ガーデンズコート武蔵小杉

[匿名さん]

三井不動産。

[282: 匿名さん]

今の三井の小杉近辺の売り方を見てると、全戸一斉発売はありえないでしょ。
小刻みに分割してくると思いますよ。
そうしないと、人気のあるところにだけ要望書が固まって、
不人気の部屋ばかり残ってしまう。
だから、人気・不人気をまぜこぜで、小刻みに売ってくる筈だよ。
そんな売り方をしていても、セレマークスのように、リビング窓の前が
線路になる不人気な３〜５階ばっかり残ってしまう。

【セレマークス武蔵小杉】は竣工間近でまだ１０戸（全１６１戸中）弱残してる、
【レアリス元住吉】は今年９月入居でまだ１０戸（全７１戸中）残してる
【グランリビオ木月祇園町】は２付竣工済だけど、まだ６戸（全７０戸中）残してる
三井じゃないけど、
住友の【シティハウス元住吉】は昨年１２月竣工でまだ１０戸以上（全４４戸中）残してる
三菱の【パークハウス元住吉】は竣工間近でまだ１０戸弱（全９９戸中）残してる

それを考えると、色々あった野村の【プラウド武蔵小杉】が全戸一斉登録開始で、竣工半年前に
全１２９戸を完売したのは特別だよ。
野村は、近くの今井公園前のフォートレジデンス、サライ通りのソルシードも
ほぼ同じように早期完売してるけどね。
しかも価格は高めでだよ。

これは事実として、しっかり受け止めましょう。

[283: 匿名さん]

営業に再度確認しましたが、やはり要望書が出た部屋を1期販売分
とするみたいです。
最近は、こういったやり方をよくみます。
南棟と中南棟では、花満開（要望書でているところ）でした。
まあ、このうちいくつかは、ダミーかと思いますが、それでも100戸以上は
売り出すかもしれませんね。
営業の方のスタンスは、シティハウス、レアリス、セレマークを比較対照
にして、いかにガーデンズがすばらしいか。という感じでやってましたね。
とにかく、こっちはさっさと売り切ってしまおうと考えているようです。

値引き期待するならば、シティハウス、レアリス、セレマークを狙ったほう
がいいですね。

[284: 匿名さん]

> 今の三井の小杉近辺の売り方を見てると、全戸一斉発売はありえないでしょ。
> 小刻みに分割してくると思いますよ。
> そうしないと、人気のあるところにだけ要望書が固まって、
> 不人気の部屋ばかり残ってしまう。
> だから、人気・不人気をまぜこぜで、小刻みに売ってくる筈だよ。

営業の方によると、少なくとも２期にわけて販売するそうです。
そして１期は１期１次登録と１期２次登録に分けることまでは決定だそうです。
というわけで少なくとも３回以上に小刻みに売るようです。

ガーデンレジデンスの１階は庭付きの南向きといえども日照時間が最長で１１時から１３時までの３時間ときいてガックリきました。（冬至）
東向きの１階の方がまだ日照時間が長いなんて・・・。

[285: 匿名さん]

>>284

> ガーデンレジデンスの１階は庭付きの南向きといえども日照時間が
> 最長で１１時から１３時までの３時間ときいてガックリきました。（冬至）

すみません。
11時から13時だと2時間です（笑）。

しかしそんなに短いですか？東西棟の影響だけで？

[286: 匿名さん]

>>285

>>しかしそんなに短いですか？東西棟の影響だけで？
これは本当です。11時迄が東棟の影響、13時からが、西棟の影響。
私もびっくりしました。
日照かからないのは、真中の部屋の最上階だけです。
その分、一割ほど値段ひいてます！とのこと。

どうなんでしょうか。。。

[287: 匿名さん]

284です。

>285

ガーン。そうですね、2時間でした。さらにショックです・・・。
営業の方が「11時から13時までは日が当たります」とおっしゃっていたので
11時台、12時台、13時台の３時間は大丈夫なのか・・・と勝手に解釈していましたが勘違いしてました。

でも年中冬至なわけではないので（当たり前ですが）最短の時期に限っては日照が2時間というだけですが・・・。
庭で趣味のガーデニングを・・・と思っていましたが、ガーデンレジデンスでは無理のようです。

サウスレジデンスはガーデニングするには人目がきになりそうだし、参りました。
上層階を購入するつもりの人には関係ない話ですみません。

[288: 匿名さん]

日照の話は私も営業から聞きました。

◇一番日当たりが欲しい時期（冬至）に、２時間しか太陽があたらない南向き住居
◇ガーデニングが出来ない、ガーデンレジデンス
◇プラウドより７センチ低い天井（建材費削減のボスドスラブのせい）
◇バルコニ間口が６メートル無い住居（鰻の寝床間取り）
◇バルコニーの隣との仕切りがモロ団地

なんで、こんな建て方にしたんだよ、馬鹿野郎〜〜〜！
って言いたい気分だよ、全く。
本当に楽しみに、期待していたんだぞぉ〜〜〜！

にも関わらず、さっきモデルルームで営業からは、
「早く要望書ださないと！」
「手付金のお振り込みは３月上旬です！」
とか、正体バレないうちに、逃げ切りたいのかね。

チョットツライ。

[289: 匿名さん]

＞営業の方のスタンスは、シティハウス、レアリス、セレマークを比較対照
＞にして、いかにガーデンズがすばらしいか。という感じでやってましたね。
＞とにかく、こっちはさっさと売り切ってしまおうと考えているようです。

