ガーデンズコート武蔵小杉

[匿名さん]

三井不動産。

[202: 匿名さん]

>>200
年収1000でも厳しいとお嘆きの貴方、頭金は何割入れますか。

[203: 匿名さん]

200ではありませんが、一般的によく言われている頭金2割とか3割で考えていたら厳しいですね。

[204: 匿名さん]

今は高値で言ってますが、現実５００〜６００万は下がるのでは。それでも適正価格より高め。それは今井地区のプレミアム分。近くの野村のプラウドもそうだった。でもプラウドの方がブランドイメージ良くて、ガーデンズよりも仕様かなり上ですが。

[205: 匿名さん]

>>204
> プラウドの方がブランドイメージ良くて、ガーデンズよりも仕様かなり上ですが。
これはまったくの誤り。
ブランドイメージは両物件とも同じ。
仕様は、プラウドが１００年コンクリ、サヤ管ヘッダ使用の点では上だが、
本物件も６０年コンクリで標準よりは上。壁厚も本物件が上。
何より敷地広さ、緑の多さ、南向き住戸の数はどうよ。

南武線からプラウド見えるようになったが、どうもペチャンコ。
５Ｆサッシのすぐ上がいきなり屋根になっている(わかるかな?) 残念。

[206: 匿名さん]

204さんは良く出没するプラウド信者？
都内物件を見た後だったからかもしれないが結構普通と思ったぞ。安っぽいとまでは行かないかもしれんが。

[207: 匿名さん]

プラウドの広告は、エントランスを入った中庭のイメージ図だった。
それが一番の売りということか？外観には自信が無いのか？

ちなみにガーデンズコートの広告は、南棟を南から見た絵。
これは普通ですな。

[208: 匿名さん]

>>204
今は高値で言ってますが、現実５００〜６００万は下がるのでは。

ま、まじですか。
いつぞや夕刊紙で記者がマンション販売現場潜入レポートみたいなこと
やってて、３００引かせてバンザーイとか云ってたの読んだけど。
実際問題ある話なのでしょうか。

もっとも、人気のある部屋はなんだかんだ云っても売れちゃうんだろうね。

[209: 匿名さん]

>>208
一般に、飛びついてきた客には当初の価格で。
売れ残り物件については値引きの可能性有り。

ただし。プラウドは売れ残り住戸についても値引き一切無し。
立地に人気がある。ガーデンズコートも値引き余地無しの方向かも。

[210: 匿名さん]

>>204　煽り？？　竣工一年先。今から値引くわけないじゃん。販売側も
ばかではない。それとも、新聞記事等に踊らされているしろーとさんかな？
今井仲地区の地価をよくみてみな。ここらの物件は割高ではない。
土地が高い。下丸子や、元住吉と一緒にしないこと。
あくまでもここの立地を気に入った人が買う。ここの土地を知らず、価格
だけでも見るなら、これから建つ駅前タワーか、コスモ、日本総合地所
でも買ったら？？こっちだったら、驚くほど値引きしてるよ。

>205　それは、Ｐの5Fのサッシュ高が２．３Mだから。最上階は特別だよーー。
一種中高層なんだから建物の高さは一緒。
順梁、ガラスバルコニ−でサッシュ２．３Ｍだったら最強。

>>何より敷地広さ、緑の多さ、南向き住戸の数はどうよ。

これも微妙。ガーデンズは、東、西の戸数減らしてでも、パークハウス元住
のようにすべきだった。中側の南棟の左右、3戸分くらいは、日影かかる。
これじゃ、南向きの意味ないよ。中側の棟のせいで、東西棟の廊下側
日照も死んでるとこ多いしね。
緑もいってるほどたいしたことない。植栽なんて、パンフ書いてあること
信用したらばか見るよ。

この物件の弱点は、２．４Ｍの天井高が物語っている。
部材高騰で、筐体に金かけられず。ボイドスラブつかって、重量軽くして
コンクリの強度落している。
ボイドスラブって本当は、１０Ｆだてくらいの大規模マンションが使って
いるものだよ。
結局これの煽りで、天井高が低くなっている。しかも、おりあげ天井
ある部屋まであるし・・・。モデルルーム、ダウンライドだよね。
あれって、ペンダントやシーリングにすると、天井の低さ目立つから
やってんじゃないかね。

