ザ・パークハウス上石神井レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-ksj142/

＜全体概要＞ ザパークハウス上石神井レジデンス
所在地：東京都練馬区上石神井4-171-3
交通：西武新宿線上石神井駅徒歩11分、武蔵関駅徒歩9分（サブエントランスまで）
総戸数：142戸
間取り：3LDK～4LDK、67.44～89.16m2
入居：2015年2月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[611: 匿名さん]

クオカード頂きました。以上終了。

[612: 匿名さん]

ここは場所以外は完璧に近いからね。
（価格・デベの知名度・共有部の充実・専有部の仕様など）

ダメな立地をどこまでカバーできるのか（外野的な）興味はあります。

[613: 物件比較中さん]

建築現場の写真を公開してましたけど、北棟の一番下の階って完全に地下なんですね。
ちょっとびっくり。

[614: 匿名さん]

>>613
典型的な空堀マンションだよね。
用途規制が厳しい地区では大手はそういう作りにする。

東西向きより日照時間は長いとはいえ、浸水のリスクはあるし、価格の割にはどうなんでしょうね。

[615: 物件比較中さん]

北棟の地上階はいい、特に最上階は素晴らしい！だけど高すぎて買えなかった。

[616: 匿名さん]

クオカードいいな～～～

[617: 物件比較中さん]

一番高い部屋と一番安い部屋が計２戸残っただけみたいですね。

いろいろ言われてましたがさすがの一言です。

[618: 匿名さん]

＞617　嘘です

[619: 購入検討中さん]

>618
物件ホームページで「第1期2次先着順申込」の内容を見たけど嘘じゃなさそうだよ。

[620: 匿名さん]

クオカード配ってる8/10まではMRも盛況でしょう。
ライオンズと合わせて6000円分ありがとうって感じです。

[621: 匿名さん]

俺もクオカード貰うたために行ったよ。結構儲かるよね。

[622: 物件比較中さん]

まだ、4分の1も埋まってないらしいですよ

[623: 物件比較中さん]

622
戸数多いマンションは三期くらいに分けて売るのが普通。第一期の販売分は44戸でしたから立地にこれだけデメリットあるのに42戸売れたのはすごいこと。

[624: 匿名さん]

今西武新宿線の線路近くに住んでますが、線路との間に2軒ありますが電車の通る時はテレビの音が聞こえないです。
こちらはどうでしょうか？
同じような感じでしょうか。

[625: 匿名さん]

>>623
42戸も売れたと考えるんじゃなくて、100戸残ってると考えなきゃダメだよ。
下手な新築以上の戸数がまだ売れずに残ってる。
普通は第1期が一番売れるのに、はっきり言ってヤバイ。

来年2月の入居ということ、近隣の競合の多さを考えると、かなり苦戦してると見るべき。
三菱地所はここのところいい感じで売り切ってきてたけど、ここは久々の大失敗になる可能性があるよ。

[626: 匿名さん]

通常、第一期では６～７割が売れないと苦戦物件と見なされてしまいますし、実際きついと思います。

一番注目されていて、見学される方が多い時期で、３割しか売れないってことは、駅徒歩１１分で線路沿い、価格が高い点が評価を取れなかったんでしょう。

[627: 匿名さん]

同じ練馬区で同じ徒歩11分の野村のグランマークレジデンスは、即日完売してたのに、何でここは売れないんだろうσ(^_^;)?

[628: 物件比較中さん]

近場のライオンズ上井草やプラウド石神井台と比べるとまだいい方だよ。

一番競合しそうなプレミスト井荻はどうなんだだろう？

[629: 匿名さん]

>>628
プレミスト井荻は売主的に弱いので､競合物件の一期販売も様子見つつの後だし販売のようですね｡
慎重な価格決定で早期完売したいのでは？

[630: 物件比較中さん]

プレミスト井荻はこことプラウド練馬豊玉の両方に挟まれて一番苦しい状況。

[631: 匿名さん]

結局俺が言ったように蓋を開けたら大勝利的結末だったね いい物件はすぐ売れるんだよ

[632: 匿名さん]

俺って誰？営業さんでしょ。小出しで1/3弱売れて大勝利なんだぁ!?