私の営業はそんな感じではありませんでしたね。

だってシティハウスもレアリス、セレマークスも身内じゃないですか。
私が一番印象に残ったのは、「すぐ隣で建設中のプラウドには負けません。」
って鼻息が荒かった時かな。

私含め、プラウドを見送ってきた購入希望者が多い筈ですから、
そっちの方が効果的でしょうね。

だって、ガーデンズコートの良さとプラウドの良さって
結局のところ立地でしょ。

だとしたら、あとは筐体の出来と設備、デザン、好みですねぇ。

[290: 匿名さん]

>だってシティハウスもレアリス、セレマークスも身内じゃないですか。

そうとは思えない口ぶりでした。
特に坪単価のシートを出して、いかにガーデンズが優れているか
話していた時には、鬼気迫るものがありましたね。
ただその中で、プラウドも記載されていたのですが、敷地形状
が妙に細長いのがおかしかったです。
確かに、プラウドには負けまい、という気概もありますね。

筐体、設備の造りは、むしろシティハウスの南、東の方がいいかなぁ。
そっちガツッと値引きしないかなあ。

[291: 匿名さん]

＞筐体、設備の造りは、むしろシティハウスの南、東の方がいいかなぁ。
＞そっちガツッと値引きしないかなあ。

同感。
ガーデンズは筐体・設備からするとちょっと割高。
１５％ぐらい下がったら考えてあげる。

[292: 匿名さん]

>「すぐ隣で建設中のプラウドには負けません。」

勝ってるとこなんて、あるのかなぁ...犬の遠吠えじゃん!?
うちも>>288さんのように、期待して待っていたのに、がっかり...

[293: 匿名さん]

せっかく広くて立派な敷地だったのに、日照を自らの建物でわざわざ絶ってしまうなんて
なんてもったいないことをしてくれたんだ！って思いました。

営業は「NECの社宅の建て方より棟の間隔は広くしてあります」なんて言ってたけど
東西から日陰を作ってちゃ意味がない・・・ってみなさんもそう思いませんか？

[294: 匿名さん]

＞営業は「NECの社宅の建て方より棟の間隔は広くしてあります」なんて言ってたけど
＞東西から日陰を作ってちゃ意味がない・・・ってみなさんもそう思いませんか？

大いに思います。

そもそも何十年も前に建った社宅と比較してどうするの？って思います。

本当に良い土地なのに。

「構造」「設備」「外装」「内装」に特にどうしても、っていう魅力は感じない、私は。

あとは「価格」かな。

でもガーデンレジデンスは避けたい。。。。

[295: 匿名さん]

>>294
>でもガーデンレジデンスは避けたい。。。。

もしかして抽選倍率下げようとしてるとか？

うがちすぎ？？

[296: 294です]

<295さん

＞もしかして抽選倍率下げようとしてるとか？
＞うがちすぎ？？

穿ちすぎです。
冬とはいえ、１日に２時間しか陽が当たらない、暗く、じめっとしたマンションは
たとえ１割程度安くても、私はごめんですねぇ。
ガーデンレジデンスの倍率が高いという煽りは、デベ側の戦略なんじゃないの？
割安感を出して手付金振り込ませて、逃げられなくするという。

[297: 匿名さん]

>>294
「価格」 と書いている時点で、ご予算からしてそもそも購入は厳しいのでしょうから、
> でもガーデンレジデンスは避けたい。。。。
イソップ童話の狐とブドウの話を思い出しました。

一日に２時間というのは、あくまで１階の部屋です。
日影図では、４階以上なら、冬至でも、
朝から午後３時前後までは陽があたりますよ。
ただし５０００超えますが。。。
周囲の道路や公園の雑音からも隔絶されて静かでしょう。

まあ私もイソップ童話の狐なのですが。

[298: 匿名さん]

うーむ。かねがね思っていたことですが、なぜこの板の（ここに限らず
e-mansion全体の）住人の方々は、こんなに各マンション・デベの事情や
これまでに売り出された物件の背景に詳しいのでしょうか。
こうした人たちは既にマンションを購入された方々なのでしょうか。
それとも、新しい物件が出るたびにいろいろと検討を重ねて、結局は
購入を見送ったまま現在に至る、という感じの方々なのでしょうか。

「毎回物件に難癖をつけて結局買わない」なんて云いませんけど（笑）。
もちろん抽選等で涙を飲んでいる方も多いと思いますので。

あ．．．一度買ったけど買い替えを検討している人もいるのか。

すんません、素朴な疑問でした。

PS: でも、この板を定期的に訪れてカキコしている人は、（私も含めて）
何人くらいいるのでしょうね。みんな「なりすまし」だったりして（苦笑）。

[299: 匿名さん]

三井も慈善事業しているわけではありませんからねえ。
東西棟無しで５階建、ワイドスパン住戸のみにしたら
それはそれでマーケットアウトするでしょうねえ。
"もっと仕様落としてもいいから５０００万円台にして欲しかった"
というような文句が出るでしょうねえ。

[300: 匿名さん]

>297さん

294です。

＞「価格」 と書いている時点で、ご予算からしてそもそも購入は厳しいのでしょうから、

すみません。予算的には５の後半までは十分対応可能（頭金１，５００万、年収１，２００万）
なのですが、費用対価格というか、相対価格というか、納得できる価格じゃないと嫌、という意味で書きました。
別に６０００万でも、６０００万の価値があれば良いんですけどね。

ただ、その意味でココは、コストパフォーマンス良くない。

[301: 匿名さん]

