オハナ八王子オークコート

[マンコミュファンさん]

既に北口でプラウドの販売が予定されてますが、ブランドサイトで夏ごろからその存在がほのめかされていた“南口のオハナ”について、情報が入って来ました。
公式URL：http://www.087sumai.com/hachioji/

＜全体概要＞
所在：東京都八王子市子安町1-385-1他
交通：中央線八王子駅・京王線京王八王子駅から徒歩10分
総戸数：346戸
間取り：3LDK～4LDK、65.84～87.65m2
入居：2015年9月中旬予定

売主：野村不動産
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート

[803: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[804: 賃貸住まいさん]

796さんにはぜひ、「近日中とはいつなんだ？」と、長谷工なり野村に聞いてもらいたい。
(^人^)お願いしますー

[805: 周辺住民さん]

オハナの前、ここは某大手損保の大きい事務センターだったんだけど広い敷地に緑の芝生と巨大なケヤキが合っててそれは大変に綺麗な事務センターだったよ。
しょっちゅう庭師が来て庭園の手入れをしていたのが外からも見えた。
損保が移転し、マンション建てるから仕方ないけれど、土を全部掘り返しちゃって折角のケヤキが台無しだ。
それが唯一残念でならない。

[806: 匿名さん]

>>805
手入れしてましたね。長谷工と野村は根絶やし台無しにしてしましたね。。。

[807: 匿名さん]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[808: 購入検討中さん]

まだマンション現地に行っていないのですが
道のりに坂はありますか？

[809: 物件比較中さん]

坂はありませんよ。

[810: 匿名さん]

平らな道を10分ならどうってことなさそうですね。

八王子は、雪が降ると必ず中継が出ますが、
都心部と比べても気温差がけっこうあるのでしょうか？

[811: 匿名さん]

>>810
夏の平均気温は都心より１度低く
冬は都心より３度低い。

[812: 匿名さん]

>>810
昔から八王子の気候を表すのが「中央線で降っていた雨が立川を過ぎるとみぞれ混じりになり、八王子に着く頃には雪になる」だろうね。

[813: 匿名さん]

>>812
八王子と立川、日野、昭島などの種変隣接地域の平均気温は八王子と同じ。変わりません。
八王子市内で寒い地域は高尾など山周辺地域です。

[814: 匿名さん]

>>813
いや。八王子駅から寒いよ。
昨年は膝まで2回ほど、雪が積もったよ。

[815: 匿名さん]

>>813
いやいや、現実を知らなさすぎ。
812さんの言う通り八王子はごっつ寒いですよ。
地形が京都と似てて盆地だから夏は酷暑、冬は酷寒。
軽く考えてるとえらい目に遭うw
立川もプチ八王子って思ってたほうが良いです。

[816: 匿名さん]

夏が酷暑だというのは日中の最高気温であって
夜は都心よりも涼しく過ごしやすいよ。
（熱帯夜の日数は都心より少ない）

[817: 匿名さん]

>>813
気象庁の統計をみたら813さんの言うことは
だいたい合ってました。

[818: 匿名さん]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[819: 匿名さん]

さっき回答ありました。
------------------------
材検について
→10/17、10/28に実施しております。

移植樹については、植え替える予定で代替樹の選定まで実施しております。

内覧会時などにお詫びと訂正という形などでお知らせすることになるかと思います。
------------------------

掲示板みてから仕事したような感じ？

[820: 購入検討中さん]

これで意味のない論争がおわりますね。

[821: 匿名さん]

同じ東京都内でも、
やっぱりそれだけ温度差があるんですね。
あまり気にしていませんでしたが><;
冷暖房費用が結構掛かってしまいそうかな。

[822: 契約済みさん]

今どきのエアコンなら缶コーヒー１本分/日で快適に過ごせるのでは？
リビングで２０万円くらいの初期投資はかかるけど・・・。

[823: 匿名さん]

床暖房ってコストがかさむの？

[824: 購入検討中さん]

欅の木で部屋が暗くならないか心配です。
写真を見ると、3，4，5階の植樹されている正面の部屋だと
日差しが得られず、部屋が暗くなりませんか？

[825: 匿名さん]

>>824
1,2,3,4,5階じぁないの？

[826: 匿名さん]

低層階こそケヤキの恩恵を受けるのでは？
ケヤキは落葉樹なので夏は日陰を作り冬は落葉し暗くなる心配は無いと思いますが。
心配だったら高層階を選択すれば宜しいかと。

[827: 匿名さん]

オハナブランドはなかなか人気と聞きますよ。
住んでからのメディカルサービスなど充実しているのが良いです。
駅までは徒歩１０分ともう少しかかりそうですが歩けない距離ではないですので
価格帯もけして高くはないですよね。
家族が楽しく暮らしていける感じがします。

[828: 匿名さん]

資産性重視で、駅近割安物件だと、投資向けが多くなり、家賃収入さえ入ればいいと考えて、管理組合、活動なんておざなりになるし。
駅から遠いと売る時に大変だし。なかなか難しいですよね。

[829: 匿名さん]

2期3次は30戸みたいですね。
http://www.087sumai.com/hachioji/outline/index.html

[830: 契約済みさん]

