ガーデンズコート武蔵小杉

[匿名さん]

三井不動産。

[41: 匿名さん]

>>40
市営地下鉄で日吉とつながったら状況変わりますか?
開通まであと３年。日吉まで５駅１５分くらい。
センプレとこの物件と迷ってる人いるかも。 (いないか・・・)
私は街並みとしては小杉の方が貧乏臭いと感じます。
というかコントラストに欠け古臭い (実際古いんだけど)。

[42: 匿名さん]

ガーデンコート
http://www.31sumai.com/yahoo/A4012

[43: 匿名さん]

> 41
個人の好みは勝手ですけど、あんまり小杉のことは悪く言わないでね。

[44: 匿名さん]

元住吉に比べると住宅街すぎて、買い物など駅前に出ないと不便かな
とは思いますが、都内に勤めてる方や出張の多い方には便利ですよね。
うちも近くのＰを検討し、最後の1戸で価格をネゴしましたが相手にされま
せんでした。
センター北は生活には便利ですが、都内に通勤されるのは、ちょっと大
変ですよね。各々長所短所があって単純には比較できませんね。
あと阪急の業績が良くなくて、ここ数年で結果を出さないと撤退のようです
からそこも心配の種ですね。阪急は駐車場が広いので車がとめやすくて
気に入っているのでなんとか残してほしいです。

[45: 匿名さん]

価格は、プラウドと同等でしょう。
坪単価でいくと若干安いかもしれませんが、コンサバみたいのつけて、
占有面積増やしていたりするので、一部屋あたりでみたらそんなに
変わらないかな？と。
三井は、元住吉、小杉エリアで現在２件並行販売しており、そちらを
売り切らねばなりません。そこで、ガーデンズやすくしちゃったら
売れないでしょ？
しかも、先々できる小杉駅前のタワーマンションの一つは、三井ですから、
なお更売れ残りなど出来ないのですよ。本当は、セレマーク、レアリス、
ガーデンとなるべく損切りせずに売りきって、売上の積み上げをしといて
それこそ、小杉戦争と言われるであろう、駅前地区タワーマンションに
余力を残したい、というのが三井の心情ではないでしょうか？
もし、価格が高いと思われている方がいるのならば、駅前タワーを
狙うべきでしょう。

Pは、坪単価で見るとそんなべらぼうに高くありませんでした。Pは
まさに、先行逃げ切りパターン。セルフィード、フォートと売り切って、
Pの土地競売、宣伝費に金つぎ込みつつも、坪単価もそこそこに
抑えてPも売り切った。

小杉の今井地区自体の土地価格が高いんだよね。相応だと思います。
小杉駅徒歩圏、住宅街、そこそこ緑もある。学区もまあ、有名。
ガーデンズの方が確かに敷地にゆとりあるんで、それで同等の価格
だったら、私は、欲しいなあ。
後は、仕様を落としてもらいたくない。三井は最近仕様落としすぎ。
あきらかにわかる。

[46: 匿名さん]

>45さん
なかなか鋭い分析ですね。

来年は今井上町の藤森工業跡地にも長谷工の600戸マンションができる
んですけど、そちらの方はかなり坪単価もがんばってきそうです。

グレードや立地なんかはガーデンズコートと比較にならないと思いますが
、駅からの距離は同等なので、ガーデンズコートはできるだけグレードを
上げて差別化を図るのが得策ですね。

[47: 55]

元住、武蔵小杉、川崎の近辺を含め、三井の物件には落胆させられっぱなしです。
レアリス、セレマーク、何であんなにグレード落として高いのかわけがわかりません。
ガーデンズコートをこんな値付けして、プラウド以下の仕様だとしたら、
なめてるとしかいいようがありません。

[48: 匿名さん]

うんにゃ。
仕様 (グレード) が落ちた仰る。
具体的な箇所を指摘できますか。
階高、スラブ厚、小梁有無、玄関ポーチの有無なんていう
基本の基本を押さえていないのですか。
それとも、「何となく仕様が落ちている気がする」 というふうに
ＭＲの雰囲気を根拠にしていますか。

[49: 匿名さん]

