ザ・パークハウス上石神井レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-ksj142/

＜全体概要＞ ザパークハウス上石神井レジデンス
所在地：東京都練馬区上石神井4-171-3
交通：西武新宿線上石神井駅徒歩11分、武蔵関駅徒歩9分（サブエントランスまで）
総戸数：142戸
間取り：3LDK～4LDK、67.44～89.16m2
入居：2015年2月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[661: 匿名さん]

どれも駅遠だから、練馬区で買うなら、上鷺宮しか選択肢しかないかな

あとは、同じ予算帯なら、板橋区の三田線沿いとかかな

オーベル城山とかすごい気になってます

あとは、野村の蓮根ですかね

駅近じゃないと、きついですよね

[662: 匿名さん]

660
そういう事。選択肢を与えることが大事。それが契約に結びつく

[663: 匿名さん]

ここって、徒歩３分のパークハウス上石神井より全然高いんですね(￣□￣;)!!

[664: 匿名さん]

同じレンジだよ

[665: 匿名さん]

本当に人気無いみたいですね…当初の提示価格から販売前に200万位下げても、この状態ですからね。

[666: 購入検討中さん]

人気ありすぎて生産調整ぐらいの状態なんですけど。

[667: 匿名さん]

後々売るにも貸すにもハードルが高く、修繕費や植栽の維持費があとあと大きな代償が必要になる物件がですか？？

[668: 匿名さん]

>>667
なにをいってるかわかりませんね。
ハードルが高いってのはなにをもって？修繕や植栽の維持があとあと大きな代償とは？

[669: 匿名さん]

あと1割ぐらい周りが上がったらここも適正価格になるでしょ。
住友ぐらいどっしり構えていれば、2年ぐらいで売り切れるとは思うけど。地所はそれをやらないんだろうな。

ちなみに、植栽はこの物件の売りだから一定の管理費がかかるだろうけど、修繕は並でしょう。
特に修繕が高く付きそうな感じはしない。

[670: 匿名さん]

昔にあったパークハウス上石神井（駅から徒歩３分のH22築）のスレをみてみて、流れが殆ど同じなのが
笑える。このエリアの住民は建設的意見とかはないらしいな。

[671: 匿名さん]

もうすぐ外環ができて青梅ICができたら車のアクセスも含めて最高に便利になるし
その時にはこの辺りの地価は倍増でしょうね。多分そうなったらもう買えないとは思います

[672: 匿名さん]

一般的に車のアクセスはあまり資産価値に影響しませんよ。
駅近と違い、高速道路のICは評価されにくく
近すぎれば逆にマイナス査定かと。

[673: 匿名さん]

そんな勘違いをしてしまう人が選らんでしまうのでしょう…売ったり貸したりする可能性ある人は手を出さない方がいい典型的な物件ですね。
永住目的で駅までの距離や線路脇が気にならない人は、低層地域の購入って事で考えるのかな。
はっきり言って上がる事はないエリアです。

[674: 匿名さん]

わかってないのはどちらですかね〜。
このあたりは外環計画が昔からあって駅前再開発などできずにずっときました。
今回ようやくこれが着手されることになって周辺住民、商店含めて一致団結して
再開発計画に向けて加速中なのですよ。すごいことになりますよ。

[675: 匿名さん]

幸せな人ですね…

[676: 匿名さん]

凄いことになるわけ無いでしょう。
再開発とは言っても、23区の最外側練馬区＆23区私鉄人気ワーストに近い西武新宿線ですよ。

西武新宿線の魅力がどうにもならない以上、再開発されてもたかがしれてる
（今よりはましになるかもしれないけど、駅距離10分じゃ再開発の直接の恩恵はないだろうし）

[677: 匿名さん]

いいんじゃないの。

すごいことになる…と期待している人＆気に入った世帯が142世帯いれば一応、完売するのだから。

[678: 匿名さん]

どれだけ時間掛かることやら…
経済事情が変わって行く中、ここのエリアに住めたい思える物件力がある物件を選ばないと、後で痛い目あいますよ。

[679: 匿名さん]

