ガーデンズコート武蔵小杉

[匿名さん]

三井不動産。

[2: imai]

ガーデンズコート武蔵小杉新築の施工は熊谷組に決定

ＭＥＴ今井西開発（東京都千代田区丸の内３−２−３）、
三井不動産横浜支店（横浜市神奈川区栄町５−１）、
住友不動産（東京都新宿区新宿２−４−１）の３者は、
ガーデンズコート武蔵小杉新築の施工者を熊谷組横浜支店（横浜市中区）に決定。
７月着工。
鉄筋コンクリート造鉄骨造地下１階地上５階建て延べ１万８９５５平方㍍。

211戸を配置する住棟、
駐車場棟（鉄筋コンクリート造平屋２６７平方㍍）、
屋外駐車場（鉄骨造平屋74平方㍍）、
ごみ集積所（鉄筋コンクリート造平屋69平方㍍）、
屋外バイク置場（鉄骨造平屋33平方㍍）。

基本設計はＩＮＡ新建築研究所（文京区）、実施設計は熊谷組が担当。
建設地は川崎市中原区今井西町147。事業完了は17年10月の予定。
http://www.kentsu.co.jp/kanagawa/news/p00303.html

川崎市
http://www.city.kawasaki.jp/30/30kansin/home/garden-kenkai.pdf

[3: nori]

プロジェクト掲示板から住まいサーフィンに移行されてから
ガーデンズコート武蔵小杉について何も新しい情報が入手できなくなりました。
どこかにぎわっている掲示板等あれば教えてください。

[4: imai]

住まいサーフィンは、個人情報入力が必須という条件に抵抗を感じる。
まあこの掲示板でボチボチ情報交換しましょうか。。。

先日アンケート冊子が届きました。それによりますと、
東西南に一棟ずつと、中央に一棟の計４棟の配棟。
西南隅に提供公園。他の箇所では棟は道路に接近して建設されるが
目隠し植え込みスペースは確保。
戸数211、駐車場169、駐輪場338。
キッズルームと、スカイパーク(地上10mの日当たり良い場所???) 設置。
玄関ポーチ広い (隣物件に類似)。
順梁。バルコニー側アウトフレーム。玄関側は内向きフレーム。
二重床二重天井、バルコニーはガラスパネル (隣物件と同じ)。
スケジュール関係の話は無し。

その他は、今のところWeb漁っても情報ないですね。

[5: 匿名さん]

10月に入りました。まだ新着情報はありませんね。

西町アパートの建物は一ヶ月前に取り壊しが完了しているようですが。

ＭＲはどこに建つのでしょうかね？

[6: 匿名さん]

もしかして野村のＭＲ後では？

[7: 匿名さん]

建設会社の詰め所も、
ブラウドで東海興業が使っていたビルに
なるのでしょうか。

[8: 匿名さん]

http://www.mitsui-yokohama.com/arr/index.html

[9: 匿名さん]

敷地の北に立ち南西を見る
http://dc-ita.dyndns.tv/cgi-bin/digitalcamera/imgboard/img-box/img2004...

[10: 匿名さん]

http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010K00B00001...

[11: 匿名さん]

基本設計がINA設計と書いてありましたが、以前仕事でここの図面を良く
見ていましたが、割とこだわった設計をしているイメージがあります。
今回はどうなんでしょうか？

[12: 匿名さん]

来ました。公式。
http://www.mitsui-hanbai.co.jp/shinchiku/A4012001/

[13: 匿名さん]

年内は動きは無いと言うことになりますかね。

[14: 匿匿]

ガーデンズコート武蔵小杉、気になります。
今、レアリス検討中。予算が3000万後半で考えているので、
ガーデンズコートだと厳しそうな感じですね。ちょっと予定より早いけど
レアリス申し込んでおいた方が良いかしら。。。

[15: 匿名さん]

その予算なら、レアリスの東西向きの下階しか
選択肢はないでしょうなぁ

[16: 匿名さん]

ガーデンズコートはプラウド武蔵小杉より安めの価格設定になると言う
話もあるので、東西低層階７０ｍ２前半暗いならその予算で可能と予想
してます。
レアリスは期末まで待って残っているようなら値引き次第で考えると言う
手も有りますね。
今後もドンドンマンションは建ちますし、週間朝日の記事によると小杉周辺
は来年以降供給過剰必至のようですから、焦ることはないでしょう。

[17: 匿匿]

