シティタワー大阪天満 ザ・リバー＆パークス part19

[匿名さん]

シティタワー大阪天満ザリバー＆パークスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329905/
所在地：大阪府大阪市北区樋之口町38番1（地番）
交通：大阪市営谷町線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分
大阪市営堺筋線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分
阪急千里線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分
大阪環状線 「天満」駅 徒歩9分
間取：1LDK～4LDK
面積：67.16平米～98.49平米
売主：住友不動産 関西事業部

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/temma/
施工会社：大林組
管理会社：住友不動産建物サービス

[208: 匿名さん]

北区以外の物件って資産価値だだ下がりですが。

[209: 匿名さん]

そんなに残ってないよ

[210: 匿名さん]

マンションに隣接してたんか、、、
初耳だわ(笑)

[211: 匿名さん]

西側の団地ビューのことでしょう。
低層階はかなり酷い。
中層階でも梅田の景色が見えるのですが、ガラスの下半分で団地が目に飛び込んでくるのでかなり厳しい。
最低25階以上は必要です。
中古市場に出せば10％～15％落ちくらいじゃないでしょうか。
やっぱり駅までの距離感とエリア的な問題が大きいですね。
北区の冠が欲しい人にはいいですが、実態を知っている人は避けます。
ガラスウォールフェチにはたまりませんが、それ以外の魅力はないタワーです。

[212: 匿名さん]

ガラスウォールは5年前は珍しかったのかも
しれませんが、今では安価なマンションでも
採用されてますからね。しかも低層階の場合は
部屋の中が丸見えで、その手の趣味がある人以外は
一日中カーテンを閉めっぱなしの生活になり、
開放的どころか窮屈な生活を余儀無くされます…

[213: 匿名さん]

住友のガラスウォールは他とはひと味違いますが。
まず、ガラス１枚の大きさが大きい。
そして、ブルーの色味がある。
カーテン、ブラインドなど色、素材が様々でもブルーの色が入っていることで美しい外観が保たれています。
これは他ではないですね。
低層階でもレースを引いていれば中は見えませんので、窮屈というほどでもないと思いますよ。
人の感じ方はそれぞれですが。
それ以上に、ガラスウォールのメリットはやはり部屋の明るさです。
曇っていても部屋の中で電気をつける必要はありません。
曾根崎と本町のタワーには、Low-eで色つきのガラスウォールを期待したいです。

[215: 匿名さん]

西側以外は隣接？してないから
別に良いんじゃない？
しかも下の方だけでしょ

駅から遠いって、タクシー乗るから問題ないよ
梅田から遠いって、逆にこれぐらい離れてないとタクシー乗りにくいよ
変に近いと荷物持って歩いて帰るの大変ですよ。

[217: 匿名さん]

駅は別に遠くはありません。
車でお迎えが来る住民が多いだけ。
運転手がいれば電車に乗る頻度は低くなる。

[219: 物件比較中さん]

景色よさそうなんでセカンドにはいいかなと思いますが。

[220: 匿名さん]

バラックって今もあるの？

なかったけど？？

昔の話し？

[221: 匿名さん]

半年ほど前はありましたが、今はありませんよ。
周辺に住んでいる人なら分かることです。

[222: 匿名さん]

益々、資産価値が上昇するで。

投資の基本＝安いうちに買う！

ここの住民は勝ち組やね。

[223: 匿名さん]

勝ちか負けかは分からないが、財閥系タワーは決して安くないし、貧困層は無縁だろうな。

[224: 匿名さん]

中古価格は下落の一途ですが…

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[232: 匿名さん]

ラブホより高速では入り口が近いので騒音とか排気の問題が気になるかな。
ただ物件は総戸数649戸という大規模なマンションに関わらず
物件駐車場を446台を用意したのは凄いですね。
もし物件駐車場を確保した場合は高速が近くにあると通勤やレジャー
に便利になると思いますし疲れて帰ってきたときも
高速降りたらすぐ帰るマンションにたどり着けるのはメリットになると思います。

[233: 匿名さん]

値引きしない訳がわかりましたわ。値引き待っても無駄。

http://business.nikkeibp.co.jp/article/opinion/20140210/259539/?rt=noc...

