オハナ八王子オークコート

[マンコミュファンさん]

既に北口でプラウドの販売が予定されてますが、ブランドサイトで夏ごろからその存在がほのめかされていた“南口のオハナ”について、情報が入って来ました。
公式URL：http://www.087sumai.com/hachioji/

＜全体概要＞
所在：東京都八王子市子安町1-385-1他
交通：中央線八王子駅・京王線京王八王子駅から徒歩10分
総戸数：346戸
間取り：3LDK～4LDK、65.84～87.65m2
入居：2015年9月中旬予定

売主：野村不動産
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート

[943: 匿名さん]

車はあれば便利と分かっていても、実際それどころじゃない子育て世代が多いんじゃないですかね。
二人くらいなら自転車で何とかしているご家庭は多いと思います。

車は何だかんだお金が掛かりますから。子供もですが！

[944: 匿名さん]

>>943
駐輪場は、各戸2台しかないよね。
どこでも、最初に問題になるんだから、初めから増やしとけと、言いたい。

[945: 匿名さん]

車を使う方が大半なのかと思っていましたが、そうでもなさそうですね。
となると駐輪場は足りなくなりそうですね。

[946: 匿名さん]

>>944
ニーズにあわなければ買わねばよい。

[947: 匿名さん]

>>946
マンションの駐輪場は、2台が多いんですよね。
駐車場の利用率が低そうですし。

[948: 匿名さん]

最近はサイクルポートで詰めれば３台置けるところもあるようです。
うちも車は無くて今のところ自転車２台の生活ですが、増やしたいときはどうするのか営業さんに聞いてみようかな？
近くに格安の駐輪場でもあればですが、最悪は駅前の月極ですかね。

[949: 匿名さん]

>>948
真面目に考えてるマンションですね。
ここは、3台目は抽選です！とアホな返事でしょうね。

自走式なのに駐車場代が高いと感じます。9800円。

[950: 匿名さん]

駐車場代が第二の修繕積立金なのでは？

[951: 匿名]

駐車場台９千円。しれてるでしょ。都内一等地なら３～４万するよ。安いし騒ぎ立てるほどの話じゃない。

[952: 匿名さん]

>>951
機械式なら数万円は分かります。
自走式って、そんなに維持費がかかるものなんですか？
駐車場の契約率も悪そうですから、マンションの積立金から持ち出しですかね。

[953: 匿名さん]

子安町で月極駐車場が一万円って相場くらいじゃないんですか？

[954: 匿名さん]

>>953
普通、修繕費や管理費から逆算して算出するんですけどね。

[955: 匿名さん]

>>954
書き方が悪かった。
特に高く感じないって意味。
近くに安い月極駐車場も無いし。

[956: 匿名さん]

自走式だとほぼ修繕費はかからないのでは？
だとすると、駐車場代としての収入分は建物の維持管理にまわす事が出来るでしょう。

[957: 匿名さん]

>>956
なるほど、駐車場の契約率が低いから、いきなり積立金が不足しますね。

[958: 匿名さん]

>>957
[管理費]と[修繕積立金]は入居者全員が毎月支払うもので、それ以外にも[修繕積立基金(一括)]を支払う様なので、駐車場代は元々修繕積立金として計算に入れていないと思いますが…あくまで推測ですので、詳細は野村さんに聞いた方が良いでしょう。

[959: 匿名]

そもそも駐車場代不足はない。
理由・931スレのとおり。
以上。

[960: 匿名さん]

>>959
不足でしょ。なんとか○ーベストさん。
936の通り。不人気物件の駐車場の契約率と、そこそこ売れている契約率を比較するのはナンセンス。

そもそも、北口のすみふと施工主も同じ、仕様も同程度なのに、30年で比較すると修繕費が少な過ぎ。

[961: 匿名さん]

>>960
で？少ないから何？

[962: 匿名さん]

オハナシリーズは、真面目に修繕計画をたててないんだね。

[963: 匿名さん]

それでも、第3次1期は、20戸。
初めてマンション買う人達には、分からんからね。企画が上手いよね。

[964: 匿名さん]

単純計算でおおまかにですが…
約1万(修繕費)×346戸×12ヵ月×15年=6億2280万
これに修繕費一括分の
約30万×346戸=1億380万 を足すと7億2660万円

15年後に大規模修繕をすると考えると、十分足りるのではと思います。

もちろん大規模修繕前に色々なメンテナンスが必要になるでしょうから、上記の金額全てが充てられる訳ではないでしょうし、その時の資材費がどの程度か分かりませんけど…

[965: 購入検討中さん]

三井のマンションと悩んでいます。電話で問い合わせると2000万円台中後半～とのことです。価格がそこまで変わらないのであれば、どうなのでしょうか・・・。詳しい方、教えていただけると助かります。

[966: 匿名さん]

>964
7億にもなりますか！大規模ならではの強みですね。
よく住宅関連のサイトで、修繕積立金不足で破綻しているマンションが多い
という記事を読み管理会社に任せっきりでは危ないのだなと感じておりましたが
大規模であればほぼ心配ないという事なのですね。

