パークホームズ西永福

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1214/

＜全体概要＞
所在：東京都杉並区大宮２丁目1679番地1
交通：京王井の頭線西永福駅徒歩6分
総戸数：42戸
間取り：2LDK+S～3LDK、66.63～86.4m2
入居：2015年4月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
設計・施工：前田建設工業
管理会社：三井不動産住宅サービス

[21: 匿名さん]

学校までの道のりは緑地や公園が多くて歩道がしっかりしてるのは安心ですが、公園が近い故のトラブルなんかも心配ですね。
この辺りの公園の治安とかはどうなっているのでしょうか。
歩道のない商店街だと犯罪などのトラブルは避けられそうですが、どちらがいいのか悩みます。

[22: 検討中の奥さま]

晴海、豊洲とこちらで迷ってます。
資産価値を考えると、便利な湾岸エリアですが、
杉並区も住宅地としては悪くないと思うので。
湾岸より二割くらい安かったらこっちもいいなぁ。
一体どんなお値段なんでしょうか?坪単価で250切りますか?

[23: 匿名さん]

２２さん

２２０切るって、どんだけ？！
ありえんでしょ。今までどこを見てきたの？！

[24: 匿名さん]

調べてみたのですが、小学校の通学区は松ノ木小学校です。
マンションから学校までgoogleのルート検索をしてみたところ、１．２キロ、
大人の足で１４分かかるそうです。
距離が長い上に途中大きな公園があるのが皆さんが書かれていらっしゃる通り気になりますね。
基本遠回りになっても大通りで行く方が無難なのかも。

[25: 匿名さん]

松ノ木小は若貴も通った角界の名門校です。
資産価値をサポートしてくれそうです。

[26: 匿名さん]

三井の住まいループが魅力的ですね。おひとりさま無料になるレストランや、ホテルの優待などプチ贅沢を気軽にできる感じがうれしいです。いろいろ調べたりするの大変ですがこういうサービスがあるといいとおもいます。

[27: 匿名さん]

井の頭線は穴場的な感じします。

渋谷や吉祥寺に出るだけの人は便利ですよね、乗り換えもないですから。

反面、中央線乗り換え、京王本線、小田急乗換えなどある人はちょっと大変なのかな。

でもこの辺に住んで下り通勤なら楽そう。

と、いろいろな立場で考えてみました。

[28: 匿名さん]

近くに新築マンションがみつからないので比較しようがないのですが、
このあたりのマンション相場っていくらくらいなんでしょう？
価格がいくらくらいになるのか気になっています。

駅が近いから、途中乗り換えがあってもさほど苦にはならなそうですが、
通勤時間帯は混むのでしょうね。
混んでも乗車時間が短くて住むのは救いですが。

買い物するお店の選択肢がないというのも寂しいですが、
大人にとってはほっとひと息つける場所が豊富で、
環境的には良さそうな場所ですね。

[29: 住まいに詳しい人]

浜田山アドレスの井の頭通り沿い物件と比較して、
デベロッパーのブランドは互角、幹線道路沿いの
立地条件も同じ。ただし、強力な浜田山プレミアムが
付けられないため、坪単価260前後と言う予想を聞きます。
消費税アップ直後ですし、強気には来ないでしょうから
いいせんいってるのではないでしょうか?

[30: 匿名さん]

２５さん
松ノ木小へ入れたくて、わざわざ賃貸を借りる方もいる様ですね。確か、沢尻エリカ
さんもここの卒業生ではなかったかな。松ノ木小が学区内のはうれしいけど、子供の足だと
２０分はかかってしまいますよね。低学年のうちはちょっときついかな。
小学校は集団登校なのかな。ま、マンションの中で小学生一人といった事はないだろうけど
やはりこの距離だと集団登校の方が安心ですよね。

[31: 匿名さん]

小学校高学年にもなれば自分で身の回りのこともできるので多少安心はしています。
中学校も同じような通学路ですね。内は男の子だからまあ気になる程度。

[32: 匿名さん]

集団登校だったとしても、帰りが学年やクラスによってバラバラなんですよね。
そこだけ心配と言えば心配かな。
うちは女子なので、なるべく誰かお友達と帰ってくることや、寂しい道は通らないように言い聞かせる感じになってくると思います。

[33: 匿名さん]