＞来年は今井上町の藤森工業跡地にも長谷工の600戸マンションができる

府中街道、中原街道、南武沿線道路。

主要道路に囲まれた△地帯ですなぁ。
しかもどの道路からも１００メートル以内。

[50: 匿名さん]

>55
三井単独の物件ではないから、なのではないでしょうか？
新日石やら住友やらが、三井の足を引っ張る・・・。

[51: 匿名さん]

>48
例えばね、レアリスだけど、バルコニーの吹き付け。順ばりは、逆ばりに比べて
表面積が少ない、なのにバルコニー内部は、吹き付け処理。良い悪いは別にして
これで、２０万程度／戸の価格差でるの知ってる？
ガーデンのH。P見たら、吹き付けだね。
キッチンもカタログ上のグレード低い、床材、戸関係も安いの。オシュレット後付け。
不必要といわれればそれまでだけどね。Pとの比較だけどこれだけで、７０万近く仕様
落としている。
後ね、おりあげ天井してるでしょ？あれは、順ばりのバルコニー窓際のはりを細くできないので、どうしてもカーテンボックス周辺の
はりが目立つ。そこにダクト通すと、そこが下がるので、リビングの圧迫感強くなる。
だったら、おりあげにしてごまかしちゃえ、という発送。
これは、最新の工法と密度高いコンクリつかったら、Pなみにすっきりできる。
（別にPのまわしものではないよ）
筐体は二重床、二重天井だけど、階高低いから、天井高もぎりぎり。
設計自体は、一世代前。こういったところで私は、仕様落としている、と思って
しまうなあ。まあ、それでもしっかり作っているとは思うけどね。
セレマは、まだ少し前の着工だから、そんなにひどくないけど、それでも、戸や、
床材は、安い部類のやつだよ。
今時、モデルルームに来る人は、階高、スラブ厚、小梁有無、玄関ポーチの有無
とかすぐ分かるところは、チェック済み。こんなところあからさまに削らないし
見た目はゴージャスに作る。
けどね、見えにくい所で、せこせこやってる。かつての三井は、そこに金かけて
たから三井のマンションであったのに、と思っています。

>50
それはいえてるね。思惑がからむから。けどレアリス武蔵小杉はすばらしかったんだ
けどね（仕様、設備）。

ちなみに業界関係者ではありません。

[52: 匿名さん]

>>51
>ガーデンのH。P見たら、吹き付けだね。

これはバルコニー内部が吹付処理との意味と思いますが、
具体的にＨＰのどこに書かれていますか。

>これは、最新の工法と密度高いコンクリつかったら、Pなみにすっきりできる。

リビングの梁は、「Ｐなみに」 と言うけど、Ｐはリビング中央を横断する
ダクトによるギロチン梁ですよ。
ダクトを隅に寄せた造りの方が余程スッキリしていると思いますが。

[53: 匿名さん]

>>52
吹き付け処理は、H.PのTop全体図みればわかる。

>ダクトによるギロチン梁ですよ。
あっ、そうだね。それは認める。
けど、サッシュ上の梁の出方、カーテンボックスの処理をみてごらん。
処理の仕方がぜんぜん違うから。Pはギロチンなりまとめているよ。
Pのギロチン梁は、中庭に排気口もってこれないから。あんな狭いところに
キッチンダクトもってきたらにおいがこもって仕方ない。
だからベランダ側にもってきた。レアリスも一緒。
レアリスは、サッシュ上の梁が分厚いから、余計圧迫感が出る。それで
おりあげ天井にした、というのが実態かな。

そういった意味で、一番綺麗な造りは、パークハウス元住吉の南向きの部屋。

[54: 匿名さん]

以前から、吹き付け仕上げだと著しく安っぽくなるので、いやだと感じてい
たのですが、51さんの仰るように僅か20万程度/戸の差なら、価格上乗せ
で構わないからタイル貼りにしてほしいですね。
内装と違って後から自分で手を入れられませんから。
私の知る限り、ここ一年で分譲された小杉近辺の物件はP以外皆バルコニ
ーが吹き付け仕上げです。
こう言う非常に目立つ所をコストダウンするって言うのはなぜなんでしょう？
大多数の人は気にしないとおもわれてるのかな。
それとも長期修繕によりお金が掛かるようにするため？