[633: 匿名さん]

行間読めよ。売れないから予想通りってことだ

[634: 匿名さん]

ここ、恐らく、完成しても売れ残ってる確率高いね。

価格が合えばっていう人は来年の３月以降なら少し値下げしてくれるかもしれませんね。

[635: 匿名さん]

来年まで待たなくても値下げに応じるはずだよ。売ってる方が一番わかってるからね。それに今時マンションなんて８００万ぐらいの値引きを勝ち取らないと買う方は大損ですよ。ましてやここみたいな立地が悪い郊外物件なら尚更ね。
同じ線路沿いで駅まで１０分でもこれが荻窪なら話もかわってくるけどね

[636: 物件比較中さん]

それはリーマンショック時の話でしょうか？
大手では新築マンションで８００万円引きなんてしないよ。
ここも竣工前に値引きはしないでしょうから。

[637: 匿名さん]

建築資材の高騰で値下げはよっぽどの事がないとしないだろうね。

[638: 匿名さん]

何言ってんだか 売れなきゃ値下げるのは当然。

[639: 匿名さん]

売れなきゃ、がよっぽどの事なんじゃないの。

[640: 匿名さん]

638
残念ながら大手デベはそういう売り方しません。

[641: 匿名さん]

どうなんでしょうね。
4～6月の鉱工業生産指数は、予想より悪かったようなので、このままインフレとオリンピック特需で、資材も労賃も上がるのかどうか、ちょっと様子見が必要なように思います。

販売側はたとえ多少売れ残ってても、逆にインフレ予想が崩れたと明確になるまでは、値下げはしてこないでしょうし。

[642: 匿名さん]

まぁそう言っても値下げするのが現実ですけどねん

[643: 匿名さん]

自分本位じゃなくて相手本位で考えなくちゃ。
ここはまだ値下げしないよ。最大のライバルであるパークハウス上鷺宮・プラウド上石神井が消えてからが勝負。
資金繰りが苦しい会社じゃないんだし、それまでは値下げせずに頑張ると思う。

上記2物件が消えても売れ行きが悪かったら下げてくるかもね。

[644: 匿名さん]

三菱や野村は早期完売を狙う会社なの知らないのかね。当然表立っての値下げはしないけど全体的な引きを見て弱ければ値引きしても売ってくる。むろん引きが強いなら違うけどね。

[645: 匿名さん]

所沢のザ・パークハウスはけっこう長い時間かけて完売させてましたよね。

[646: 匿名さん]

いよいよですね。わくわくしてきました

[647: 匿名さん]

検討してたがやはりここの良さが納得できず断念しました。難しいね、物件選び。

[648: 匿名さん]

徒歩10分以上、沿線脇、前方にNTTの建物など気になる要素が多く私も他の物件にすることにしました…

[649: 匿名さん]

駅までの距離、直線で行けないのが毎日イラッとするような気が。
大規模な割に大規模故のメリットが少ない気もする。
踏切側でなく、気に入った部屋が買えるならありかも。
ただそこが買えるなら上鷺宮の方がいいかな。

[650: 匿名さん]

ここって、第一期で30～40戸くらいしか売れなかったのって本当ですか？？

[651: 匿名さん]

ここを買う人は地元民だけじゃないかな。
よそから来た人がわざわざ買うような魅力が
まるで無いし。多分営業マンも大変だろう。
もともとが不人気で利便性が悪い西武新宿線物件で上石神井エリアも人気もないし都心までも遠い。
駅周辺は寂れているし今後の外環道や地上部工事で
環境が変わる。立地も酷く、駅まで遠いとか線路沿いってのだけでも十分ひどいが近くに徒歩五分出いけるような公園やらスーパー、コンビニも無い。
無理もない。このあたりは第一種低層で戸建エリア
だからマンションっていう形態の合理性や利便性が発揮出来ない。正直なところ会社の独身寮に選ばれるような典型的立地だと思われる。

[652: 匿名さん]

650さん
ホントですか？？

三菱で、そんなしか売れないなんてよほどですね

やっぱり、駅遠で線路沿い、地下住戸あり、割高だからでしょうか？？

[653: 匿名さん]

一期二次で2戸、三次で3戸、・・・。どんだけ小出しに売るのだろう。

[654: 匿名さん]

わかってあげようよ。つらいよ、ここは。

[655: 匿名さん]

もともと第一期の発売戸数が40戸程度だったと思うので、
３０～４０戸で地所としては想定内なのでは？
もっとも２次 ３次が先着順というのは簡単ではないことの
証左でしょうけど。

[656: 購入検討中さん]

想定内じゃないでしょうね、間違いなく。

[657: 匿名さん]

想定内のわけないじゃん
普通第1期は６０％～７０％を捌きたいところ。
５０％でも微妙なのに３０％って。

ここの場合はもう少し出して上鷺宮にしようと思うか、北側が道路でもいいからプラウドのほうがお得と思うか、どっちかになっちゃうのがダメだよね。
せめて上鷺宮と時期をずらすことはできなかったのかな？