いずれにしても、ここは土地が高い。しかも部材も高騰しているから
不動産やは大変。一生懸命、弱点を隠そうとしていまーーす。

[211: 匿名さん]

>>210
>>205が言いたいのは、
Ｐが 「ペチャンコに見えてしまう」 のが残念という事では？
ハイサッシュかどうかは知らないが、
(私個人としては５Ｆ契約直前まで進んだので知っていたが)
とにかく結果としてペチャンコに見えてしまい残念だと。
外観の話をしているのだから。

>順梁、ガラスバルコニ−でサッシュ２．３Ｍだったら最強。
「最強」 というからには、更に南向きという条件を満たす必要があるのでは？
その点、Ｐの敷地形状では南向きは少なく、
最上階だけ大梁不要につきハイサッシュにしてみた、というのは
せめてもの悪あがきと言えなくも無い。

> 中側の南棟の左右、3戸分くらいは、日影かかる。
> これじゃ、南向きの意味ないよ。
その言い方はちとオーバー。階にもよるが。。。日影図みたのか?

> 一生懸命、弱点を隠そうとしていまーーす。
弱点を隠せる余地があるだけマシ。
Ｐの敷地形状では、少しでも仕様を落とし、それが評判になったら、
敷地形状の問題とで共倒れになる。

[212: 200]

２００です。頭金３割では厳しいですね。頭金から検討し直ししています。
モデルルーム見ましたが　角部屋以外は門扉はないのが気になりました。
中途半端な感じがしませんか？？

[213: 匿名さん]

現地のモデルルームを見に行ったら受付嬢に「事前予約してないなら見せられません」と断られてしまった。
わざわざ駅から歩いて行ったのにパンフレット（チラシ）すらくれない。値段も何も教えてくれない。
まぁ我が家も年収1000万弱のレベルだからどうせ手は届かないんだろうが、今井地区だか住友三井だかなんだかしらないがお高くとまってるのがムカツク。
港南地区の億ションだっていつかご縁があるでしょうし、ともっと親切な対応だったぞー。
貧乏人だからってナメるなー！！

っていうか虚しい。妻にも働いてもらうしかないのか。

[214: 匿名さん]

背伸びして購入するつもりなら要望書は出さない方が良いでしょうね。
資金に余裕があるならば出しても構わないが出したら最後価格調整という名の値引きは一切行われなくなるからね。
第二期販売開始直前頃にアクションを起こした方がベター。
204ではないですが、2〜300万円は下がる可能性大ですよ。
仮にカラーセレクト等が出来ない時期になってもどうせ売主側がベストと思われるカラーとプランで発注するし
自分で選べる、自分で決めれる、なんて言葉に踊らされて適正価格以上の値段で買わされるほうが馬鹿馬鹿しい。
5月6月に動き始めても遅くはないと思われる。
側溝に囲まれている現地としては台風や大雨の時期の側溝の様子を見てから契約した方がなお安心。

レアリス元住吉に第一期販売のみの特典とかがあったかどうだか知らないが第一期は第5次販売まであったからね。

[215: 匿名さん]

>>211 外観の話をしているのだから。

>>その点、Ｐの敷地形状では南向きは少なく、
>>最上階だけ大梁不要につきハイサッシュにしてみた、というのは
>>せめてもの悪あがきと言えなくも無い。

了解、了解。外観ね。けど、最上階で更なる特典つき、というのは買う方
にとっては悪くない。ないより、あるほうがいいからね。
ただね、筐体仕様、室内の装備どちらから見ても、Pの方が良く見えるの
も事実。敷地形状の不利を仕様であげたとしても、これに価値を見出す
人が多かったから、完売したんだよ。
まあ、Pの敷地形状では、あの形はやむなし、南北からしかアクセス
出来ないからね（いいといっているわけではないよ）。
ガーデンズコートの中側の南棟は、逆に、無理やり南向き増やして
いるとしか思えないけどね。

それで納得できるか、どうかが問題。

ただね、ガーデンズも一緒だけど、ここは、仕様、筐体条件で買う地域ではないよ。
西に伸びるメジャー路線で、都心ターミナルへのアクセス時間、条件を
考えてみな。
同じ条件（電車で15分、徒歩10分）だと、荻窪、たまプラくらいかな。
そこらの物件と値段を比べてみればいい。川崎というマイナスイメージ
をとっても、十分価値あると思うね。

