パークホームズ西永福

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1214/

＜全体概要＞
所在：東京都杉並区大宮２丁目1679番地1
交通：京王井の頭線西永福駅徒歩6分
総戸数：42戸
間取り：2LDK+S～3LDK、66.63～86.4m2
入居：2015年4月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
設計・施工：前田建設工業
管理会社：三井不動産住宅サービス

[1: マンコミュファンさん]

総戸数42戸（誤）→46戸（正）

[2: 匿名]

井の頭沿いのご近所より良さそうですね

[3: 匿名さん]

風致地区で売ってる通り、周辺が将来的に変わらないってのは魅力になりますね。緑多くて大きい公園も近いので子育てしやすそうな場所です。マンション前の道路の交通量ってどんなものでしょうか？昼夜問わず多いんでしょうか。マンション自体はコの字で向きを選ぶのに迷いそうです。価格帯が安くなるなら西向きも良いかなあと考えてます。

[4: 匿名さん]

方南通りは井の頭通りと比べると、たいした交通量じゃないですよ。マンション前に車が渋滞することもないのであまり気にならないと思います。ただ駅からの道のりで、両通りを超えないといけないのが、少し手間なくらいかな。

[5: 匿名さん]

通行量が多いのに、横断歩道がない、、、

[7: 匿名さん]

三菱のパークハウスを買いたかったよ。

[8: 周辺住民さん]

パークハウスは一応浜田山から歩けたけど、この物件は違うからなあ

[10: 匿名さん]

方南通りはそこまで交通量が多いというほどでもないです
夜はもっと車の交通量が減るかと

周辺は緑も多いし、静かだし、暮らしやすいとは思われます

普段の買物はサミットが一番便利かなと思います

っていうかスーパーはサミット一択ですね

[13: 匿名さん]

他に小さい個人商店的なお店はないのですか？
別にサミットでも十分なんですけれど、選択肢があった方が面白いかなと思いまして。
無いならないでも大丈夫ですけれど。
外食する場所はちょこちょこありますね。
そういう点では便利かな。

[14: 匿名さん]

食料品は私はサミットばかりかも。。。

ケーキ屋さんなんですが、西永福だとＣＱＬという昔からあるお店が
結構人気があるんじゃないかと思います。
お値段も他より高め設定ですけれど、いい素材を使っているというのがよく判ります。
「きちんと作ってまっせ！」というのが感じられますよ。

[15: 不動産購入勉強中さん]

駅から実測すると７分半掛かりました。
というのは信号待ちが２回あり、それも、けっこう待たされたからです。
実徒歩分数は、５分ぐらいですかね。

方南通りは井の頭通りほどは交通量が多くはないでしょうが、
京王バスも走っており、ちょっと騒音と排気ガスが気になりました。

[16: 匿名さん]

交通量は多いみたいですね。周りに植栽もあり中庭もあり家に帰るとホッとしそうです。駅を利用するかどうかもありますが
駐車場は9台くらいなので周りで借りられるかもチェックしときたいです。

[17: 匿名さん]

西永福周辺の地図を見てみましたがスーパーは過疎地ですね…。
周辺住人の皆さんは一駅分自転車乗ったり歩いたりして買い物行ったりしてるんでしょうか。
ネットスーパーが充実してるといいんですがどんな感じなんでしょうね。
浜田山にはコモディイイダと成城石井、永福町だと京王ストアがありました。

[18: 匿名さん]

低層マンションで、周辺は緑も多く、静かで過ごしやすそうなマンションですよね。
駅までも6、7分でそれほど遠さも感じられないかなって思います。
お店はサミット以外にもイオングループのリカー専門店イオンリカーと
薬局トモズがありますのでちょっとした食品や日用品なら揃えられるのではと思います。

[19: 匿名さん]

スーパーもそうですが、商業施設の類が少ないですよね。
マンション周辺もコンビニが点在するくらいで、皆さん仰るとおり買い物に選択肢が少ないと感じます。
緑が多く、ゆったりと散歩できるような場所が多いのは利点ですが歳を取った時に困らないよう買い物の手段や移動手段を確立しておく必要性を感じます。

[20: 匿名さん]

小学校も少し遠い場所になるのでしょうか？
どちらの方向にあるのかはわかりませんが、近隣には緑が多く、公園がたくさんあって過ごしやすそうですが、反面、大きな公園が多かったり、通学路の途中で大きな公園があると、少し不安に思う事もあります。
近隣に地元のお店などがもう少しあると、安心できるかも知れないのですが。

[21: 匿名さん]

学校までの道のりは緑地や公園が多くて歩道がしっかりしてるのは安心ですが、公園が近い故のトラブルなんかも心配ですね。
この辺りの公園の治安とかはどうなっているのでしょうか。
歩道のない商店街だと犯罪などのトラブルは避けられそうですが、どちらがいいのか悩みます。

[22: 検討中の奥さま]

晴海、豊洲とこちらで迷ってます。
資産価値を考えると、便利な湾岸エリアですが、
杉並区も住宅地としては悪くないと思うので。
湾岸より二割くらい安かったらこっちもいいなぁ。
一体どんなお値段なんでしょうか?坪単価で250切りますか?

