ザ・パークハウス上石神井レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-ksj142/

＜全体概要＞ ザパークハウス上石神井レジデンス
所在地：東京都練馬区上石神井4-171-3
交通：西武新宿線上石神井駅徒歩11分、武蔵関駅徒歩9分（サブエントランスまで）
総戸数：142戸
間取り：3LDK～4LDK、67.44～89.16m2
入居：2015年2月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[751: 匿名さん]

746ですがこの地域で戸建てみたけど同じ予算で買える戸建てはちょっと残念なところばかり。クレヴィアコートは良かったけどここより高いし。

[752: 匿名さん]

戸建ならマンション予算+１０００万円ぐらいが適正ですよね。

[753: 匿名さん]

>>751
小竹向原のクレヴィアですか？それとも大泉学園のヴィークコート？

[754: 匿名さん]

>753
井荻と下井草（鷺宮）です。近隣で分譲中の新築戸建てですよ。

だいたいここの価格プラス1000万くらいでした。

[755: 匿名さん]

西武新宿線沿線は鷺ノ宮以降はみんな一種低層の戸建街だし利便性も人気もないから昔から安定して安価で戸建が買えるエリアだよ。
このあたりも３０坪建売だと５０００万出せば普通のパワービルダー仕様が６０００万だせばまぁまぁの戸建が買えるエリア。

[756: 匿名さん]

もともとマンションが建てにくいエリア
でもある。いずれにしてもここのライバル
は戸建だね。

[757: 匿名さん]

パワービルダーの購買層はここ見ないでしょ。
戸建てならクレヴィアコートやファインコートを選ぶよ。

[758: 匿名さん]

今中古ちょうど上石神井マンションが築浅で80m2が３９８０で売ってるね。駅まで徒歩７分だし立地はここより良いんじゃない？

[759: 匿名さん]

>>754
戸建てブランドなんですね。失礼しました。

[760: 匿名さん]

でも、ここと価格を合わせるとパワービルダーになっちゃうんだよね。
微妙に有名デベロッパー製の戸建てには届かない。

23区から出たくないけど、価格の制限でパワービルダーか大手デベのマンションかという選択を迫られるレンジの人がターゲットなんだろうね。庭もある分建物としてはこっちが立派だし、車がなければ圧倒的に安い。

とはいっても、マンションでも広域を見ればもっといいところはありそうだし、他の地域からの呼び込みは苦労するだろうね。

[761: 匿名さん]

本当にひとそれぞれですね。
パワービルダーだったら23区やめて郊外のブランド戸建ての方が良い人もいるでしょう。

[762: 匿名さん]

一連の流れはいろいろ勉強になりました。戸建てかマンションかの選択をこのような視点で見たことがなかったので。

[763: 匿名さん]

ブランド戸建ってなに？

[764: 匿名さん]

有名どころはファインコートとプラウドシーズンだね。
ヘーベルハウスやミサワホームみたいな注文住宅は土地持ってないとハードル高い。

[765: 匿名さん]

ファインコートに住めるならそっちがいいなぁ

[766: 匿名さん]

>>765
ファインコートはこの辺り多いよ。つい最近も上井草、下井草、上石神井南町で
売り出してた。価格レンジはいずれも6000万〜7500万。
正直、この線路沿いのようなところで貧相なマンションを5000万で買うなら
6000万だしてファインコートのほうが良いと思う。
ただ、老人とかでフラットがいい、ってなら話は別。だが、そういう老人なら、
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...
ここみたいな物件で十分だとおもうけどね。築浅で線路沿いではなくしかも南側。
近くにスーパー、コンビニあって80M2で3980万円。SUUMOに乗ってるぐらいだから
間違いなくこの価格より5%は下がる。（この価格で売れてるならSUUMOみたいな情報サイトに
金払って出さないからね。）
しかしここよりもあらゆる点で条件がいいのに築6年でもう3500万とはね。ここを買う人も
買うならここで一生過ごす覚悟したほうがいいね。ちなみに、ここは名前こそパークハウス
ってなってるけど、実際は藤和だから姉妹マンションだからね。