[234: サラリーマンさん]

俺は値引き物件を見たことがあるよ。

珍しかったんだね。

[235: ビギナーさん]

まだ、新規残っていますか？
中古も結構でているのでしょうか？

結構大きいので、住民のばらつきが今後の価値を決めますね。

[236: ビギナーさん]

値引きは、直接的な表現でなく、
何かを付けてもらえたり、別顧客のキャンセル料見合いとか
理由を付けてして貰えます。

[237: サラリーマンさん]

これだけ売れ残れば、新築時の価値からは大分落ちているでしょうね。

戸数が多過ぎたのでしょう。

[238: 匿名さん]

>>237
>>233を読んできなさい。
値引きしないので価値は落ちないですよ。

[239: ビギナーさん]

中古調べたら、70弱で3500ですね。
7パー ぐらい ですかね？

投資としてはまあまあか。
中古がもっと出てきて、安くなるの
もう少し待ちますか。

[240: 匿名さん]

＞238
＞値引きしないので価値は落ちないですよ。

価値を決めるのは市場であって、デベでは無いですよ。

価値のある商品は、「値引きしないでも売れる」であって、

「値引きはしない、でも売れない」商品は、市場から、

「その価格分の価値は無い」と判断された商品です。

マンションのブランドイメージが最も効果を発揮するのは

新築販売時のみ。中古になったら市場価値が物を言います。

新築マンション購入時はブランドイメージに惑わされず、

立地条件と価格を天秤に掛け、適正なものを購入しましょう。

[241: ビギナーさん]

価値

あとは、住民の資質になりますね。

[242: 匿名さん]

価値って、誰に向けてのものかで変わりますからね。
例えば安物の量産された壺でも、〇〇教の教祖が「これは霊験あらたかな壺です」
と言えば、〇〇教の熱心な信者さんたちは高額なお布施を払ってでも手に入れるでしょう。
でも、その壺を質に入れようと質屋に持ち込んでも二束三文にしかならない。
どんなに必死にその壺の「霊験あらたかさ」を説明しても、信者じゃない質屋の主から
したら、量産された安物の壺でしかないのです。

つまり、「資産価値＝市場価値」であって、持ち主の思い入れは関係ないという事です。

[244: 匿名さん]

その信者にすら売れないからこんなに売れ残ってるんでしょ？
築５年も経ってこれだけ売れ残りを抱えた不人気物件って聞いたことないね。
デベは大企業だからここ一棟ぐらい売れ残っても大丈夫かもしれないけど、
ただの購入者はキツいでしょうね。中古で売りに出しても売れないもしくは二束三文。

[245: 匿名さん]

ここまだ売ってるん？北浜と同じで人気ないねんな。

[246: サラリーマンさん]

売りに出されている価格と、成約価格は違いますからね。

売りに出す価格は、売る側が自由に決める事が出来ますから。

[247: 匿名さん]

築3年ぐらい？

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[248: 匿名さん]

2010年1月に竣工しております。

[249: 匿名さん]

中古でかなり売りにだされているのに、
新築の売れ残りを売り切るのもなかなか難しそうですね。

残りは、低層階ですか？

[250: 購入検討中さん]

650戸中、何戸残っているのでしょうか？

[251: 匿名さん]

ＨＰによると残りは１０戸みたいですね。

[252: 匿名さん]

67.16m2～76.08m2
4,570.5万円～4,814.4万円
10戸

>　中古調べたら、70弱で3500ですね。


今からなら、中古の方が絶対的にお得ですね。

[253: 匿名さん]

中古で、更に割安感でれば購入検討です。

ここの住民の家族構成や資質は如何ですか？

イメージ的には、おこちゃまも多そうですが。
今、例えば、幼児や小学生が多ければ、将来は完全にアウトですからね。
（都会のタワマンとしての価値は・・・）
（ファミリー団地をお望みやの方にはよいですが・・・）