[967: 匿名さん]

>>964さんもご自身で書かれていますが、毎年メンテナンスが多々ありますからね。
電球変えたり植栽の植え替え、パイプ清掃やエレベータのメンテなどお金の掛かるもの等々修繕費の支出は多岐に渡ります。
10年過ぎた頃には売却のため虫食いになるマンションも出てきますし、未払いが出てこないとも限りません。

直ぐ売ってしまおうと思っているのであれば、ほぼ心配ない で良いと思いますが、楽観過ぎるというか無知なのもね...
足りなくなるとネガのように書かれていますが、実際そうなる可能性は否定出来ないのでは？
一定だと思って購入した人が多いと、将来に備えての値上げなんて賛同得られる訳が無いのではと思っています。

[968: 匿名さん]

メンテナンスは修繕積立金からではなく管理費から賄われるのではないでしょうか？

空室はともかく未払いが理由での値上げは(一定だと思ってたからなど関係なく)難しいでしょうね。

[969: 匿名さん]

管理費ですと…
約8700円(平均)×346戸×12ヵ月=約3612万

年間約3600万の管理費から管理会社への支払いや967さんの仰るようなメンテナンス費用を支払います。

それとは別に大規模修繕費の積み立てとして964の修繕積立金約7億(15年後の場合)があるので、問題視されている駐車場の契約数が少なくとも問題ないと思います。

もちろん今後何が起こるか分かりませんので、絶対大丈夫とは言い切れませんが、未払い等は管理会社や管理組合が様々な手段で回収すれば良い事ですし、どんな方が入居されるかは現段階では判断出来ません。

※そもそも入居者が半分に満たない等があると、この計算は成り立ちませんので御了承下さい。

[970: 匿名さん]

>>967
管理が重要ですよね。
収支報告で、情報共有して、値上げも根気よく説明していく必要があるでしょうね。

30年一定と謳ってしまっているので、同意を得るのが他より難しくなるでしょうね。

[972: 物件比較中さん]

学区の三中　給食があるんですね。中学生の子持ちとしては助かります。

[973: 匿名さん]

オハナ八王子 全346戸。
12月19日 計271戸
2月13日 計317戸

だいぶ、売れてますね。
そろそろ完売がみえてきましたね。

[974: 匿名さん]

>>973

全346戸。
317戸も売れてるの？　すごいですね。
残り29戸。

９月入居でしたね。４月には完売しそうです。

[975: 匿名さん]

>>974
月次報告のコピペです。
先日、MRに行きましたが、完売が近いと言ってましたよ。

[976: 匿名さん]

このハイペースなら早ければ今月、遅くても３月に完売するよ。

[977: 物件比較中さん]

車通勤ですが、朝晩大通りに出やすいですか？
周囲の道が狭そうなのと大通りに出るところに信号がないようなので少し不安材料です。

[978: 契約済みさん]

入居前に完売しますね。
オハナでも入居時に半数しか契約のない物件があったと聞きました。
良かったです。

[979: 匿名さん]

最後の数戸は長いと思いますよ。2階が結構あったし。

[980: 匿名さん]

>>972
八王子住みしかわからん情報だね。他の中学はお弁当の給食でしたね。
小中は給食有が普通だと思っていたから、八王子に引越してビックリした事の一つ。
一戸建てのゴミ収集で、自宅前にゴミ袋を朝に見たときもビックリした。八王子は集積所が無いんだよね。

[981: 匿名さん]

オハナ茅ヶ崎の内覧会。仕上げがイマイチみたいね。

[982: 匿名さん]

オハナ 八王子オークコート ( 第3期 2次 )、14戸。
次は、最終期みたいです。

[983: 匿名さん]

オハナの大型物件だけど、想像以上に売れ行きいいんですね。

[984: 匿名さん]

最終期は65平米2600万台の2戸。
そのあとは先着順。

[985: 匿名さん]

ちょうどいい広さと価格の物件を残しているから、あっという間に完売してしまいそう。

[986: 匿名さん]

3100〜3300の低層階が、
結構、残ってましたよ。

[987: 匿名さん]

その手頃価格は狙い目。もうあまり残ってないし。

[988: 申込予定さん]

身の丈に合った買い物が大切ですね。
ローン焦げ付いたら悲惨ですから。

北口はお高くて今月で駆け込み完売来るかも！？

[989: 匿名さん]

ここが早めに完売すればスミフさんも安心では？
選択肢が北口だけになるので。

[990: 匿名さん]

すみふは、短期完売でクビになる社風ですからね。入居から1年しかたってないですし売り急いではないでしょうね。ただ、八王子駅の南口にタワーを建てるので、その販売までには売れれば良いと思っているかもしれませんが。。。
ちなみに、すみふのタワーの場所は、オハナのモデルルーム跡地です。サザンスカイタワーの北側です。

[991: 匿名さん]

>>990
タワーの完成が2018年。
オハナのMRが無くなり次第着工かな？
オハナ八王子には関係無いけど。

[992: 匿名さん]

残りはこれだけ。
最終期 2戸 2600万台
先着順 26戸 3128〜3358万円