今井仲のブランドがどうこうと文句いっている人もいるけど、ここら（今井、木月）
を分からない人、土地に価値を見出さない人は、駅前タワーか、東横線より
東or南武線より北の物件を狙うべき。
そっちは、間違いなく安くなる。
住宅地、静か、緑もそこそこ。用水沿いは綺麗に整備されていて、
散歩なんかは絶好。等々力緑地も自転車ならすぐ。
という土地をどう見るかだけ。

値引き期待は、竣工前1-2ヶ月だよ。そのとき残っている部屋の
条件を考えるべきだね。

[216: 匿名さん]

>>214
> 第二期販売開始直前頃にアクションを起こした方がベター。
> 204ではないですが、2〜300万円は下がる可能性大ですよ。

>>215
> 値引き期待は、竣工前1-2ヶ月だよ。そのとき残っている部屋の
> 条件を考えるべきだね。

どっちを信用したら良いの？
条件の良い部屋を手に入れたいなら割高でも仕方ない気はしますね。

ちなみに、Ｐは、一旦予定価格を提示し、その後、
５０から１００万下げた価格を正式価格として (契約のかなり前に) 再提示した。
ただし、正式価格が予定価格から変わらなかった住戸もあった。
そう言う住戸は要望書が出ていたのかもしれません。

[217: 匿名さん]

>>200
> 私も検討していましたが、南向きのあまりの値段の高さに
> びっくりしています。
> 我が家は年収１０００万くらいですが　厳しいです。
> モデルルームに来られている方の年齢層も高そうに感じました。

>>213
> まぁ我が家も年収1000万弱のレベルだから
> どうせ手は届かないんだろうが、今井地区だか住友三井だか
> なんだかしらないがお高くとまってるのがムカツク。
> 貧乏人だからってナメるなー！！
> っていうか虚しい。妻にも働いてもらうしかないのか。

ウチ、1,000届いてないんですが。
そんなに大変な人たちが集ってくるようなマンションなんでしょうか（汗）。

今更ながらPの間取り＆広さ＆値段を知るような術はないもんですかね。
当時はまだ物件探しをしてなかったので、この辺りの相場観がまだ
イマイチ掴めてません。

[218: 匿名さん]

>>217

それじゃチョット．．．

[219: 匿名さん]

三井と住友はあかんわ。

三井は３月竣工のセレマークスをまだ１５戸残しとるし、１０月竣工の
レアリスも１０戸以上残しとる。
住友は１２月竣工済済のシティハウスを１０戸以上残しとるし、
ここも絶対残るわ。
焦って買うたらあかんで。
焦って買うのは野村の物件だけやで。
あそこは竣工半年前には売り切ったるで。

[220: 匿名さん]

わりゃあ、わかんにゃあ野郎だにゃー。
セレマークスやレアリスとは立地がら全然違う言うとるだがや。

[221: 匿名さん]

>>217
Ｐ価格表のjpegファイルあります。
アプロダ指定願います。300kB×3。

[222: 匿名さん]

<220

セレマークスはちょい違うが、
レアリスやシティハウスと立地は五十歩百歩。
違うとしたら今井小学区でない事。
環境の良さで言ったら、レアリスの方が上くらいだよ。

[223: 匿名さん]

近所に住むものですが、ここってプラウドとほぼ同じ坪単価ですよね。
一戸当たりの土地の持分がプラウドより2割ぐらい大きいんだから、価格と
しては妥当だと思います。

プラウドは2面しか道路に面していないし、東と西の棟間隔が狭いので、
駅からの距離を差し引いても特にこちらが割高とは思いませんが。

レアリスはプラウドよりもさらに土地の持分が小さいですね。
その割りに健闘していると思います。

[224: 匿名さん]

>223
一戸当たりの土地の持分が大きいことのメリットってなんですか？
占有使用スペースが広いならメリットもわかりますが、使いもしない共有スペース分の税金を負担させられるだけという
認識しか持ち合わせていないのでご教授願います。

[225: 223]