>>829
今年中に完売しますかね

[831: 契約済みさん2]

年末年始あるし、最後のほうはペースが落ちるだろうから、完売は今年度中くらいじぁないかな。いずれにしても、入居迄には完売してそうですね。

[832: 匿名さん]

2014年11月14日現在の販売状況は245戸。
残101戸

[833: 匿名さん]

八王子 全346戸
竣工 2015年7月, 入居 9月
残り100戸なら、完売は竣工前でしょうかね。

[834: 匿名さん]

ケヤキ立ち枯れ問題は解決したのかい？

[835: 匿名さん]

>>834
植え替え決定。選定まで、完了。

[836: 匿名さん]

>>833
それくらいの時期でしょう。

[837: 匿名さん]

公式ＨＰにチラッと載っているような、玄関の大きな鏡は標準でついてくるのでしょうか？
こういう大きな鏡が玄関にあると、玄関が実際よりも広く感じられてイイですよね。
出かける際の身だしなみの自然と出来るようになりますよね。

[838: 匿名さん]

>>837
オプションです。

[839: 匿名さん]

>>837

うちは大きな鏡つけました。
痛手でしたが、玄関に広がりができ明るく見えます。
モデルルームで見てしまうと諦められませんでした！

[840: 匿名さん]

エコカラットと鏡がよいな。

[841: 匿名さん]

all about の記事
【取材レポート】オハナ 八王子オークコート
http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/448855/?FM=rssaa_latest-mansion&...

[842: 匿名さん]

841さん
読んでみました。当たり前かわかりませんが、べた褒めですね。
ここは価格的にも、あまりケチがつくような部分がなさそうですね。

[843: 匿名さん]

良いよね、ここ。格安だし駅まで徒歩圏だし。
ファミリーが多そうだから騒音とかでシニアさんには辛いかな。

[844: 匿名さん]

>839さん
玄関の鏡は見てしまうと欲しくなりますよね。
外出前に身だしなみをチェックできますし、仰るとおり空間が広く見えます。
ところで痛手とはどういった意味ですか？
オプション価格が高値だという意味でしょうか。

[845: 匿名さん]

>>844

わかりづらくてすいません。
そうです、オプション価格がです。
全面は18万ほどしますから、、
ただ、同じような条件で別業者に聞いてもたいして安くならなかったので、手間がかからないオプションでお願いしました。

[846: 匿名さん]

鏡は1枚で周りをエコカラットにしたいな。

[847: 匿名さん]

玄関の鏡、付けたかったのですが・・・付けられないみたいです。

[848: 匿名さん]

>>847
年明けでのオプション会でも鏡はありますよ。

[849: 匿名さん]

玄関に鏡を付けると出かけるときはいいんですが帰ってきた時疲れた顔は見たくないので。玄関と洗面所が近いと結構便利なんですがこちらの間取りは玄関の近くは部屋になっていますね。

[850: 契約済みさん]

>>846
わたしは以前購入したときはそうしました
よかったとおもいます

[851: 匿名さん]

野村のプラウド府中マークスの引渡し対応が酷いね。ここは安いから更にヒドいことになるのかな？街路樹回答もあやしいもんだ。

[852: 匿名]

エコカラット・リビング全面・洗面所・トイレ。全面鏡・玄関。アクセント鏡（横細長）・リビング。以上で38万。
フロアコーティング・20年保証。19万円。皆様に言いたいのはオプション会より、間違いなくホームセンター等に頼んだほうが安い。半額で済みます。私もオプション会行きましたがアホらしくて頼みませんでした。

[853: 匿名さん]

リクシル立川の紹介にしてもらおうかと思っています。

[854: 匿名さん]

カップボードや梁を使用する室内物干しなど後付けできない装備は言い値で仕方ないですよね。
結構お洒落だったので（工賃込みで価格も安価）水回りの手摺も老後を考えて頼んじゃいました。

[855: 匿名さん]

カップボードとホスクリーンは、後付け出来なくはないですが、手間暇を考えると頼んじゃったほうが楽な感じしますね。

[856: 匿名さん]

野村の高給路線、プラウドが大変なことになってますけど、安いここは大丈夫なんでしょうか、、、不安になってきました、、
府中マークス、特に高所得者の多いレジデンス三田は訴訟騒ぎになってます。。。

[857: 匿名さん]

>>856

私も見ました。もしそうなった場合、戦えるか不安です。
施工主がちがうから大丈夫と思いたいですけど。。

[858: 匿名さん]

最近、ハセコーは実績もあり、大最大手より問題が少ないですね。

[859: 匿名さん]

>>858
長谷工云々じゃなく、野村のチェックと誠意のない対応が問題だと思います。

[860: 匿名さん]

オハナ 八王子オークコート 第2期4次 は、25戸ですね。
販売ペースが落ちないですね。

[861: 匿名さん]

ホスクリーンはなんとなく器用な人だったらつけられそうだけれど、つけるときに腕がつりそうな感じ。
カップボードは最初からつけてもらっちゃった方が楽そうですよね。
特にオプションで頼むと部屋のテイストに合わせてもらえるし、
サイズもぴったりだったりするから無駄もないんじゃないかと思います。