[254: 匿名さん]

残りは１０戸どころではないでしょう？
１０戸というのは期分販売の今期分の残りの事でしょう。
こちらは極端に期分けするのが有名ですからね。
１期で売り出す戸数もごく僅か。売れ残りが多いのを隠す手法の一つです。

まあ、もう築５年も経過していますから、売れ残りの数がどうこうというより、
この時点で１戸でも売れ残りがある事自体が異常ですけれどね。

[255: 匿名さん]

>253
いくら割安でも、空室の多いマンションを購入するのはおすすめしませんね。
将来の管理計画や、予期しない理由でマンションを手放さねばならない事情が
できた時、売るのに非常に苦労します。

ただ、こちらのマンションでなければならない理由がおありなら別ですが。

[256: 匿名さん]

> 254,255

売れ残り数を隠す手法ですか。なるほどね。
確かに、売れ残り・・・大幅値引き販売・・・賃貸
となり、価値も下がるし、中長期のことも心配ですね。

５年も売れ残り管理しているだけで、
在庫の金利や管理費用を考えただけでも大変なので、
販売会社も、大幅値引きしても早く売り切りたいでしょうね。

[257: 物件比較中さん]

>251

（第4期1次～第8期4次）が残り10戸なのか、全体数に対して残り10戸なのか、定かではありませんね。

[258: 匿名さん]

今更この築古マンションを新築価格で購入するメリットは無いような気がします。
格安で仕入れて、賃貸にして稼ぐというのなら有りですが。
ただ、ここは築古であることや、立地条件からしても割高であることは明白なので、
中古を格安で仕入れることができればといったところですね。

そろそろ大規模修繕の時期ですから、そのタイミングで中古がある程度でると予想
されます。そのタイミングで安く買い叩くのが賢い買い方かもしれません。
それ以外にこのマンションを選ぶ理由がないと思います。

[260: 匿名さん]

恐らく駐車場もかなり空いているから、その負担(維持費含め)は全戸に管理費か修繕費で被ることになるので、これからどんどん割高になるね。

[261: 匿名さん]

何だかんだ言われてるけど総戸数が650で、その内600戸以上は契約済みなんだから上の方が仰っているように負担を分配する事になってもたいした出費ではないよ。逆に総戸数が少ないマンション(パークタワー梅田)は数年おきに見直される維持費で揉めてるようだけどね。

[262: 匿名さん]

駐車場の空き分は、住友が負担してるから問題ないですよ。修繕は計画に基づいて上がりますけど。

[263: 匿名さん]

大川のサクラは今年も最高ですわ(Ｗ*≧∀≦*Ｗ)
ええマンションやな。

[264: 匿名さん]

ガラスカーテンだから目で見て分かるような劣化はないし、戸数も多いから維持費も安定し、固定資産税も安価。
何よりデベが財閥でゼネコンが大林だから資産性も優れ、仕様も一流。
未契約の住戸、未契約の駐車場の維持費はスミフが負担しているので住民に負担を強いる事は有り得ない。財務基盤が安定している一流企業だからこそ出来る事です。
やはり保障の面から考えても一流を買うべきですね。車ならトヨタ、タワーならスミフ。
きっとこのような事を書くと根拠のない反論をされるとは思いますが、事実のみを書かせてもらいました。

[265: 匿名さん]

> 今更この築古マンションを新築価格で購入するメリットは無いような気がします。
> 格安で仕入れて、賃貸にして稼ぐというのなら有りですが。
> ただ、ここは築古であることや、立地条件からしても割高であることは明白なので、
> 中古を格安で仕入れることができればといったところですね。

なるほど、今更新築価格で購入される方はいないですね。
販売会社も困るので、新築は中古との間ぐらいの価格で販売されるでしょうね。
（当然、公には販売済顧客もあるので無理でしょうが。）

[266: 匿名さん]