>224さん
私は必ずしも土地が広いほうが良いとは考えていませんよ。
土地の持分が大きいことにはメリットもありますが、デメリットもあります。

私の知る限りで挙げると、
メリット）
1.棟間隔を広くしやすいので、日照面やプライバシーなどで有利
2.駐車場や駐輪場の数を確保しやすい
デメリット）
1.価格が高くなりやすい
2.固定資産税が高くなりやすい
ってところでしょうか？

ただ、新築マンションの価格は土地の代金＋建物の代金＋その他諸々
の経費で決まりますので、土地の持分が大きければ価格も高くなるわけ
です。

個人的にはあまり広くても狭くても良くないので、1戸当たり40平米前後が
適度だと考えています。

[226: 匿名さん]

ＭＲ行きました。
雰囲気はレアリス元住吉に近い感じ。
床やインテリア、間取りうーん、どうだろう、
何となくケバく感じるのは好みのせいか。
プラウドの方が上品だった。

[227: 匿名さん]

素朴な疑問ですが、今井小・中って、すごく良いんでしょうか？
小学校、中学校と公立でいってもらえれば、助かるのですが。

[228: 匿名さん]

>>222 レアリスの裏手は計画道路が通る。道路拡張。交通量増大。
レアリスの方が環境が良いってのは、
計画道路の存在も織り込んでのことなの？？？？ まさかね。
レアリスは小杉駅アクセスが悪いよ。
腐っても特急停車駅だからね〜。

[229: 匿名さん]

>>226 ケバイのは、コンサバでしょ。オプションで固めた部屋。
あれに比べりゃ、何でも上品に見えますよ。

[230: 匿名さん]

>>227
>すごく良いんでしょうか？
具体的に、より的を絞って質問願います。

>小学校、中学校と公立でいってもらえれば、助かるのですが。
そう考える人は、この学区にはあまりいないかも。

[231: 匿名さん]

>>230

>>小学校、中学校と公立でいってもらえれば、助かるのですが。
>そう考える人は、この学区にはあまりいないかも。

そうですかね？

[232: 匿名さん]

> そうですかね？
これだけの反応で終わらせるのではなく、
なぜ「そうですかね？」と発言なさったか、
その根拠を納得のゆく形で説明していただけると大変助かります。

[233: 匿名さん]

今井小、中は、川崎市の帰国子女受け入れ校。川崎市の教育モデル校となって
います。三菱商事の海外帰国者が入る社宅がエリア内にあったからだそうな。
それに加え、このあたりはいわゆる上場企業の社宅が多かったので、中庸というか、
子育てに"そこそこ"熱心で、同じような給与所得帯の方々が集中したんだよね。
それで、学校が"そこそこ"荒れなず、"そこそこ"進学もするような、校風が
出来上がりました。まあ、評判が評判を呼んで、ここ目当てに引越してくる
人がいるのも事実。

ただ、"そこそこ"なんで私立のブランド校のイメージをもったらアウト。
ごく普通の学校です。実際、評判いいし、ここからの大学進学率が
高いのも事実です。

[234: 匿名さん]

なんか、もうモデルルームオープンだよ。価格概要もでちゃってるし。
2月中旬登録開始は、本気みたいだね。少なくとも、一期は売れる
見込みがついたという事。
何戸売るか分からないけど、引きは強いんじゃない。

結局、どうだこうだと文句つけても、買う人は買うってことかね。

[235: 匿名さん]

スレが伸びるのは人気の証拠

[236: 匿名さん]

センターインの間取り無し、水周りの３WAY無、縦長の単調な間取り、行灯部屋多数、コの字の中にある南棟は、日当たりよりも東西南から監視されているみたいで嫌、プラウドが高くてここに期待していた人から見れば正直落胆せざるを得ない点多数。せめて、せっかくのまとまった整形地なんだから、ギューギューづめは止めて欲しかった。でも立地は捨て難く検討中です。もっと安くしろ！って感じ。

[237: 匿名さん]

>センターインの間取り無し、水周りの３WAY無、縦長の単調な間取り
リフォームは中廊下がデーンとある限りは厳しいね。それなのにパンフでリフォームのメリットを強調するのは詐欺的だよ。

[238: 匿名さん]

236,237です。
最後にもう一つ。
三井と住友は、武蔵小杉〜元住吉の新築物件で正直苦戦している。
レアリス、セレマー、シティハウス…。
全部一通り見てるけど、営業の覇気がないよ。

[239: 匿名さん]

