ザ・パークハウス上石神井レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-ksj142/

＜全体概要＞ ザパークハウス上石神井レジデンス
所在地：東京都練馬区上石神井4-171-3
交通：西武新宿線上石神井駅徒歩11分、武蔵関駅徒歩9分（サブエントランスまで）
総戸数：142戸
間取り：3LDK～4LDK、67.44～89.16m2
入居：2015年2月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[711: 匿名さん]

地主云々はどうでもよくて、道路ができても土地の価値が上がらないんじゃこの物件を検討している人には無関係でしょ。

地主と道路新設の関係を語りたければ自分のBlogでやってくれ。

[712: 匿名さん]

>>707さん
アウトレットモールのために強制収用など、聞いたことがありません。
前例がありますか。

[713: 匿名さん]

>>707さん
国交省は戸建所有者を地権者とよんでます「地権者のための説明会」というのがあった。

[714: 匿名さん]

凄い流れですね。アウトレットがここにできるはずないでしょうに。

[715: 匿名さん]

現在先着順で販売中の15戸ってまさか一期の売れ残りですか？？
だとしたらやばそうですけど。

[716: 匿名さん]

>>713
行間が読めない人ですね。そりゃ、表向きは地権者って言いますよ。体裁をつくろうためにね。
株でも同じでしょ。最小単元株を保持していれば「株主」として扱うし、そういう案内も出ますわね。表向きはね。
でもそういう最初株を持ってるような株主を発行側は株主とは見ていないってことをいってるだけ。

>>712
はいはい。何度も同じことを言ってますね。だれもアウトレットのために強制収容があるとか言ってませんし。

[717: 匿名さん]

>>716は何が言いたいの？
このマンションを検討するのに関係したことなの？
端的にまとめてくれると嬉しいんだけど。

[718: 物件比較中さん]

アウトレットの話題やめませんか？
外環の話もここでしなくていいです。

[719: 匿名さん]

>>717
最初から言ってますよ。外環道計画によってこの上石神井エリアはとても使い勝手がよく
利便性があがるということですが。
>>718
なぜですか？不動産を検討する上で住環境に多大な影響を及ぼす可能性がある道路の話ですけど。

[720: 匿名さん]

>>719

外環道ができてもさほど便利にならないよ。

理由1：そもそも、この物件の駐車場設置率は30%程度なんだから、（抽選外れで外部に借りる人が居ても）入居者の6割ぐらいには全く関係ない話。

理由２：東京でも環八完全開通とか、大きな道路の開通は結構あったけど、それが理由で近所の地価が上がった（＝人気が上がった）という現象はほとんど起きていない。

[721: 匿名さん]

物件ホーム―ページに線路沿い住戸イメージアップの記事連載してますが、
写真見るとやっぱり・・・。

[722: 匿名さん]

>>720ってまったくもって論理的でもないし意味がわからない。
理由１の駐車場設置率は何が関係してるわけ？車持っていない人が何で関係ないの？お店などが周りに出来るだけで
大きく変わってくるでしょう。逆に交通量が増えたりして不便になる場合だってある。それが住環境の変化であって
車を保有しているかどうかは関係ない。
理由２はまた地価の話？何度も言ってるんだが、俺は誰も地価上昇の話をしていない。

[723: 匿名さん]

人気が上がれば地価が上がるって言ってるんじゃないの？
値段が変わらないなら人気が変わっていないってことじゃない？

[724: 匿名さん]

だから地価の話はしていない。地価が上がろうが下がろうがそもそも薄まっているマンションでは関係のない話。
マンションで大事なのは利便性があがるかどうかで地価とはまた違う。外環道ができてここにアウトレットができれば
これまで細々した店しかなくてしかもそれらの店が一丸になれなかったから投資もなされずうまく機能しなかったのが
ここで一気に巻き返しができる。地元商店街も当然だまっておけない。ほっとけば自分たちの死を意味するだろうからね。
そうやってようやく歯車が動き出す。それがこの辺りのエリアの外環道計画の本質であり意味があること。
道路自体はこの辺りのエリアの人間からしたらどうでも良い話。このエリアから東名へは環八進んで一瞬だし、
関越道へもすぐだったからね。

[725: ご近所さん]