[862: 匿名さん]

ホスクリーンは業者のほうが確実です。

[863: 匿名さん]

他のオハナ住みのものですが、ホスクリーンは外部業者にお願いしました。
リビング一箇所で本体と施工費で二万ぐらいでした。
浴室乾燥機と合わせて使えば天気悪い日でも困る事はありません。
この季節は干すだけで乾燥対策にもなります。

[864: 匿名さん]

オハナは北習志野が発表になりましたね。
まだオハナシリーズは続くようですね。

[865: 匿名さん]

随分前に断ったのにまた着信があった。
どこに決めたかはわざと言わなかったのだが、売れてないのか？

[866: 匿名さん]

>>865
毎月の月次報告をご覧になっていますか？
順調に売れていますよ。

[867: 契約済みさん]

4Lもう無いし、良いところから売れていくから段々売りにくくなるのは確かかも。
北口にはパークホームズも出来るから様子見されてる方も居るかも知れませんが、竣工までには完売するんじゃないですかね。
まだ半年もありますし。

[868: 匿名さん]

>>866
自分がMR行ったのは１期の頃ですよ。
先々週、着信があったので調べたらここのフリーダイヤル。
間違いで掛けたのかと思ったが、数日前にもまた着信あり。

営業の電話じゃ無いならどこ買うのか聞きたかったのか？今更？
また掛かってきたら個人情報も削除するように伝えます。

[869: 匿名さん]

>>868
それ正解

[870: 匿名さん]

残り７５区画となりました。
春には完売御礼？

【ＨＰより】
オハナ 八王子オークコート（総戸数346戸）
現状で、271区画へご契約・ご要望を頂戴致しました。 ご来場数・ご契約数ともに販売開始以来、安定した進捗が図れており、JR中央線・ビックターミナル駅「八王子」の駅力の高さと、既存樹を生かした緑溢れる住環境が、より多くの方々にとってお住まいを判断する決め手になっていると認識しております。

[871: 匿名さん]

>>870
結構売れてるんだね。
346戸中271戸販売済。

残り75戸なら来年３月くらいには完売しそう。

[872: 匿名さん]

販売ペースは落ちてないですね。

八王子 全346戸

6月6日 計107戸
7月25日 計158戸
9月12日 計190戸
10月10日 計219戸
11月14日 計245戸
12月19日 計271戸

[873: 匿名さん]

ロケーション、日当たりの良い南東側がこれから分譲されるのでペースは落ちないでしょう。

[874: 匿名さん]

南東っていうか、東南東。価格も東南。南西で、差もないし。ロケーションは、どっち向きでも変わらないような。

[875: 匿名さん]

ながれぶった切ってすいませんが、国から今後30年いないの震度6弱の確率が全般的に上昇した数値で発表されました
その書き込みの中で、都の中心がプリンみたいな地盤にあるから地盤の固い八王子あたりに機能を移したら
と冗談じみた文を見たのですが、八王子ってそこまで地盤硬いのでしょうか、
地震という観点では八王子って最強？ちょっと言い過ぎましたが詳しい方教えてください

[876: 入居済み住民さん]

> 875さん
はい、その通りです。
昔から八王子は建築・建設業者の方の中では石の街という方が多いです。
地盤が固いため掘削も大変みたいですね。住んでいるマンションのデベにも言われましたが芯を入れるまでが大変だったそうです。

[877: 匿名さん]

湾岸の埋め立て地区じぁないので、多摩地区は地盤が弱い場所は少ないと思います。

[878: 匿名さん]

富士山が噴火したらアウトですよ。

[879: 匿名さん]

立川断層が揺れても八王子は大丈夫です。
八王子北東部は影響を受けるかもしれません。

天皇陵の武蔵陵墓地が八王子に決定したのも地盤が固いからそうです。
安全を考えたら八王子に都市機能を移転することは理にかなっています。

[880: 匿名さん]

875です
みなさん詳細にありがとうございます、石の地盤・・・
天皇陵は知らなかったです、なるほど
立川断層は気になりますが、ここの立地は八王子北東部ではないから大丈夫てことですね、たぶん
鹿児島に長く住んでたので、噴火や火山灰は耐性あるので大丈夫です 笑

[881: 入居済み住民さん]

> ながれぶった切ってすいませんが、国から今後30年いないの震度6弱の確率が全般的に上昇した数値で発表されました
> その書き込みの中で、都の中心がプリンみたいな地盤にあるから地盤の固い八王子あたりに機能を移したら
> と冗談じみた文を見たのですが、
（中略）
> 安全を考えたら八王子に都市機能を移転することは理にかなっています。
これ以上八王子の人口密度が高くなるのはうんざりだなぁ。
せめて立川あたりにして欲しいです（つーか、今のままでいいのに）。

[882: 匿名さん]

>>881
そんな人多いですか？

[883: 匿名さん]

>>872
野村の対応に疑問が生じた期間もありましたが、販売ペースは落ちてないですね。

6月6日
　｜　　49日間　51戸
7月25日
　｜　　49日間　32戸
9月12日
　｜　　28日間　29戸
10月10日
　｜　　35日間　26戸
11月14日
　｜　　35日間　26戸
12月19日