＞　駐車場の空き分は、住友が負担してるから問題ないですよ。

かなり残っている未販売住戸に直接纏わる費用は販売会社が当然負担となりますが、
（だから、値引きしても早く売りたい　のですが。）

駐車場の方は、あり得ませんよ。
極端な話、将来誰も駐車場使わないとして、
その全ての費用を販売会社が負担することは
ないでしょ。

[267: 匿名さん]

＞　未契約の駐車場の維持費はスミフが負担しているので住民に負担を強いる事は有り得ない。
＞　財務基盤が安定している一流企業だからこそ出来る事です。
＞　やはり保障の面から考えても一流を買うべきですね。

これって、皆さんご存じの様に、大半が管理組合問題ですよね。
ハード面は既にできている話として、販売後の管理は販売会社は全く関係なし。
管理会社も当然ながら１年毎に見直すべき。（結果として同じならよい。）

[268: 匿名さん]

ダイレクトスカイビューがいいです。開放感があり、部屋も広く感じます。
マンションというよりもホテルみたいですね。
慣れないとちょっと怖いですが、こういう間取りに慣れたら他の間取りでは満足できなくなるかも。
どうせなら高い階に住みたい。

[269: 匿名さん]

虚実相まみえて、
本当に面白いですね。

バイアス入れて、
それぞれを書いている人を想像すると！

[270: 匿名さん]

№268さん
ダイレクトスカイビューって慣れるものですか？
眺望はすばらしいけれど、あまりに高いと怖くないかなと。
高所恐怖症というわけではないですけど。

竣工写真フォトギャラリーけっこう楽しめました。
外観、すっくと聳え立っていて目立ちますね。
桜の写真が見られたのはうれしいです。
川沿いの桜、綺麗ですね。
できれば部屋の中から見える桜も見たかった。
夜景も綺麗。
でもやはり、窓辺に寄ったら怖いかも…
そんなことを思う者にはタワーは無理かな…

[271: 匿名さん]

人により感じ方はそれぞれだと思うのですが、
ダイレクトスカイビューにも色々あると思うのです。

足元から天井まで硝子で分割数も少ない大きな硝子のフィックス
足元は立ち上がりがあって膝くらいの高さから天井までのフィックス
縦だけでなく横方向にも硝子が分割されているフィックス

住友のダイレクトスカイヴューは足元から天井までというのが多いのですが、
膝くらいまで立ち上がりがあったり、横にサッシがひとつ入っているだけですごく安心感がありますよ。
外観や眺望性からはできるだけ大きな硝子で分割の少ないものがいいとは思いますが、ご参考までに。

[272: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

神戸のシティタワ～は窓の外に硝子ベランダがあるので怖くないですよ～

[273: 匿名さん]

怖くないけどダサいですよ、今時。

[274: 匿名さん]

神戸のシティは立地こそ良いが、デザインはあまり好きじゃない。
ここや麻布十番、豊洲のような無機質なデザインがシティタワーらしいな。

[275: 物件比較中さん]

新築見学に行きました。
エレベータに乗って販売ルームに行く時、
住人の方も乗っていて
小さな声で、このマンション買わないほうがいいでって
住人の方は、どのような不満がありますが？

[276: 匿名さん]

しょーもな。買う金がない分際でくだらん書き込みをするな。

[277: 匿名さん]

お近くのセントプレイスタワーが完売しました。ここも残り100戸。アベノミクスに乗ってラストスパートです。

[279: 匿名さん]

神戸は市の条例でバルコニーが義務付けられているから仕方がない。

格好良いですよ。

[280: 匿名さん]

総会に出席した事がある人間なら残り僅かな事くらいは把握してるし、駐輪場の契約も現状空きはなく、かなり順番を待たなければいけない。
100戸も売れ残ってるとの事だが、冗談は不細工な顔だけにしてくれよ。

[281: 匿名さん]