[55: 匿名さん]

>54
MR等で指摘する人がいないからでは？

[56: 匿名さん]

>>54
織上天井の定義が違ってませんか。
本来は、玄関天井によく作られる、デザイン上の段重ね天井を指すでしょ。
段々の高低差は一枚当たり数センチで、それが三段くらいある。
梁の派手な出っ張りとは全然違うものですよ。

[57: 匿名さん]

すみません誤爆しました。
↑は >>51 >>53 に対するコメントです。

[58: 匿名さん]

>>56
ごめん。うまく説明できないね。レアリスの図面もっている人なら分かるけど、
例えば横LD部屋の場合Dの部分の天井が、おりあげになっているんだよね。
要は、天井高の一番低いところが210cmくらいになっている。
これは、ＬＤの真中にダクト通していて何も処理しないと、Pのギロチンばり
と同じになる。けど、サッシュの上の梁の前後厚が厚いので、そのまま
ギロチンばりにすると、圧迫感（そこだけ、四角く穴が空いてる感じ、Lとの
いったい感が薄れる）が強い。
そこで、周辺に段差をつけて敢えて"デザイン"としてやってます。とアピール
しているだけ。実態は苦し紛れだよ。
一回、モデルルーム行くとわかるんだけどなぁ。

あと、これ、レアリスのことどうこういうところではないので、このようなコメント
したの反省してます。
フォローじゃないけど、レアリスは、地道に売れている様子。仕様落としても
あの価格帯なら売れるということ。

ガーデンは、P並の価格ならば（予想価格帯では若干高め）、仕様は落さない
でね。という切なる願い。

最後に訂正。吹き付けと判断したのは、こんにちはの広告でわかった。

[59: 匿名さん]

>58
確かに。
レアリスのダイニングの天井のおりあげ天井はちょっと苦し紛れにやった感がありましたね。
なにもしないよりも逆に圧迫感が増したように私は感じましたよ。
ダイニングとして利用する場所だし、汚れた場合に目立ちそうですし。

[60: 匿名さん]

>56
チラシのダイニングの写真でもなんとなくわかりますよ。
＞ダイニングのおりあげ天井

[61: 匿名さん]

敷地境界
東西南北
http://2ch-dc-ita.gotdns.com/~dc-ita/cgi-bin/imgboard/img-box/img20041...

[62: 匿名さん]

ほとんどが田の字型プラなのが残念ですね。
100平米ルーバル付きの間取りで6500万と予想してみましたが
どうでしょうか？
駐車場は全部屋内なのでしょうか？

[63: 匿名さん]

>62さん
そうなんですよね。
何か間取りがイマイチなのが残念ですね。
せっかくの南向きで、そこそこ広いのに、何か広さを
感じさせないのはなぜ？

あとガーデンズコートの今井西町は、Ｐの今井仲町と違って、
東側道路の交通量が意外に多い（深夜は飛ばす車あり）のと、
南側の密集したアパートや飲み屋さんなんかが、意外に距離的に
近く感じます。
その意味で、西よりの提供公園を前にした南側がベストだと思います。
でもそこは高いんだろうな。

[64: 匿名さん]

>63
南向きの中でも、提供公園に面した部屋は特に高そうですね。

中庭を向いた南面はどうかな？ (ガーデンレジデンス)
更に高い？

[65: 匿名さん]

アンケートハガキより

ご予算

①〜4000万円　②〜4200万円　③〜4400万円　④〜4600万円
　：（以降200万円きざみで）
⑪〜6000万円　⑫〜6500万円　⑬〜7000万円　⑭7000万円超


・・・結構お高くないですか？

[66: 匿名さん]

簡単なパンフ届いたよ
１０数種類のプランが記載してあったけど、サウスの公園前はなかったね。

[67: 残念]