[884: 匿名さん]

>>883
ここの最大の懸念事項は売主でしょうね。
億ションのレジデンス三田や、プラウド府中マークスでの野村の対応には疑問しか持ちません。三田は裁判の一歩手前のようですね。億ションで、あの対応ですから、オハナで何をされるか、わかったもんじぁないですね。
長谷工が叩かれてましたが、野村よりはマトモな対応のようなので、そこに期待するくらいでしょうか。

[889: 入居済み住民さん]

＞＞882
> そんな人多いですか？
どうなんでしょう。。。。。
少なくとも、個人的には今多い少ないはあまり関係がなくて、
これ以上増えて欲しくないだけなんですよ。

[892: 匿名さん]

>>888
ここはオハナですしのんびりと、いますぐ問題がある訳じゃないのでいま騒いでも無駄と思うけど
問題が出てきてから考えましょうよ

[893: 匿名さん]

>>890
おっしゃるとおり！

[894: 匿名さん]

このスレを見て困惑しているのは私だけではないでしょうね。

[895: 匿名さん]

>>894
売り主の野村は間違いなく困惑してるでしょうね。でも、一番困惑してるのは野村を信用して買った顧客ですよね。

[896: 匿名さん]

億ションでこれだからここなんて、って言う人が居るけどどれも人間が造ってるものだからね。
オハナは仕様が確立しているからマークスみたいなことは無いんじゃないかな。

野村が評判を落としたってのはあるかも知れないけど
建物の長寿命化が★１コなのも最初から分かってることだし、プレミアムアフターサービスもあるし
心配しすぎてもなぁ

[897: 匿名さん]

>>896
同感、ステマが騒ぎすぎ

[898: 匿名さん]

３世代住めれば十分でしょう。

こんな記事見つけました。
http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20140829/413356/?P=3

[899: 匿名さん]

素朴な疑問ですが(悪意はない)建物の長寿命化の評価が星１つ(他のマンションは大体２つ)なのに３世代住める(？)とはどういう事でしょう。

[900: 匿名さん]

初歩的な質問ですみませんが、「建物の長寿命化の評価が星１つ」とはどういうことでしょうか？星一つだと何年持つとか単純なことではないんですよね？

[901: 匿名さん]

>>900
詳しい事はわかりませんが…東京都環境局で新築又は増築マンションには下記の表示が義務づけされている様です。(マンションのHPに記載があるはず)

５つある項目のうちの１つ
[建物の長寿命化]
○維持管理.更新.改修.用途の変更等の自由度確保
○躯体の劣化対策

この評価が星１つという事だと思います。
何年持つかという評価ではないですが、評価が低いのは気になりますね。

[902: 匿名さん]

ちなみに↑これは見本です。

[903: 匿名さん]

>>895
そうね、売主は、バレちまったよ。やっべー。って困惑してるでしょうね。
まぁ、集団交渉や訴訟準備、週刊誌へのリークをしないと何もしないからね。府中は解決できずに飴玉しゃぶらせておしまいでしたからね。
そういう体質は、なかなか変わらないでしょうね。

[904: 匿名さん]

良いコメントも入れていたけど、綺麗に消されてるね。
野村でも長谷工物件は、大した問題がでてないから、長谷工が頑張っているみたいだね。

[905: 匿名さん]

>>901

一番目は直床だから間取り変更の自由度が低い？てことですかね、いずれにしろ自由度であればあまり気にしない
でも2番目は、劣化対策だから気になる、900さんがいう何年持つかに影響するところ
野村にどこの対策がうすいのか聞いてみたいところですね

[906: 匿名さん]

マンション×寿命で検索すると沢山ヒットします。
建物としては100年持ちそうてすが、装備の不満や修繕費で60年程度？で建て替えでしょうか？
私の寿命の方が短いのは確かです。

[907: 匿名さん]

>>905
安かろう悪かろうって事では？

[908: 匿名さん]

>>906
なるほど
今でこそ50年、60年の老朽化マンションが建て替えられ
はじめたところだからこれから竣工するマンションは
90年、100年はうまくやれば使えるかもですね
だから建物の躯体、基礎は丁寧にメンテするようにしたいですね
理事会の仕事になるのでしょうが、今のデベの修繕費
見積もりが、安くするために最低限の前提になっている
のであれば、検討の余地あり、
でも性能評価ってもともとの躯体や基礎のつくりをいってるんではないのでしょうかね

[909: 匿名さん]

オハナって人気があると聞きましたが、ここ八王子のオハナも人気があるんですかね。

ところで修繕費というものを毎月払っているわけですよね。
その修繕費での修繕は元の状態のマンションに出来る訳ではないということなんでしょうか。
そうで無ければ、なんだか腑に落ちないところも。
修繕費はどういった計算で出されているのかな。

[910: 匿名さん]

毎月支払う修繕費は、十数年後に行う大規模修繕の為の積み立てのようなものだと思います。

外壁タイルの浮き検査や吹き付けタイルの塗装し直しや防水塗装の塗り直しとかではないかと思います。

EVや機械式駐車場のメンテは年に数回あり、それは管理費からの支出で30年後には機械一式交換という時期もやってきます。
修繕費は大規模修繕とその時の為の積み立てでしょう。