目の前のNTT施設ですが、１０年後はあの中継搭も必要なくなっているのかなと・・・。
隣のDレジデンス、ここ、次はNTTってスケジュールで売却するあたりはさすがに手慣れていると感じます。

武蔵関からの距離は１０分くらいですが、上石神井からは13分くらいでしょうか。
３LDK75㎡で4300-4800万円がいいところ。

ここに住みたいと思うのは地元の狭い範囲の居住経験者だけでしょうから今の価格設定のままならかなり苦戦しそう。
周辺環境が大幅に変わりそうなプロジェクトには慎重になるでしょう。

モデルルームの場所をみるとわかりますが、力入っていないんだなあと感じました。

[726: 匿名さん]

>>724
夢のある話ですね。頭が下がります。

[727: 物件比較中さん]

725
上鷺宮にはかなりの力の入れようだったのにね。もう次の保谷の準備に入ってる。

[728: 匿名さん]

具体的な計画もなく、可能性のないアウトレットの話題は無駄なのでは？と思います。

[729: 匿名さん]

保谷はここより高くなるらしい。ここ見てるとやっぱり池袋線沿線がいいと思えてくる。

[730: 匿名さん]

そりゃ、新宿線か池袋線かなら後者でしょう。
西武線買う人ってここの地元以外いないもん

[731: 匿名さん]

>>725
まったくだね。ここって本来ならパークハウス武蔵関ってすべきで、いっちゃえば消費者に誤解を招く。

[732: 匿名さん]

>>724
理解力もなく自説を長々と書きたいだけの人のようですね。
しかもほとんどが妄想

[733: 匿名さん]

725
マンション名は最寄り駅より住所の地名で決めるのが通常ですよ。

[734: 匿名さん]

そろそろ営業も本気になって畳み掛けてくるだろうね。藤和だからね、もともとは。

[735: 匿名さん]

>>732
はいはい、もう少ししたら分かる話。それにあなたのコメント自体は何の情報もなくて意味がありませんよ。

[736: 匿名さん]

確かにもう少しすれば分かる話だね。

1ステップ：ここの周り（自転車圏内？）にアウトレットは本当に出来るのか？
2ステップ：アウトレットが出来て駅の周りが本当に発展するのか（入間はどうでしたかね）？
3ステップ：その後、本当に西武新宿線上石神井の周りが人気になるか？

ちなみに3ステップの結果が地価上昇だからね？
地価が上がることがいみあるんじゃなくて、住みやすくなって人気が出れば結果として地価は上がるという話。

ほんとにそうなると信じてるの？

[737: 匿名さん]

>>736
はい、そうです。三井は昔は田舎のなにもない土地をただ同然で買い上げまくってそこに
巨大モールやアウトレット、周りにマンションや戸建など街区全体での開発で太く、長く、
って方針でした。が、近年は都心回帰になってきたこと、建築費等の高騰によって田舎に作っても
大して安くも出来ず、しかも店運営に関しても人員を確保することも容易ではなくなってきて
リスクがデカいだけでうまみが少ないっていうビジネスになってきました。三郷が良い例ですな。
入間は失敗作。もはやそういう不便な郊外につくって集客するビジネスはピエリ守山同様リスクがあるだけで
うまみが少ない。
だから近年はなるべく都心で立地がいいところに狭くても作るがいいわけです。IKEAも立川とかに作り出したっしょ。
あれと同じ。ここも郊外には違いがないが三郷や入間ほど都心から離れている訳でもない。
ほどほどに郊外でほどほどに都心。

[738: 匿名さん]

旧藤和の上石神井南町ホームズの中古がちょいちょい出てますけど、
ここより駅近くてよさそうなので一度チェックしてきます。
ちなみに地下ありの地上3階は同じでした。

[739: 匿名さん]

上石神井と、上石神井南町は全然違うからね。
いうまでもなく、上石神井南町のほうが有利。線路より南側であればあるほど
このエリアは有利である。ただし、外環ができると換気塔がいまのバス駐車場あたりに
出来てしまうから要注意な。

[740: 物件比較中さん]