>66さん

私の家にも届きました。でも63さんが書かれているように、何か部屋の間取りが今一つと言うか、広さを感じさせないんですよね。私なりにチェックしてみると、①各部屋の間口が狭く、鰻の寝床っぽい完全なヨーカン型間取り、②パンフのほとんどの間取りにセンターインの玄関が無く、廊下が不必要に長め、③逆梁でなく、部屋の中に結構梁がボコボコある。特に開放廊下に面した洋間、④なぜか窓の無い行灯部屋が多く使い勝手悪そう、⑤キッチン等の水周りがほとんど１ウェイで洗面所と行き来できる間取りが無く、家事動線悪そう、⑥バルコニーの壁面がタイル貼りでなく吹き付けで高級感が無い、⑦北側道路が車の出入り口だが、あの通路は今は小学校の通学路で確か通学時間は車通行禁止だったような気がするけどどうなるのだろう、とか、素人の私でも気になる点がたくさん。プラウドを我慢して期待していたのに本当に残念です。これで価格もプラウドより高目なんて絶対ありえない。ぜんぜんプラウドの方がいいじゃん、なんて書いてて段々腹が立ってきました。プラウドにキャンセルでないかな。

[68: 匿名さん]

洗車スペースは魅力だけど、専有部プランはちょっといまいちですね。
風呂も１４１８が殆どで高級感はないね。

[69: 熊谷組]

のセンスが無いのかな。
良く判らんスカイラウンジとか、バスコートとか、マルチクロゼットとか、インナーバルコニーとかの飛び道具に凝るんじゃなくて、基本仕様をしっかり押さえて欲しい。パンフの中で結構良いなぁと思ったのは、我が家には狭すぎるけど、センターイン住居で両面バルコニーのＡタイプと、南西角で無難な間取り、かつ西側窓が提供公園に面しているＳＦタイプかな。ＳＦタイプの高層階なら５，０００万台後半でも納得だよ。

[70: うーん]

>69
同感。
熊谷組も合併流れて不安定な会社だけどグループが支えなきゃいけないし。そもそも熊谷組って土木事業に強い会社じゃなかったけ。あんまりマンションのイメージはないなあ。勉強不足ですが。

[71: 匿名さん]

69さんへ＞
設計も熊谷組なの？施工はそうだけど。

[72: 匿名さん]

>71さん
69です。
パンフノ記載では設計も施工も熊谷組のようです。
ちなみに、パンフではやたら三井不動産と住友不動産のコラボを強調していますね。

[73: 匿名さん]

>>67

> ①各部屋の間口が狭く、鰻の寝床っぽい完全なヨーカン型間取り
プラウドも似たようなものですが。

> ②パンフのほとんどの間取りにセンターインの玄関が無く、廊下が不必要に長め
確かに。Ｌタイプはセンターインでも良かったのに。
まあ私なんかには手の届かない間取りですのでコメントする資格なしです。

> ③逆梁でなく、部屋の中に結構梁がボコボコある。特に開放廊下に面した洋間
貴方はアウトフレームと逆梁とを混同しているのでは？
ちなみにプラウドも同様に共用廊下側は梁が室内に出っ張っております。

> ④なぜか窓の無い行灯部屋が多く使い勝手悪そう
ヨーカン型なので仕方ないでしょう。
窓が多い高価なタイプを購入なされてはいかがでしょうか。

> ⑤キッチン等の水周りがほとんど１ウェイで洗面所と行き来できる間取りが無く、家事動線悪そう、
いいえ、「ほとんど」は間違いで、今回開示されたタイプは全て１ウェイでした。
「僅かに１ウェイ以外の間取りがある」 という確証もありません。

> ⑥バルコニーの壁面がタイル貼りでなく吹き付けで高級感が無い
確かに絵を見ると、吹き付けのようですよね。
でも、確証はありますか？

> ⑦北側道路が車の出入り口だが、あの通路は今は小学校の通学路で確か通学時間は車通行禁止だったような気がするけどどうなるのだろう
これは確証が何も無いのですよね。「気がする」つまりうる覚えのレベルですよね？
この道路は公地ではなく、ＮＥＣまたは本物件いずれかの敷地ですよ。
プラウドの北側道路と混同していませんか？

> これで価格もプラウドより高目なんて絶対ありえない。
確証ありますか？ （笑）

> プラウドにキャンセルでないかな。
結局、キャンセルは出ず完売しました。
ただ、もう数年待てばプラウドからも中古で出てくるでしょう。
その確証はありませんが。。。

