オハナ八王子オークコート

[マンコミュファンさん]

既に北口でプラウドの販売が予定されてますが、ブランドサイトで夏ごろからその存在がほのめかされていた“南口のオハナ”について、情報が入って来ました。
公式URL：http://www.087sumai.com/hachioji/

＜全体概要＞
所在：東京都八王子市子安町1-385-1他
交通：中央線八王子駅・京王線京王八王子駅から徒歩10分
総戸数：346戸
間取り：3LDK～4LDK、65.84～87.65m2
入居：2015年9月中旬予定

売主：野村不動産
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート

[921: 匿名さん]

オハナ八王子の修繕積立金
145円/m2月

国土交通省
マンションの修繕積立金に関するガイドライン
修繕積立金の目安
15階未満で、10,000m2以上
平均178円/m2月 (135円〜220円)

オハナの修繕積立金が高いなんてウソ。平均にも届いてないよ。ギリギリ最低レベルじゃん。

[922: 匿名さん]

永住なら良いけど1次取得層多いと思われるオハナで最初から多く払わされるとなるとキツイね。
将来は売って実家に帰ろうなんて思ってる人は割高に感じないのか、、、実際最初から住み替えを考えてるような人は少ないのかな？

[923: 匿名さん]

オハナは、ただ30年間一定積立が前提なだけなので、他のマンションと同様に２回目の修繕あたりで積立金は不足するでしょうね。冷静に金額をみると平均以下だし。
低収入世帯は、途中から上げるとキツイいから。その対策なんでしょうね。最初から高くしておけば、管理会社は枕を高くして眠れますからね。

[924: 匿名]

>922さん、923さん
抽象論じゃなく、921さんみたいに、具体的数字で示したほうがよいと思います。説得性に欠けるように思いますが、いかがでしょうか。

[925: 匿名さん]

>>923
悪意のあるネガ、うける
⚪︎井さんが忙しくなってきたってこと

[926: 匿名さん]

>>923

万が一不足したとしても、駐車場平置きの時点で他の所より安心でしょうね。このシステムで表彰されているくらいですし、簡単に値上げはできないはずです。

[927: 匿名さん]

>>926
機械式駐車場の場合の額では無いですよ。

921に書いた額に、機械式駐車場の機種により下の額を足します。ここは関係無いので、足さないで書いてます。

機械式駐車場の修繕工事費(1台当たり月額)

2段(ピット1段)昇降式 7,085 円/台・月
3段(ピット2段)昇降式 6,040 円/台・月
3段(ピット1段)昇降横行式 8,540 円/台・月
4段(ピット2段)昇降横行式 14,165 円/台・月

[928: 匿名さん]

じぁ数字で、最近のチラシから。

297台の駐車場に対して空きが、168台。129台分の申込。
346戸に対して、271戸契約済。
契約者の47.6%の方が駐車場希望を申し込み。

駐車場の想定稼働率が80%程度。
完売時に、50%の駐車場が埋まるとすると、89台分が想定から乖離。
駐車場代が、9800円程度(6800円は軽用で数台のみ)。
単純に掛け算すると、月に87万円程度、想定から下回る。346戸で単純に悪と、1戸あたり、2500円程度、想定から下回る計算。

デベの作る修繕計画なんて、あまあまの想定よ。

[929: 匿名さん]

>>927
ここは平置きの様なので無関係ですが…
機械式駐車場の修繕工事費って駐車場代から賄われるのではないのですか？

駐車場もマンション全体の修繕費を利用するとすれば、駐車場を利用しない人は納得出来ないでしょうね。

実際の駐車場代は上記の金額よりも高いので、十分賄えるのでは？と思いますが、実際はどうなんでしょうか？

[930: 匿名さん]

>>928
意外と駐車場利用者が少ないんですね。そういう御時世なのかも知れませんね。
世帯数の8割分の駐車場を設けたけど、実際には車利用者は思ったよりも少なかったという事でしょうか？

しかし、このマンションは平置きなので実質修繕なんて殆ど必要無いでしょうし、その分駐車場代をマンションの修繕費に充てられるのでは？

[931: 匿名]

>928さん
では他オハナ実例から。
まず最終的に稼働率50％というのはない。根拠以下。
１ 二台目需要があること。(抽選は入居後になるが)
２ 検討中の者がいること。
実際に、オハナふじみ野も、引渡し時は50％きる契約状況で駐車場もまばらで心配してましたが、引渡し後四ヶ月経過後の今となっては、駐車場も埋まってきており、既に稼働率80％超えているようです。それが事実です。

[932: 匿名さん]

>>930
自走式です。

[933: 匿名さん]

>>926
？
グッドデザイン賞と、積立金不足は何の関係もありません。

[934: 匿名さん]

>>931
オハナふじみ野は、入居時で100戸以上の売れ残りがあった不人気物件。未だに完売してません。
契約者に対する数字は、八王子より高かっただけでしょう。

[935: 匿名さん]

>>929
ええ、ここの修繕積立金は、他の物件同様に平均を下まわっている物件と言っているだけです。1次取得層には不利な設定になっていますね。
30年間一定なんて謳ってしまっているから、リアルに不足した時に困るでしょうね。

[936: 匿名さん、ふじみ野]

>>931
オハナふじみ野 全381戸。
入居 8月
7月25日 計251戸
入居時で、65.9%の成約率。
入居時に50%しか駐車場が埋まっとないとすると、成約者の75.8%が駐車場を利用。完売することには、駐車場の利用率は、80%くらいになるよね。ふじみ野は。

八王子は、50%ちょい越えが良いところでは？

[937: 匿名]

>934さん
間違った話でなく、皆さんに数字に基づく客観的に正しい真実を伝えるべき。
前提としてオハナふじみ野は総戸数381戸と、オハナシリーズ、東武東上線沿いでも屈指の供給数。12月時点で既に334戸契約済。最近は月20戸を超えるペースで増。完売も近い。他オハナ、東上線沿いマンションで結果としてこれだけ売ったマンションない。すなわちスゴい、これが事実。

[938: 購入検討中さん]

ふじみ野とかどうでもいいっすわ。
昔、北戸田のスレにも同様に興奮して書き込まれた方ですかね。

[939: 匿名さん]

>>937
ん？
ふじみ野の契約者数に対する駐車場利用率の話をしたんだよ。よく読もう。
ふじみ野全381戸。の推移くらい把握してるよ。
竣工 2014年6月, 入居 8月
6月6日 計238戸
7月25日 計251戸
9月12日 計271戸
10月10日 計288戸
11月14日 計308戸
12月19日 計334戸

[940: 匿名さん]

暇つぶしで修繕積立金の計算してみた。

同じ施工主で、マンション構造も販売価格もそっくりの北口のスミフの修繕積立金計画。
1-5年目 83円/m2・月
6-10年目 141円/m2・月
11-15年目 213円/m2・月
15-30年目 254円/m2・月

30年平均:200円/m2・月

国交相のマンション修繕積立金のガイドラインの計算式を使って、機械式分を抜いても
30年平均:177円/m2・月。
しっかり、国交省ガイドライン平均値。一般的には、これでも追加で一時金徴収があったりする。

やっぱり、145円/m2・月って低いよね。30年一定です。でも、不足します。だったら、誰にでも出来るよね。