杉並区の犯罪発生情報メール配信サービスを登録してますが、
やはり人通りが少ないためか、善福寺川の北側は時々変質者
出没のお知らせメールが届きます。
区のHPで登録できます。また、安全情報は区の危機管理対策課で
聞けますから、問い合わせると良いかもしれません。
実際の発生頻度が分かると、判断材料になるのでは？

[34: 周辺住民さん]

何か盛り上がりませんね。浜田山に話題を持ってかれている感じですかね。

[35: 匿名さん]

ん～、西永福は若干地味だからでしょうか。
住みやすい落ち着いた良い街だとは思いますよ、ホントに。

33さんありがとうございます。
今どきはそういうメールがあるんですねぇ。
子供がうちにはおりますので、さっそくそういうメールに登録して
状況を知りたいと思います。

[36: 匿名さん]

善福寺川の北側となると小学校や中学校への登下校路になるのでは？少し心配ですね。あまり帰宅が遅くならなければいいのですが、部活などもあるでしょうから。低学年は集団登下校だと安心ですよね。上級生や中学生でも同じ方向から通う友達ができると少しは安心ですね。犯罪発生情報メール配信サービスというのがあるということは、街全体でも防犯の意識があるでしょうからあまり心配しすぎるのも良くないでしょうけど。防犯パトロールなどもされているんでしょうか？

[37: 匿名さん]

完成CGをよく見るとバルコニーがペラボーですね(+_+;)
このクラスのマンションでもペラボー仕様ってあるんですね…残念です。。。

[38: 匿名さん]

エントランスの足音が響かないように緩衝剤を使用したり、落下防止バーが窓に設けてあったり、ちょっとした工夫が気に入りました。
キッチン、洗面台などのメンテナンスがしやすいのも長く住むなら大切。
室内の音が響かない工夫をされているのであれば、足音で文句言われたりないですね。

[39: 匿名さん]

予定価格聞いた方いますか？浜田山がすごい高そうなので…

[40: 周辺住民さん]

２Ｆが坪３０５～３３０　
４Ｆが坪３２０～３４５（ルーバル部屋除く）

浜田山に比べれば安いですが、１～２年前の相場からだと１割増しの印象です。

方南通り沿いの南側が意外と安く、低層住宅が広がり眺望が良く、
大通りから少し入った閑静な西向き住古が南向きと同価格か少し高め。
東向きは目の前に４Ｆ建てのビルがあり眺望日当たり絶望的な割には少し高め（南向きと変わらない）。

注意点としては、
　・バルコニーがぺラボー
　・ディスポーザー無し（浜田山はあり）
　・西向き棟だけ、なぜか戸境壁がコンクリではなく乾式壁
　・天井高2400　※これにはかなりガッカリ
　・外装の一部がコンクリ打ちっぱなしで耐久度（修繕費）に不安
　・既に建設が始まっており、間取りセレクトなどできない可能性あり（未確認）

良い点
　・地下住古が無い（浜田山はあり）
　・神社や大きな公園が近い
　・駅距離が浜田山より近い（6分。浜田山は9分）

売り出しは浜田山より先なので、浜田山の価格でビビらせて、こちらの物件に誘導する戦略でしょう。
その戦略が見事にはまって、第一期だけで瞬間蒸発する物件だと思います。
本物件完売後、浜田山の販売が始まると思います（モデルルームは同じ建物を流用するらしいので）。

正直、浜田山と比べると錯覚で安く感じてしまうのですが、リセール等を考えると相場的には十分高い部類なので、
永住前提なら良い物件なのでは。あとは方南通り沿い、あまり人気の無い大宮アドレスがどうか、ですね。
自分もまだあまり現地を確認していないので、今度じっくり見てみたいと思います。

周辺の住環境に詳しい方の情報を頂けると嬉しいです。

[41: 匿名さん]

大変詳しい解説ありがとうございました！とても参考になります。完全にビビった一人でした。

[42: 匿名さん]

40さん、詳しい分析ありがとうございます。
西永福なのに若干高いかな～と思っていましたが、相場よりは少し高めでしたか。
永住向きの場所ですよね。
賃貸とか投資とかそういうのに回すよりは、実際に自分で住みたい場所かな。
ただしやはりちょいと高め。

[43: 購入検討中さん]

