パラドール伏見桃山グランプレイスってどうですか？

[匿名さん]

売主：株式会社今井建設　http://imai-kensetsu.co.jp/　http://www.paradole.com/index.html
施工会社：株式会社淺沼組
管理会社：株式会社今井建設　大和ライフネクスト株式会社
販売提携(代理)：シアーズ株式会社　http://www.sears.co.jp/

所在地　京都府京都市伏見区奉行前町4-2及び5（地番）
交通　京阪本線「伏見桃山」駅徒歩5分
　　　近鉄京都線「桃山御陵前」駅徒歩6分
　　　京阪宇治線「観月橋」駅徒歩7分
　　　JR奈良線「桃山」駅徒歩9分
総戸数　82戸
構造・階建て　RC5階建
建築面積　1843.19m2
建築延床面積　7732.15m2
敷地面積　3080.24m2
分譲後の権利形態　敷地は専有面積割合による共有、建物は区分所有
用途地域　第一種中高層住居専用地域
駐車場　機械式：47台（内来客用2台）、平面式：10台（内住戸専用駐車場：8台、来客用：2台）（月額使用料／未定）
自転車置場　スライド式 ：91台、2段式 ：58台（月額使用料／未定）
ミニバイク置場 8台（月額使用料／未定）
バイク置場　6台（月額使用料／未定）
管理形態　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託
完成時期　2015年1月中旬予定
入居時期　2015年1月下旬予定
間取り　1LDK＋F～4LDK
専有面積 54.74m2～95.91m2
その他面積　バルコニー面積：9.34m2～20.04m2、ルーフバルコニー：36.44m2・40.48m2（使用料無）、専用庭：4.85m2～12.92m2（使用料未定）、テラス：6.77m2～19.9m2（使用料無）、ポーチ：2.2m2～7.18m2、アルコーブ面積：1.7m2～3.04m2
その他制限事項　準防火地域、山ろく型建造物修景地区、15m第1種高度地区、埋蔵文化財包蔵地区
販売スケジュール　2014年3月中旬販売開始予定

【スレッド】
パラドール
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伏見桃山
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【掲示板】
マンションコミュニティ
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【知識】
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf
自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...



【公式URLを追加、物件概要を編集しました。2013.12.26　 管理担当】
【物件情報を追加しました　2014.1.22　管理担当】

[61: 働くﾏﾏさん]

>>60
お役に立てて嬉しいです。
私は決めるまでに、周りを歩き回って歩数や時間を測りまくりました（笑）
地下の駅など、入口から乗り場まで実はかなり時間がかかる駅もありますが、ここの京阪駅とJR駅は入口から乗り場までが近いので、余分な時間がかかりません。
近鉄は高架駅なので、少しだけかかります。
また、雨の日は近鉄の高架線路下を歩けばマンションまで濡れる距離も少なくて済みます。

毎日の通勤や利便性、適度な風情や歴史ある地域、(伏見区内では良い方である)教育環境など、この立地は総合的に買いだと思いました(^^)
中古の売買でお世話になって来た親しい不動産屋さんにも相談し、伏見桃山駅近にはお墨付きをいただきました。

[62: 匿名さん]

あまり土地勘がない者ですが、こちらのマンションが建てられる
地域区分と言うんですか？山ろく型建造物修景地区、埋蔵文化財包蔵地区に
指定されているみたいです。
これってどのような意味があり、どのような恩恵、あるいはリスクが
あるのでしょう？ご存知の方がいましたら教えて下さい。

[63: 周辺住民さん]

それほど詳しくありませんが…
山ろく型建造物修景地区→京都の景観条例により、デザイン(屋根の形、ひさしの長さ、外壁の色等)に規制がある。
歴史都市京都に相応しい街並…ということで、スタイリッシュで近代的なデザインでは許可が下りない。
メリットとしては、周辺の風情は守られる。

埋蔵文化財包蔵地区→歴史都市京都市内は、ほとんどこれに当てはまってしまう。建築時に埋蔵文化財の調査が必要な土地。費用負担や調査レベルは、場所や建築時の土地面積などにより様々なパターンがあるようです。京都では時々聞く話ですが、すごいモノが出てしまうと工事も長期間止まるし、何も出ませんようにと祈るくらいなのでメリットは無いですね。見なかったことにして埋めてしまう業者も居ると聞いたことがあります。この地区にかからないに越したことはないですね。

[64: 匿名さん]

マンション工事が進んでしまえばまあ大丈夫だし住む側としてはあまり関係なさそうですが、
業者的には「出るのかでないのか」というのはあるでしょうね。
歴史的価値があるのだから、きちんと調査しないといけないというのはもっともだし、でもその間にかかる費用ってどうなの？ともありますし。

[65: 契約済みさん]

パラドールの南側の官舎に入れないように柵？がされてますが、取り壊しされるのでしょうか？
跡地にはマンションの計画でもあるのでしょうか？
南向きを購入したので、今後がとても気になります。

[66: 契約済みさん]