ありがとうございます。悩みますねぇ。他に建つなら来年まで待とうかしら。
社宅いっぱいありますしね。レアリス残るかなぁ。他の待ってるうちにレアリス残って
値下がりしたら万々歳ですけど、残らなさそうな気がします。
はぁー、悩む。。。

[18: ガーデン]

やはり17年竣工だと税制上不利ですね。当初予定より遅くなったのは三井の他物件の売れ行きが
今ひとつだからなのか。プラウドより安くするといっても、プラウドが高いからあんまり期待できませ
んね。レアリスより少々安いとしても、住宅ローン減税考えると、TOTALコストはあまり変わらない。
（もちろん借入額によりますが。）ＭＲもない今、立地で比較するしかないですね。

[19: 匿名さん]

小杉周辺は来年以降供給過剰必至
というのは、駅周辺の高層マンション計画を加味した話です。
ですが、緑が多く敷地もゆったりのファミリータイプのマンションについては、
供給量は少ないです。

だれか、↑の話を、具体的なマンション計画を根拠に
否定して下さるとありがたいです。

ガーデンズコートがプラウドより安い という話は、
出典は何ですか。誰も保証してくれませんよそんな事。
(個人的には、もちろん、プラウドより安い方が良いのですが)

[20: 匿名さん]

ガーデンズコートは東西南北が道路に面しているので、
東西低層階といえども日当たりは良い。
これが、プラウドと決定的に違う点です (つまり高価と予想)。

[21: 匿名さん]

プラウドより安くなりそう言うのは、旧a-lobの掲示板で三井に直接問い合わさ
れた方が書き込まれていました。　配棟やルームプランの情報は正確でしたの
で価格の話も期待出来るのではないでしょうか。希望的観測ですが。
他安くなりそうな要因として思いつくのは、
１．ＮＥＣと同グループの住友は土地を安く取得しているはず。
２．２００戸を超える大規模なので、工事単価は下げやすいはず。
３．プラウド以外、小杉、元住周辺の他物件は軒並み苦戦中。
４．プラウドより更に１分駅から遠い。（10分と11分の差は心理的に大きい）
５．駅近高層マンションの計画の方により魅力を感じる人も多いはず。
逆に高くなる要因しては、建築資材や石油価格高騰の影響、トータルコスト
については17さんの言われたローン減税の縮小といつか分りませんが
消費税率アップでしょうか。

[22: 匿名さん]

この辺りの地盤にかなりの不安を抱えているのですが大丈夫なのでしょうか？
詳しい方いらっしゃいませんか。

[23: 匿名さん]

レアリス元住吉のモデルルームで三井不動産販売の方が
「ガーデンズコートはプラウドより絶対安くします」と断言してました。

ただ「秋にはモデルルームもオープンする」とも言ってたのでどれくらい真実味があるのかはわかりません。

[24: ガーデン]

21さんのプラウドより安くなると思える理由に追加して、
・南に面した住居の比率が多くなると思われること。
が上げられます。
＞１．ＮＥＣと同グループの住友は土地を安く取得しているはず。
は期待できないでしょう。いまどきそんな企業はないでしょう。
もっとビジネスライクなのでは？
a-laboの掲示板から随分日数が経っており、計画の早い段階だったと思われ、
プラウドより安いとしても、高くなる要因等を勘案して、坪200万強まででは。
レアリスと同じくらいがいいところ？
レアリスの三井不動産販売の方が言うのは、プラウドが異常に高いから、
利益率をレアリスと同程度にすれば、もっと安くできるという裏づけがあるのかも。

[25: 匿名さん]

例の週間朝日の記事がasahi.comに出てます。
home > 住まい>週刊朝日・ＡＥＲＡから
にあります。
読んでない方はご参考まで。

[26: 匿名さん]

24さん
>いまどきそんな企業はないでしょう。
でも、こと手の話営業さんから良く聞きますよ。
グループ企業の社宅だったので競売なしで安く取得出来たって。

[27: 匿名さん]

26さん、
ということは、あれですか、
ＮＥＣ社員は、ガーデンズコートを安く買えると、
そう言うことになりますか。
うらやましいな、ＮＥＣ社員。

[28: 匿名さん]