MR行ってきました。相当な混雑ぶりでした。

ところがその割りに、このスレ、物件に否定的な見方ばかり
目立つ気がするのですが（匿名掲示板の宿命なんでしょうか）。
メリット面といえば立地（交通・小中学校）の話ばかり。
マンションは立地だとはいえ、ちょっと寂しい気もします．．．

[240: 匿名さん]

>239
否定的に書く方は、この物件を買うつもりの無い人でしょう。
購入を検討される方は、否定的情報を「正しいか」、「一理あるか」
「なにか意図があってマイナスを誇張している」か見極めればよいのでは。
デベのことをはじめ、一括りで否定的形容詞をぶつける方は無視すればいかがでしょう。

[241: 匿名さん]

>>239
自分の買い物なんだから、自分で納得すればそれでいいんだよ。
逆に、こんな（匿名掲示板）で、判断したら、絶対あとから
後悔するよ。

>>236-237
プラウド武蔵中原でもいったら？？
あっちは、立地の弱点（三方向古いマンションで囲まれている）
を間取りでカバーしている。
間取り重視の方はどうぞそちらへ。

正直、売る方もよく研究してるから、この立地ならこう、この立地なら
こう、とパターン決めてんだよ。
ちょっとエリア外れるけど、三井の吉祥寺や、西荻の物件を見てみる
といい。立地で売るところは、似通っている。

[242: 匿名さん]

240再です。

>241 三井の吉祥寺や、西荻の物件を見てみる
といい。立地で売るところは、似通っている。

言いえて妙なり。

プラウドは、欠けたる点のある立地を建物・設備でカバー（元住吉Pも然り）。
三井でいえば、「立地がちょっと」の場所は、同じ予算帯なら建物・設備他でカバーしている。

[243: 匿名さん]

239です。

>>240,241
確かに。
ありがとうございます。氾濫する情報に目がくらんで
一番大事な「基本のキ」を忘れるところでした。

願わくば、今後この場が建設的な意見交換の場とならんことを。

日曜日の夕方、サザエさんを見つつ。

[244: 匿名さん]

真剣に購入を考えています。

近隣に住んでいますので、土地勘もあり、
場所のメリデメも判ってます。というか、自分は分かってるつもり。

気になるのは建物の構造や、内装、設備なんかは
どんな感じなんでしょう？

住みやすい場所ですが、やっぱりうん千万の買い物ですし、
建物にもこだわりたいと思ってます。

いくつか見てきたモデルルームと比較してますが、
近所で見たプラウド武蔵小杉に似てる気がしますが、
実際、プラウドと比較してよいとこ、わるいとこを詳しい方
おしえてください！

[245: 匿名さん]

>244

構造
P武蔵小杉の方が良し。基礎杭や耐震性は同等。採用コンクリは、Pの方
が高粘質のものを使っている（いわゆる100年コンクリ）。
階高はほぼ一緒。ガーデンズが残念なのは、ボイドスラブを採用した事。
本来、ボイドスラブは、中高層（10Fくらい〜）のマンションで、全体の
重さを軽減するために採用するもの。これを敢えて採用したのは、全体を
軽くして、鋼材等の硬度等を調整した（要は、部材高騰に対応した）もの
と"推定"。
ボイドは、形状がどうであれ響き感が出てしまう。しかも、280mmの
厚さがある為、室内高が食われてしまう。P2470、ガーデンズは2400。
戸境壁は、ガーデンズの方が上。
室内の梁の出方、サッシュの処理等は、Pの方がいい（ギロチン梁は
仕方ないけどね）。

[246: 匿名さん]

敷地
ガーデンズの方が上。Pは、あの幅に東西二棟建てはきつい。
共用廊下側の採光は、東西棟の4〜5F、南棟に至っては、
真中の2室（北側の部屋にバルコニーがある部屋）しか期待
出来ない。
ガーデンズの難点は、中にある南棟。これが、東西棟の一部の
廊下側採光を食っている。
なお、植栽、共用部に関しては、これは好み。開放感のある
ガーデンズ。デザイン重視のP。

[247: 匿名さん]