[911: 匿名さん]

修繕費の前に、ちゃんと引渡しして欲しいよね。

[912: 匿名さん]

>>910
ここ平置きと自走式の駐車場。

[913: 匿名さん]

>>912
それならEVだけで済んで良いですね。
修繕費の積み立ては安く済むのではないでしょうか？

[914: 世界一の時間へ]

>>913
ここは低収入世帯も取り込まないと完売出来ない。低収入世帯はローン破綻する確率が高いし、周りも破綻しやすい世帯が多い。低収入世帯が多いマンションは、管理費修繕費が集まらなくなり、荒廃する確率がバカ高いから、ここは初めから修繕費を30年一定を前提に徴収してる。
オハナで賞を取っても、プラウドは、段々と修繕費が上がる設定のままだしね。

[915: 匿名さん]

>>914
いまの超低金利のフラット35にでもしとけばローン破綻せんやろ、
ていうか物件となんの関係があるんや、パークさんw

[916: 匿名さん]

>>915
低収入世帯は、ちょっと年収が下がったら終わりだよ。

[917: 匿名さん]

駅までの道のりは信号が結構おおそうですね。10分ではつかない気がします。
大通り沿いを通っていかないといけないということもきになるかな。
共用施設ですが、どんな共用施設があるのでしょうか？

[918: 匿名さん]

>>917
普通に歩けば10分程度で着きました。
信号は北口にぬける通りがイラッとするくらい。
歩道も有るし駅までの道、大通りって感じかなぁ？

[919: 匿名さん]

>>914
修繕費が30年一定なんですか？それは嬉しいですね。でも大規模修繕時にまとまった額を請求される場合もあるので要注意ですね。もしそれも無いというのであれば言うこと無しですが…。

[920: 匿名さん]

>>919
MRの方の話だと修繕費は少し多めに算出されているとの事です。修繕費は
住民の使い方に左右されますが。

[921: 匿名さん]

オハナ八王子の修繕積立金
145円/m2月

国土交通省
マンションの修繕積立金に関するガイドライン
修繕積立金の目安
15階未満で、10,000m2以上
平均178円/m2月 (135円〜220円)

オハナの修繕積立金が高いなんてウソ。平均にも届いてないよ。ギリギリ最低レベルじゃん。

[922: 匿名さん]

永住なら良いけど1次取得層多いと思われるオハナで最初から多く払わされるとなるとキツイね。
将来は売って実家に帰ろうなんて思ってる人は割高に感じないのか、、、実際最初から住み替えを考えてるような人は少ないのかな？

[923: 匿名さん]

オハナは、ただ30年間一定積立が前提なだけなので、他のマンションと同様に２回目の修繕あたりで積立金は不足するでしょうね。冷静に金額をみると平均以下だし。
低収入世帯は、途中から上げるとキツイいから。その対策なんでしょうね。最初から高くしておけば、管理会社は枕を高くして眠れますからね。

[924: 匿名]

>922さん、923さん
抽象論じゃなく、921さんみたいに、具体的数字で示したほうがよいと思います。説得性に欠けるように思いますが、いかがでしょうか。

[925: 匿名さん]

>>923
悪意のあるネガ、うける
⚪︎井さんが忙しくなってきたってこと

[926: 匿名さん]

>>923

万が一不足したとしても、駐車場平置きの時点で他の所より安心でしょうね。このシステムで表彰されているくらいですし、簡単に値上げはできないはずです。

[927: 匿名さん]

>>926
機械式駐車場の場合の額では無いですよ。

921に書いた額に、機械式駐車場の機種により下の額を足します。ここは関係無いので、足さないで書いてます。

機械式駐車場の修繕工事費(1台当たり月額)

2段(ピット1段)昇降式 7,085 円/台・月
3段(ピット2段)昇降式 6,040 円/台・月
3段(ピット1段)昇降横行式 8,540 円/台・月
4段(ピット2段)昇降横行式 14,165 円/台・月

[928: 匿名さん]

じぁ数字で、最近のチラシから。

297台の駐車場に対して空きが、168台。129台分の申込。
346戸に対して、271戸契約済。
契約者の47.6%の方が駐車場希望を申し込み。

駐車場の想定稼働率が80%程度。
完売時に、50%の駐車場が埋まるとすると、89台分が想定から乖離。
駐車場代が、9800円程度(6800円は軽用で数台のみ)。
単純に掛け算すると、月に87万円程度、想定から下回る。346戸で単純に悪と、1戸あたり、2500円程度、想定から下回る計算。

デベの作る修繕計画なんて、あまあまの想定よ。

[929: 匿名さん]

>>927
ここは平置きの様なので無関係ですが…
機械式駐車場の修繕工事費って駐車場代から賄われるのではないのですか？

駐車場もマンション全体の修繕費を利用するとすれば、駐車場を利用しない人は納得出来ないでしょうね。

実際の駐車場代は上記の金額よりも高いので、十分賄えるのでは？と思いますが、実際はどうなんでしょうか？

[930: 匿名さん]