現地も見ました。MRも見ました。
どんなに高級物件でも（そうは思いませんでしたが）、アウトレットが建とうが（建つとも思えませんし、アウトレットの需要があるとも思いません。仮に建ったとしても家賃が高くて採算が取れないでしょう）、駅まで外灯の少ない暗い夜道を10分以上かけて通勤する気にはなりません。
雨が降ってもバスも通っていない。
しかも、線路ギリギリに建っている南側の窓は開けられない。スーパーも近くにはない。
日々の生活が不便な物件だと思います。
逆に、何に魅力があるのか教えていただきたいと思います。

[741: 匿名さん]

何が魅力かは人によって違うからなぁ。
俺もここの良さが見つけられないんだがね。

[742: 匿名さん]

ほかの物件を見る途中でここを見た私がこの物件の魅力を書いてみるよ。

①　1種低層（だけじゃないけど）にある低層マンション
⇒タワーとか高層の嫌いな人は一定程度いる。
②　①に加えて、9,400平米という大敷地
⇒23区で低層かつ大規模の物件は少ない（なぜか今年は多いけど）
③　1,000平米を超える大規模な庭
⇒ガーデンビューは周辺に関係なく常に保たれる
④　豊富な日照
⇒南側は線路または庭。日照は半永久的に確保される。
⑤　（価格の割には）悪くない設備
⇒高級ってほどではないけど、この価格帯なら十分な設備。最近はこのレベルに達していない物件も多い。
例：住友のスカイティアラは食洗機がないし、ライオンズの上井草にはディスポーザがない。

ということ。
たとえば、この物件が駅により近いところ（たとえばテニススクールのところ）にあったり、南が線路じゃなかったりしたらかなり魅力的に映る人もいるはず。


ただ、1種低層の大規模物件が今年は多い（文京区：インペリアルガーデン、世田谷区：クラッシイハウス上北沢、中野区：ザ・パークハウス上鷺宮）から希少性を感じられない上に、一番価格帯の近い上鷺宮が上の魅力をすべて満たしているから始末が悪い。

[743: 匿名さん]

>743
グーグルマップでみたところテニスコートは線路沿いでマンション用には敬遠される
でしょうけどここと中学校の間にある緑地（庭？）は徒歩10分圏内だし好立地。
保谷のパークハウスは5000m2以上もあるけどもともと個人邸宅跡地です。

[744: 匿名さん]

予算があるならここより上鷺宮にした方が間違いはないね。

[745: 匿名さん]

売り手はどういう人をターゲットにしてるのかなぁ。
利便性が悪く人気もないエリアなので若夫婦とか共働き世帯は魅力が感じられないだろうし近くに公園も学校もないから子育て世帯にも向かない。
ここに地縁がない者にとってもわざわざここである必然性もない。病院とかも近くにないから老夫婦にも不向き。
今考えられるのはもともとこの辺りに縁ある地元の人で環境変えたくないからこのエリアで探してて、今すぐにでも引っ越さないとダメなぐらいの現住まいに不満がある人に丁度良いのかな。

[746: 匿名さん]

ここの庭に面した北棟の3階だったら悪くないと思うけどね。
上石神井小・中学校も近いし、早大附属にも通いやすい。

[747: 匿名さん]

学校は近いから専業主婦の子育て世代と、この辺りに住んでいて戸建てがきつくなった老人狙いじゃないかな。

[748: 匿名さん]

> 学校は近いから専業主婦の子育て世代
これはないな。評判の学校ならともかく普通の小中学校。それにその期間僅か９年。
子育てが第一要件であれば武蔵野とかいったほうがよほどいい。それにこの辺りのエリアで
ここの価格が出せるのなら建売戸建も普通に視野にはいってくる。もともと戸建エリアで
安いわけだし。

> この辺りに住んでいて戸建てがきつくなった老人狙い
これはありえるが近くにちゃんとした病院がないのにわざわざここにするだろうか？
老人ってのもどれぐらいの年齢にもよるが第二の人生のんびり暮らそうって人がこんな線路沿い？
バスも通ってないのに？
それだったら荻窪病院にも近くて公園にも面したプレサンスロジェ荻窪桃井あたりにするかと。
バス便だが老人はバスのほうが楽だからね。

[749: 匿名さん]

ここの値段じゃ武蔵野は買えないでしょ。
戸建てはありだろうけど、ここぐらいの値段の戸建てってパワービルダーでマンションに比べて見劣りするし・・・

共働きの人が交通不便なここを買うことは考えられないから、三菱地所は子育て世代狙いかと思った。

[750: 匿名さん]