[23: 匿名さん]

２２さん

２２０切るって、どんだけ？！
ありえんでしょ。今までどこを見てきたの？！

[24: 匿名さん]

調べてみたのですが、小学校の通学区は松ノ木小学校です。
マンションから学校までgoogleのルート検索をしてみたところ、１．２キロ、
大人の足で１４分かかるそうです。
距離が長い上に途中大きな公園があるのが皆さんが書かれていらっしゃる通り気になりますね。
基本遠回りになっても大通りで行く方が無難なのかも。

[25: 匿名さん]

松ノ木小は若貴も通った角界の名門校です。
資産価値をサポートしてくれそうです。

[26: 匿名さん]

三井の住まいループが魅力的ですね。おひとりさま無料になるレストランや、ホテルの優待などプチ贅沢を気軽にできる感じがうれしいです。いろいろ調べたりするの大変ですがこういうサービスがあるといいとおもいます。

[27: 匿名さん]

井の頭線は穴場的な感じします。

渋谷や吉祥寺に出るだけの人は便利ですよね、乗り換えもないですから。

反面、中央線乗り換え、京王本線、小田急乗換えなどある人はちょっと大変なのかな。

でもこの辺に住んで下り通勤なら楽そう。

と、いろいろな立場で考えてみました。

[28: 匿名さん]

近くに新築マンションがみつからないので比較しようがないのですが、
このあたりのマンション相場っていくらくらいなんでしょう？
価格がいくらくらいになるのか気になっています。

駅が近いから、途中乗り換えがあってもさほど苦にはならなそうですが、
通勤時間帯は混むのでしょうね。
混んでも乗車時間が短くて住むのは救いですが。

買い物するお店の選択肢がないというのも寂しいですが、
大人にとってはほっとひと息つける場所が豊富で、
環境的には良さそうな場所ですね。

[29: 住まいに詳しい人]

浜田山アドレスの井の頭通り沿い物件と比較して、
デベロッパーのブランドは互角、幹線道路沿いの
立地条件も同じ。ただし、強力な浜田山プレミアムが
付けられないため、坪単価260前後と言う予想を聞きます。
消費税アップ直後ですし、強気には来ないでしょうから
いいせんいってるのではないでしょうか?

[30: 匿名さん]

２５さん
松ノ木小へ入れたくて、わざわざ賃貸を借りる方もいる様ですね。確か、沢尻エリカ
さんもここの卒業生ではなかったかな。松ノ木小が学区内のはうれしいけど、子供の足だと
２０分はかかってしまいますよね。低学年のうちはちょっときついかな。
小学校は集団登校なのかな。ま、マンションの中で小学生一人といった事はないだろうけど
やはりこの距離だと集団登校の方が安心ですよね。

[31: 匿名さん]

小学校高学年にもなれば自分で身の回りのこともできるので多少安心はしています。
中学校も同じような通学路ですね。内は男の子だからまあ気になる程度。

[32: 匿名さん]

集団登校だったとしても、帰りが学年やクラスによってバラバラなんですよね。
そこだけ心配と言えば心配かな。
うちは女子なので、なるべく誰かお友達と帰ってくることや、寂しい道は通らないように言い聞かせる感じになってくると思います。

[33: 匿名さん]

杉並区の犯罪発生情報メール配信サービスを登録してますが、
やはり人通りが少ないためか、善福寺川の北側は時々変質者
出没のお知らせメールが届きます。
区のHPで登録できます。また、安全情報は区の危機管理対策課で
聞けますから、問い合わせると良いかもしれません。
実際の発生頻度が分かると、判断材料になるのでは？

[34: 周辺住民さん]

何か盛り上がりませんね。浜田山に話題を持ってかれている感じですかね。

[35: 匿名さん]

ん～、西永福は若干地味だからでしょうか。
住みやすい落ち着いた良い街だとは思いますよ、ホントに。

33さんありがとうございます。
今どきはそういうメールがあるんですねぇ。
子供がうちにはおりますので、さっそくそういうメールに登録して
状況を知りたいと思います。

[36: 匿名さん]

善福寺川の北側となると小学校や中学校への登下校路になるのでは？少し心配ですね。あまり帰宅が遅くならなければいいのですが、部活などもあるでしょうから。低学年は集団登下校だと安心ですよね。上級生や中学生でも同じ方向から通う友達ができると少しは安心ですね。犯罪発生情報メール配信サービスというのがあるということは、街全体でも防犯の意識があるでしょうからあまり心配しすぎるのも良くないでしょうけど。防犯パトロールなどもされているんでしょうか？

[37: 匿名さん]

完成CGをよく見るとバルコニーがペラボーですね(+_+;)
このクラスのマンションでもペラボー仕様ってあるんですね…残念です。。。

[38: 匿名さん]

エントランスの足音が響かないように緩衝剤を使用したり、落下防止バーが窓に設けてあったり、ちょっとした工夫が気に入りました。
キッチン、洗面台などのメンテナンスがしやすいのも長く住むなら大切。
室内の音が響かない工夫をされているのであれば、足音で文句言われたりないですね。