プラウド 5017.01 m^2 129戸
ガーデンズ 9444.49 m^2 211戸
敷地は1.9倍。戸数は1.6倍。
やっぱ高いんだろうな。

プラウドはあの価格＆某ハプニングあっても一期売り完売御礼。
ガーデンズがもしプラウドと似た価格であっても、
一期売り完売御礼だろうな。立地がいいもん。

[29: 匿名さん]

南向きがほとんどなので比較対象はプラウドの南向き。
それに比べれば安くなるはず。
5000万中心だね。

[30: 匿名さん]

>27
別の物件ですがNECの社員は実際安く買えました
ココも可能性あります

[31: 匿名さん]

>30
シティハウス多摩川？

[32: 匿名さん]

「こんにちは」 ２００４年１１月号、８１頁。

予定最多価格帯
４７００万円台 （７４．８３〜８０．０４）
５５００万円台 （８０．７８〜８７．７７）

まあプラウドと似ていますね。

[33: 匿名さん]

この時期あの戸数では必ず売れ残るから、先ずはチョイ高めで客の反応を見つつ、とびついて来た客には今なら希望の住戸を割り当てる事を餌に高値で売り逃げ、
その後は第2期、3期販売を名目に客に合わせていくんだろうから、中住戸の最終価格はもうちょい下がるかもね。

[34: 匿名さん]

駅11分、あの環境でこれは高いのではないだろうか。
向き階で違うから正式発表までは分らないけど、これは
余り期待出来ないかな。

[35: 匿名さん]

港北センタープレイスのほうが、
同じ専有面積で大体１０００万は安いよ。南向き中心だし。

[36: 匿名さん]

>>35
はァ？
なぜ港北センタープレイスが出てくるのかわからん。
安くて当たり前では？？

[37: 匿名さん]

安くて当たり前だが、1000万も違うものかね普通？
それに港北センプレは駅歩３分。

[38: 匿名さん]

物件ＨＰに書かれている方法で請求した資料が届いたが、
ＨＰの内容以上の情報は無かった。
強いて言えば、ＨＰの物件外観の絵が拡大されており、
１Ｆ部分の階高が (外見上) 極端に小さいと判明。
１Ｆはパークホームズによくある半地下タイプか？

[39: 匿名さん]

南西角から北東を見る。
http://upload.fam.cx/cgi-bin/img-box/i0641030171524.jpg

提供公園の敷地だが基礎コンクリが。ＭＲ建設中か。

[40: 匿名さん]

ここより1000マン安くても港北センプレは買わないなあ。
だって渋谷までの時間が全然違うし。
港北ニュータウンって何か貧乏くさくてイヤ。

[41: 匿名さん]

>>40
市営地下鉄で日吉とつながったら状況変わりますか?
開通まであと３年。日吉まで５駅１５分くらい。
センプレとこの物件と迷ってる人いるかも。 (いないか・・・)
私は街並みとしては小杉の方が貧乏臭いと感じます。
というかコントラストに欠け古臭い (実際古いんだけど)。

[42: 匿名さん]

ガーデンコート
http://www.31sumai.com/yahoo/A4012

[43: 匿名さん]

> 41
個人の好みは勝手ですけど、あんまり小杉のことは悪く言わないでね。

[44: 匿名さん]

元住吉に比べると住宅街すぎて、買い物など駅前に出ないと不便かな
とは思いますが、都内に勤めてる方や出張の多い方には便利ですよね。
うちも近くのＰを検討し、最後の1戸で価格をネゴしましたが相手にされま
せんでした。
センター北は生活には便利ですが、都内に通勤されるのは、ちょっと大
変ですよね。各々長所短所があって単純には比較できませんね。
あと阪急の業績が良くなくて、ここ数年で結果を出さないと撤退のようです
からそこも心配の種ですね。阪急は駐車場が広いので車がとめやすくて
気に入っているのでなんとか残してほしいです。

[45: 匿名さん]

価格は、プラウドと同等でしょう。
坪単価でいくと若干安いかもしれませんが、コンサバみたいのつけて、
占有面積増やしていたりするので、一部屋あたりでみたらそんなに
変わらないかな？と。
三井は、元住吉、小杉エリアで現在２件並行販売しており、そちらを
売り切らねばなりません。そこで、ガーデンズやすくしちゃったら
売れないでしょ？
しかも、先々できる小杉駅前のタワーマンションの一つは、三井ですから、
なお更売れ残りなど出来ないのですよ。本当は、セレマーク、レアリス、
ガーデンとなるべく損切りせずに売りきって、売上の積み上げをしといて
それこそ、小杉戦争と言われるであろう、駅前地区タワーマンションに
余力を残したい、というのが三井の心情ではないでしょうか？
もし、価格が高いと思われている方がいるのならば、駅前タワーを
狙うべきでしょう。

