ザ・パークハウス上石神井レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-ksj142/

＜全体概要＞ ザパークハウス上石神井レジデンス
所在地：東京都練馬区上石神井4-171-3
交通：西武新宿線上石神井駅徒歩11分、武蔵関駅徒歩9分（サブエントランスまで）
総戸数：142戸
間取り：3LDK～4LDK、67.44～89.16m2
入居：2015年2月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[681: 匿名さん]

いや、インター含めて大規模再開発だと思うよ。
たぶん三井あたりがアウトレット作るはず

[682: 物件比較中さん]

そんな土地どこにあるのさ。

[683: 匿名さん]

>>681さん
根拠は？

[684: 匿名さん]

>>682
そんな土地ない。

[685: 匿名さん]

駐車場設置率が3割程度のこの物件で、道路の便が良くなったところで資産価値には影響しないでしょ。

[686: 匿名さん]

上石神井にブリリアかブランツが建つって書いてた人がいたけどいつごろでしょう？

[687: 匿名さん]

青梅街道インター予定地付近は工事や待避所含めて土地を買収すると思いますよ。
多分そこに三井がアウトレットモールでこうせいをしかけてくるはずです。最近三井不動産動きがこの辺りで活発ですし。駐車場は地下にするのかもですね。もしくは屋上立体化。

[688: 匿名さん]

ザ・パークハウスに「レジデンス」がつくかつかないかの基準は規模の大きさ？？

[689: 匿名さん]

高級仕様かどうかですね

[690: 匿名さん]

今年完成した所沢も「レジデンス」がついてたけどかなりの低仕様だったし、
高級仕様の上鷺宮にはついてない・・・。さて。

[691: 匿名さん]

所沢は知らないが上鷺宮は高級仕様ではない。
立地を除いた純粋な建物と設備仕様だけで見たら圧倒的にこっちが上だよ。
マンション買うならそれぐらいは分からないとまずいよ。東京だと立地がいい所は売れるしあまり高級仕様にすると価格が上がってしまって帰って売りづらいから外装だけ見栄えよくする。逆にここみたいな不人気エリアは中身までガチ仕様にして土地のマイナスを何とかする。一般的にはそういう傾向。
無論、港区とか一等地はこの限りではない。

[692: 匿名さん]

上鷺宮よりこっちが高級ってｗ

天然石も使ってないのに？
仕様がいいから良いマンションとは思わないけど、ホームページだけ見てもどっちが高級仕様かはわかるでしょ。

仕様は一般には価格と比例するよ。スミフみたいにそうじゃない会社もあるけど。

[693: 匿名さん]

692はホイホイ傾向ね。ホームページ見てわかっちゃうからね。ウェブ制作側も喜んでいるでしょう

[694: 匿名さん]

>691
分かってないな～

[695: 匿名さん]

レジデンスをつけるのは、
地名に高級感がない場所のイメージアップのため、
すでに同じ地域にパークハウスがあって区別するため、
のどちらかだと思いますが。

[696: 匿名さん]

レジデンスが着いてると高級ですよ。
地所に確認したらわかります

[697: 匿名さん]

>>687さん
アウトレットモールは通常は数万平米。都内最小の赤坂サカスでも６千平米以上。
このあたりの青梅街道周辺でそれだけの土地を買収するのは不可能。
外環は基本的にはシールド工法だから地上の工事用地は必要最小限。
インターと言っても片側インターだから外環を利用してこのあたりのアウトレットモールに来る客などいない。

[698: 匿名さん]

697さん
外環道は地下とその２が計画されていて後者は地上部なのですよ。で、そのままやると周辺住民の理解が得にくいため周辺住民のメリットも出すための一大計画が必要なのです。

[699: 匿名さん]

まとまった土地ならともかく細々した土地なら買収に２０年でしょう

[700: 匿名さん]

そんなにかかりませんよ。だって外環道計画はずっと前からありましたし予定地付近はほとんど買収済みですよ。

[701: 匿名さん]

そんな大規模な開発できるような接収はしてませんよ

[702: 匿名さん]

そりゃいま大々的に言ったら地価が高騰して開発進まないじゃないですか。
買収とか地権者折衝全部終わってから発表じゃないですかね

[703: 匿名さん]

普通は計画発表したり組合ができたりしてから買収とかじゃないですか？
あのエリアに大規模な計画はなかったはずですが。。

[704: 周辺住民さん]