ここは他とちがって本当に長い事開発が抑止されていたからね。
その反動たるやデカくないはずが無いと思うよ。あと土地の値段とか
価値よりもそこに住んでる人の生活も劇的に良くなる事がいいことだと
おもうんだけどものね。

[680: 匿名さん]

今朝の日経に外環の記事が出てた。国交省は2020年までに開通させる計画。
用地買収は５割終了。
再開発といっても駅前だけだけの小規模なもの。あとは、周辺の道路が整備される程度。
それでも今よりはましになる。
インターができるのは青梅街道だから、影響はほとんど無いだろう。
車で関越や東北道にゆくひとには便利になる。

[681: 匿名さん]

いや、インター含めて大規模再開発だと思うよ。
たぶん三井あたりがアウトレット作るはず

[682: 物件比較中さん]

そんな土地どこにあるのさ。

[683: 匿名さん]

>>681さん
根拠は？

[684: 匿名さん]

>>682
そんな土地ない。

[685: 匿名さん]

駐車場設置率が3割程度のこの物件で、道路の便が良くなったところで資産価値には影響しないでしょ。

[686: 匿名さん]

上石神井にブリリアかブランツが建つって書いてた人がいたけどいつごろでしょう？

[687: 匿名さん]

青梅街道インター予定地付近は工事や待避所含めて土地を買収すると思いますよ。
多分そこに三井がアウトレットモールでこうせいをしかけてくるはずです。最近三井不動産動きがこの辺りで活発ですし。駐車場は地下にするのかもですね。もしくは屋上立体化。

[688: 匿名さん]

ザ・パークハウスに「レジデンス」がつくかつかないかの基準は規模の大きさ？？

[689: 匿名さん]

高級仕様かどうかですね

[690: 匿名さん]

今年完成した所沢も「レジデンス」がついてたけどかなりの低仕様だったし、
高級仕様の上鷺宮にはついてない・・・。さて。

[691: 匿名さん]

所沢は知らないが上鷺宮は高級仕様ではない。
立地を除いた純粋な建物と設備仕様だけで見たら圧倒的にこっちが上だよ。
マンション買うならそれぐらいは分からないとまずいよ。東京だと立地がいい所は売れるしあまり高級仕様にすると価格が上がってしまって帰って売りづらいから外装だけ見栄えよくする。逆にここみたいな不人気エリアは中身までガチ仕様にして土地のマイナスを何とかする。一般的にはそういう傾向。
無論、港区とか一等地はこの限りではない。

[692: 匿名さん]

上鷺宮よりこっちが高級ってｗ

天然石も使ってないのに？
仕様がいいから良いマンションとは思わないけど、ホームページだけ見てもどっちが高級仕様かはわかるでしょ。

仕様は一般には価格と比例するよ。スミフみたいにそうじゃない会社もあるけど。

[693: 匿名さん]

692はホイホイ傾向ね。ホームページ見てわかっちゃうからね。ウェブ制作側も喜んでいるでしょう

[694: 匿名さん]

>691
分かってないな～

[695: 匿名さん]

レジデンスをつけるのは、
地名に高級感がない場所のイメージアップのため、
すでに同じ地域にパークハウスがあって区別するため、
のどちらかだと思いますが。

[696: 匿名さん]

レジデンスが着いてると高級ですよ。
地所に確認したらわかります

[697: 匿名さん]

>>687さん
アウトレットモールは通常は数万平米。都内最小の赤坂サカスでも６千平米以上。
このあたりの青梅街道周辺でそれだけの土地を買収するのは不可能。
外環は基本的にはシールド工法だから地上の工事用地は必要最小限。
インターと言っても片側インターだから外環を利用してこのあたりのアウトレットモールに来る客などいない。

[698: 匿名さん]

697さん
外環道は地下とその２が計画されていて後者は地上部なのですよ。で、そのままやると周辺住民の理解が得にくいため周辺住民のメリットも出すための一大計画が必要なのです。

[699: 匿名さん]

まとまった土地ならともかく細々した土地なら買収に２０年でしょう

[700: 匿名さん]