>>928
意外と駐車場利用者が少ないんですね。そういう御時世なのかも知れませんね。
世帯数の8割分の駐車場を設けたけど、実際には車利用者は思ったよりも少なかったという事でしょうか？

しかし、このマンションは平置きなので実質修繕なんて殆ど必要無いでしょうし、その分駐車場代をマンションの修繕費に充てられるのでは？

[931: 匿名]

>928さん
では他オハナ実例から。
まず最終的に稼働率50％というのはない。根拠以下。
１ 二台目需要があること。(抽選は入居後になるが)
２ 検討中の者がいること。
実際に、オハナふじみ野も、引渡し時は50％きる契約状況で駐車場もまばらで心配してましたが、引渡し後四ヶ月経過後の今となっては、駐車場も埋まってきており、既に稼働率80％超えているようです。それが事実です。

[932: 匿名さん]

>>930
自走式です。

[933: 匿名さん]

>>926
？
グッドデザイン賞と、積立金不足は何の関係もありません。

[934: 匿名さん]

>>931
オハナふじみ野は、入居時で100戸以上の売れ残りがあった不人気物件。未だに完売してません。
契約者に対する数字は、八王子より高かっただけでしょう。

[935: 匿名さん]

>>929
ええ、ここの修繕積立金は、他の物件同様に平均を下まわっている物件と言っているだけです。1次取得層には不利な設定になっていますね。
30年間一定なんて謳ってしまっているから、リアルに不足した時に困るでしょうね。

[936: 匿名さん、ふじみ野]

>>931
オハナふじみ野 全381戸。
入居 8月
7月25日 計251戸
入居時で、65.9%の成約率。
入居時に50%しか駐車場が埋まっとないとすると、成約者の75.8%が駐車場を利用。完売することには、駐車場の利用率は、80%くらいになるよね。ふじみ野は。

八王子は、50%ちょい越えが良いところでは？

[937: 匿名]

>934さん
間違った話でなく、皆さんに数字に基づく客観的に正しい真実を伝えるべき。
前提としてオハナふじみ野は総戸数381戸と、オハナシリーズ、東武東上線沿いでも屈指の供給数。12月時点で既に334戸契約済。最近は月20戸を超えるペースで増。完売も近い。他オハナ、東上線沿いマンションで結果としてこれだけ売ったマンションない。すなわちスゴい、これが事実。

[938: 購入検討中さん]

ふじみ野とかどうでもいいっすわ。
昔、北戸田のスレにも同様に興奮して書き込まれた方ですかね。

[939: 匿名さん]

>>937
ん？
ふじみ野の契約者数に対する駐車場利用率の話をしたんだよ。よく読もう。
ふじみ野全381戸。の推移くらい把握してるよ。
竣工 2014年6月, 入居 8月
6月6日 計238戸
7月25日 計251戸
9月12日 計271戸
10月10日 計288戸
11月14日 計308戸
12月19日 計334戸

[940: 匿名さん]

暇つぶしで修繕積立金の計算してみた。

同じ施工主で、マンション構造も販売価格もそっくりの北口のスミフの修繕積立金計画。
1-5年目 83円/m2・月
6-10年目 141円/m2・月
11-15年目 213円/m2・月
15-30年目 254円/m2・月

30年平均:200円/m2・月

国交相のマンション修繕積立金のガイドラインの計算式を使って、機械式分を抜いても
30年平均:177円/m2・月。
しっかり、国交省ガイドライン平均値。一般的には、これでも追加で一時金徴収があったりする。

やっぱり、145円/m2・月って低いよね。30年一定です。でも、不足します。だったら、誰にでも出来るよね。

[941: 匿名さん]

ほのぼのとしたＨＰが有りました。
風水で見ると幸運を呼ぶマンションだそうです。

http://fusui.tesxam.com/ohana-hatiouji-oak-3/

[942: 匿名さん]

>>909さん、オハナが人気があるというのはどこ情報でしょうか？
広告まがいのレポート記事なら鵜吞みにするのもどうかと思いますが。

>>925さん、パークホームズは価格帯が違うので相手にしていないのでは？
北と南だし。意識するとしたら当然目の前の財閥(スミフ)かと。

駐車場は自走式なだけまだマシです。ガソリン高で車離れが進行したのか。
八王子で車のない生活も今ドキはありなんですかね。

[943: 匿名さん]

車はあれば便利と分かっていても、実際それどころじゃない子育て世代が多いんじゃないですかね。
二人くらいなら自転車で何とかしているご家庭は多いと思います。

車は何だかんだお金が掛かりますから。子供もですが！

[944: 匿名さん]

>>943
駐輪場は、各戸2台しかないよね。
どこでも、最初に問題になるんだから、初めから増やしとけと、言いたい。

[945: 匿名さん]

車を使う方が大半なのかと思っていましたが、そうでもなさそうですね。
となると駐輪場は足りなくなりそうですね。

[946: 匿名さん]

>>944
ニーズにあわなければ買わねばよい。

[947: 匿名さん]

>>946
マンションの駐輪場は、2台が多いんですよね。
駐車場の利用率が低そうですし。

[948: 匿名さん]