Pは、坪単価で見るとそんなべらぼうに高くありませんでした。Pは
まさに、先行逃げ切りパターン。セルフィード、フォートと売り切って、
Pの土地競売、宣伝費に金つぎ込みつつも、坪単価もそこそこに
抑えてPも売り切った。

小杉の今井地区自体の土地価格が高いんだよね。相応だと思います。
小杉駅徒歩圏、住宅街、そこそこ緑もある。学区もまあ、有名。
ガーデンズの方が確かに敷地にゆとりあるんで、それで同等の価格
だったら、私は、欲しいなあ。
後は、仕様を落としてもらいたくない。三井は最近仕様落としすぎ。
あきらかにわかる。

[46: 匿名さん]

>45さん
なかなか鋭い分析ですね。

来年は今井上町の藤森工業跡地にも長谷工の600戸マンションができる
んですけど、そちらの方はかなり坪単価もがんばってきそうです。

グレードや立地なんかはガーデンズコートと比較にならないと思いますが
、駅からの距離は同等なので、ガーデンズコートはできるだけグレードを
上げて差別化を図るのが得策ですね。

[47: 55]

元住、武蔵小杉、川崎の近辺を含め、三井の物件には落胆させられっぱなしです。
レアリス、セレマーク、何であんなにグレード落として高いのかわけがわかりません。
ガーデンズコートをこんな値付けして、プラウド以下の仕様だとしたら、
なめてるとしかいいようがありません。

[48: 匿名さん]

うんにゃ。
仕様 (グレード) が落ちた仰る。
具体的な箇所を指摘できますか。
階高、スラブ厚、小梁有無、玄関ポーチの有無なんていう
基本の基本を押さえていないのですか。
それとも、「何となく仕様が落ちている気がする」 というふうに
ＭＲの雰囲気を根拠にしていますか。

[49: 匿名さん]

＞来年は今井上町の藤森工業跡地にも長谷工の600戸マンションができる

府中街道、中原街道、南武沿線道路。

主要道路に囲まれた△地帯ですなぁ。
しかもどの道路からも１００メートル以内。

[50: 匿名さん]

>55
三井単独の物件ではないから、なのではないでしょうか？
新日石やら住友やらが、三井の足を引っ張る・・・。

[51: 匿名さん]

>48
例えばね、レアリスだけど、バルコニーの吹き付け。順ばりは、逆ばりに比べて
表面積が少ない、なのにバルコニー内部は、吹き付け処理。良い悪いは別にして
これで、２０万程度／戸の価格差でるの知ってる？
ガーデンのH。P見たら、吹き付けだね。
キッチンもカタログ上のグレード低い、床材、戸関係も安いの。オシュレット後付け。
不必要といわれればそれまでだけどね。Pとの比較だけどこれだけで、７０万近く仕様
落としている。
後ね、おりあげ天井してるでしょ？あれは、順ばりのバルコニー窓際のはりを細くできないので、どうしてもカーテンボックス周辺の
はりが目立つ。そこにダクト通すと、そこが下がるので、リビングの圧迫感強くなる。
だったら、おりあげにしてごまかしちゃえ、という発送。
これは、最新の工法と密度高いコンクリつかったら、Pなみにすっきりできる。
（別にPのまわしものではないよ）
筐体は二重床、二重天井だけど、階高低いから、天井高もぎりぎり。
設計自体は、一世代前。こういったところで私は、仕様落としている、と思って
しまうなあ。まあ、それでもしっかり作っているとは思うけどね。
セレマは、まだ少し前の着工だから、そんなにひどくないけど、それでも、戸や、
床材は、安い部類のやつだよ。
今時、モデルルームに来る人は、階高、スラブ厚、小梁有無、玄関ポーチの有無
とかすぐ分かるところは、チェック済み。こんなところあからさまに削らないし
見た目はゴージャスに作る。
けどね、見えにくい所で、せこせこやってる。かつての三井は、そこに金かけて
たから三井のマンションであったのに、と思っています。

>50
それはいえてるね。思惑がからむから。けどレアリス武蔵小杉はすばらしかったんだ
けどね（仕様、設備）。

ちなみに業界関係者ではありません。