[767: 匿名さん]

いやだよこんなとこ
つかこんなとこよりもここよりも駅近の中古待ってた方がよっぽどマシ

[768: 匿名さん]

上鷺宮のクレヴィアコートですら6000万円で買えちゃう訳でパークハウス上鷺宮と同じレンジ。
そりゃあ、どっちも苦戦するよね。西武新宿沿線でマンション作るなら、やはり野方より新宿よりじゃないと
駄目だと思います。
西武新宿の駅徒歩5分圏内のマンションでも、中央線徒歩15分圏内のマンションのほうが圧倒的にいいんだもん。

[769: 匿名さん]

768
価値観はひとそれぞれですからね。

[770: 匿名さん]

そういう問題じゃないぐらいの状況なのが問題視されてるわけです

[771: 匿名さん]

迷った結果、ここやめてPにしました。

[772: 匿名さん]

迷ったあげくっていうけど、よく迷えましたね。
自分もこの辺りのエリアで検討してるのでこの物件も検討したんですが、
さすがに迷うようなレベルじゃなかったです。ほとんんど武蔵関もよりの物件ですし
線路沿いって、、、。建売戸建みたいな土地じゃないですか。

[773: 匿名さん]

プラウド石神井台とだったら物件レベルはこっちが上かも。
幹線道路と線路どっちに面しているのがマシかっていうところに考え方の差はあるかもしれないけど。

価格がプラウド並みの適正価格だったらもうちょっと売れ行きが良かったかもね。

[774: 匿名さん]

プラウドも微妙ですよね〜。やはり吉祥寺あたりをアピールするなら、せめて西武新宿線の南側である必要があるかとおもいます。北側にあるのは論外です。

[775: 匿名さん]

>>773
物件レベルではむこうが上かと。設備でも立地でも到底かなわない。

[776: 匿名さん]

ライオンズと比較してる人も多いみたい。

[777: 匿名さん]

ライオンズ上井草ね。あそこも幹線沿いで空気も悪いし駅遠でとなりは消防車と罰ゲームみたいな
立地かと。

[778: 周辺住民さん]

友達が消防署向かいのグランスイートに住んでるけど、消防車そんなに気にならないって言ってたよ。

[779: 匿名さん]

ここの方が良さそう。でも南町の藤和時代の中古の方が気になる。

[780: 匿名さん]

南町の中古マンションは安くていいよね。ここよりも立地条件もいいしなにより80m2もあって広い。

[781: 匿名さん]

80m2？自分が見たのとは違う物件だけど。

[782: 匿名さん]

俺が言ってるのはSUUMOにのってる藤和上石神井南町ホームズ 3980万円だよん。

[783: 匿名さん]

はっきり言おう。ここは坪180であれば買いだとおもう。それ以上ならもう笑っていた方が良い

[784: 匿名さん]

この立地で三菱地所設計を起用して上質さを出そうとする感覚がわからん。
長谷工仕様で防音だけに気を配って安く売りだせばもっと売れ行きは良かっただろうに・・・

野村は立地にあった売りをつくるのがうまいけど、三菱地所はその辺が下手だよね。

[785: 匿名さん]

784
マジでそう思う。個人的に思うのだがこういう立地が悪いところは素直にそこの弱点を消すために
しっかりとした対策を行った物件をして、あとは価格を安くする、ってことだとおもうけどね。

[786: 匿名さん]

ほとんど完売したのかね。ポスター等の広告が駅からなくなってた

[787: 匿名さん]

>>778
グランスイートは新青梅の音が気にならない、というのは確かにそう。
だけど、グランスイートは新青梅の南側、ライオンズは北側。決定的に違う。

[788: 購入検討中さん]

なんでグランスイートの話になってるのかよく分かりませんが、あそこはバスが頻繁に走る井草通りと新青梅の交差点に面してるのでライオンズに比べると騒音すごそうですけどね

[789: 契約済みさん]

上鷺、石神井台。迷った末、こっちにしました！

[790: 匿名さん]

>782
地下

[791: 匿名さん]