40です。
自分も永住目的で検討中でワンコがいるので公園近くが気に入っています。
同じ理由でパークホームズ駒沢も検討していたのですが、坪350~380なので泣く泣く諦めました。
本物件としては、
住環境良好
値段は周辺の中古市場から見ると1割〜1割5分高め
という狭間で悩んでいます。

周辺に地縁がある訳でも無いので、カタログスペックの駅徒歩6分がどの程度のものか、
方南通りの交通量がどの程度で、大気への影響（通り沿いの部屋で窓を開けっ放しにした場合の影響）を実際に現地で見極めて来たいと思います。

[44: 匿名さん]

浜田山住所が欲しいけど、最終的には価格かな。

[45: 匿名さん]

風致地区ということでマンションのデザインもこだわっているのでしょうね。
ここは自然が多くて、アウトドア派の自分には合っていると感じました。
風致地区なら、むやみに建物が建造されないのでいいのではないでしょうか。
始めて聞きましたが。

[46: 匿名さん]

価格がまだ未定なので何とも言えませんけど、間取りタイプで、８５Brってバルコニーが贅沢に付けられていますが、
この物件の場合は北と西になりますね。このタイプの物件はこの方向の間取りしかないのですかねぇ。
ここで幾らになるんでしょうね。

[47: 匿名さん]

建物デザインが公開になってたので見ました。
ベランダにぺラボーが使われてるのって何か意味があるんでしょうか。
洗濯物の目隠し？と思いましたけどそれなら1～3階までと同じような
上部のみガラスという仕様で良いですしね…。
デザインや色調は渋くて素敵ですがその部分がちょっと気になってしまうかなと思いました。
ぺラボーの耐久性ってどんなものでしょうか。

[48: 匿名さん]

ぺラボー,なんでなのでしょうね？きちんと理由を伺いたいところ。

ここの地域は落ち着いて雰囲気のいい場所だとは思っていたのですけれど
風致地区だったからなんですね。
すごく緑が多くていいなと思っていました。
風致地区は緑の伐採が制限されているのですっけ？
マンション内も木が多くなるのでしょうか。
そうなるといいですね。

[49: 匿名さん]

マエケンだし外観もいいなと思って張り切って検討しようとしたら。
天井高240とベランダがペラボーでガッカリになりました。

[50: 匿名さん]

Iタイプは南向きでいい感じします。収納もほどほどありますし。布団クローゼットがあるので冬の毛布類などどんどん入れられそう。BRタイプはルーフバルコニーもあって広々感じられそう。こちらは収納能力抜群ですね

[51: 匿名さん]

三井なら三鷹でしょう。

ここは駅も各駅だし、買い物も不便。

浜田山が買えないからって妥協したらダメ。

同じ価格で三鷹の静かな南向きが買えますよ。

定借が多い三鷹エリアでは希少性があるから、まずは見に行ってみましよう。

[52: 匿名さん]

いくら駅近でも、私鉄支線、各停駅は、通勤ロスはありますね

[53: 匿名さん]

どこに通勤かしらないけど、井の頭線は支線ではないよ（笑）それに朝8時代までは急行自体走ってないからあまり関係ないんじゃないか？

[54: 匿名さん]

でもこの物件って天井も低いしディスポーザーもないのになんでこんなに高い価格なのかな？

[55: 匿名さん]

駅から近いということが価格にそのまま反映していそうです。
もう少し安い物件も少し歩けば見つかるような気がします。
建築方法や、物件のクオリティによっても価格はずいぶんと違うような気がしています。

[56: 匿名さん]

価格ってもう出てますか？
いくらぐらいなんでしょうか？

[57: 匿名さん]

物件概要に1期販売分ですかね？価格が一部掲載されているようですね。
販売価格　5658万円（1戸）～8708万円（1戸）
最多販売価格帯 6800万円台（4戸）
管理費 月額 18530円～23160円

[58: 匿名さん]

三井でこの辺は、当分、浜田山４丁目とここぐらいでしょう。
立地の良い（浜田山駅、北側5-6分）の中古を含めての比較検討かと思います。
週刊誌でも都内の新築物件不足や中古の売り惜しみなど結構特集されてます。
まあー、7掛けで読んでも、トレンドとしてはそっちの方向なんでしょう。

[59: 匿名]

