DEUX TOURS（ドゥ・トゥール）CANAL＆SPA その２

[物件比較中さん]

DEUX TOURS（ドゥ・トゥール）CANAL＆SPAのその２を立てました。
引き続き情報交換しましょう。

DEUX TOURS CANAL&SPA （ドゥ・トゥール）
物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/harumi/
売主：住友不動産株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
所在地：東京都中央区晴海３-102番（地番）
交通：都営大江戸線「勝どき」駅より徒歩9分
間取：1LDK～4LDK(住宅)、(SOHO)
面積：44.67m2～123.77m2、(住宅)※トランクルーム面積0.61m2～3.64m2含む、32.34m2～57.05m2(SOHO)

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49620/

[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473

[146: 購入検討中さん]

成約の値上がり率見ると利便性やらトータルのクオリティで豊洲を否定できないのは事実。
多少不便でもアドレスと新築を選ぶならドトールってことで良くないですか？

[147: 匿名さん]

中央区の晴海がイメージ良いでしょ
晴海＝トリトン【二万の就業人口、一流商社】
月島＝もんじゃ より良いし、

ましてや

豊洲＝江東区
なんて言わずもがな

[148: 周辺住民さん]

江東区の中古マンションは坪単価100万円台がごろごろしている。つまり、誰でも江東区民になれる。
中央区は最安でも100万円台後半から、賃貸相場も高く、ある一定の所得がある人でないと住めない。
だから、中央区を含め都心3区は人気がある。

[149: 匿名さん]

トリトン勤務って、どうなの?丸ノ内勤務は良いけどね。江東区に住んでるのと、中央区に住んでるくらいの差?

[150: ドゥトゥ子]

今日、内覧会行ってきましたが、階数による金額の差はあまりないみたいで、方角による差みたいです。南向きがやはり一番高いです。
角部屋は100m2以上の部屋しかく、80m2,90m2の部屋が上層階にはないのが残念！

[151: 匿名さん]

民度民度って(笑)
グロスで考えれば便宜上区の民度って尺度も有りだろうけど、個々の民度は居住区じゃ計れないって、ここのスレ見てるとよく分かる。

[152: 周辺住民さん]

中央区と江東区の違いの大きさに気がつかない人は不動産なんか買わない方が良い。失敗するだけ。不動産の
基本は地位だから。地位からすると港区 、千代田区、渋谷区、中央区、新宿区...あと、晴海と豊洲の字位は晴海の方が断然上、リーマン前にこの住友の晴海物件は入札で坪350万円以上の設定で落札したと専らの噂、要するに、他のデベロッパーも豊洲290上限に対して、中央区晴海なら、300越えが十分可能と判断していたということ、オリンピックがない前提で。

[153: 匿名さん]

そうそう。豊洲が出て来るレベルじゃないんだよ。
スカイズとでも比較してくれよ

[154: 匿名さん]

佃(別格)>>月島(地下鉄2路線)>勝どき(地下鉄1路線)>豊洲(地下鉄1路線+ゆりかもめ)>晴海(BRT すらなし)

[155: 匿名さん]

豊洲がいいのか、晴海がいいのか、どちらもよくないのかの基準は人それぞれです。衝突すること自体が楽しいのなら構いませんが、もしそうでないのなら湾岸対決は「お開き」にしてはどうでしょうかねぇ。

[156: 匿名さん]

中央区民だが、駅のない、できてもかもめの晴海じゃ、154の言うとおりかなと思うよ。
地位としては、
佃>明石町>築地>月島>勝どき>豊洲>晴海>新豊洲>有明
ではないだろうか。

正直晴海は厳しい。江東区駅遠新豊洲SKYZや有明Brilliaよりは上だが。

[157: 購入検討中さん]

ですから中央区に拘りたい方は不便さも乗り越えますってことで！

便利さは豊洲にかなわない訳ですから。

ヒステリックに議論するよりお互い事実を知った上で語り合いましょう。

誤字(文字化けじゃないよね(笑))が目立ち始めてますよ。

ちなみに私はここ前向き検討です。

[158: 周辺住民さん]