>予算的には５の後半までは十分対応可能（頭金１，５００万、年収１，２００万）
借入額が４０００行きますね。こちらを読まれた方がよろしいかと。
http://ai2you.com/iKakeibo/column/clm_kako_clm.asp?clm_id=53

>ただ、その意味でココは、コストパフォーマンス良くない。
そうなんですか。そのご判断なら、こんなところに書き込んでいないで
６０００万住戸中心の、費用対効果の良い他物件の掲示板にでも
張り付いていた方がよろしいかと。

[302: 294=300です。]

<301さん

＞借入額が４０００行きますね。こちらを読まれた方がよろしいかと。

読みました。成る程なぁと思いました。
人生には色々なリスクが本当にありますよね。
「万一（死んじゃう事）」「長患い（死なないけど、寝たきりとか長期入院になる事）」「失業・倒産（確実な収入が無くなる事）」「こども（高騰する教育費）」
「老後の生活資金準備（公的年金だけだと足らない部分）」、その他、事故、災害、天災、離婚とか。。。
どれにも確実に備えられれば、安心で良いんですけどね。
住宅購入の際には、「万一」だけは団体信用生命保険でカバー出来ますが、
あとは確かに自助努力ですよね。
長患い、失業しても、当面の生活に困らない蓄え（貯金）をしておくとかですね。
我が家の場合、老後資金は既に別途積上げ済（約１，５００万）な事と、
当面の緊急資金・貯金を別途１，０００万弱残してあるので（逆に言えば、頭金と全て合わせて
４，０００万程度しか資産が無いということですが。。）、場合によっては、それを
取り崩しですかなぁと考えています。
リンクのＦＰの言われる事も、もっともですが、であれば、その対応策迄教示して欲しいなと思いました。
（大概の民間独立ＦＰの方は、だから「タネ銭作り」「保険見直し」「株とかの投資」とか、話をしてきますが、
ちょっと胡散臭くて、私はあまり好きではないんですが、すみません）


＞そうなんですか。そのご判断なら、こんなところに書き込んでいないで
＞６０００万住戸中心の、費用対効果の良い他物件の掲示板にでも
＞張り付いていた方がよろしいかと。

そうしたいのですが、要は「場所」に拘りがある、というか、武蔵小杉の
今井地区あたりに住みたいということです。
タイミングもあって、プラウドを見逃して、ここに期待していたので、
正直残念だ、というのが今の気持ちです。

[303: 匿名さん]

>頭金と全て合わせて４，０００万程度しか資産が無いということですが。。）、
>場合によっては、それを取り崩しですかなぁと考えています。
要は頭金４０００弱まで可能ってことね。
（最初からそう書きなさいっての）
うらやましいですなあ。

>リンクのＦＰの言われる事も、もっともですが、であれば、その対応策迄教示して欲しいなと思いました。
対策は単に借り入れ金額を減らす事、
つまり、身のほどをわきまえた物件へ変更する事です。
リンク先には、そのように示されておりますが。。。

>要は「場所」に拘りがある、というか、武蔵小杉の
>今井地区あたりに住みたいということです。
ほほう。そりゃまたどうしてですか？
今井地区あたりでなけりゃ駄目、という理由はどのようなものでしょうか。

[304: 294=300=302です。]

303さんへ

＞要は頭金４０００弱まで可能ってことね。（最初からそう書きなさいっての）うらやましいですなあ。

確かに４０００万あっても、老後資金は財形や生保年金で取り崩し難いんです。その意味では全部頭金に
つぎこんで、手元に資金を残さない前提なら２５００万迄です。可能なのは。


＞対策は単に借り入れ金額を減らす事、つまり、身のほどをわきまえた物件へ変更する事です。
＞リンク先には、そのように示されておりますが。。。

はい、そうなんですが、そんな事ってあまりに常識過ぎるじゃないですか。
先々困らないように、何が起こっても大丈夫なように、安めの物件にしときなさいなんて。。。
住宅購入という、一生に一度しかない（あっても数回）「庶民の夢」をかなえる為に、
具体的にどんな準備を、どんな備えをしておくべきか、という点を知りたいんですが。
まぁ、でもここから先の話は、「じゃぁコンサル料１時間１万円〜でお願いします！」
っていう感じなんでしょかね。そもそも、ＦＰなんて「不安煽り事業」なんですよ。潜在的なリスクや不安
を顕在化させないと、仕事にならないですからねぇ。


＞ほほう。そりゃまたどうしてですか？
＞今井地区あたりでなけりゃ駄目、という理由はどのようなものでしょうか。

見ず知らずの貴方様に、特段言う必要もあるとは思いませんが、こうやってお話しているのも
何かの縁なので。。
子供と自分の通学、通勤ならびに通院の為です。
あとは、１０年くらい住んでいる慣れ親しんで、好きな場所だからです。
家探しをしていて思ったのは、やっぱり人間って住んだ事の無い場所に住むって
勇気がいるなぁと思った事です。
昔、学生時代に住んでた、良く遊びに行く街だ、または長年憧れていた街だ、
とか、自分にとって確固たる「歴史」が無いとなかなか判断できないですねぇ。

その意味でガーデンズは楽しみだったんですけどねぇ。。。。。

[305: 通りすがり]

＞303
＞ほほう。そりゃまたどうしてですか？

見ず知らずのヒトに個人的なことを聞くときにこんな聞きかたって・・・。

[306: 金貸し稼業]

>303さん

引用先を見ましたが、304さんのケースを数的に検証してのご発言？。
人様の財布を材料に遊ぶのはやめたら如何？
ＦＰって、手元に現預金たっぷりの人を捕まえて、
株や投資信託に投資させるのがお好きですから。
金に少しでも詳しい人には、引用しても説得力は無いですよ。