最近はサイクルポートで詰めれば３台置けるところもあるようです。
うちも車は無くて今のところ自転車２台の生活ですが、増やしたいときはどうするのか営業さんに聞いてみようかな？
近くに格安の駐輪場でもあればですが、最悪は駅前の月極ですかね。

[949: 匿名さん]

>>948
真面目に考えてるマンションですね。
ここは、3台目は抽選です！とアホな返事でしょうね。

自走式なのに駐車場代が高いと感じます。9800円。

[950: 匿名さん]

駐車場代が第二の修繕積立金なのでは？

[951: 匿名]

駐車場台９千円。しれてるでしょ。都内一等地なら３～４万するよ。安いし騒ぎ立てるほどの話じゃない。

[952: 匿名さん]

>>951
機械式なら数万円は分かります。
自走式って、そんなに維持費がかかるものなんですか？
駐車場の契約率も悪そうですから、マンションの積立金から持ち出しですかね。

[953: 匿名さん]

子安町で月極駐車場が一万円って相場くらいじゃないんですか？

[954: 匿名さん]

>>953
普通、修繕費や管理費から逆算して算出するんですけどね。

[955: 匿名さん]

>>954
書き方が悪かった。
特に高く感じないって意味。
近くに安い月極駐車場も無いし。

[956: 匿名さん]

自走式だとほぼ修繕費はかからないのでは？
だとすると、駐車場代としての収入分は建物の維持管理にまわす事が出来るでしょう。

[957: 匿名さん]

>>956
なるほど、駐車場の契約率が低いから、いきなり積立金が不足しますね。

[958: 匿名さん]

>>957
[管理費]と[修繕積立金]は入居者全員が毎月支払うもので、それ以外にも[修繕積立基金(一括)]を支払う様なので、駐車場代は元々修繕積立金として計算に入れていないと思いますが…あくまで推測ですので、詳細は野村さんに聞いた方が良いでしょう。

[959: 匿名]

そもそも駐車場代不足はない。
理由・931スレのとおり。
以上。

[960: 匿名さん]

>>959
不足でしょ。なんとか○ーベストさん。
936の通り。不人気物件の駐車場の契約率と、そこそこ売れている契約率を比較するのはナンセンス。

そもそも、北口のすみふと施工主も同じ、仕様も同程度なのに、30年で比較すると修繕費が少な過ぎ。

[961: 匿名さん]

>>960
で？少ないから何？

[962: 匿名さん]

オハナシリーズは、真面目に修繕計画をたててないんだね。

[963: 匿名さん]

それでも、第3次1期は、20戸。
初めてマンション買う人達には、分からんからね。企画が上手いよね。

[964: 匿名さん]

単純計算でおおまかにですが…
約1万(修繕費)×346戸×12ヵ月×15年=6億2280万
これに修繕費一括分の
約30万×346戸=1億380万 を足すと7億2660万円

15年後に大規模修繕をすると考えると、十分足りるのではと思います。

もちろん大規模修繕前に色々なメンテナンスが必要になるでしょうから、上記の金額全てが充てられる訳ではないでしょうし、その時の資材費がどの程度か分かりませんけど…

[965: 購入検討中さん]

三井のマンションと悩んでいます。電話で問い合わせると2000万円台中後半～とのことです。価格がそこまで変わらないのであれば、どうなのでしょうか・・・。詳しい方、教えていただけると助かります。

[966: 匿名さん]

>964
7億にもなりますか！大規模ならではの強みですね。
よく住宅関連のサイトで、修繕積立金不足で破綻しているマンションが多い
という記事を読み管理会社に任せっきりでは危ないのだなと感じておりましたが
大規模であればほぼ心配ないという事なのですね。

[967: 匿名さん]

>>964さんもご自身で書かれていますが、毎年メンテナンスが多々ありますからね。
電球変えたり植栽の植え替え、パイプ清掃やエレベータのメンテなどお金の掛かるもの等々修繕費の支出は多岐に渡ります。
10年過ぎた頃には売却のため虫食いになるマンションも出てきますし、未払いが出てこないとも限りません。

直ぐ売ってしまおうと思っているのであれば、ほぼ心配ない で良いと思いますが、楽観過ぎるというか無知なのもね...
足りなくなるとネガのように書かれていますが、実際そうなる可能性は否定出来ないのでは？
一定だと思って購入した人が多いと、将来に備えての値上げなんて賛同得られる訳が無いのではと思っています。

[968: 匿名さん]

メンテナンスは修繕積立金からではなく管理費から賄われるのではないでしょうか？

空室はともかく未払いが理由での値上げは(一定だと思ってたからなど関係なく)難しいでしょうね。

[969: 匿名さん]

管理費ですと…
約8700円(平均)×346戸×12ヵ月=約3612万

年間約3600万の管理費から管理会社への支払いや967さんの仰るようなメンテナンス費用を支払います。

それとは別に大規模修繕費の積み立てとして964の修繕積立金約7億(15年後の場合)があるので、問題視されている駐車場の契約数が少なくとも問題ないと思います。

もちろん今後何が起こるか分かりませんので、絶対大丈夫とは言い切れませんが、未払い等は管理会社や管理組合が様々な手段で回収すれば良い事ですし、どんな方が入居されるかは現段階では判断出来ません。