[39: 匿名さん]

予定価格聞いた方いますか？浜田山がすごい高そうなので…

[40: 周辺住民さん]

２Ｆが坪３０５～３３０　
４Ｆが坪３２０～３４５（ルーバル部屋除く）

浜田山に比べれば安いですが、１～２年前の相場からだと１割増しの印象です。

方南通り沿いの南側が意外と安く、低層住宅が広がり眺望が良く、
大通りから少し入った閑静な西向き住古が南向きと同価格か少し高め。
東向きは目の前に４Ｆ建てのビルがあり眺望日当たり絶望的な割には少し高め（南向きと変わらない）。

注意点としては、
　・バルコニーがぺラボー
　・ディスポーザー無し（浜田山はあり）
　・西向き棟だけ、なぜか戸境壁がコンクリではなく乾式壁
　・天井高2400　※これにはかなりガッカリ
　・外装の一部がコンクリ打ちっぱなしで耐久度（修繕費）に不安
　・既に建設が始まっており、間取りセレクトなどできない可能性あり（未確認）

良い点
　・地下住古が無い（浜田山はあり）
　・神社や大きな公園が近い
　・駅距離が浜田山より近い（6分。浜田山は9分）

売り出しは浜田山より先なので、浜田山の価格でビビらせて、こちらの物件に誘導する戦略でしょう。
その戦略が見事にはまって、第一期だけで瞬間蒸発する物件だと思います。
本物件完売後、浜田山の販売が始まると思います（モデルルームは同じ建物を流用するらしいので）。

正直、浜田山と比べると錯覚で安く感じてしまうのですが、リセール等を考えると相場的には十分高い部類なので、
永住前提なら良い物件なのでは。あとは方南通り沿い、あまり人気の無い大宮アドレスがどうか、ですね。
自分もまだあまり現地を確認していないので、今度じっくり見てみたいと思います。

周辺の住環境に詳しい方の情報を頂けると嬉しいです。

[41: 匿名さん]

大変詳しい解説ありがとうございました！とても参考になります。完全にビビった一人でした。

[42: 匿名さん]

40さん、詳しい分析ありがとうございます。
西永福なのに若干高いかな～と思っていましたが、相場よりは少し高めでしたか。
永住向きの場所ですよね。
賃貸とか投資とかそういうのに回すよりは、実際に自分で住みたい場所かな。
ただしやはりちょいと高め。

[43: 購入検討中さん]

40です。
自分も永住目的で検討中でワンコがいるので公園近くが気に入っています。
同じ理由でパークホームズ駒沢も検討していたのですが、坪350~380なので泣く泣く諦めました。
本物件としては、
住環境良好
値段は周辺の中古市場から見ると1割〜1割5分高め
という狭間で悩んでいます。

周辺に地縁がある訳でも無いので、カタログスペックの駅徒歩6分がどの程度のものか、
方南通りの交通量がどの程度で、大気への影響（通り沿いの部屋で窓を開けっ放しにした場合の影響）を実際に現地で見極めて来たいと思います。

[44: 匿名さん]

浜田山住所が欲しいけど、最終的には価格かな。

[45: 匿名さん]

風致地区ということでマンションのデザインもこだわっているのでしょうね。
ここは自然が多くて、アウトドア派の自分には合っていると感じました。
風致地区なら、むやみに建物が建造されないのでいいのではないでしょうか。
始めて聞きましたが。

[46: 匿名さん]

価格がまだ未定なので何とも言えませんけど、間取りタイプで、８５Brってバルコニーが贅沢に付けられていますが、
この物件の場合は北と西になりますね。このタイプの物件はこの方向の間取りしかないのですかねぇ。
ここで幾らになるんでしょうね。

[47: 匿名さん]

建物デザインが公開になってたので見ました。
ベランダにぺラボーが使われてるのって何か意味があるんでしょうか。
洗濯物の目隠し？と思いましたけどそれなら1～3階までと同じような
上部のみガラスという仕様で良いですしね…。
デザインや色調は渋くて素敵ですがその部分がちょっと気になってしまうかなと思いました。
ぺラボーの耐久性ってどんなものでしょうか。

[48: 匿名さん]

ぺラボー,なんでなのでしょうね？きちんと理由を伺いたいところ。

ここの地域は落ち着いて雰囲気のいい場所だとは思っていたのですけれど
風致地区だったからなんですね。
すごく緑が多くていいなと思っていました。
風致地区は緑の伐採が制限されているのですっけ？
マンション内も木が多くなるのでしょうか。
そうなるといいですね。

[49: 匿名さん]

マエケンだし外観もいいなと思って張り切って検討しようとしたら。
天井高240とベランダがペラボーでガッカリになりました。

[50: 匿名さん]

Iタイプは南向きでいい感じします。収納もほどほどありますし。布団クローゼットがあるので冬の毛布類などどんどん入れられそう。BRタイプはルーフバルコニーもあって広々感じられそう。こちらは収納能力抜群ですね