[74: 匿名さん]

>>68
> 風呂も１４１８が殆どで高級感はないね。
このコメント・・・
１４１８使用経験の無い方とお見受けいたします。

[75: 匿名さん]

>>73
>> ③逆梁でなく、部屋の中に結構梁がボコボコある。特に開放廊下に面した洋間
>貴方はアウトフレームと逆梁とを混同しているのでは？
>ちなみにプラウドも同様に共用廊下側は梁が室内に出っ張っております。

プラウドは共用廊下側にこれほどの出っ張りはありませんよ。
まったく出っ張りがないプランも多かったような。

[76: 匿名さん]

>>74
それなりに広さがある間取りでも1620じゃないのはなぜなんでしょうね？
経費削減？

[77: 匿名さん]

結構コストダウンの跡がみえるような気がしますね。
もう、建物だけならアルスに負けてる？

[78: 匿名さん]

立地については駅からの距離を除けば最高なので、建物もそれにふさわ
しいと良かったですね。でも最近建築費が高騰しているので、そうすると
高くなりすぎるのかな？

[79: 匿名さん]

>73さん67です。
> ①各部屋の間口が狭く、鰻の寝床っぽい完全なヨーカン型間取り。プラウドも似たようなものですが。
確かにそうなんですが、ガーデンズの方はどれも部屋の向きが一方方向のみ（要はセンターインが無いからなんだろうね）で、よりノペッとした間取りに見えます。
>②確かに。Ｌタイプはセンターインでも良かったのに。
本当になんでセンターインを考えなかったのかな
> ③逆梁でなく、部屋の中に結構梁がボコボコある。特に開放廊下に面した洋間
>貴方はアウトフレームと逆梁とを混同しているのでは？
>ちなみにプラウドも同様に共用廊下側は梁が室内に出っ張っております。
いえいえ、決して混同はしておりませんよ。だってガーデンズはほとんど全部部屋の中に梁が出てる。
> ④なぜか窓の無い行灯部屋が多く使い勝手悪そう
>ヨーカン型なので仕方ないでしょう。
仕方ないんですけど、これも程度の問題です。あくまでここは主観です。
> ⑤キッチン等の水周りがほとんど１ウェイで洗面所と行き来できる間取りが無く、家事動線悪そう、
>いいえ、「ほとんど」は間違いで、今回開示されたタイプは全て１ウェイでした。
>「僅かに１ウェイ以外の間取りがある」 という確証もありません。
ほとんどと書いたのは、バルコニーとの２ウェイになってる間取りがあったでしょ。そこのところを意識したわけですよ。洗面所との２ウェイはなぜか一つも無いけど。。

[80: 匿名さん]

>73さん67です。続き

> ⑥バルコニーの壁面がタイル貼りでなく吹き付けで高級感が無
>確かに絵を見ると、吹き付けのようですよね。でも、確証はありますか？
確証なんてまだあるわけないじゃないですか（笑）。
でも届いたパンフを見ると、どう見てもしっかり吹き付けですよね。
> ⑦北側道路が車の出入り口だが、あの通路は今は小学校の通学路で確か通学時間は車通行禁止だったような気がするけどどうなるのだろう
>これは確証が何も無いのですよね。「気がする」つまりうる覚えのレベルですよね？
>この道路は公地ではなく、ＮＥＣまたは本物件いずれかの敷地ですよ。
>プラウドの北側道路と混同していませんか？
いえいえぜんぜん混同してませんよ。
でも確かにこれはどうなるんだろうなぁと素朴に思いました。あの道は今井小学校に通う子供たちが朝たくさん通る道なので、仮にマンションの持ち物だったとしてもね。まぁ朝は車をそんなに出し入れしないでしょうから大丈夫ですけどね。
> これで価格もプラウドより高目なんて絶対ありえない。
>確証ありますか？ （笑）
確証なんて無いですけど、パンフの最多価格帯を見るとおんなじかそれ以上って感じですよね。
まぁじっくり考えます。お風呂のシェル型は良いなと思いました。でもそれら何で１６２０を広めの部屋にはしなかったのかこれも不思議。