この物件に興味があって、このスレに注目しています。
物件の話題に集中したいんですけど。
個人的な話題にネガティブに突っ込むのは、もう止めにしません？

[307: 匿名さん]

>>298

「業界ゴロ」が多いんですよ。

あと、どうもこの板の住人たちは、素直じゃないというか、
マスターベーション好きというか、露○狂というか。
ちょっと病んでる感じがしますね。

>>306

>この物件に興味があって、このスレに注目しています。
>物件の話題に集中したいんですけど。
>個人的な話題にネガティブに突っ込むのは、もう止めにしません？

その通りだと思います。

[308: 匿名さん]

>>307
業界ゴロとは、どのような人たちのことを指すのですか。

掲示板の書き込み内容は良い方向に修正されつつあると思いますが、
それによって物件本来の客観的な情報量も増えていくかというと、
残念ながら、そうでもないんですよね。
この掲示板は、元々あまり盛況ではない。
細かな仕様が少々外れていたとしても、誰から見ても物件の優位性
(駅アクセス、環境、正形の土地等) は揺るがず、
議論の余地が無いという事でしょうか。

[309: 匿名さん]

>308
期待が高かったのに期待はずれで盛り上がっていない、のではないでしょうか。

[310: 匿名さん]

309さんに同感です。

ロケーションが良いだけに、近くのプラウド以上のものが当然出来ると、みんな思っていたのだと思います。私もそうでした。
モデルルームを見て、私が良いなぁと思ったのは、
☆洗面所の鏡の木枠
☆特注プランの格子扉（ただ玄関床の石は嫌）
☆シェル型浴槽（ただ黒っぽい室内は嫌）
☆雨が降った時に便利そうな車寄せ（でも駐車場は屋外）
ぐらいかなぁ。

逆に嫌だったのは、
★サウスガーデンの南西部屋は、エントランスから１００メートル程歩かなきゃいけない点
★ガーデンレジデスの日照が悪い
★天井が低いとこ（２．４メートル）
★バルコニーが少し安っぽいとこ（壁の吹付け含め）
★間取りが単調（センターインが無い）なとこ
★台所と洗面所の２ＷＡＹが無いとこ
★全４棟が中でぐるっと廊下でつながっていて、団地っぽいとこ（営業は回廊と言ってたが）
★全体的にバルコニー開放部の間口が５メートル後半から６メートル前半と狭いとこ
★思っていたより価格が１０％は高かったこと
等です。

わぁー気に入らなかった点の方が多いじゃないかぁぁぁぁぁ。
どうしよう。

[311: 匿名さん]

>>310
>どうしよう。
単に見送って他を探せばよいだけでは？？？

登録間近、かつ気に入らない点が多いにもかかわらず、
逡巡・拘泥しているのには訳があるはず。
・・・と勘ぐってしまいます。
更に上に書かれた 「ロケーションが良い」 が大きなウエイトとなって
長所に織り込まれているのでしょうか。

[312: 匿名さん]

グランフォート元住吉は、ワイドスパンで南向きで、日当たりもよさそうでした。
「ロ」「U」ではなく「ヒ」の字（南、西向きで南２棟）に建てるというのは
日当たりが確保できていいですね。
地価が違うから、同じように建てたら高くて買えないかな。。。

[313: 310]

>登録間近、かつ気に入らない点が多いにもかかわらず、
>逡巡・拘泥しているのには訳があるはず。
>・・・と勘ぐってしまいます。

そうなんです。
遅くとも、１８年３月末迄には、今の家からでなきゃ行けないんですよね。
かつ学区が変わらないところを希望しているんです。

購入を検討している皆さん、
私はここが気に入った、ここが良いといった意見をタクサン聞かせてください！！
私が気づいていないメリットがもっとあるはずですよね！！

[314: 匿名さん]

隣接学区へ転居した場合なら、転居後も、
通い先の学校を変えずに済むということはありませんか。
少々遠くなるけど。

思いつくメリットは、
ナロースパンの狭い住戸をたくさん作ったおかげで、
８０ｍ2台かつ普通のスパンの住戸を、
同一仕様の他物件に比べ、割安にすることができた事、くらいですかね。

[315: 313です]

＞隣接学区へ転居した場合なら、転居後も、
＞通い先の学校を変えずに済むということはありませんか。
＞少々遠くなるけど。

うーん、実は今井小学校、今井中学校は、今でも近隣のマンション建設ラッシュで、
定員厳しいそうです。本来は学区内の今井上町の今度建つマンションは、事前に
今井小学校入学は出来ないと言われているそうです。
あと、今迄なら上の子供が通っていたら、下の子供も学区外でも通わせてくれたみたい
ですが、それも厳しいようです。
悩みどころですね。


＞思いつくメリットは、
＞ナロースパンの狭い住戸をたくさん作ったおかげで、
＞８０ｍ2台かつ普通のスパンの住戸を、
＞同一仕様の他物件に比べ、割安にすることができた事、くらいですかね。

確かにそうですねぇ。
ありがとうございました。。

[316: 匿名さん]

ガーデンズは窓がない中和室にエアコン設置ができますよね。（Pはできなかった）
個人的にはこれかなり評価しています。南側希望ですので、やはりエアコンなしは
つらいかなとおもいます。
全室ペアガラスも気に入りました。
Pを見送ったものとしては、見劣りするとこもあるし正直微妙です。だた、いまさら販売終了した物件と比較したとこ
ろでどうなるものでもなし。
あの地域が気に入ってますし、はかに物件もでそうもないので前向きに検討しようかなと
思ってます。（M商事の社宅が取り壊されてマンションが建つ可能性もあるかもしてないですが）