>>65
国有財産の売却 桃山合同宿舎（３・４）（京都市伏見区奉行前町３ほか）＝①２９６９平方㍍②１４年度。

今から売却されるようなので、誰が何の目的で購入するかで全てが変わります。
先にこちらのパラドールが完成していて、幸い住居地域ですし、北側斜線とか日影規制に守られて南側はそうひどい事にはならないのでは？と楽観はしていますが…
営業さんはプロのはずですから、建てられるものの可能性を聞かれてはいかがでしょうか。
私は南側ではないですが、マンションの今後の価値にも売れ行きにも影響することですので、関心があります。
今、建築現場のプレハブが建つ元駐車場も、売却される官舎と同じ土地なのか、違う地権者のものなのか、知りたいですね…また駐車場に戻してくれたら、マンションの機械式駐車場よりそちらを借りたいぐらいです。

[67: 契約済みさん]

66さんありがとうございます。
やはり売却されるのですね・・・
今後が気になります。
一度営業さんに確認してみます。

[68: ご近所さん]

売却は半年以上前から決まっていたことです。
営業は販売に不利なことは言わないか、ごまかします。

[69: 購入検討中さん]

南向きが最終期まで売れ残ってる理由ですね。
経験上、多少眺望や日当たりが悪くても「駅近、南向き」は結局将来的には売りやすい物件ではあるので、値下げされるなら買いかなとは思います。
営業は不利なことは「聞かれたら答える」けれど、聞かれなければ触れません。不動産は買う側も必死の勉強が必要です。

[70: 匿名さん]

ここまで線路に近いと西向きは、線路の鉄粉などが気になりますね。
他の向きでも電車の音はかなり聞こえそうですけど。
金額が安いのは、立地の関係ですね。
生活利便施設などは、近くに商店街などがあり良いと思うのですが。
他の施設も近いですし。

[71: 契約済みさん]

ここって、意外と丹波橋駅も教育大附属小中も徒歩圏内ですね。大通りの24号線も渡らずに北上して1km程度なら、これも売りにすればいいのに、と思いました。

[72: 契約済みさん]

今日、今週のスーモ新築マンションを見ました！あと3戸なんですね。順調な売れ行きですね！最後の成約者でモデルルームの家具が貰い放題なんて羨ましい限りです(^-^)いいなあ〜

[73: 匿名さん]

キッチンのシンクが広々としていますし、ミドルシンクもなかなか考えられていて魅力的ですね。
ガスコンロも広いのがいいです。ガスコンロって狭いと案外使いにくいんですね。
キッチンに床暖房があるのは寒い冬の足元にはいいですね

[74: 匿名さん]

複路線利用できていい。
管理費、安いですね。機械式の駐車場があるので将来は、どうなるかわかりませんが。
本当に線路沿いなので、ここは立地的にはイマイチ。
電車の音と西向きは窓を開けたら電車が見える状態ですね。
電車好きの人にはおススメかも。

[75: 匿名さん]

食洗機があるから、シンクはここまで大きくなくていいかなと思う。
ミドルシンクも掃除が面倒だし、ホームページの写真のように、この上にまな板を置いて切ると
前かがみになり、腰を痛めそう。
普通に、天板のスペースを広くした方が使いやすい。

コンロの75cmは、築7年の中流マンションの我が家のコンロと同じ大きさだから
標準だと思う。

キッチンの床暖房はなくてもよい。キッチンに長くいるわけでないので。
床マットとスリッパで、暖房の恩恵があまり感じられない。

[76: 匿名さん]

75の続き。
キッチンにそれほどお金をかけなくてよいから、もう少し安くして欲しかった。
生活する上で、ここの立地はとても良いと思う。
西側はちょっと大変と思うけれど、防音効果のあるサッシが十分機能するなら
よいかな。

[77: 契約済みさん]

12月中に完成予定、1月内覧のようですね。楽しみです。
同時期の桃山周辺新築のファインフラッツ、エスリードと比較し、ここは価格も設備も管理修繕費も無駄がないと思って決めました。マンション全体が見えるという開放的な感じも土地の狭い混み入った桃山地区では珍しく気に入りました。
広い前面道路から車の出入りもしやすいです。何より桃山御陵前・大手筋近くは本当に便利で風情もあり、伏見区では別格の地域で、あれほどの数のマンションがあるのに駅近中古の売りはなかなか出ません。手放さないか、賃貸に出しても借り手がつくのでしょう。
駐車場代は安くはないですが、機械式駐車場の維持費になると思えば、車を持たない人の不公平感や負担感も軽減されると思います。
線路沿いという不利な点はマンション全体価格に反映されているでしょうし、電車騒音の西側は低価格の設定、線路から遠い南東角部屋など羨ましい部屋は高価格、よく考えられた値付けだと思います。
あとは住人皆で協力しあって、管理の行き届いた価値あるマンションにしていきたいですね！

[78: 匿名さん]

残り３邸となりましたね。
思っている以上に早い売れ方だった気がします。
販売価格自体はそんなに安くなかったけれど、人気物件ですね。

[79: 匿名さん]

方向が3点あるので、どのコートがいいか迷いますね
本当は南が一番日当たり的にはベストでしょうけど、東や西もメリットがありそうですね
バルコニーに水洗があるので、バルコニーの清掃やプランターのみずやりに役立ちそうです

[80: 契約済みさん]

>>79
あと3邸残っているのは、南向きのみ低層階のようです。
前面が開けている東向きと、線路側だからお買得な西側の売れ行きは早かったです！
早く売り切れたらいいなあ、と願っています。