

>260さん

消えた新築の動向を把握するのが先決かな。。
また売りに出るかもしれないので。。

[262: 匿名さん]

>>256
総戸数108戸のマンションで1年11ヶ月経過しても12戸売れ残ってたのに
1週間で公式ホームページから消えたってのは何かあるんでしょうね

再販売会社が1戸辺り30％引きとかにして買い取ったのでしょうか？
それをまた販売する？

ずいぶん前だけど隣駅のイニシア塚口がリーマンショック挟んで1,000万単位で値下げして完売したけど
ここはなんで値引き販売しなかったんだろう？

[263: 匿名ちゃん]

イニシア塚口はリーマンショックの影響で、不動産会社が瀕死の状態だったようですね。
あそこは先行販売した北棟に購入者に「南棟は値下げしない」と口約束していたのが揉めたきっかけのようです。

12戸が一気に消えるとなると、企業への売却が現実的でしょうね。
社宅用の賃貸か、後々の転売か。

あと12戸なんで、気合い入れたら売り切れると思っていたのですが。。

けっこう、ここの動向ウォッチしていた人もいたと思うので、オーエスの戦略負けかな。。シティーテラス神崎川やプラウドシティ塚口とタイミングが悪かったけどね。。

[264: 匿名さん [女性 40代]]

販売会社が変わって値引き分譲中ですよ。

[265: マンション投資家さん [女性 70代]]

そうですねぇ～。

どうやら大和ハウス工業グループの日本住宅流通とやらいう
不動産仲介業者が８戸を買い取り、再販しているようですね。

現地にのぼりとかも掲出されているようですね。

一体、いかほどで再販されているのでせうか？？？
おそらくはアーベストが販売していたときよりは安価となって
いるのでしょうねぇ・・・。
投資家としても気になるところではあります。

シティテラスやプラウドシティに挟まれる立地ポジション上、
最寄駅では競合物件が見当たらないようですが、興味関心が
湧くところところではあります。

住宅需要期に突入した時節柄、その動向が気になるところでは
あります。

[266: 買い換え検討中 [男性 50代]]

匿名ちゃんお待たせしました！気になって気になってしょうがなかったお部屋が売りに出したよ！早く買いにいかないと！売り切れますよ！

[267: 匿名さん]

>>265>>266

価格上がってて笑った

http://www.jyutaku.co.jp/pleagia_higashisonoda/index.html
販売戸数 8戸
販売価格（税込） 2,790万円～3,390万円
最多販売価格帯 3,100万円台（3戸）
間取り 3LDK・4LDK
専有面積 74.75m2～91.13m2

[268: 匿名]

馬が近いしええんとちゃうかな。

[269: 買い換え検討中 [男性 50代]]

匿名ちゃん、本当に値段上がってるねー何で？

[270: 匿名]

この価格で値上がりしてるんですか？
前の方にDCより高いって書いてあったけど、91平米で3390万円ってDCと比べても相当安いと思いますけど、元は一体幾らだったんですか？
安すぎてビックリしました！

[271: 匿名さん]

ここが本来の”尼価格”と云ったところ。
ＪＲ尼、塚口は再開発の名のもとの完全バブル。
尼で買うならここは実需に於いては賢明やと思うな。

若し価格が上昇しているのなら、
匿名ちゃんは”安値覚え”で・・買い難いやろうな。

[272: 匿名さん]

>>270
本体価格だけなら比較し易いけど
登記諸費用無料サービスとか個別交渉の値引き額とか家具家電サービスとか
比較するのが難しいよね


http://www.higashi-sonoda-blog.jp/?p=269
いよいよ再登録住戸申込受付開始です！！
2014年11月7日
【住戸詳細】
７２．４５㎡　２，４９０万円
７７．４１㎡　２，７９０万円

http://www.higashi-sonoda-blog.jp/?p=284
①「南西角部屋商談ルーム特別分譲」
【住戸詳細】
７５．６０㎡　　２，８９０万円
②ご購入者様特典「諸費用１００万円相当分」バックアップキャンペーン

[273: 匿名さん]

>>255さんが大正解でした
>>256さんの社宅、>>258さん>>259さんの賃貸は外れました

賃貸なんて投資で回収するのに何十年もかかるし、今時社宅の時代でもないですからね


>>269
まとめ買いした会社は営業力に自信があるのではないですか？
大手は固定給もあるでしょうけど販売提携だと歩合と実績が全てでしょうから死にもの狂いで売るのだと思います

物件概要見ての疑問だけど、欠陥住宅とかが後日発覚した場合、売主が変わるとどうなるんだろう？
築丸2年で住民コミュニティ出来てるし後から入居すると色々不便なこともありそう
特に通勤とかで原付とか車使う方は厳しいね
空きがないしこれから出たとしてその時に抽選なのか既に先着登録名簿とかあるのか知らないけど…


http://www.jyutaku.co.jp/pleagia_higashisonoda/outline.html
売主　日本住宅流通株式会社
販売提携（代理）　プレジオコーポレーション株式会社

駐車場　※2016年2月8日現在空き16台
自転車置場　※2016年2月8日現在空き16台
バイク置場　※2016年2月8日現在空きなし

[274: 物件比較中さん]

このマンションから馬は見れますか？
No LIFE，No horse.