おっしゃるとおりですね。

[159: 匿名さん]

中央区に拘る人は晴海じゃないでしょ。最低でも勝どき。

[160: 匿名さん]

中央区民は買わないが、江東区に納得出来ない層が利便性を捨てて買うのが晴海、か。
晴海民vs豊洲民の抗争は長続きしそうだね。

[161: 匿名]

たかが 橋一本渡れば晴海と新豊洲 だけど晴海大橋をチャリで渡る場合は違うかなりｷﾂｲ
新豊洲から銀座にチャリで行ことすると結構大変この大変差が晴海と新豊洲とのギャップでは

[162: 匿名さん]

チャリにこだわらなければ違いないのではw

[163: 匿名さん]

豊洲は格下ってことでいいでしょ

おしまーい

[164: 匿名さん]

もう、このスレにこないでね、江東区の方は江東区のマンションと比較して、背比べしてください。

利便がどうとかの問題じゃないことは分かってるでしょ。

[165: 匿名さん]

晴海より豊洲が上？
ない！ない！

不動産に明るい人なら、ギャグとしか思えん

[166: 匿名さん]

現状は交通不便で周辺開発期待？なのに唯一無二くらいの勢いで晴海信奉ですね。
当方ネガではなく、土地勘の無い情弱検討者です。晴海メリットを教えて下さい。

[167: 匿名さん]

煙突から煙、そして雲となる。

やっぱり焼却炉の前はやだな。

[168: 匿名さん]

比較物件がないのに豊洲ネガが続いていますね。値段が高いことの正当化？

[169: 購入検討中さん]

中央区というのが一番のメリット。それ以外は現地視察すれば分かります。

[170: 匿名さん]

やはり一番のメリットは、都心への圧倒的な近さでしょう。

[171: 匿名さん]

不動産に詳しい人なら、晴海と豊洲なら豊洲のほうが格上だってことは分かると思うけど？
中央区だから格上だって思ってるのは素人だけだよ。

もちろん、豊洲というのは２・３丁目限定ね。

[172: 匿名さん]

豊洲は、グリーンエコタウンの６丁目が最先端の再開発エリアになりますから。
でも中央区のほうがいいなあ。

[173: 周辺住民さん]

豊洲2丁目、3丁目の地位を唱えていたのはシンボル、ツインの住友の販売員が客を洗脳するためのうたい文句では。実際には、1〜5丁目の地位は一緒。ただ、ららぽーとと駅距離によって左右される。

[174: 購入検討中さん]

オイオイ
二・三丁目は張れるとして六丁目まで出てきたよ(笑)

豊洲がいいのは分かったから内覧行った方、情報プリーズ！

[175: 周辺住民さん]

豊洲2丁目、3丁目の物件の希少性などはなく、湾岸エリアは上流の勝どきエリアで大量供給になれば下流の豊洲、晴海、有明、東雲に影響がでてくる。
幸いオリンピック等で勝どきエリアの1万戸強の供給には耐えられそうである。
一番心配しなければならないのは、更に上流の築地市場跡地に大量のマンションが供給された場合には
湾岸全体に影響があるだろう。

[176: 匿名さん]

影響なんて無いでしょ。今まで大量供給で影響があったことあった？
２００６年頃の湾岸大量供給で暴落なんて騒いでたのに、結局４割くらい値上がりしたでしょ。

もっと簡単に考えたら分かるけど、、、需要供給じゃ「マンション」価格は変わらないよ。
マンションの価格に影響があるのは、「景気」と「開発による環境改善」の２つだけ。

[177: 匿名さん]

湾岸暴落で騒いでいたのは２００５年とその前。
それを無視してタワマンＭＲは盛況だった。
タワマン以外では閑古鳥のＭＲも結構あった。
でも突然のプチバブルが出現して値上がり。
築浅転売で４割近く利益を乗せて売った人達が続出。
全てはプチバブルのおかげ。
もしあのときプチバブルが無かったら、どうなっていたか分からない。

[178: 周辺住民さん]

私は7割値上がりしました。

[179: 周辺住民さん]