[317: 匿名さん]

>>316
>M商事の社宅が取り壊されてマンションが建つ可能性も
>あるかもしてないですが

平成7年築と聞きましたが、早くもそんな話が出ているのでしょうか？
社宅の寿命を25年から30年とすれば、あそこは平成35年くらいまでは
残っている計算になるのですが（あと20年弱？）。

[318: 匿名さん]

>316
中和室へのエアコン設置が可能なのはエアコン設置をしたい人にとっては良いことですが、とても大きな梁が出てしまうのが私は嫌です。
モデルルームのような造作家具をとりつければあまり気にならないかもしれませんけれど。

リビングのエアコンを強力なものにして、中和室へのエアコン設置はできなくても良いので梁をなくして欲しい、というような要望にも対応してくれると有難いですね。
相談してみる価値はあるかもしれません。

ガーデンズコートは実際のところ人気はあるのでしょうか？
総戸数が多いので２，３売れ残った部屋を入居後も現地モデルルームとして一般に公開するとなると困ります。

[319: 匿名さん]

>総戸数が多いので２，３売れ残った部屋を入居後も現地モデルルームとして一般に公開するとなると困ります。
そうですね。
住み始めてからも、不特定多数の人が出入りするのは何か嫌。
重要事項説明書でどうなっているか確認したいと思います。

[320: 匿名さん]

検討者です。

重要事項説明書ですが、まだ出来上がっていないのでしょうか？
写しだけでもできるだけ早く貰って、
読み込み・確認に少しでも時間をかけたいと思っているのですが……

[321: 匿名さん]

プラウドの時は、確か６月下旬の正式登録開始前の５月中旬頃には、
重要事項説明会みたいのがあった気がします。
319さんが書かれている、売れ残り物件があった場合、棟内ＭＲや、
ノボリ等置く事がある、とかも記載されていました。
実際は完売でしたが。
（さすがに、ここ迄５０を超える物件を見てくるといろいろ知識がついてきます）
ガーデンズも、もう出来てるんじゃないかな。

[322: 320]

> 321さん

ありがとうございます。
GCも、重要事項説明会を開催してくれるといいのですが……（切望）

だいたい、こういう重要な事柄を
（重要事項説明、売買契約書、アフターサービス基準書、管理規約）、
駆け足で説明＆手続き完了に走りがちなところが、
不動産業界の悪しき慣習だと思います。

[323: 匿名さん]

>>321

Pでは「重要事項説明書」を手交される前に「重要事項説明会」があったという
ことでしょうか？
GCでは「重要事項説明書」を渡されてから本契約（手付金の支払い）まで
ほんの数日しかなく、320さんの言われるように、読み込み・確認の時間が
ほとんどないようですが（当方、それがマンション販売の常識＝悪しき慣習
と思っていました）。

[324: 320=322]

> 323さん
ネットでマンション購入経験者の書かれたものを読むと、デベによっては、
契約直前の個別の重要事項説明とは別に、
お客さんを集めての？説明会がもっと事前に行われるところもあるようです。
（GCの場合の「管理説明会」「構造説明会」のような形態のものと思われます。）

購入記の中に、
「契約とセットの重要事項説明では、仕事疲れもあって半分寝ていたようなものだった。
　事前に説明会があって、重要事項説明の内容をそちらで聞いていたので助かった。
　これからマンションを買う皆さんも、もしそういう説明会があったら、是非受けておくことをお勧めします」
というものがありました。

重説だの契約書は、我々一般人には馴染みのない用語や言い回しなどにあふれている上、
重説はボリュームも少ないものじゃないんだから、
そういう事前説明会を開いてくれるのが親切というものだろう〜！と、叫びたい。

[325: 匿名さん]

重要事項「事前」説明会を行なう物件は少ないのでは？
プラウドのは、内容そのものだけでなく、
重要事項説明書の読み方の丁寧な説明があってよかったです。

[326: 匿名さん]

ここを見てる方なら当然ご存知でしょうが、中原区ならではの地盤の問題とか、地震の際の液状化の問題、多摩川堤防決壊の際の水没の問題など
私はこの地域にそれらのことを納得の上で住んでいますが、ガーデンズコートの営業さんがどういうタイミングで購入者に説明するのか、興味があります。

重説にさらっと書いておくだけで契約前に説明なし、なんてことが仮にあったとすれば、非常にずるい売り方（都合の悪いことは隠す体質のデベ）だと思っておいたほうがよろしいかと思われます。

[327: 匿名さん]

>323
そうです。
「重要事項説明書（案）」というものを契約前の「事前重要事項説明会」の前にもらいましたよ。
（案）なので、変更が生じる場合があります、と書かれていました。
家で熟読して納得してから登録してくださいと言われました。

契約時に正式な「重要事項説明書」が配られ、本番の「重要事項説明会」が行われる、という手順だったはずです。

[328: 匿名さん]

＞３２６
＞多摩川堤防決壊の際の水没の問題
については、営業さんより説明を受けました。
自治体？作成のハザードマップが添付されているパンフをデベのようで作っていました。

[329: 匿名さん]

>>328
私にはそんな説明はありませんでした。

[330: 匿名さん]

> 326、329
重要説明とは、物件特有の事情を説明するものですよ。
貴殿の要求されている事項は地域の情報で、
重要事項説明書には記載されません。
「ずるい売り方」「都合の悪いことは隠すデベの体質」と批判する前に、
ご自身で調べられたらいかがでしょうか。
ちなみに、川崎市のHPを見れば防災情報の項に載ってます。