[275: 匿名さん]

駐車場空きなし、でした。
駅前でないと、やはり車は要りますね。
コストコにも行くだろうし。

[276: 匿名さん]

>>275
ごめんコピペ間違えた
駐車場空きないけど1戸で2台契約してる家庭もいるのかな？
なんで戸数分の駐車場作らなかったんだろう？

どうでもいいけど機械式駐車場の料金安くない？
低層機械式駐車場の維持費＋中期の修繕積立金＋本体劣化の建替更新費用の損益分岐点は
1万円っていうのが常識だったような
機械式駐車場の寿命が20年らしいからその時に一時期徴収するのかな？


http://www.jyutaku.co.jp/pleagia_higashisonoda/outline.html
駐車場 63台（平面式4台・機械式59台）月額使用料／4,500円～14,500円
※2016年2月8日現在空きなし

[277: 匿名ちゃん]

ひさしぶりに見たら、ビックリポンな状況。
ちょっと検討するぜぃ。

[278: 吉田かね [女性 70代]]

なんか再販売が始まって、同マンコミュが再び活性化してきましたなぁ。

駐車場が話題になっとるようでっけど、見る限り満車にはなっとらんの
ちゃうかなぁと思いまっけど・・・。

平面も機械式も空いとるように思いまっけど。
まだ住んでへん人やまだ車を駐車しとらへん人とか、押さえだけしとぉ
人とか、おられまんにゃろか！？

再販売しとる業者にその権利が与えられておまへんにゃろか！？
管理組合やったら、そのあたりの事情知っとんちゃいまっか！？

逆に考えると、駐車場が満車になっとらんのやったらば・・・
管理組合の懐事情に悪影響を及ぼすんちゃいまっしゃろか！？
長期修繕計画へ影響するんちゃうかと逆にしんぱいしまっせぇ。

まっ、竣工後２年を経過したとはいえ、また販売業者が変わって多少
値上がりしたとはいえ、割安感があるということには変わりおまへん
にゃろなぁ。梅田（＝大阪）駅１０分圏内で＠１５０万円以内の物件
なんて、いまどきおまんにゃろか！？

再販売業者も「安すぎる、もう少し載せて売っても充分割安感が出る」
と思うて値付けしとんのちゃいまっしゃろか！？

ネゴシエーションのやり方によっては、諸費用サービスや値引きなど
引き出せるんちゃいまっか！？

[279: 周辺住民さん [女性 60代]]

何で売れへんねやろう？

[280: 匿名]

買うカネ無い。

[281: 匿名さん]

ワシは金があるから敢えてここを買わんが、庶民には悪くない物件やと思うで。
消費者心理として、安ければ買い難く高ければ買えなくても欲しくなるもの。
人の心理は面白いわ。
ここは株で言うなら低位株、下値はしれてるよ、当然上値は望めないが。
ワシはバブル最終期の今は買い時でないと説いているが、ここなら
大きな間違いにならん様な気がするよ。
匿名ちゃん、どや？

[282: 匿名さん]

>>281
マンションは株ほどの価格の乱高下はしないし、儲かる物件もそう簡単に見つからない 。そんな意味からもまだ車と比較した方が近い、但し車には地権が存在しないのでマンションの上物との比較ですね。

またここに限らず、地価と建築費の高騰で多くのマンションが高騰してるが、多くの人は所得が上がった訳でもなく、マンションを諦めるかレベルを下げてるか、これも現在の車事情と似ていて販売数が減り低価格車の比率が高まってるのと同じですね。
そして新車と中古車なら事情もまた違う。中古車では高額車の方が低額車よりも値崩れが少なくそれもマンションと似ている。

マンコミノ内の書き込みにはやたらアンチ西宮芦屋東灘の書き込みが目立つが、共通点は(尼崎と比較して)価格がバブル、不便、将来性が無など、だが本当にそうだろうか？交通の便利性以外は的を得てないと思う。上記にも書いた諸事情により尼崎の物件には好調なのもあるが、20年以上たって売却する時の価格がどうなるか、それまでに生活する上で不都合は無いのか、よく考えるべきですね。

[283: 匿名さん]

>>281>>282
天下の野村ブランドでも築11年でこんなもんです
この価格のまま成約するかは解らないけどね

みなさん、塚口、西宮、千里、豊中、色々比較してますし
自分だけが賢い消費者なんてことはないので価格は土地柄とか総合評価で決まって
その中で妥協して決めるだけです

プレージアブラン東園田で2,500万の部屋なら10年後は1,700万くらいになるんじゃないですか？


http://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/detail_corp/b0005073282/

プラウド東園田 6階
価格 2,180万円
間取り 3LDK
専有面積 75.26m2（壁芯）
（バルコニー面積 14.31m2）
所在階/建物階 6階/地上7階建地下0階
主要採光面 南
所在地 兵庫県尼崎市東園田町2丁目　[周辺地図]
交通 阪急神戸本線 「園田」駅 徒歩9分 　[その他交通]
築年月 2004年8月(築11年)

[284: ２８１]

>>283
事故物件かいな？、と思ってしまう程安いね。
２５００万が１７００万と云うのは分からんと思うが。
仮にそうだとして１０年間の受益を考えると決して失敗とは言えないやろね。
近隣の賃料相場を知らんが１０万？としてトータル１２００万。
（他地区で大家をしてるから良く分かるが、今はホンマに家は余ってるよ）
購入の場合、ロス８００万プラス保有コストだが結局同じ様なもんかな。
まあ一般論で言うなら、マンション価格は当初の１０年間が最も下落率が激しいのは
周囲の事実だが。


＞＞282
全くの同感だが、決して株とマンションが同じ値動きすると言っているのではないで。
物件ランクの例えとして株云々と言っただけの事を理解願いたいもんや。