ザ・パークハウス上石神井レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-ksj142/

＜全体概要＞ ザパークハウス上石神井レジデンス
所在地：東京都練馬区上石神井4-171-3
交通：西武新宿線上石神井駅徒歩11分、武蔵関駅徒歩9分（サブエントランスまで）
総戸数：142戸
間取り：3LDK～4LDK、67.44～89.16m2
入居：2015年2月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[641: 匿名さん]

どうなんでしょうね。
4～6月の鉱工業生産指数は、予想より悪かったようなので、このままインフレとオリンピック特需で、資材も労賃も上がるのかどうか、ちょっと様子見が必要なように思います。

販売側はたとえ多少売れ残ってても、逆にインフレ予想が崩れたと明確になるまでは、値下げはしてこないでしょうし。

[642: 匿名さん]

まぁそう言っても値下げするのが現実ですけどねん

[643: 匿名さん]

自分本位じゃなくて相手本位で考えなくちゃ。
ここはまだ値下げしないよ。最大のライバルであるパークハウス上鷺宮・プラウド上石神井が消えてからが勝負。
資金繰りが苦しい会社じゃないんだし、それまでは値下げせずに頑張ると思う。

上記2物件が消えても売れ行きが悪かったら下げてくるかもね。

[644: 匿名さん]

三菱や野村は早期完売を狙う会社なの知らないのかね。当然表立っての値下げはしないけど全体的な引きを見て弱ければ値引きしても売ってくる。むろん引きが強いなら違うけどね。

[645: 匿名さん]

所沢のザ・パークハウスはけっこう長い時間かけて完売させてましたよね。

[646: 匿名さん]

いよいよですね。わくわくしてきました

[647: 匿名さん]

検討してたがやはりここの良さが納得できず断念しました。難しいね、物件選び。

[648: 匿名さん]

徒歩10分以上、沿線脇、前方にNTTの建物など気になる要素が多く私も他の物件にすることにしました…

[649: 匿名さん]

駅までの距離、直線で行けないのが毎日イラッとするような気が。
大規模な割に大規模故のメリットが少ない気もする。
踏切側でなく、気に入った部屋が買えるならありかも。
ただそこが買えるなら上鷺宮の方がいいかな。

[650: 匿名さん]

ここって、第一期で30～40戸くらいしか売れなかったのって本当ですか？？

[651: 匿名さん]

ここを買う人は地元民だけじゃないかな。
よそから来た人がわざわざ買うような魅力が
まるで無いし。多分営業マンも大変だろう。
もともとが不人気で利便性が悪い西武新宿線物件で上石神井エリアも人気もないし都心までも遠い。
駅周辺は寂れているし今後の外環道や地上部工事で
環境が変わる。立地も酷く、駅まで遠いとか線路沿いってのだけでも十分ひどいが近くに徒歩五分出いけるような公園やらスーパー、コンビニも無い。
無理もない。このあたりは第一種低層で戸建エリア
だからマンションっていう形態の合理性や利便性が発揮出来ない。正直なところ会社の独身寮に選ばれるような典型的立地だと思われる。

[652: 匿名さん]

650さん
ホントですか？？

三菱で、そんなしか売れないなんてよほどですね

やっぱり、駅遠で線路沿い、地下住戸あり、割高だからでしょうか？？

[653: 匿名さん]

一期二次で2戸、三次で3戸、・・・。どんだけ小出しに売るのだろう。

[654: 匿名さん]

わかってあげようよ。つらいよ、ここは。

[655: 匿名さん]

もともと第一期の発売戸数が40戸程度だったと思うので、
３０～４０戸で地所としては想定内なのでは？
もっとも２次 ３次が先着順というのは簡単ではないことの
証左でしょうけど。

[656: 購入検討中さん]

想定内じゃないでしょうね、間違いなく。

[657: 匿名さん]

想定内のわけないじゃん
普通第1期は６０％～７０％を捌きたいところ。
５０％でも微妙なのに３０％って。

ここの場合はもう少し出して上鷺宮にしようと思うか、北側が道路でもいいからプラウドのほうがお得と思うか、どっちかになっちゃうのがダメだよね。
せめて上鷺宮と時期をずらすことはできなかったのかな？

[658: 購入検討中さん]

>>657
わかってないなぁ〜なんでずらすのよ。そんな事をしたらもっと酷くなる。
そもそもこの物件と上鷺宮はカニバらない。むしろ同時に出して客に選択肢を与えて
上鷺宮というハイモデルを買わせるためのデコイなんだけど。
不動産に限らず、そうやってライナップを増やす事で上位を売るために存在するってこと。

[659: 購入検討中さん]

後もう少し言っとくと上鷺宮とこことだと、売手の利幅としたらここの方が（仮に定価で何方も完売したとしたら）
でかいよ。ここみたいな立地最悪な土地は格安だからね。売りやすいのは上鷺宮だけど、かといって同じ利幅で
売ると価格が高すぎて売れないってことになる。上限がきまるから、実は売手としては上鷺宮の方が先に完売して
もらいたいし売れ残りに対するリスクもでかい。
ここは、5500万の部屋を4000万で売ったとしても利益は出るし実際の交渉で下げてやれば完売するのは容易い。
利幅がでかい、ってのはようは値下げ幅に融通が利く＝売手にとってみたら自由度が高い物件ってこと。

[660: 匿名さん]

>658
プラウドが練馬豊玉と石神井台を同時期に出すのも同じことってことか。

[661: 匿名さん]

どれも駅遠だから、練馬区で買うなら、上鷺宮しか選択肢しかないかな

あとは、同じ予算帯なら、板橋区の三田線沿いとかかな

オーベル城山とかすごい気になってます

あとは、野村の蓮根ですかね

駅近じゃないと、きついですよね

[662: 匿名さん]

660
そういう事。選択肢を与えることが大事。それが契約に結びつく

[663: 匿名さん]

ここって、徒歩３分のパークハウス上石神井より全然高いんですね(￣□￣;)!!