>>789

どこの部屋にしたんですか？

価格的には、上鷺と比較するなら北側の部屋だと思うし、石神井台と比較するなら南側だと思うんだけど・・・

[792: 匿名さん]

南側！

[793: 契約済み]

コラコラww

[794: 契約済み]

>>791

その間をとって、東側にしました。
北側も考えたんですが、バルコニーと中庭との空間が気になって。
東側は日照時間の少なさが気になりましたが、何よりも間取りが気に入りました！
後は子育ての環境と、それに伴う安全面(地盤含む)、そして電車もさることながら
クルマも多用するので、両刀の交通の利便を総合してこっちにしました。

[795: 匿名さん]

>>794
ちょっと質問だけどこのあたりだと戸建もそこそこ安い値段で手に入るのにここにした決め手を
教えてもらえるとうれしい。あと、車も使うってことだけど北側だから南側にいくのにすごく不便
（上石神井駅、武蔵関の踏切使う）のに躊躇なかった？

[796: 匿名さん]

1期で40戸ほどの販売だったと思いますが、契約まで至ったのはかなり少ないと別物件で聞きました｡本当ですかね？

[797: 契約済み]

>>795

そもそもは「買うなら戸建派」だったんで、何軒か見ました！が、土地代に金額がいってしまうためか作りに
関してやや見劣りするとこが。。そのため、間取りや居住空間にまで制限が及んでいる。
駅前１分っていう戸建てをみましたが、外観はオシャレなのに飲食店が隣接のため窓を開けたら壁。
ベランダすら作る面積がないので、3階にバルコニーとうたった洗濯干スペースが。。
１階に洗濯機置き場があって、３階に干すのってどうなの？って思ってww
後、自分の帰りが遅いので妻子が不安だという意見等もあり、２階３階に分かれる戸建よりも、平屋の集合体と
考えたマンションの購入に意識が向きました。
土地代入らない分、設備が充実（といってもとびきりではないですが）、防犯・災害も安心、それにこの辺りの
土地持っててもねえ…という所でしょうか！
多分検討者の皆さんと一緒で、ネーミングバリューのあまりきかない街なので、購入までかなり検討に検討を
重ねました。
ただ、オリンピックまでは健材価格の高騰が続く事や、人口が減りつつもこの街の将来性だとかを都市計画や
マンション構造に詳しい親族がいたので、その後押しも決め手にはなりました。
それがなかったら、未だ検討中だったと思います。

車に関しては全くネガを感じていないです。
上石神井駅、武蔵関の踏切は確かに通勤ラッシュ時（朝7時〜10時）は混んでる印象ですが、新青梅から迂回したり、
間の踏切を使うといった打開策はあるので！
通勤ラッシュ時はここに限らず何処も混んでますしww
むしろ、関越、外環まで近いという利点と、中野方面からよりも東名・中央(高井戸•調布）への裏道が充実しているので、
休日の帰りの混雑含めてベースとしては充分な立地だと思っています。
まあ、確かに駅までは歩くと遠い印象ですが。。子供のこと考えると我慢出来る範囲だなとは思いました。
そういう意味でもファミリー向けであって、単身や年配の方向けではない気はしています。

[798: 契約済み]

>>796

購入にあたって、そこも気になっていたので伺いました。
東側の購入した一室の真上が契約済みで、両隣はまだ検討中（いるのかどうかまでは分かりませんが）だと。。
今の所契約者３割という情報は本当だと思います。
自分としては駐車場の事もあったりするので、あまり現段階で入って欲しくないのが本音ですが！笑

[799: 匿名さん]

1期販売40戸で契約者3割ですか？142戸の物件でかなり厳しい販売状況ですね。2期で価格調整以前に1期分の残りも値下げ販売になりそう.叩き売りか？

[800: 匿名さん]