そんなにかかりませんよ。だって外環道計画はずっと前からありましたし予定地付近はほとんど買収済みですよ。

[701: 匿名さん]

そんな大規模な開発できるような接収はしてませんよ

[702: 匿名さん]

そりゃいま大々的に言ったら地価が高騰して開発進まないじゃないですか。
買収とか地権者折衝全部終わってから発表じゃないですかね

[703: 匿名さん]

普通は計画発表したり組合ができたりしてから買収とかじゃないですか？
あのエリアに大規模な計画はなかったはずですが。。

[704: 周辺住民さん]

>>700
予定地付近は買収済み、嘘でしょ。上石神井付近はまだです。大泉付近はすすんでます。
5割買収済み、というのは平均です。地元歩けばそれは瞭然。
しかも国交省が買収するのはインターのための必要最小限で、アウトレットモールの土地を買収するのではありません。
国交省がアウトレットモールを作るなどありえません。
アウトレットモールなど、地元にメリットはありませんから反対運動がおきます。
インターも反対が多く、片側しかできなくなりました。
＞＞698さん
外環はできても、その2はむりです。その2の用地の買収など全くできてません。
新聞報道でもオリンピックまでにつくる、と明言されたのは外環で、その2については、一切無しです。
私、地権者ですが折衝などの話はありません。（大地主ではなく戸建所有者です。）

もう少し現実的な議論をしたほうがよいと思います。

[705: 匿名さん]

704
誰も国土交通省がアウトレット作るなんて言ってませんが。三井ですから。ただ、でかい工事に乗っかるが三井ですから。まぁ知らないならそれでいいですよ。

[706: 匿名さん]

おめでたいスレですな。

[707: 匿名さん]

>>704
個人の小規模戸建所有者は地権者とは言いません。（買収側から見た話です）
株でも同じですが少数株しか持たない地に足をつけないその他大勢の株主は株主にあらず。地元の地主や有力権力者が地権者なのですよ。その他大勢は土地収用法に従って従わない場合は矯正撤去するだけです。そういう所は最後までほっておけばいいだけなのです。

[708: 匿名さん]

国は道路作ってもそこがガラガラでは国民から無駄遣いと批判される。
財閥系はそこに便乗して再開発してその道路の交通量を増やして混雑させる。そしてまた道路の必要性を訴える理由に出来る。だからお互いWin-Winで癒着するのです。地主や権力者はそれで潤うから必ずそこから話を通して合意する。そういうサイクルですよ。外環道に限らずにね。全ては金儲けなんですよ。杉並側の地権者はそれをはねのけた。
練馬は金の魅力が勝ったってだけ。さすが練馬だねって思います。

[709: 匿名さん]

もう少し過去のことを思い出したほうがいいよ。

環状八号線が開通して、付近の地価は上がったのか？
道路交通網が発達して、中山道・首都高速に恵まれた板橋区が練馬区より地価が安いのはなぜか？

どう考えても、道路が物件の価値に影響をあたえることはない。
土地の価値を上げるのは道路じゃなくて鉄道だよ。
道路で価値が上がるのは、公的収容に引っかかってお金がもらえる時だけ。

[710: 匿名さん]

709は何もわかって無いね（笑）誰も地価値上がりで儲けるなんて言ってない。
まず地主にとって見たら名前の通り土地持ってるから地主なの。土地売ったら地主じゃなくなるじゃん。彼らは土地はうらないの。だからいつまでも地主であって権力者。大体道路見てご覧よ。地主の土地には侵入しないのね。だから地主から土地は買い上げない。地主に先んず許可を得るのは地主から土地を売ってもらうためじゃ無くて地主から市民の意見合意形成を働きかけてもらう為ですよ。
地主はお寺なり地元町内会やら商工会、代議士、握ってるから。彼らにとっては土地は権力を維持するための資産であって土地を売るためじゃない。
だから公園とかに自治体に賃貸に出したりする。これは節税もあるが一番はそういう行為をやって地元を掌握してるわけ。地価自体には全く興味なし。