[81: 匿名さん]

>77
この物件まだ実物見てないからなんともだけど
確かにアルスは基本をきっちり押さえてる感があり好感持てました。
南東角の上が空いてれば買ってたかもしれない。
でもアルスは総合点ではどうしても勝てないでしょう。

[82: 匿名さん]

「お風呂が大きいと水がたくさん必要になって水道代が大変ですよ」
とか営業は言うんだろうな。

よくある普通の長方形のタイプと比べて同じ１４１８でも
シェル型のせいで洗い場が狭く感じるかもしれませんね。

モスグリーンのタイルも好みが分かれるところ。

[83: 確かに狭い]

>82さん
>よくある普通の長方形のタイプと比べて同じ１４１８でも
>シェル型のせいで洗い場が狭く感じるかもしれませんね。

同感です。
１４１８は本来決して狭くないけど、シェル型浴槽だと狭いですよ多分。
どうもこんな飛び道具が多くて、気を引こうとしているところがイマイチ。

[84: 匿名さん]

ガーデンズコート武蔵小杉「生活に関するアンケート」なるものがポストに入ってました。
周辺のお店屋学校なんかについてのアンケートです。
もれなく謝礼５００円ならだそうかなっと。
でも、この程度の情報なら、足で集めた方が早いって感じ。

[85: 匿名さん]

>>84
「へぇー」×3。そういう方法で情報収集してるんですか。。
ミニコミ誌的なパンフでも作って掲載するんですかね。プラウドで作ってたようなヤツ。
三井・住友はある意味謙虚と言えるのかもしれない。
地元民には勝てないと知っていて、情報を金で買う。

[86: 匿名さん]

>85
ちなみに、ガーデンズでこの手のアンケートはもう３回目。
我が家は現地に近いから、良く入るのかな。
三井だったら、レアリスとかセレマークスとかも小杉界隈で
手がけてるから結構情報持ってそうだけどね。

[87: 通学路]

>73さん、80さん
> ⑦北側道路が車の出入り口だが、あの通路は今は小学校の通学路で確か通学時間は車通行禁止だったような気がするけどどうなるのだろう
>これは確証が何も無いのですよね。「気がする」つまりうる覚えのレベルですよね？
>この道路は公地ではなく、ＮＥＣまたは本物件いずれかの敷地ですよ。

ちょっと気になったので、現地に行って見てきました。
どうも公道ぽくって、朝７時から９時半、昼１時から３時は、
歩行者と自転車の専用道路の交通標識がありました。
ということは、その時間はマンションの車の出し入れは出来ない！？

まさかそんなことはないと思うけど、
子供たちの通学路だったところが、通学時間帯に車が通るようになるのは
周辺住民の方からすると嫌なんだろな。

今度、モデルルームで聞いてみよ。

[88: 匿名さん]

>87
えーそうなんだ。
確かにあの道は細くて狭くて、今は車がそんなに通るところではないよね。

[89: 匿名さん]

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建築計画のお知らせ
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(仮称)ガーデンズコート武蔵小杉計画
川崎市中原区今井西町１４７
第１種中高層住居専用地域、第２種高度地区
用途 共同住宅 ２１１戸、新築 鉄筋コンクリート造
敷地面積 １００５４．６５ｍ２
地上５階・地下１階
着工予定 平成１６年１０月初旬
完成予定 平成１８年１月末日
建築主
有限会社ＭＥＴ今井西開発
三井不動産株式会社 横浜支店
住友不動産株式会社 マンション事業部
設計者
株式会社熊谷組 首都圏一級建築士事務所
工事施工者
株式会社熊谷組 首都圏支店

・この標識は、川崎市中高層建築物等の建築及び開発行為
に関わる紛争の調整に関する条例第９条第１項の規定により設置したものです。
・この建築計画または工事について同条例に基づく説明を求められる方は、
次の連絡先に申し出てください。

建築計画に関する連絡先
株式会社アークロード一級建築士事務所
工事に関する連絡先
株式会社アークロード一級建築士事務所
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[90: 匿名さん]

>89
？？？
何が言いたいの？？？