>>700
予定地付近は買収済み、嘘でしょ。上石神井付近はまだです。大泉付近はすすんでます。
5割買収済み、というのは平均です。地元歩けばそれは瞭然。
しかも国交省が買収するのはインターのための必要最小限で、アウトレットモールの土地を買収するのではありません。
国交省がアウトレットモールを作るなどありえません。
アウトレットモールなど、地元にメリットはありませんから反対運動がおきます。
インターも反対が多く、片側しかできなくなりました。
＞＞698さん
外環はできても、その2はむりです。その2の用地の買収など全くできてません。
新聞報道でもオリンピックまでにつくる、と明言されたのは外環で、その2については、一切無しです。
私、地権者ですが折衝などの話はありません。（大地主ではなく戸建所有者です。）

もう少し現実的な議論をしたほうがよいと思います。

[705: 匿名さん]

704
誰も国土交通省がアウトレット作るなんて言ってませんが。三井ですから。ただ、でかい工事に乗っかるが三井ですから。まぁ知らないならそれでいいですよ。

[706: 匿名さん]

おめでたいスレですな。

[707: 匿名さん]

>>704
個人の小規模戸建所有者は地権者とは言いません。（買収側から見た話です）
株でも同じですが少数株しか持たない地に足をつけないその他大勢の株主は株主にあらず。地元の地主や有力権力者が地権者なのですよ。その他大勢は土地収用法に従って従わない場合は矯正撤去するだけです。そういう所は最後までほっておけばいいだけなのです。

[708: 匿名さん]

国は道路作ってもそこがガラガラでは国民から無駄遣いと批判される。
財閥系はそこに便乗して再開発してその道路の交通量を増やして混雑させる。そしてまた道路の必要性を訴える理由に出来る。だからお互いWin-Winで癒着するのです。地主や権力者はそれで潤うから必ずそこから話を通して合意する。そういうサイクルですよ。外環道に限らずにね。全ては金儲けなんですよ。杉並側の地権者はそれをはねのけた。
練馬は金の魅力が勝ったってだけ。さすが練馬だねって思います。

[709: 匿名さん]

もう少し過去のことを思い出したほうがいいよ。

環状八号線が開通して、付近の地価は上がったのか？
道路交通網が発達して、中山道・首都高速に恵まれた板橋区が練馬区より地価が安いのはなぜか？

どう考えても、道路が物件の価値に影響をあたえることはない。
土地の価値を上げるのは道路じゃなくて鉄道だよ。
道路で価値が上がるのは、公的収容に引っかかってお金がもらえる時だけ。

[710: 匿名さん]

709は何もわかって無いね（笑）誰も地価値上がりで儲けるなんて言ってない。
まず地主にとって見たら名前の通り土地持ってるから地主なの。土地売ったら地主じゃなくなるじゃん。彼らは土地はうらないの。だからいつまでも地主であって権力者。大体道路見てご覧よ。地主の土地には侵入しないのね。だから地主から土地は買い上げない。地主に先んず許可を得るのは地主から土地を売ってもらうためじゃ無くて地主から市民の意見合意形成を働きかけてもらう為ですよ。
地主はお寺なり地元町内会やら商工会、代議士、握ってるから。彼らにとっては土地は権力を維持するための資産であって土地を売るためじゃない。
だから公園とかに自治体に賃貸に出したりする。これは節税もあるが一番はそういう行為をやって地元を掌握してるわけ。地価自体には全く興味なし。

[711: 匿名さん]

地主云々はどうでもよくて、道路ができても土地の価値が上がらないんじゃこの物件を検討している人には無関係でしょ。

地主と道路新設の関係を語りたければ自分のBlogでやってくれ。

[712: 匿名さん]

>>707さん
アウトレットモールのために強制収用など、聞いたことがありません。
前例がありますか。

[713: 匿名さん]

>>707さん
国交省は戸建所有者を地権者とよんでます「地権者のための説明会」というのがあった。

[714: 匿名さん]

凄い流れですね。アウトレットがここにできるはずないでしょうに。

[715: 匿名さん]

現在先着順で販売中の15戸ってまさか一期の売れ残りですか？？
だとしたらやばそうですけど。

[716: 匿名さん]