>>797
情報サンクス〜。でもなんか極端やなぁ〜。駅徒歩1分って、、、田舎の上石神井だけどさすがに駅徒歩１分だと
密集地だわ。徒歩５−８分でさがせば2F建ての30坪が買えるんだけども、そういうところの比較したんかなっておもった。
あと駅まで遠いのが我慢するのが自分だけって考えてるのはなぜ？子供が巣立ってきたら入れる学校によっては
小学校から電車になることになるとおもうけど。人通り少ないし夜中とか危なくないかな？とかそういうのに
躊躇はなかった？

[801: 匿名さん]

> 上石神井駅、武蔵関の踏切は確かに通勤ラッシュ時（朝7時〜10時）は混んでる印象ですが、新青梅から迂回したり、
> 間の踏切を使うといった打開策はあるので！

うーん、打開策っていうけど、いったん踏切を横切る道路に入ったら最期、
Uターンとかできないぐらい狭いので迂回とかできそうにないけど。
それにどこも混んでいるのにそれが打開策ってのがピンとこない。

[802: 匿名さん]

ここはネガキャンさんの書き込みが多いですね。買う気ないなら見なきゃいいのに。

[803: 匿名さん]

選択肢の一つだからネガを打破したいんだろ。
デカい買い物だし。
注目集めると、バッシング受けるのも世の定めだな。
ネガ意見が多いから躊躇はしているが、どうしても覗いてしまう。
購入者も出て来たか。貴重な意見。

[804: 契約済み]

>>800

戸建にしなかった決め手への質問だったので、一番分かり易い物件をあげての回答でした。

井草高校寄りの建売りとか青梅街道寄りの戸建も見ましたが、先にも言った通り、
健材（フローリングとか壁とか）や設備がマンションと比べると見劣りしたんですね。
確かに全部が全部見きれてるわけではないのであくまでも個人の意見ですが。

土地が欲しいわけではなく、家族が安心して心地よく住めればいいので。
２階構造ではなくワンフロアでセキュリティ完備されているのも、夜が遅い自分の帰りを待つ
家族の安心感をとったら戸建ではなくマンションが残った。という結果です。
平屋の戸建があれば、それはそれでめちゃくちゃ悩んだと思いますけど(笑)
ただ、あくまでも私たち一家族の特質に一番フィットすると考えたからの結論なので、
戸建は戸建でメリット沢山ありますし、レジデンス購入するよりそっちの方がいい世帯は沢山あると思います！

子供の小学校受験はむしろ全然考えてないですね〜。
子供が中学受験したければ受けるでしょうけど。小学校も中学校も、区内で教師やってる友人に聞いたら荒れた噂の聞いた事のない平和な学校との事なので。「じゃあ、そこで笑」てな感じです。

深夜１時まで電車走ってますし、帰宅者もチラホラ歩いてるようですし。
今豊洲に住んでますが、人通りが激しく明るい街も、それはそれで危険はつきものだし。
大都会なら刺されないのかって言っても違いますしね！
そう言った安全面でも最低限のコンディションは充分満たしていると思いますし、尺度はそこじゃなくて、
いつ起きるかもしれない天災に備える事の方がプライオリティは高いです！

というのが自分の意見ですね。

[805: 契約済み]

>>うーん、打開策っていうけど、いったん踏切を横切る道路に入ったら最期、
Uターンとかできないぐらい狭いので迂回とかできそうにないけど。

そうですね！そういう危険があるので７時〜10時のラッシュ時はそもそも頭からそこを通らないと思います！
自分もその時間はその地帯に触れないと思います。万が一どうしても通らなければいけない場合でも頭から新青梅から環八に入って迂回を試みます。
ただ、線路と平行する道も通ってる(上レジの前の道もそうですね）ので、「踏切に今はまっているか否か」の確認は出来ます。
渋滞しているかどうかの状況を確認してからルートを選択できる道路構造になっているんで、Uターンしなければいけない危険があるかどうかは容易に判断つきますね。

おっしゃる通りで朝はどこも混んでます。
なのに車通勤を選ばなければ行けない人が、この場所を選択するとは思えないですし、選択したとしてもこの時間帯を避ければいいだけの事で。
全く気にならないですねww
朝の時間帯は自治体がスクールゾーン化して、一部歩行者優先道路になるので、親の立場としてはむしろ嬉しい限りです。
深夜帯であれば港区から首都高使って３０分で行けちゃうので！
タクシー帰りも苦ではないと思っています！