[664: 匿名さん]

同じレンジだよ

[665: 匿名さん]

本当に人気無いみたいですね…当初の提示価格から販売前に200万位下げても、この状態ですからね。

[666: 購入検討中さん]

人気ありすぎて生産調整ぐらいの状態なんですけど。

[667: 匿名さん]

後々売るにも貸すにもハードルが高く、修繕費や植栽の維持費があとあと大きな代償が必要になる物件がですか？？

[668: 匿名さん]

>>667
なにをいってるかわかりませんね。
ハードルが高いってのはなにをもって？修繕や植栽の維持があとあと大きな代償とは？

[669: 匿名さん]

あと1割ぐらい周りが上がったらここも適正価格になるでしょ。
住友ぐらいどっしり構えていれば、2年ぐらいで売り切れるとは思うけど。地所はそれをやらないんだろうな。

ちなみに、植栽はこの物件の売りだから一定の管理費がかかるだろうけど、修繕は並でしょう。
特に修繕が高く付きそうな感じはしない。

[670: 匿名さん]

昔にあったパークハウス上石神井（駅から徒歩３分のH22築）のスレをみてみて、流れが殆ど同じなのが
笑える。このエリアの住民は建設的意見とかはないらしいな。

[671: 匿名さん]

もうすぐ外環ができて青梅ICができたら車のアクセスも含めて最高に便利になるし
その時にはこの辺りの地価は倍増でしょうね。多分そうなったらもう買えないとは思います

[672: 匿名さん]

一般的に車のアクセスはあまり資産価値に影響しませんよ。
駅近と違い、高速道路のICは評価されにくく
近すぎれば逆にマイナス査定かと。

[673: 匿名さん]

そんな勘違いをしてしまう人が選らんでしまうのでしょう…売ったり貸したりする可能性ある人は手を出さない方がいい典型的な物件ですね。
永住目的で駅までの距離や線路脇が気にならない人は、低層地域の購入って事で考えるのかな。
はっきり言って上がる事はないエリアです。

[674: 匿名さん]

わかってないのはどちらですかね〜。
このあたりは外環計画が昔からあって駅前再開発などできずにずっときました。
今回ようやくこれが着手されることになって周辺住民、商店含めて一致団結して
再開発計画に向けて加速中なのですよ。すごいことになりますよ。

[675: 匿名さん]

幸せな人ですね…

[676: 匿名さん]

凄いことになるわけ無いでしょう。
再開発とは言っても、23区の最外側練馬区＆23区私鉄人気ワーストに近い西武新宿線ですよ。

西武新宿線の魅力がどうにもならない以上、再開発されてもたかがしれてる
（今よりはましになるかもしれないけど、駅距離10分じゃ再開発の直接の恩恵はないだろうし）

[677: 匿名さん]

いいんじゃないの。

すごいことになる…と期待している人＆気に入った世帯が142世帯いれば一応、完売するのだから。

[678: 匿名さん]

どれだけ時間掛かることやら…
経済事情が変わって行く中、ここのエリアに住めたい思える物件力がある物件を選ばないと、後で痛い目あいますよ。

[679: 匿名さん]

ここは他とちがって本当に長い事開発が抑止されていたからね。
その反動たるやデカくないはずが無いと思うよ。あと土地の値段とか
価値よりもそこに住んでる人の生活も劇的に良くなる事がいいことだと
おもうんだけどものね。

[680: 匿名さん]

今朝の日経に外環の記事が出てた。国交省は2020年までに開通させる計画。
用地買収は５割終了。
再開発といっても駅前だけだけの小規模なもの。あとは、周辺の道路が整備される程度。
それでも今よりはましになる。
インターができるのは青梅街道だから、影響はほとんど無いだろう。
車で関越や東北道にゆくひとには便利になる。

[681: 匿名さん]

いや、インター含めて大規模再開発だと思うよ。
たぶん三井あたりがアウトレット作るはず

[682: 物件比較中さん]

そんな土地どこにあるのさ。

[683: 匿名さん]

>>681さん
根拠は？

[684: 匿名さん]

>>682
そんな土地ない。

[685: 匿名さん]

駐車場設置率が3割程度のこの物件で、道路の便が良くなったところで資産価値には影響しないでしょ。

[686: 匿名さん]

上石神井にブリリアかブランツが建つって書いてた人がいたけどいつごろでしょう？

[687: 匿名さん]

青梅街道インター予定地付近は工事や待避所含めて土地を買収すると思いますよ。
多分そこに三井がアウトレットモールでこうせいをしかけてくるはずです。最近三井不動産動きがこの辺りで活発ですし。駐車場は地下にするのかもですね。もしくは屋上立体化。

[688: 匿名さん]

ザ・パークハウスに「レジデンス」がつくかつかないかの基準は規模の大きさ？？

[689: 匿名さん]

高級仕様かどうかですね

[690: 匿名さん]

今年完成した所沢も「レジデンス」がついてたけどかなりの低仕様だったし、
高級仕様の上鷺宮にはついてない・・・。さて。