プチバブルがなくても当時は芝浦ケープタワー@220、グローブ@250、パークシティー豊洲@230と安かったから、売れていったと思います。今回は当時異なり、@300越だから簡単にさばききれないと考えるのが普通。しかし、不動産マーケットの西高東低がオリンピックが決定したことで変わり、西側の高所得層が湾岸に違和感がなくなり、結果、西側と比較した場合、@300でも割安感があり売れていくであろう。都心3区で@300前後のタワーは湾岸以外ない。

[180: 周辺住民さん]

あと、オリンピックが近づくにつれマスコミによる湾岸エリアの露出が増え、湾岸に住むことが憧れといった社会現象を巻き起こせれば勝ち。まあ、湾岸エリアで数年先までの土地を財閥系デベは確保しており、需給バランスを調整しながら、エリアのブランディング戦略を実行してくるだろうね。

[181: 検討中さん]

オリンピックゆーても湾岸はメイン会場では無いよね。

少なくとも北京五輪やロンドン五輪ではメイン会場以外が露出されることはほとんど無かったけど。。。記憶ある？番組の画作りに意味が無いものは写さないのがテレビ。

[182: 匿名さん]

住宅評論家でさえ、湾岸がメイン、と間違えて書く人がいるから仕方ないのでは？
マラソンコースも湾岸は走らない予定なのに。

[184: 匿名さん]

SKYZの購入者を装い、あたかも「SKYZ購入者は程度が低い」と思わせようとするネガでしょうか。本当の契約者ではないですよね。

[185: 匿名]

モデルルーム行った人教えて。
嫁が行くって聞かないんだが、低層角部屋８０平米位北東だとどのくらい？
今シンボルに住んでて買い替え予定。
７０００以上は払えないので。もし論外なら嫁が五月蝿いから行きたくないんだ。誰か教えて下さい。

[186: 周辺住民さん]

スカイズは相場並でしょ。@260は相場。客寄せパンダの@220台は若干割安感はあったけど。所詮、ゆりかもめ。また、近隣であれだけ土壌汚染がでてきているから、もらい汚染の懸念もある。ちゃんと、土壌のサンプル調査をして、汚染がないことが確認されていれば良いが、地歴調査だけだと、実際にサンプル調査をした場合は、ヒ素や鉛で汚染がされていることは多々ある話。契約者は確認してみたら。

[187: 匿名さん]

私も知りたい。次の土曜日行くけど。

とはいえ80平米で7000だと豊洲の先まで行かないと厳しいとは思います。

[189: 周辺住民さん]

万が一サンプル調査して汚染が確認された場合は億単位の出費になるから、地歴調査で終わりにする手法はよく使う手段。まあ、三井、野村に限ってはないと思うけど、契約者は確認した方が良いと思う。

[190: 周辺住民さん]

１88さんのおっしゃるとおり、区で差別するなはおかしな話、しかし、豊洲で高値買いした人達が、自分達がナンバーワンと思っている、世間知らずの人が多いから、中央区の豊洲バッシングになるのです。中央区民は相手にしていないが、売られた喧嘩は、徹底的にやつけるだけ。豊洲の住民の民度が低いのです。東雲のことを東雲島といったり、まず、初対面で豊洲の何処のマンションに住んでいるのと聞いたり。中央区ではそんなこと一切ありません。

[191: 匿名さん]

確かに中央区民で相手のマンション名を聞くのは無いな、、
晴海はそうなる予感が少しだけする。新興住宅地って難しいね。

[192: 匿名さん]

中央区は雑居ビルが主体だからね。
豊洲だとマンションが挨拶がわりに使えるのかもしれないけど、中央区はランドマークからの距離でいうのが普通。

[193: 匿名さん]

どこであれマンション名は直接相手に聞かないんじゃない？
豊洲では本当にそんなこと挨拶がわりに直接相手に聞くの？
それ本当だったらすっごく嫌だな…

[194: 匿名さん]

お前マンションにコンプレックスでもあるのか？
どこにすんでるかなんてただの挨拶

[195: さあ]

モデルルームはどこですか？

[196: 匿名さん]