> ここの値段じゃ武蔵野は買えないでしょ。
普通に買えますよ。武蔵野＝吉祥寺徒歩圏内とかおもってたりする？武蔵野っつっても広いし。

>戸建てはありだろうけど、ここぐらいの値段の戸建てってパワービルダーでマンションに比べて見劣りするし・・・
まぁなにをもって見劣りと判断してるかしらないしそれ自体は個人の考え方や捉え方だから否定はしないけど、
俺自身はそうは思わない。最近の戸建は建売でもそこそこの耐火性能と耐震性をかねそろえてるし設備も普通に
十分な物を備えてる。マンションよりも広いし、子育て世帯でこのあたりでは車も必要だろうが駐車場もあるからね。
中央線沿線ではかなりの額になるし条件も厳しいのでお勧めしないが、西武新宿の上井草、上石神井以降は十分
現実的な物件が現実的な値段で買える。
だから実際問題ここも苦労してるんだとおもってるけど。もともと第一種低層のマンションって「贅沢」なわけだよ。
なぜなら本来空間利用効率を高めて一戸あたりの負担を分散することで安価で良い場所に合理的に、ってのがマンション
の本質なわけだが低層マンションってのは基本それと逆行してるわけでいい面を殺してる。
だが、わざわざ他人と建物や敷地を共有してまで低層マンションの売りはなにか？っていうとそれはずばり
戸建では味わえない贅沢さ（高級感）の「演出」にある。
一番、低層マンションが向いてるのは、たとえば高級住宅街（戸建エリア）の中の良質な土地（駅から程々に近く周りも
邸宅ばかりのところ）に、その邸宅たちに負けない感じで調和がとれた高級感溢れる物件とかだよね。
最近はそういう高級住宅街に１００坪あたりの土地を細分化したミニ戸建てが立ったりするけど調和もとれていないし
ひどいでしょ？そんな戸建を買うぐらいなら低層マンションでも高級感溢れて調和がとれてる物件に住むのは心地よい。
ただ、ここをみてごらん。周りは線路、NTT、おんぼろアパートと普通戸建。そういうところにある普通マンションだと
意味がないわけ。

[751: 匿名さん]

746ですがこの地域で戸建てみたけど同じ予算で買える戸建てはちょっと残念なところばかり。クレヴィアコートは良かったけどここより高いし。

[752: 匿名さん]

戸建ならマンション予算+１０００万円ぐらいが適正ですよね。

[753: 匿名さん]

>>751
小竹向原のクレヴィアですか？それとも大泉学園のヴィークコート？

[754: 匿名さん]

>753
井荻と下井草（鷺宮）です。近隣で分譲中の新築戸建てですよ。

だいたいここの価格プラス1000万くらいでした。

[755: 匿名さん]

西武新宿線沿線は鷺ノ宮以降はみんな一種低層の戸建街だし利便性も人気もないから昔から安定して安価で戸建が買えるエリアだよ。
このあたりも３０坪建売だと５０００万出せば普通のパワービルダー仕様が６０００万だせばまぁまぁの戸建が買えるエリア。

[756: 匿名さん]

もともとマンションが建てにくいエリア
でもある。いずれにしてもここのライバル
は戸建だね。

[757: 匿名さん]

パワービルダーの購買層はここ見ないでしょ。
戸建てならクレヴィアコートやファインコートを選ぶよ。

[758: 匿名さん]

今中古ちょうど上石神井マンションが築浅で80m2が３９８０で売ってるね。駅まで徒歩７分だし立地はここより良いんじゃない？

[759: 匿名さん]

>>754
戸建てブランドなんですね。失礼しました。

[760: 匿名さん]

でも、ここと価格を合わせるとパワービルダーになっちゃうんだよね。
微妙に有名デベロッパー製の戸建てには届かない。

23区から出たくないけど、価格の制限でパワービルダーか大手デベのマンションかという選択を迫られるレンジの人がターゲットなんだろうね。庭もある分建物としてはこっちが立派だし、車がなければ圧倒的に安い。

とはいっても、マンションでも広域を見ればもっといいところはありそうだし、他の地域からの呼び込みは苦労するだろうね。