住むつもりの方が検討する場です。
地元自治体のHPは各自で確認したうえで、議論をしましょうよ。

[331: 匿名さん]

>330

地域の情報は三井不動産から教える義務はありません、というのが三井不動産の売り方なんですか？

どこそこまで自転車で何分で行けるだとか、都合の良いことは親切に教えてくださいますが
都合の悪いことは、ご自身でお調べください、ですか。

ネットを使ったことがない人は、役所で調べてくるべきですか？
情報弱者に非常に不親切ですねえ〜。

[332: 匿名さん]

>331さん

330です。
このようなご批判は折込済みで書き込みました。
購入者の自己責任をご注進申し上げたまで。
揚げ足取りされるなら、どうぞ存分に。
ついでに、こちらはデベの関係者ではありませんよ。

このスレは、情報交換に戻りかけると、すぐに横道にそれますね。
そろそろ、客観情報の交換に戻りましょう。

[333: 匿名さん]

>>326
多摩川堤防決壊の際の水没の問題ですが、
説明パネルがMRにありましたよ。
それに、私もパンフをもらいました。
最初からつくってあったわけでなく、
尋ねられることが多いから、あとから作った、みたいなことを営業さんは言ってました。
パンフは１月の終わりにもらったかな？

[334: 324]

自分が最後にMRに行ったのは、今月最初の週末でした。ざっと１週間余り前。
その時点では、各棟の“バラの花”は、
・サウス　→　９割方埋まっていた
・ガーデン　→　人気集中。複数の希望者がいる部屋もあちこちにあり。
・ウェスト　→　半分
・イースト　→　半分そこそこ
……と、南向き住戸への人気集中が如実に現れてましたが
（まぁ、もちろんダミーも何がしか含まれてはいるでしょうが）、
今の時点ではどんな具合でしょうか？
やっぱり、イースト、ウェストはそれほど希望は集まってはいないのかな？
（せめて８〜９割くらい埋まっていてくれると嬉しいのですが。
　> 318, > 319さんもおっしゃっているように、
　入居後も棟内MRオープン、なんて事態にはなってほしくないですからね。）

[335: 匿名さん]

＞このスレは、情報交換に戻りかけると、すぐに横道にそれますね。
＞そろそろ、客観情報の交換に戻りましょう。

331さんではありませんが、
売り主の態度も客観情報だと思いますよ（他社との比較感）。
だって、そんなやりとりがないと、知識がない我が家なんて、
営業の人に善いように丸め込まれそう。
次行く時は、強く申し出てみようと思います（情報開示）。

[336: 匿名さん]

>333
おととい初めてMRに行ったんですが水没するなんて話は聞かされませんでした。
もちろんパンフも頂いていませんし営業さんによって当たり外れがあるということでしょうか？

よろしければ説明パネルのあった場所を教えていただけませんか？
次に行く時に読んでみます。

[337: 333]

>336
えっと、説明パネルですが、
MRの２階に、鍵とか壁床の構造説明の場所があったのわかりますか？
階段のすぐそばですが。
壁床の断面の見本のすぐそばに、ありました。
そのパネルには、基礎杭について、とか多摩川洪水避難地図とか載ってました。
営業さんからは、「ここは水没します」なんて説明はされてませんが、
「もし多摩川が氾濫したら、これぐらい浸水すると予想されており、
そのためにこういう対策をとっています」という説明だった記憶があります。
パンフは、「ガーデンズコート武蔵小杉　安心・安全ガイド」という名前のもので、
Ａ３サイズの紙１枚を２つ折りにしたもので、説明パネルと同じことが載ってました。
ご参考までに。

[338: 匿名さん]

336です。
337さんありがとうございました。

[339: 匿名さん]

価格発表日＝登録初日

そんな無茶な！！！

[340: 匿名さん]

私のところに届いたＤＭによると、第１期販売住居は、

ガーデンレジデンス…全３４戸
サウスレジデンス…４８／７５戸
ウエストレジデンス…１８／４７戸
イーストレジデンス…２８／５５戸

といった感じです。
全２１１戸中１２８戸ですから６割くらいですかねぇ。
でも見た感じ、南西、南東角部屋とか、良さげな部屋は
今回全部売り出して、イマイチのところが残ってる感じです。
やはり現時点で要望書が集まったところを第１期販売住居としているのかな。

全戸の価格も掲載されておりますが高い！！
重要事項の説明も詳しくないし、あまりに青田売りだなぁ。

[341: 日当り]

ガーデンレジデンスが相対安いので良いかなと思っていましたが、
日当りから考え直してます。
意外にウエストが狙い目かな。

[342: 匿名さん]

でも早く登録しないとガーデンレジデンスは完売しちゃいますよ。
ウエスト狙いなら大丈夫ですが。

[343: 匿名さん]

＞でも早く登録しないとガーデンレジデンスは完売しちゃいますよ。

そうなんですが、

＞ガーデンレジデンスの１階は庭付きの南向きといえども日照時間が最長で１１時から１３時までの３時間ときいてガックリきました。（冬至）
＞東向きの１階の方がまだ日照時間が長いなんて・・・。

で゛すから全然、諦めもつきますね。

[344: 匿名さん]

＞日照時間が最長で１１時から１３時までの３時間

日照２時間ですね。
サウス棟の共用廊下を見ながら。

[345: 匿名さん]