>>713
行間が読めない人ですね。そりゃ、表向きは地権者って言いますよ。体裁をつくろうためにね。
株でも同じでしょ。最小単元株を保持していれば「株主」として扱うし、そういう案内も出ますわね。表向きはね。
でもそういう最初株を持ってるような株主を発行側は株主とは見ていないってことをいってるだけ。

>>712
はいはい。何度も同じことを言ってますね。だれもアウトレットのために強制収容があるとか言ってませんし。

[717: 匿名さん]

>>716は何が言いたいの？
このマンションを検討するのに関係したことなの？
端的にまとめてくれると嬉しいんだけど。

[718: 物件比較中さん]

アウトレットの話題やめませんか？
外環の話もここでしなくていいです。

[719: 匿名さん]

>>717
最初から言ってますよ。外環道計画によってこの上石神井エリアはとても使い勝手がよく
利便性があがるということですが。
>>718
なぜですか？不動産を検討する上で住環境に多大な影響を及ぼす可能性がある道路の話ですけど。

[720: 匿名さん]

>>719

外環道ができてもさほど便利にならないよ。

理由1：そもそも、この物件の駐車場設置率は30%程度なんだから、（抽選外れで外部に借りる人が居ても）入居者の6割ぐらいには全く関係ない話。

理由２：東京でも環八完全開通とか、大きな道路の開通は結構あったけど、それが理由で近所の地価が上がった（＝人気が上がった）という現象はほとんど起きていない。

[721: 匿名さん]

物件ホーム―ページに線路沿い住戸イメージアップの記事連載してますが、
写真見るとやっぱり・・・。

[722: 匿名さん]

>>720ってまったくもって論理的でもないし意味がわからない。
理由１の駐車場設置率は何が関係してるわけ？車持っていない人が何で関係ないの？お店などが周りに出来るだけで
大きく変わってくるでしょう。逆に交通量が増えたりして不便になる場合だってある。それが住環境の変化であって
車を保有しているかどうかは関係ない。
理由２はまた地価の話？何度も言ってるんだが、俺は誰も地価上昇の話をしていない。

[723: 匿名さん]

人気が上がれば地価が上がるって言ってるんじゃないの？
値段が変わらないなら人気が変わっていないってことじゃない？

[724: 匿名さん]

だから地価の話はしていない。地価が上がろうが下がろうがそもそも薄まっているマンションでは関係のない話。
マンションで大事なのは利便性があがるかどうかで地価とはまた違う。外環道ができてここにアウトレットができれば
これまで細々した店しかなくてしかもそれらの店が一丸になれなかったから投資もなされずうまく機能しなかったのが
ここで一気に巻き返しができる。地元商店街も当然だまっておけない。ほっとけば自分たちの死を意味するだろうからね。
そうやってようやく歯車が動き出す。それがこの辺りのエリアの外環道計画の本質であり意味があること。
道路自体はこの辺りのエリアの人間からしたらどうでも良い話。このエリアから東名へは環八進んで一瞬だし、
関越道へもすぐだったからね。

[725: ご近所さん]

目の前のNTT施設ですが、１０年後はあの中継搭も必要なくなっているのかなと・・・。
隣のDレジデンス、ここ、次はNTTってスケジュールで売却するあたりはさすがに手慣れていると感じます。

武蔵関からの距離は１０分くらいですが、上石神井からは13分くらいでしょうか。
３LDK75㎡で4300-4800万円がいいところ。

ここに住みたいと思うのは地元の狭い範囲の居住経験者だけでしょうから今の価格設定のままならかなり苦戦しそう。
周辺環境が大幅に変わりそうなプロジェクトには慎重になるでしょう。

モデルルームの場所をみるとわかりますが、力入っていないんだなあと感じました。

[726: 匿名さん]

>>724
夢のある話ですね。頭が下がります。

[727: 物件比較中さん]

725
上鷺宮にはかなりの力の入れようだったのにね。もう次の保谷の準備に入ってる。

[728: 匿名さん]

具体的な計画もなく、可能性のないアウトレットの話題は無駄なのでは？と思います。

[729: 匿名さん]

保谷はここより高くなるらしい。ここ見てるとやっぱり池袋線沿線がいいと思えてくる。

[730: 匿名さん]

そりゃ、新宿線か池袋線かなら後者でしょう。
西武線買う人ってここの地元以外いないもん