後、四方が道路で囲まれているというのも実はデメリットある。
近くのフォートレジデンス見てごらん。南含めて低層階がどう
いう感じに見えるか分かるから。
歩道の歩く人の目線が、どこにいくのか考えてみるといい。
Pの狙いところは、本当は、西棟の1Ｆだった。囲まれ感があり
庭が広く、高層にこだわらなければ、日照とかもよくプライベート
も守られていた。
個々人の庭の広さは、Pの方がうえ。
内装、設備
Pの方がうえ。
これは、見る人が見ると分かるのだが、室内戸、建具、キッチン、風呂等
Pの方が高いものを使っている。
サッシュ、格子もPの方がいい。但し、Pはリビングダイニング（一番高い）
のサッシュは、いまどきシングルガラス。これはいただけない。
ガーデンズは、全部ペア。
後、バルコニーは、Pはタイル、ガーデンズは吹き付け。

ガーデンズの売りは、ここしばらくは、この立地で、この規模
のマンションはない、という事。
左前の駐車場、一部マンションとなるが、こちらは賃貸。
規模は数十戸レベル。

[248: 匿名さん]

以上をまとめると、
総合的にはガーデンズの方が上という結論。
特に南向き希望の人はガーデンズが僅かではあるが割安。
買いです。

[249: 匿名さん]

>>.245-248
突っ込み甲斐の有る文章有難う。

拝見したところ、Ｐをカナリ贔屓目に見ていると”推定”。
ギロチン梁を「仕方ない」としているが、その言葉で片付けられないくらい、
ギロチンはとんでもなく出っ張っており目障りである。
これは紛れも無い事実。
私は、梁の出方に関しては、ガーデンズの方がまだ「マシ」だと感じる。

>ボイドは、形状がどうであれ響き感が出てしまう。
これの根拠となる出展を教えてください。挙げられますか？
「響き感」とは具体的にどういうことですか。

>戸境壁は、ガーデンズの方が上。
もしよろしければ、戸境壁についても、具体的データを。。。

>ガーデンズの難点は、中にある南棟。これが、東西棟の一部の廊下側採光を食っている。
Ｐとの比較でこの項目は無しでしょう。
Ｐは東西棟で採光を相殺している。皆殺しのレベルに落としている。

>なお、植栽、共用部に関しては、これは好み。開放感のある
ガーデンズ。デザイン重視のP。
HAHAHA！！
「デザイン重視のＰ」 ですか？。
Ｐは共用部に関してはそれ以前の問題かと。書くまでも無い。

>歩道の歩く人の目線が、どこにいくのか考えてみるといい。
ＰはＰで、隣の家人の目線が気になるかも。
あと、採光は低層は皆無に近い。ガーデンズが全然ましでしょう。

>サッシュ、格子もPの方がいい。但し、Pはリビングダイニング（一番高い）
>のサッシュは、いまどきシングルガラス。これはいただけない。
>ガーデンズは、全部ペア。
つまり、「サッシュ、格子もPの方がいい。」 という結論はアテにならんというわけだ。
なにしろ一番高いＬＤサッシも含めガーデンズは全部ペアですからね。
網戸もドアタイプですわ。

反論をお願いします。物件を見る目を養いたいと思います。

[250: 匿名さん]

>>244
建物について教えてと書いてすぐに反応してくださる有り難い方も
確かにいらっしゃいますが、ここはひとつ、ご自身が提供者の立場となり、

>近隣に住んでいますので、土地勘もあり、
>場所のメリデメも判ってます。というか、自分は分かってるつもり。

この「場所のメリデメ」について、ご教授願えませんでしょうか。

例えば、先日、平日の午後２時ごろ、付近を偵察してきたのですが、
サライ通りから続く南側道路の交通量は、平日は
休日にくらべかなり多いです。驚いたほどです。
四方道路の交通量は、曜日別、時間帯別に見るとどのような感じでしょうか。

[251: 匿名さん]

>>245
>本来、ボイドスラブは、中高層（10Fくらい〜）のマンションで、全体の
>重さを軽減するために採用するもの。これを敢えて採用したのは、
>全体を軽くして、鋼材等の硬度等を調整した
>（要は、部材高騰に対応した）ものと"推定"。

稠密のスラブを用いると、厚くした場合、梁と梁の中間部が自重でたわみ
強度は落ちる。
それを改善する為のボイドである、とのことです。
本日の構造説明会での熊谷組の回答。
ただ、物は言いようという気はしますね。