月島と豊洲、晴海と豊洲、の比較とかではなく
中央区と豊洲の区民比較をするのは、なんだかなあ。

[197: 匿名]

特にSkyzは酷い 中央区を目の敵にしている。
その他でも 有明や東雲を格下扱いしていて酷すぎる。

[198: 購入検討中さん]

185
モデルルーム行ってきた。
WEST棟40階以上（34階だったかも。とにかく高層階）から売り出しとの事。
70平米で7000万～だった。
東京湾向きは広い部屋のみ。
マルエツはWEST棟、スパやフィットネスはEAST棟。
他に自分が分かる事であれば答えますが、とりあえずモデルルーム行ってみたら？
PVが面白かった。

[199: 購入検討中さん]

連投すみません。
具体的な金額は調整中。（建設中物件にありがち。)
共有施設の割に管理費リーズナブル。
修繕積立金もまぁまぁ。
マンションから新橋駅までシャトルバスが出るそうな。
一回100ー200円。
スパの値段もそれ位で、曜日で男女交代制。

[200: 匿名さん]

>>199さん
修繕積立金もまぁまぁ。

との事ですが、何を以てまぁまぁなのでしょうか？
長期修繕計画も含めて、リーズナブルということですか？
それとも、初期値のみを他のマンションと比較されていますか？

[201: 匿名さん]

シャトルバスですか？
クロノが50円だから200ではなく100円にして欲しいなあ。
管理費が安いのは流石住友ですね。

[202: 匿名さん]

シャトル バスでるんだ

必要あるかな…

[203: 購入検討中さん]

>>200
販売しやすくする為に販売時のみ修繕積立金を安く提示して、後から修繕積立金を値上げする方法があるのはご存知かと思います。
こちらのマンションは販売時に修繕積立金を30年目まで提示しています。
販売時に提示された修繕積立金および30年目までの修繕積立金を見た上で「まあまあ」と発言しました。
修繕積立金
1-5年目
6-10
11-15
16-30

という感じです。
実際に予定通りに進むかはわかりませんが、この辺りの誠実さは住友不動産らしいと思いました。

なお、モデルルーム年齢層は30代～50代くらいで、白人男性や単身で来てる方もいました。

[204: 匿名]

資料をみると72m2の上は一気に90m2台になる。
WEST棟1階のマルエツは便利で、オーナーズ・スイート3,000円は破格の安さ。
モデルルームの100m2のタイプは間取り・DWとも魅力的だが、晴海タワーズのプレミアム住戸より800万円ほど高い。
全体的に天井が低く、廊下・パウダールーム・トイレは2.13m、WICは2m。

[205: 匿名さん]

リビングの天井高はどうなんでしょうか？

[206: 購入検討中さん]

長期優良住宅認定であることはいいともうけど、欠点は天井が低いこと。また、オール電化ではないことは個人的に気に入り

[208: 匿名さん]

湾岸タワマンなら天井高2600-2650が一般的ですがそれよりも低いって事ですか？

[209: 匿名さん]

キャピタルゲートは天井高2550だったはず。

[210: 購入検討中さん]

残念ながらリビングは2500

[211: 匿名さん]

2500なら十分だけどね。

[212: 匿名さん]

天井高2500とは低いね。。。まさかの階高3100？
近所のクロノやティアロだと天井高2700でしょう。凸凹だけど。

200の差は空間の感じ方が全く違うね。
比較されて、不利になる差と思いますが。

ここは全熱交換器ですよね？
当然ながら。。

[213: 匿名さん]

>>207
自分もモデルルームの天井高く感じました。
が、もしかしたらモデルルームマジックかも。

[214: 購入検討中さん]

モデルルームの電気は全部埋め込み式だから。

[215: 購入検討中さん]

エアコンは埋込式ではありませんでした。

[216: 購入検討中さん]

バスは８分毎に１００円と聞きましたがあってますか？

[218: 匿名さん]

〉198
最初に売り出す高層階の70平米で7000～ですか？

[219: 匿名さん]

何階だったか忘れたけど高層階の１フロアのみの参考価格がでていて、70㎡の部屋の南は360超え、東は330超えだった記憶が。

[220: 匿名さん]

