ザ・パークハウス上石神井レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-ksj142/

＜全体概要＞ ザパークハウス上石神井レジデンス
所在地：東京都練馬区上石神井4-171-3
交通：西武新宿線上石神井駅徒歩11分、武蔵関駅徒歩9分（サブエントランスまで）
総戸数：142戸
間取り：3LDK～4LDK、67.44～89.16m2
入居：2015年2月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[951: 物件比較中さん]

>942
デベが「電車の音なんて問題にならない」的な売り出しをしてるからだろ

[952: 匿名さん]

振動と騒音に関してどれぐらいになるのか出来上がって部屋見てみないとなんともだね。
ただ将来的にも売りにくい物件である事は確かだしこのエリアは人気エリアでもないし駅遠だし都心でも無いしいい意味での希少価値があるわけでもないのでそのリスクをおってでもほしいって人はどれだけいるのかだね。
ここが売れてないのもそう言うことでしょう。
デメリットってのはどの物件でもあるわけだが通常は同時にメリットもあって総合的にそれが上回るからみんな買うわけで。
線路沿いだけど駅近で利便性は良い、とかその逆とかね。
この線路が山手線とかだったら話も変わってくるんだろうけどね。

[953: 買いたいけど買えない人]

南側、西側住戸ともだいぶ出来上がったようで
西武新宿線からよく見てます。
外見はとてもシックでいい感じです。

如何せん近い。
とても線路に近い。近すぎる。
窓から電車の人とあいさつできる。

[954: 匿名さん]

>>953

確かに、外見、CGで想像してたよりもいいですね！
コレに樹木が足されると、ヨリ調和がはかれてステキだと思いました。

[955: 匿名さん]

ここは出来上がってからのほうが売りやすいかもね。
今だとどうしても線路沿いに対する不安ばかりが先行するけど実際に出来てどの程度の騒音になるのか、眺望とかどうなるのかが分かれば不安はなくなってあとは各人の判断出来るからね

[956: 匿名さん]

953
そうかな？シックかな？
外観は明るい昼間に見ると第1印象、黒っ！って感じました…
時間が経つとタイルがばしょによっては白くなりそうかな。

[957: 匿名さん]

出来上がらないと怖くて買えないよ。
地下だけ先に売って、後は長期戦になりそうね。

[958: 匿名さん]

以外に竣工後は早いかもよ。要は一番の泣き所の線路沿いである事の影響度がわかればあとはプラスに勝手に思い込むもんだし。

[959: 購入検討中さん]

10月中旬から建物内モデルルームオープンとホームページに出ましたね

[960: 匿名さん]

棟内ＭＲは線路から遠い北棟ですか？騒音を体験させる目的だから南棟かな？

[961: 匿名さん]

俺は今日買っちゃったよ（笑）。決め手は特になくてなんかこの街いーなーって思ったのと値段が安かった（笑）

[962: 匿名さん]

>961

そういう人はすぐ買って正解でしょ。
不動産で資産を保全・拡大するだけが人生じゃないんだし。

[963: 匿名さん]

先日建設地の右横の道で線路の前までいきましたが、電車が通る度にすごい音と、地響きがしてました。。。１階の線路側は庭があってもかなりキツイと思いますし、中庭を挟んでも騒音はかなりするかと。。。ただ何よりびっくりしたのは徒歩11分表記、、、確かに880メートルならそうだが、普通に駅から歩いたら15分以上はかかります。

[964: 匿名さん]

どこの物件のこと言ってるのかわからないけど、歩いて上石神井駅まで１０分だよ。

[965: 匿名さん]

10分じゃ難しいでしょ。
よっぽど歩くのが早い人じゃないと・・・・


しかも、この物件は駅からの道が暗いのが更にマイナス。
正直なところ歩きたくない道だよね。

[966: 匿名さん]

うん、暗すぎて女性なら襲われても不思議じゃない裏通りだからね。
実際に襲われるかどうかはわからないけど、心理的にはかなり怖いはず。おれはストーキングストリートとよんでる。