[806: 匿名さん]

この辺で戸建て探してる人、クレヴィアコート鷺ノ宮が残り一戸だけになりました。

クレヴィアコート井荻も売れ残ってるけどここと同等価格帯でパワービルダー系より質は良いです。

[807: 匿名さん]

マンション購入希望者に戸建の価値基準を問うって、野球やってる人に何でサッカーにしなかったのか聞いてるようなもんだな。
そりゃあ、野球の魅力を語るよね！
野球やるって決めたんだから。
それだけ価値基準が別の領域!!

[808: 匿名さん]

807はなにいってんだろうね。マンションか戸建かってのはたいした違いじゃない。
サッカーか野球かって例え自体全く無意味。

[809: 契約済みさん]

住民スレ立てました。よろしくお願いします。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/524006/

[810: 匿名さん]

まだ住民いないのに気が早いね

[811: 匿名さん]

外環ができてこのあたりどうかわるんですかね。早く完成してもらいたい！

[812: 契約済み]

>>809
ウキウキですね！(笑)

[813: 匿名さん]

駅から遠いのとベランダがある南向きに線路があるのが気になります。
下の階だと線路側から見えるのではないでしょうか。
上の階なら、問題ないと思います。
立地を考えると金額的には微妙ですね。
プラン的には、収納が多いタイプありいいと思います。

[814: 匿名さん]

南側は線路。北側はNTT。なかなか厳しい景観ですね。
一番いやなのは敷地が旗竿値なんですよね。

[815: 匿名さん]

立地を考えたら金額的に微妙になるのは当然で、高級とまでは行かないまでも、中の上ぐらいの仕様にしてるもん。
こんな下級の立地で仕様を上げて金額を高くしてどうするんだか。

[816: 匿名さん]

814
なぜ旗竿がイヤなの？

ちなみに、旗竿『地』ね。

[817: 匿名さん]

>>816
入り口が狭い。設計に制約が加わる。利用価値が低い土地がふえるから。

[818: 匿名さん]

ふ〜ん。
戸建の旗竿地は分かるけど、この規模のマンションで旗竿ってむしろ好きだなあ。
メインゲートからお城に入るみたいな！
普通車２台が余裕ですれ違う道幅な上に歩道もついてるから入口は狭くないんじゃ…

[819: 匿名さん]

このマンションは旗竿地をうまく使っているとは思うよ。
横がNTTの電話局なのはいまいちだけど、エントランスアプローチはいいと思う。

でも、入った先の南側が線路なのは絶望的にだめだね。
せめて北側線路ならぜんぜん違ったのに・・・・

[820: 匿名さん]

上石神井、というか西武新宿線沿線の欠点はうまい店がまったくないところ。
ここ、上石神井もそう。ラーメン屋ぐらいうまいのひとつあってもいいんだけどね。
チェーンの日高屋のらーめんすら、超えられない。

[821: 匿名さん]

一風堂はうまい！

[822: 匿名さん]

>18位：西武新宿線【下落合 →高田馬場】157%

西武新宿線ってローカルなイメージだけど混雑率は一人前だよなぁ
西武新宿乗ったことない人は通勤時に乗ってみた方がいいよ

>>820
花道も知らないようなニワカがラーメン語るなよｗ
東京でも屈指の味噌の有名店だろ

[823: 匿名さん]

>>822
上石神井じゃねーじゃん。日本語よめないのか。

[824: 匿名さん]

>>822
「下落合→高田馬場」の混雑率というのは各停だと思います。
上石神井からは、急行、あるいは準急でしょう。
各停なら上石神井始発に座って行けます。

[825: 匿名さん]

>>822、>>823
ラーメンの話は他でお願いします。

[826: 匿名さん]

ラーメンの話ってよりこの物件周辺の飲食店の話でしょ。
まぁ確かにこの辺りにはうまい！って人にオススメできるお店はないね。

[827: 匿名さん]

外食は吉祥寺行きましょ。

[828: 匿名さん]