正式価格決定しましたね。以前MRにいったとき控えた予定価格より価格あがっている！部屋もいくつかありびっくりです。
その部屋にはそうとう要望書集まってるんでしょうね。意外と強気ですね。
わたしなんかにはちょっと無理ポイです。。。。。

[346: 匿名さん]

＞やはり現時点で要望書が集まったところを第１期販売住居としているのかな。

そのようです。

[347: 匿名さん]

登録時間外に個別に呼び出しを受けた人はいるかな？

[348: 匿名さん]

登録初日、２日目なのに意外に盛り上がっていない？
５時過ぎには、駐車場にも車は２台だけだった。。。
この週末行かれた方、様子教えてください！

[349: 匿名さん]

初日の午前に行きましたが、ガラガラでした。
当日の新聞チラシで、「１１時より登録受付」 とあったため、
混雑しているかと思って行ったのですが、拍子抜けしました。

[350: 匿名さん]

完全予約制ではないでしょうか？？？
まあ、中には一見さんもいるかもしれませんが。

[351: 匿名さん]

登録初日に、完全予約制はないと思います。
我が家にも、土曜、日曜と２回お誘いの電話が入ってきました（留守電）。

[352: 匿名さん]

>>348
それでＭＲには入ったのでしょうか。
薔薇花の数はどうだったですか。
まさか、ＭＲ前の駐車台数だけで 「盛り上がっていない」 と判断なされた？？

[353: 匿名さん]

>>351
ご自身は、登録締め切り日まで長考なさいますか。。。

[354: 匿名さん]

登録初日に登録するメリットって何もないですよね。
まだ皆さん出方を窺っているだけだと思いますよ。

[355: 351]

＞353さん

＞＞＞ご自身は、登録締め切り日まで長考なさいますか。。。
うーんそうですね、いましばらく長考ですね。

＞＞＞でも早く登録しないとガーデンレジデンスは完売しちゃいますよ。
と書かれている方もいらっしゃるので、決断は早い方がよいんでしょうが。。
イマ一つ踏み切れない。
価格が思っていたよりも高かった。東南、南西の角。５０００万後半に押さえて
ほしかった。南西角のSigタイプでも６，１８０万はチト高いなぁ。Si、Hi（特にSi）
が本命だったので、プラウドと比べても高いなぁ。
価格以外では天井の高さが気になってます。２４０だから十分の高さなんだけど、
近隣の他の物件をたくさん見てきた感覚では、チト低いなぁ。
真剣に考えよう。

[356: 匿名さん]

他人の出方を窺うための、うまい方法ってありますかね。単なる疑問です。
時々ＭＲへ行って、薔薇花を数える事ですか。

[357: 匿名さん]

（土）、登録を済ませてきた者です。

＞356さん
バラの花は、今回販売分住戸すべてについています。
バラの花の下に、赤（もしくは黄、青）のピンが刺されている住戸が、登録済みのところです。
（土）に行った時点では…ガーデンは全体の半分弱くらい？だったかな？？＞ピンの刺さっている住戸
他の人の出方を窺うには、ピンが刺さっているかどうかを見るのが確かかと思います。

[358: 匿名さん]

>重要事項の説明も詳しくないし、あまりに青田売りだなぁ。
そう、そんな状態で大事な倍率使うにはちょっとためらうなぁ。

[359: 匿名さん]

＞バラの花は、今回販売分住戸すべてについています。

は、

＞やはり現時点で要望書が集まったところを第１期販売住居としているのかな。
＞そのようです。

なんだから当然か。


ただ「要望書出す（登録する）＝必ず買う」
では無いから、慌てる必要はない。
逆に、いかにも買いたそうな顔してると、上げた価格のままで、
最後迄いっちゃうからデベの思い通りになるよ。

絶対この物件売れ残って下がるから、慌てないほうが良い。

[360: 匿名さん]

>重要事項の説明も詳しくないし、あまりに青田売りだなぁ。

そうかなぁ？
案を見せてもらったけど、あんなもんじゃない？分量としては。

もっと大規模なマンションになると、マンション全体とは別に棟ごとの重説も作られるようだけど、
そういうのとごっちゃにしてない？
（GCは棟ごとには作らないし）

[361: 匿名さん]

>360
案を見せてもらったんですか？どんなことが書いてありましたか？
私は案は見せてもらってないです。気にしたほうがよいようなことは書かれていませんでしたか？

それとは別に近くに駐車場があったのでマンション内の駐車場に外れても安心だと思っていたのですが
どうやらその駐車場に賃貸マンションが建つことが決まっているそうで、外れたときのことを考えて迷っています。

[362: 360]

＞３６１さん

最後の方の「特記事項」の項でしたか、周辺の環境で住民にとってデメリットをもたらす可能性のある事柄がいくつか挙げられていました。
凡その記憶ですが…
「南武線の騒音」
「今井中・小学校、法政高校の騒音やグラウンドの砂埃。法政グラウンドの夜間照明」
「西側約２〜３００ｍの場所に建築現場？があり、その機械類の騒音」
などといったところです。
　最後の１つについては、自分も初耳だったので、次回MRに行った帰りにでも、どんな具合か見て来ようかと思っています。

[363: 匿名さん]

>362
ありがとうございます。それほど気にすることはなさそうですね。
たしか、西の方にコンクリート屋さんのような土砂の山があったような気がします。
騒音は聞こえないような気がしますが、聞こえてもウエストとサウスくらいではないでしょうか。

[364: 362]

＞それほど気にすることはなさそうですね。

そうですね、そんな感じです。
とりあえず、ローン特約など、まずチェックすべき項目について一通りざっと見てみただけで全部を読んだわけではないので、
万全な確認とはとても言いがたいですが。