※そもそも入居者が半分に満たない等があると、この計算は成り立ちませんので御了承下さい。

[970: 匿名さん]

>>967
管理が重要ですよね。
収支報告で、情報共有して、値上げも根気よく説明していく必要があるでしょうね。

30年一定と謳ってしまっているので、同意を得るのが他より難しくなるでしょうね。

[972: 物件比較中さん]

学区の三中　給食があるんですね。中学生の子持ちとしては助かります。

[973: 匿名さん]

オハナ八王子 全346戸。
12月19日 計271戸
2月13日 計317戸

だいぶ、売れてますね。
そろそろ完売がみえてきましたね。

[974: 匿名さん]

>>973

全346戸。
317戸も売れてるの？　すごいですね。
残り29戸。

９月入居でしたね。４月には完売しそうです。

[975: 匿名さん]

>>974
月次報告のコピペです。
先日、MRに行きましたが、完売が近いと言ってましたよ。

[976: 匿名さん]

このハイペースなら早ければ今月、遅くても３月に完売するよ。

[977: 物件比較中さん]

車通勤ですが、朝晩大通りに出やすいですか？
周囲の道が狭そうなのと大通りに出るところに信号がないようなので少し不安材料です。

[978: 契約済みさん]

入居前に完売しますね。
オハナでも入居時に半数しか契約のない物件があったと聞きました。
良かったです。

[979: 匿名さん]

最後の数戸は長いと思いますよ。2階が結構あったし。

[980: 匿名さん]

>>972
八王子住みしかわからん情報だね。他の中学はお弁当の給食でしたね。
小中は給食有が普通だと思っていたから、八王子に引越してビックリした事の一つ。
一戸建てのゴミ収集で、自宅前にゴミ袋を朝に見たときもビックリした。八王子は集積所が無いんだよね。

[981: 匿名さん]

オハナ茅ヶ崎の内覧会。仕上げがイマイチみたいね。

[982: 匿名さん]

オハナ 八王子オークコート ( 第3期 2次 )、14戸。
次は、最終期みたいです。

[983: 匿名さん]

オハナの大型物件だけど、想像以上に売れ行きいいんですね。

[984: 匿名さん]

最終期は65平米2600万台の2戸。
そのあとは先着順。

[985: 匿名さん]

ちょうどいい広さと価格の物件を残しているから、あっという間に完売してしまいそう。

[986: 匿名さん]

3100〜3300の低層階が、
結構、残ってましたよ。

[987: 匿名さん]

その手頃価格は狙い目。もうあまり残ってないし。

[988: 申込予定さん]

身の丈に合った買い物が大切ですね。
ローン焦げ付いたら悲惨ですから。

北口はお高くて今月で駆け込み完売来るかも！？

[989: 匿名さん]

ここが早めに完売すればスミフさんも安心では？
選択肢が北口だけになるので。

[990: 匿名さん]

すみふは、短期完売でクビになる社風ですからね。入居から1年しかたってないですし売り急いではないでしょうね。ただ、八王子駅の南口にタワーを建てるので、その販売までには売れれば良いと思っているかもしれませんが。。。
ちなみに、すみふのタワーの場所は、オハナのモデルルーム跡地です。サザンスカイタワーの北側です。

[991: 匿名さん]

>>990
タワーの完成が2018年。
オハナのMRが無くなり次第着工かな？
オハナ八王子には関係無いけど。

[992: 匿名さん]

残りはこれだけ。
最終期 2戸 2600万台
先着順 26戸 3128〜3358万円

[993: 物件比較中さん]

タワーは５０００万以上になるだろうから
ここで決めようかな
環境も良さそうだしね。

[994: 匿名さん]

>>991
報道によると、タワーの１Fから７Fまでがイオングループのアパレル中心商業施設でしたね。
八王子ゼロゲートになるとかならないとか。
いずれにしろますます便利になります。

[995: 物件比較中さん]

今週か来週には完売の気配

[996: 匿名さん]

>>994
南口の駅舎が新しくなるらしい話は聞きました。

昔の木造で急階段の南口も味があり、懐かしいです。

[997: 匿名さん]

何年前の話ししてるの？？

[998: 匿名さん]

996さん、駅舎じゃなくって、
こんどJR貨物が持っていた土地に新しくイオンとマンションの複合ビルが出来るんですよ～。

アパレル中心ということは、飲食店とか、あとはスーパー的な物が入るのはあまり期待はできない、という事なのでしょうかね。

[999: 匿名さん]

先着順が2戸減りましたね。
最終期 2戸 2600万台
先着順 24戸 3128〜3358万円

[1000: 購入検討中さん]

南口がもう少し開発されればいいんですけどねぇ。

[1001: 匿名さん [男性 30代]]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/556886/

次スレ立ててみました。

[1002: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。
次のスレッドが作成されておりますので、本スレッドは閉鎖いたします。

以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。
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引き続き、皆様との情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。
今後とも、宜しくお願いいたします。