吉祥寺まで遠いじゃん。バスも武蔵関か上石神井駅までいかないとだめだし。

[829: 匿名さん]

確かに吉祥寺より歌舞伎町のほうが近そう。

[830: 匿名さん]

>>829
実際の時間を考えたらそうでしょうね。

[831: 匿名さん]

上石神井にはフレンチがある。武蔵関の二八の蕎麦はうまい。
あとはＢ級ですね。

[832: 匿名さん]

フレンチ？おすすめ？店名おしえてくださいな。

[833: 匿名さん]

上石神井、フレンチでググりましょう。

[834: 匿名さん]

フレンチはいいね。俺は好き

[835: 匿名さん]

上石神井駅なら唐揚げでしょ！駅前にあるよ

[836: 匿名さん]

上石神井は、唐揚げ？唐揚げって何処にでも売ってますよね。
上石神井の唐揚げは美味しいのでしょうかね。

うちの近所に美味しい唐揚げのお店がありますが、
量が有り過ぎて食べきれないです。
まあ、柔らかい唐揚げが好きなんです。
堅い唐揚げは、好まないですね。

[837: 匿名さん]

専門店の唐揚げは全然ちがうよ。色んな種類もあるしね。お試し有れ

[838: 周辺住民さん]

>>832さん
「市ヶ谷の名店オーグードゥジュールの総料理長だった中村シェフが独立開店した個性派ビストロ、デザミ」です。
MRのちょっと先。

[839: 周辺住民さん]

もう一つ、ビストロティエンヌ。こちらは駅の南側。ここも評判はよい。新青梅沿いのイタリアンは、この物件に近いけどあまりお勧めしない。
あくまでも個人的評価です。
インド料理店はランチがリーズナブル。

[840: 匿名さん]

>>838
情報ありがとー。いったことないのでちょっと明日試してみます。
上石神井でフレンチってイメージありませんでした。あるんですね。

[841: 周辺住民さん]

>>840
デザミなら明日は満席でしょう。
平日、予約して。

[842: 匿名さん]

>>841
えっ？そんな人気？　いくらなんでもそれはないでしょ..
田舎の上石神井の個人店だし明日は雨だから空いてるとおもっていってきます。

[843: 匿名さん]

三菱地所はギブアップして新価格出してこないかな？
そうすれば検討するんだけど・・・

[844: 匿名さん]

でもみんな価格のこというけど、ここ70m2で4000万前半だよ。十分安くね？

[845: 匿名さん]

南側に線路がなければ安いけどね・・・・

南側線路ってことを考えたら割高って感じる人が多いと思うよ。だから大苦戦してるわけで・・・

[846: 匿名さん]

大苦戦してるのは線路脇ってことじゃないとおもうぞ。ここは線路脇だけど広々した敷地なわけだし日当りに関しては上から下まで半永久的に確保されるわけでね。最も大きいのは日当りよりも風通しだろう。ここはきっと良い風が通るはず。遮る者がなにもないからね。音もたいした事が無い。本数が少ないからね。また、景観的に、って言う人がいるが、第一種低層エリアにおいて景観も糞もない。戸建が見えるだけだし。景観/プライバシーが大事なら中高層マンションにすべきだしね。

売れ残ってるのは、
1. 駅力のない上石神井駅/西武新宿沿線
2. 街力に乏しいこの辺りのエリア
3. 駅まで遠い
4. バス停も遠い
5. 徒歩３分圏内にスーパーやコンビニの利便性施設0
6. 不人気の沿線北側

[847: 匿名さん]

いずれにせよ、悪い点に比べて価格が高すぎるんだよね。

[848: 匿名さん]

いくらなら買いだとおもう？俺は3500万なら即買い

[849: 匿名さん]

私も南棟の1階が3500なら悪く無いと思う。
これからマンションが上昇基調であることを織り込んでも3800かな・・・

[850: 匿名さん]

1Fなら3200万円が妥当かなとおもいます。一番良い部屋で4300万円でしょうね。とにかく周りが何も無くて空しすぎる。