[967: 匿名さん]

妻と歩いて10分程度でした。15分以上っていうのはよっぽど歩くのが遅いんじゃないでしょうか。

[968: 匿名さん]

健脚の人がちゃきちゃきと歩けば行けるかもしれないね。
私も10分で歩けって言われればやれるよ。
でも、多くの人が普通に歩いたら10分じゃ無理。

そもそも不動産表記で11分なのに、10分で着くっていう主張はおかしいよ。

不動産表記の徒歩時間は5分以内だとそこそこ正確だけど、
距離とともにずれてくるので、11分表記だったら13分～15分掛かる人が多いと見るのが一般的。

[969: 匿名さん]

何分かは歩けばわかる話。不動産表記上は１１分！
早歩きすれば９−１０分でいける人もいるし１２−１３分かかる人もいる。
それだけよん。
いずれにしても遠いと感じる距離でマンションとしては致命的距離の物件かと。本気でここがほしいならここ中古を定期的に狙えばばよい。
相場考えたら高くても３０００万でしか売れないから。

[970: 匿名さん]

普通に駅から歩いたら15分以上はかかるけど、13分～15分掛かる人が多いと見るのが一般的。不動産の表記を読み解くのは難しい。

ところで、練馬区あたりで駅徒歩がここと同程度のマンションてどれぐらいあるの？

[971: 匿名さん]

>970

練馬区は都心と違って駅から遠い地域も多いからこのぐらいの物件も多いんじゃない？

平和台のライオンズとか、ヴィークコート大泉とか、プラウド練馬豊玉とか、プレミスト井荻とか・・・

[972: 匿名さん]

ライオンズ上井草以外、今分譲中の練馬のマンションはここより駅距離ありますね。

[973: 匿名さん]

そうするとここの駅距離は練馬区あたりでは問題ないように見えるね。969のいう『致命的』てのはどういう意味なんだろ？
単純比較はできないと思うけど、上石神井駅徒歩7分築7年の中古が4000万台で出てるけど、駅徒歩が4分伸びると1000万も押し下げる要因になるのかな。

[974: 匿名さん]

973
戸建てじゃまだしも駅徒歩１０分を超えるマンションは致命的だが、ここはそれに加えて沿線沿い、物件周辺にも利便性施設皆無、じゃあ環境重視か？って言うと沿線沿いだし公園もない。だから中古は格安ですね。

[975: 匿名さん]

販売開始している練馬区の物件がどこも駅遠いから､とは言えたまたま重なっただけで､割高と思いながらも先高感の影響で､妥協してその中で選択するのは不遇な感じです｡

[976: 匿名さん]

今に限らず物件選びは最後は妥協だと思うけどね。
割高って言うけどそんなこと言いだしてたらきりないよ。
バブル期は今より高騰してたんだし、ずっと昔はもっと安かったりもしてたわけで。その時代時代で自分にあったものを選ぶしかないと思うよ〜。
モノの価値も貨幣価値も日々変動するからね。

[977: 不動産業者さん]

練馬や田無からこの距離ならまだアリだけど、上石神井ってのがね。
急行停まるにしても少しさみしい。

[978: 匿名さん]

新築は必然的に駅遠が多くなるからしょうがない部分があるとはいえ、線路脇で周りに何もないのは厳しいね。

[979: 匿名さん]

西武新宿沿線でいまならパークハウス上鷺宮だろうね。

[980: 匿名さん]

上鷺宮は池袋線じゃない？

[981: 匿名さん]

ごめん、そうだった。池袋線です！富士見台だね。

[982: 匿名さん]

>>981
上鷺宮が買える人はここを検討するわけないけどね｡

[983: 匿名さん]

そうかな？ボリュームゾーンで比較したら500万ぐらいしかかわらないけど。

[984: 匿名さん]