5年も前に建ったマンションが100戸も売れ残ってるわけ
ないじゃん！50戸ぐらいじゃないの？築5年も経過して
もし100戸も売れ残ってたら、絶対完売できないし。

[282: 匿名さん]

5年も以上前に建ったタワーマンションは管理費修繕費も上がっていくから残50戸でも消費税10％までに売り切らないと完売は難しいのでは？本庄もでてくるので。

[283: 匿名さん]

まわりが皆完売してしまって淋しい…

[284: 匿名さん]

>虚実相まみえて、
>本当に面白いですね。

>バイアス入れて、
>それぞれを書いている人を想像すると！

バイアス　どころの騒ぎじゃなくなってきたな！！！

[285: 匿名さん]

本当だ。
セントプレイス　４４５　全部完売した様だ。

最後の追い込みは相当だった様ですね。

取り敢えず、いかなる方法でも大規模なものを
全部売り切るのは凄いね。

ここも、中古であすこまでの価格なんだから、
追い込みがまだまだ足りないね。

[286: 匿名さん]

確かに、QUOカード　じゃ
追い込みかからないなあ！

残りは１０もないんじゃない。
但し、８０未満の狭い部屋しかない！

[287: 匿名さん]

あと150はあると思います。

[288: 匿名さん]

>280
だったら、その残数を書き込めばいいのに。
本当に残りわずかなら問題無いのでは？
それができないのは実は大量に売れ残ってるから、と思われますよ。

[291: 匿名さん]

セントの方が立地がいいって？
本当ですか？

具体的にどの辺でしょう？

[292: 匿名さん]

駐輪場もう一杯ですか？

駐車場は余っていて、管理費から払われているのにねえ。

駐輪場は需要があるのだから、今後少し賃料を上げればいいんじゃないでしょうか？
次の管理自治会の議題にしましょう！

[293: 匿名さん]

確かに、受益者負担だからね。


ところで、あと１０戸ばかりか。
最後がなかなか売れてくれませんね。

[294: 匿名さん]

よく見たら、いっぱいなのは駐「輪」場ですかw
問題なのは、維持管理費がバカ高い駐「車」場でしょw
なんか笑かして貰いましたwww

[296: 匿名さん]

実際何戸残っているのだろう？先着順が残戸数とはとても思えません。

[297: 匿名さん]

共有施設が豪華でまるでホテルみたいなマンションですねぇ。
公式サイトの画像で見ただけですが、デザインは家具に赤と黒を効果的に使っていてモダンで素敵。
ゲストルームが3部屋、庭を眺めながらお茶が飲めるカフェサービスなどもあり、いまどきのマンションはここまでサービスが充実しているのかと驚きましたよ。

[298: 入居済み住民さん]

ここは立地こそ微妙ですが、逆にそこが利点でもあります。
・公開空地が広大で開放的である事。
・駅から多少距離があるので固定資産税が他と比較し凄く安価だという事。

私はほぼ車移動なので新幹線以外電車を利用する事はなく、不便に思った事はありません。そして財閥デベだけあってマンションのデザインやコンシェルジュの対応も申し分ありません。共有施設等もホテルのような作りで、管理もしっかりと行き届いています。ゼネコンもスーパーゼネコンの大林なので大きな地震が来ても大丈夫でしょう。総戸数も多いので月々の維持費も安定しています。購入検討者、入居者以外の方が根拠のない悪ふざけのような書き込みをされていますが、実際に住んでいる私からしてみれば大変遺憾であり、また哀れに感じます。

[300: 物件比較中さん]

立地はパスだけど
建物はここ以降に立ったタワマンより上でしょう。
簡易コンビニやジムあるとこなんてないでしょうね。

[305: 匿名さん]

セカンド利用が多いんやね。
眺望は最高やから、夜景見ながらカクテルパーティーとかラブラブ生活ですわ。

[306: 物件比較中さん]

売店使わないのですか。
うらやましくて仕方ないです。
パジャマでも買い物いけそうですし

[307: 匿名さん]

ここのポジスレは関西弁の305さんだけだね。がんばってね。