本当にリビング天井2500ですか？
最近のタワマンでは滅多にない低さですね。

[221: 購入検討中さん]

期待してたのですが以下が気になりました。
また、価格はオリンピックによる開発を完全に折り込み済みということでしょうか。高すぎるとおもいませんか？いかがでしょう？

・天井低い
・エアコン埋め込み式ではない
・風呂14*18と狭い
・新ダイレクトウィンドウはガラスの外側上下左右に柱梁があり視界がせまい
・価格が110万/m2超え

[222: 購入検討中さん]

投資としてはスカイズかもね。

[226: 匿名さん]

>224
商売を知っているからこのやり方なんでしょう。
値引き無し、割高、長期販売でも利益を伸ばしてるからね。

その利益、販売コストは販売価格に含まれているわけですが。

[227: 匿名さん]

住不は高い価格設定で、竣工後数年かけて販売する企業戦略です。そのことは非常に有名な話だと思います。選択権は消費者にあるのですから見合わない金額だと思えば購入しなければ良いのです。

[228: 匿名さん]

何で、その方法で売れるのかなあ～。
やっぱり、その価値があるってこと？

[229: 匿名さん]

割高でも気に入れば購入する人はいますしね。好みもあるでしょうが、住不物件が他社より優れているかというと、特段そういう印象はありません。

[230: 匿名さん]

気に入るってことは、割高じゃないってことでしょ。

[231: 匿名さん]

えーと。
東お見合い高層が330？
ないない。
ありえないでしょ。
つか、いまどきお見合いで平米100ってないとおもう。
プレミアムを除いて平米100が上限。
南は高めはわかるけど、360？
南の眺望が抜けて平米100．坪333が限界よ。
西に焼却炉がなくて平米100オーバーはわかるけど。

[233: 匿名さん]

同じ条件の他社のマンションより高く販売するから割高でしょ。
でも購入者にもメリットがあって、割り引きが無いので最初に買っても損にはならない、お金さえ出せば好きな住戸を選びやすい(競争相手や抽選が少ない)というのはある。
ただ、最大のデメリットは住んでからも販売が続いて、ずっと看板、垂れ幕、営業や不特定多数の出入りが発生すること。月島のすみふなんか、外壁に看板を塗装してあるかのように見える。
湾岸のすみふマンションは売れ残りがひどいよね…

[234: 匿名さん]

湾岸は眺望やスケール感からやはりタワマンがキャッチーなので、勝どきや月島のすみふ低層マンションは売りづらいですよね。加えて、湾岸は「都心に近い割に安い」ということが大きなメリットなので豊洲のシンボルのように高額部屋は販売が長期に渡ります。これまで全体的に高い価格帯のマンションでよく売れたのは月島のCPGくらいでしょうか。ドゥトゥールや勝どきザタワーも高価格帯になりますが消費者がついてくるのか少々疑問です。

[235: 匿名さん]

↑月島CGPに訂正です。

[236: 匿名さん]

高い価格帯、プラス、お見合い部屋の多い、マンションでしたね。月島。

[238: 匿名さん]

こちらの様に、眺望or駅からの距離に大きな優位性がない物件でも高価格で売れるようになってきたら、既に物件を保有している方からすればいい傾向でしょう。

[240: 匿名さん]

管理費を低めにしてくれてるのはありがたいけど、価格をあと500万安くしてほしい〜。

[242: 匿名さん]

ホームページに共用スペースの画像が出たけど、やたら立派なロビーを強調しているのが住友らしい。

[243: 匿名さん]

立派なロビーは重要！
風除室も吹き抜けかな？

[244: 匿名さん]

232
有明は今あるのは割高。
で、眺望というか、レインボーはほぼ縦。
まあ、五輪会場を上から見れるけど、それ見てもね～
住友も大型物件建てて、買い物は便利になるようだけど不便よ。
晴海は豊洲や東雲いけば買い物便利だね

[245: 匿名さん]

住友豊洲とは、売れ残りと同意語。
ここはそこと同等確定ね