富士見台は駅は小さいけど、生活必需品は一通り揃う店舗があり、それでいてゴミゴミしていない。とても住みやすいと思う。

けどパークハウス上鷺宮の価格が適性かは疑問だな。
ちょい高い気がする。

[985: 契約済みさん]

建物内モデルルーム見学に行った方っていませんか？
マンションギャラリーのモデルルームは見たけど。。

[986: 匿名さん]

今週末は建物内モデルルーム見学できますね。楽しみです。

[987: 匿名さん]

自分も今週末いきます！

[988: 契約済みさん]

>986 >987

何か今週は満員御礼みたいですね！
問い合わせたら、スケジュール一杯のようで予約出来ず…ww
急遽、来週も開催する準備を進めてるとの事です。
だいぶ出来ているようですし、追加開催で見れたらいいなと。。
感想あったら教えて下さい！楽しみです。

[989: 匿名さん]

そろそろここも正念場が来たね！価格交渉でどこまで値下げを勝ち取れるかが勝負でしょう。

[990: 匿名さん]

販売済が30戸ほどで、線路沿いの1階を棟内MRにして低層南向きの日照と騒音体験させて必死な営業です。クオカード2000円分頂き、以前の3000円分と合わせて5000円です。助かります。

[991: 匿名さん]

地元だけど暇だったからとりあえずクオカードだけ貰いにいってきた♪

[992: 匿名さん]

棟内の見学は若い人が多い印象ですね。線路沿いだけど南向きが4500万円～は魅力なんでしょうが、サッシ開けたら厳しい騒音は否めないしやっぱだめでしょ。上石神井徒歩11分も長い旗竿アプローチ抜きだから、エントランスまでは12分ほどのはずです。

[993: 匿名さん]

11分ってエントランスまでじゃないの？？

[994: 匿名さん]

だからさ、もうグタグダ分かりきった文句言うの止めなよ。
駅から遠くて線路沿いでこの物件の周辺も何も無くて、何もかも悪いからこそうれてない。もはや分かりきった事ジャマイカ。

[995: 匿名さん]

>993

不動産表記は敷地境界までの時間だから、旗竿の入口で11分だね。

>994
売れてないのは事実だけど、より売れてないのが北と南どっちかは興味がある。
南が売れないなら、線路の影響が大きいから、竣工後の現地で音が許容できることを感じてもらえれば行けるかも。
北がダメなら、価格がダメなんだから、値下げしか無いね。

[996: 匿名さん]

北棟の三階はいい。500万下がったら買いたい。

[997: 匿名さん]

販売済の約半分は線路側の南棟で67.68㎡がほとんど、2期の住戸も南棟10戸となってます。
資金力の少ない若い客で南向きの希望者に売っていきたいのでしょう。北棟と西棟は今後出てくる物件が仕様を落とし価格上昇すれば、客が戻ってくると予測して売り急いでない様子です。

引渡しまで4ヶ月半で3連休に棟内MR見学会のため、本体営業が増員されているようで売主側の必死さも感じましたが
、先高感のお陰で焦って値引き販売する必要がないと竣工後にじっくり売る可能性もあります。

条件のあまり良くない物件では買主も焦る必要ありませんね。

[998: 匿名さん]

匿名掲示板ってこわいですね

[999: 匿名さん]

買ったった！

[1000: 匿名さん]

2期の10戸が完売してもトータル40戸ですか!?100戸以上残して売り急いでないとは思えませんね。値引きは必至でしょう。

[1001: 匿名さん]

まだ半年あるから

[1002: 匿名さん]

グランドガーデンですけど完成予想CGより狭く感じました｡

[1003: 匿名さん]

>1002

植栽がしょぼいからでしょ。
完成予想CGはどの物件でもある程度植栽が育った２～３年後を想定しているから、
新築だと若干印象が異なることが多いよね。

[1004: 匿名さん]

>1003
植栽が無い方が広く感じると思うけど。

[1005: 管理担当]

管理担当です。

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