バルコニーにスロップシンクがないのですね。方南通りの排ガス粉塵の掃除が面倒くさそう。せめて水栓くらい欲しかったなあ。

[60: 匿名さん]

駅からフラットの道なので、この記載されている徒歩６分で着きそうですね。
大体は着かない事が多いのですが。子供がいるとフラットの道はありがたいです。
小さい頃はベビーカーを押したり、子供を自転車の後ろに乗せて走らなければならなかったり
しますからね。子供が大きくなればフラットでなくてもいいかもなんて思って
しまいますが、今度自分が年をとったらまたこのフラットのありがたみを感じるんだろうな。

[61: 匿名さん]

第１期、完売ではなかったのか。。。

[62: 匿名]

さあ大変だあ

[63: 匿名さん]

完売おめでとうございます。

[64: 匿名さん]

完売というのは第1期のことですか？
全戸完売？

価格は高いですが都内でそれくらいなら普通でしょうか
占有面積から考えたら高すぎるわけでもないか

物件概要には

申込受付は終了いたしました。
販売状況につきましては、下記のフリーコールまでお問い合わせください。
近日中に物件概要を更新する予定です

とありますね
何戸か残っているのでしょうか？

[65: 物件比較中さん]

モデルルームには伺っていないのですが、以前資料請求をしていて今日チラシが入っていました。
一期は何戸売り出していたか、ご存知ですか？

[66: 購入検討中さん]

今日が一期二次の締切と書いてあったような気がします。

[67: 匿名さん]

現状如何ですか。　第一期は完売ですか。　第二期は何戸ですか。　よろしくお願いします。

[68: 匿名さん]

浜田山同様ここも販売時期引き延ばしですか？　三井さん、売り手市場をもて遊んで、いけずですね。

[69: 匿名さん]

HPの更新、ほとんどありませんよね。
そんなことをする必要もないほど申し込みがあるのでしょうか？

[70: 匿名さん]

本命「浜田山」の前哨戦なのでしょうかね。

[71: 匿名さん]

ここの新築と浜田山の優良中古物件、好勝負ですね。

[72: 匿名さん]

地域的には
緑も多く穏やかな街なので人気はありそうだし
価格はまあ仕方がないな
っていうトコロなのかなと思いました

2期の販売数、まだ出ていないんですね
もうそろそろ申し込みなのに
要望がでれば
そこも販売する形なのでしょうか？

[73: 匿名さん]

この程度の戸数だと住み安そうですね。収納も広そうなところはポイントが高いです。
この立地だと通勤には便利でしょうね。静かな環境ですが、都心に出るのはすぐに出れるというのは
立地からすると魅力が沢山です。
ちなみにこの周辺は子育て環境的にはどうなんでしょうか？

[74: 匿名さん]

第2期の販売予定は8月上旬ですが、販売戸数はまだ決まっていないのですか～
浜田山同様販売時期を引き延ばしと書かれている方がいらっしゃいますが、
販売延期となる可能性ありですか？
単なる販売戦略なのか、それとも人員が不足しているのか、どうなっているのでしょう。

[75: 匿名さん]

第２期販売が８月上旬予定とあるが、まあ普通８月上旬に販売はしないはず。
お盆休みを控えているからね・・・。
あくまで予定だし早くてもお盆休み明けの８月２０日以降では？

[76: 匿名さん]

小学校が遠すぎますね。
子供の足では15分以上はNGです。
通勤目的のDINKS か老後のご老人向きでしょうか。

スーパーもサミットしかないので、車があればさらに便利ですね！！

[77: 匿名さん]

子供の体力ならこの距離でも大丈夫とは思いますが
部活とか特に冬など暗くなるのが早くなるので、帰り道にある大きな公園と
野球場などの間の道などから帰るときなど人通りが少なく何かあったときに
助けを呼べる家がないので少し不安がありますね。
あとは>76さんの言われているように車が欲しいと思う環境です。

[78: 匿名さん]

HPに第二期の申し込みは8月3日まで、とありました。販売戸数は3戸のようですが、あと何戸残っているのでしょうかね？

[79: 匿名さん]