あ、それから、もう１つ思い出しましたが、
「竣工までに完売しない場合、棟内モデルルームオープンとなるため、見学希望者の立ち入り、広告用写真の撮影などが行われることになる」
旨も書かれていました。
“ノボリ”“看板”については明記されていませんでしたが。

＞西の方にコンクリート屋さんのような土砂の山があったような気がします。

ありがとうございます。気がつきませんでした。
自分はウエスト希望ですが、これまで平日に現地に行ったこともありますが、
その時は全然気がつかなかったので、まあ大丈夫だろうとのんきにかまえています。

[365: 匿名さん]

>>362
>「西側約２〜３００ｍの場所に建築現場？があり、その機械類の騒音」

これは、

今井西町162番15 地上３階建 建築中の工事音
平成17年4月10日完了予定

の事ではないですか？

[366: 匿名さん]

>>359
＞絶対この物件売れ残って下がるから、慌てないほうが良い。
値引きまで至る住戸は残りもの。
条件の良い住戸狙うなら慌てて買わざるを得ないと考える。

いや。。。。>>359氏は既に登録済みで、
人気住戸狙いなため、他人を油断させるような投稿をしたと。
穿ちすきか。。。。

[367: 匿名さん]

>365
それは時期的に違うんじゃないかな。
入居後にも影響することが重説には書かれるんでしょ？

[368: 匿名さん]

武蔵小杉駅周辺で探していて、
ここが本命だったのだけど、
予想より高くて、踏み切れない・・・
今後、この駅周辺でのマンション建設は、
駅前再開発のタワーマンションか、
今井上町の物件しかない？

[369: 匿名さん]

どうでしょうね、残念ながらたぶん誰も情報はもっていないと思いますよ。
本当に気に入っていて値段だけがネックなら入居まで節約に励んで買ってみるのもいいと思いますよ。

[370: 匿名さん]

>366

穿ちすぎです。
（そういや上のほうにも似た投稿がありましたな）

[371: 匿名さん]

>368
近隣住民です。
小杉駅前のタワーは平成２３年以降の施工で、今井上町は平成１８年１２月の施工です。
ま、今井上町については長●工の施工なので、お勧めはできませんが・・・。
値段は安いが広さは平均７０平米そこそこ、学区は中原中・宮内中だそうです。
私なら迷わずGCを狙いますが。

[372: 匿名さん]

371です。
今井上町の学区は中原小・宮内中です。訂正。

[373: 匿名さん]

>>368
>>371
タワーマンションに関しては、平成20年度予定のもあります。
昨年2月の三井不動産と再開発組合の共同説明会資料が今、手元にあるのですが、
これによると、グラウンド地区（駅東側、タワーマンション２棟はこちら）は、平成20年度、
西地区（イトーヨーカドー側、こちらにもタワー１棟）が23年度予定のようです。

[374: 373]

上記追加します。
グランド地区は、事業主体が三井不動産、地上59階地下2階200M780戸と、
地上49階地下2階170M650戸の2棟。うち1棟の下層階には消防署が入る予定。

西地区は、事業主体が再開発組合(長いので省略）、地下3階地上37階150M310戸。
ここの地下の一部は、変電所となる予定。

自分のは、仕事で入手したものですが、MRでも同じものを見せてもらえました。
特に大きな変更は今のところないそうです。

[375: 匿名さん]

小耳にはさんだ情報（噂といったほうがいいか）によると、近くの三菱商事の社宅がすでに
売られていて、リフォームしてから売りに出されるらしいとのことですが。。秋には販売されるとか？
中古物件として売るのか、賃貸なのか確かな情報はありませんが。地下駐ですしちょっと気にはなります。
新しすぎて壊すのはもったいないのか、そのままでもそれほど魅力があるのか。
リフォームして売るなんてあまり聞いたことがないのでどうなんでしょうね

色々な情報ばっか気にしてるのでなかなか購入できずに、今に至ってますが。。。

[376: 匿名さん]

三菱社宅は、既に売却すみ。
リフォームして賃貸（というか、三菱商事の人向けが主体だけど）にするよ。
けど、三菱社宅だとさらに遠くなるし、万が一売り出すにせよ、ますますメリット薄れると思うけど。
間取りも単調だよ。

[377: 匿名さん]

>376

なーんだ。
慌てて登録しないでよかった　(~o~)

[378: 匿名さん]

三菱商事社宅があって今井小学校が帰国子女受入してたんでしょ。
三菱居なくなったら、ふつーーの小学校ってこと？

[379: 匿名さん]

>>367
おい、いい加減な事をいうな。
重説にそう書いてあったんだよ。
他にも、
今井仲町279-1
北東400m先の鹿島田菅線 都市計画道路
北側200m先の小杉菅線
南450m先、南東600m先にもある。。。。。。。。。面倒だから以下略。
頼まれれば転載しますよ。
ネットはKDDI光ブラスでございますよ。

[380: 匿名さん]

>>377
その発言の意味がわからない。。。。
三菱社宅のような条件の悪い物件とＧＣとを比較して、
なぜ、「慌てて登録しなくて良かった」 となるのか？？

[381: 匿名さん]

>379

>>365 の言う住所は >>362 が言うような２〜３００ｍも離れたところの話ではないでしょ。
しかも平成17年4月10日完了予定ということは1ヶ月ちょっと後には完了してるんだから機械類の騒音もなさげ。

人のこと「おい」とか呼ばないで。367ガラが悪すぎ。