中学は大宮中学校になるんでしょうか。徒歩15分ももう少しかかりそうですが、やはり近いほうが勉強時間も確保できたり朝練習など早めに行かなければならない時楽でしょうね。親も行事で行く事になりますしどうでしょう。塾などおけいこ事は駅の方になるのかな、いろいろ調べたいです。3年間はあっという間かもしれませんが。

[80: 匿名さん]

中学校は大宮中の学区域にあたります
徒歩15分と書いてありますが実質は20分チョイくらいかしら？と考えています
中学生で一番人生の内で体力があるんだからガンバレーなんて思いますが
女子生徒さんだとそうもいきませんかね？
なるべく大通りを通って帰ってくるように言うとか？
基本最短距離が大通りなのでそこは心配ないでしょう。

[81: 匿名さん]

完売でしょうか。

[82: 匿名さん]

公式ページは更新準備中ですから、まだ完売していないと思います。

「浜田山」と同じMRになるので、決断するなら、「いまでしょ！」

[83: 匿名さん]

　スレチですが、永福４丁目の今年完成した三井の賃貸は、何年か後に売り出されることはないですかね。
　あそこなら北が方南通りなので検討対象なんだけどな。

[84: 購入検討中さん]

上層階はまだ残っているのでしょうか？
いい値段ですが結構売れましたね。
高すぎる気がして二の足を踏んでいます。

[85: 匿名さん]

どの住戸が残っているのか気になるところですね。
実際のお部屋が見れるので、どんな眺めか確認することができていいなって感じました。
設備も実際のものが見れるのでいいですよね。

[86: 匿名さん]

今は建物内のモデルルームがある状態なのかしら。
本当にもうあと少しっていう所まで来ているんだと思います。

　ちょいと高いと思う方も多かったと思いますけれど
立地的なもので買われた方が多かったのかな。
駅までも負担感ない距離だから。

[87: 匿名]

歩道との距離、近すぎますね。
1階、2階のベランダで洗濯物を干していると、恥ずかしいですね。

[88: 匿名さん]

敷地いっぱいに建て、ゆったり感がありませんよね。
確かに、幹線道路沿いの低層階住戸は、プライバシ性ーが…
やはりCGと比べ、実際の外観の質感は違うなあと思いました。

[89: 匿名さん]

いっぱいいっぱいじゃないと、戸数が多くならないし、
買う側的にも1戸あたりの負担が大きくなるから、やむを得ない部分はあるかと思いますが…
あとはプライバシーに関してはもう少し配慮があってもいいのかな
あまりカーテン開けないとか対策を取る感じなのかな

[90: 購入検討中さん]

>>89
初詣で横を通りました。
確かに一階は中が見え見えですね。
植栽は気休め程度。残念。
南側は車もうるさいですね。
交通量は少なめですが、バスもとおりますし。
でも夜は静かですね。
リセール、賃貸が期待出来ないエリアだから、永住向けだね。完売するかなー。

[91: 匿名さん]

ＨＰでは、豊かな植栽となっているのに。
中途半端な植栽は、みすぼらしいのでないほうがいいですね。
風致地区なら景観などは保証されるのでしょうけど。
西向きだと午前中は、部屋の中暗いかも。
ここなら南向きですよね。

[92: 匿名さん]

MRに行った時は質感の良い上品な仕上がりをイメージしていたのですが、建ちあがりを目の前にして全く違うものになっています。こうも異なるものですかね。

[93: 匿名さん]

仕上がりとしては普通位じゃないですか?モデルルームだと仕上がり図がCGで加工してあるので、素敵モードになっているから、期待値がどうしても膨らんでしまうのだけれども…。
モデルルームの写真も実際に行った時とどことなく違ったりするし。
イメージを削いで見ていかないといけないので難しさはありますよね（＾＾；

[94: 匿名さん]

残念なものになりました。

[95: 通りがかりさん]

さすが三井
床の作りが雑なのか
上下階での騒音トラブルが絶えません

[96: 通りがかりさん]

>>38 匿名さん

めっちゃ騒音トラブル多いです

[97: 匿名さん]

床厚２００～２３０ぐらいですか？

[98: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[99: 匿名さん]

>>98 匿名さん
削除しなくてはならないようなトラブルが続出するマンションです

[100: 匿名さん]

天井が低いので音がつつぬけ

[101: 匿名さん]

騒音トラブルが常に発生している

[102: 名無しさん]

管理組合が成り立っていない