[658: 購入検討中さん]

>>657
わかってないなぁ〜なんでずらすのよ。そんな事をしたらもっと酷くなる。
そもそもこの物件と上鷺宮はカニバらない。むしろ同時に出して客に選択肢を与えて
上鷺宮というハイモデルを買わせるためのデコイなんだけど。
不動産に限らず、そうやってライナップを増やす事で上位を売るために存在するってこと。

[659: 購入検討中さん]

後もう少し言っとくと上鷺宮とこことだと、売手の利幅としたらここの方が（仮に定価で何方も完売したとしたら）
でかいよ。ここみたいな立地最悪な土地は格安だからね。売りやすいのは上鷺宮だけど、かといって同じ利幅で
売ると価格が高すぎて売れないってことになる。上限がきまるから、実は売手としては上鷺宮の方が先に完売して
もらいたいし売れ残りに対するリスクもでかい。
ここは、5500万の部屋を4000万で売ったとしても利益は出るし実際の交渉で下げてやれば完売するのは容易い。
利幅がでかい、ってのはようは値下げ幅に融通が利く＝売手にとってみたら自由度が高い物件ってこと。

[660: 匿名さん]

>658
プラウドが練馬豊玉と石神井台を同時期に出すのも同じことってことか。

[661: 匿名さん]

どれも駅遠だから、練馬区で買うなら、上鷺宮しか選択肢しかないかな

あとは、同じ予算帯なら、板橋区の三田線沿いとかかな

オーベル城山とかすごい気になってます

あとは、野村の蓮根ですかね

駅近じゃないと、きついですよね

[662: 匿名さん]

660
そういう事。選択肢を与えることが大事。それが契約に結びつく

[663: 匿名さん]

ここって、徒歩３分のパークハウス上石神井より全然高いんですね(￣□￣;)!!

[664: 匿名さん]

同じレンジだよ

[665: 匿名さん]

本当に人気無いみたいですね…当初の提示価格から販売前に200万位下げても、この状態ですからね。

[666: 購入検討中さん]

人気ありすぎて生産調整ぐらいの状態なんですけど。

[667: 匿名さん]

後々売るにも貸すにもハードルが高く、修繕費や植栽の維持費があとあと大きな代償が必要になる物件がですか？？

[668: 匿名さん]

>>667
なにをいってるかわかりませんね。
ハードルが高いってのはなにをもって？修繕や植栽の維持があとあと大きな代償とは？

[669: 匿名さん]

あと1割ぐらい周りが上がったらここも適正価格になるでしょ。
住友ぐらいどっしり構えていれば、2年ぐらいで売り切れるとは思うけど。地所はそれをやらないんだろうな。

ちなみに、植栽はこの物件の売りだから一定の管理費がかかるだろうけど、修繕は並でしょう。
特に修繕が高く付きそうな感じはしない。

[670: 匿名さん]

昔にあったパークハウス上石神井（駅から徒歩３分のH22築）のスレをみてみて、流れが殆ど同じなのが
笑える。このエリアの住民は建設的意見とかはないらしいな。

[671: 匿名さん]

もうすぐ外環ができて青梅ICができたら車のアクセスも含めて最高に便利になるし
その時にはこの辺りの地価は倍増でしょうね。多分そうなったらもう買えないとは思います

[672: 匿名さん]

一般的に車のアクセスはあまり資産価値に影響しませんよ。
駅近と違い、高速道路のICは評価されにくく
近すぎれば逆にマイナス査定かと。

[673: 匿名さん]

そんな勘違いをしてしまう人が選らんでしまうのでしょう…売ったり貸したりする可能性ある人は手を出さない方がいい典型的な物件ですね。
永住目的で駅までの距離や線路脇が気にならない人は、低層地域の購入って事で考えるのかな。
はっきり言って上がる事はないエリアです。

[674: 匿名さん]

わかってないのはどちらですかね〜。
このあたりは外環計画が昔からあって駅前再開発などできずにずっときました。
今回ようやくこれが着手されることになって周辺住民、商店含めて一致団結して
再開発計画に向けて加速中なのですよ。すごいことになりますよ。

[675: 匿名さん]

幸せな人ですね…

[676: 匿名さん]

凄いことになるわけ無いでしょう。
再開発とは言っても、23区の最外側練馬区＆23区私鉄人気ワーストに近い西武新宿線ですよ。

西武新宿線の魅力がどうにもならない以上、再開発されてもたかがしれてる
（今よりはましになるかもしれないけど、駅距離10分じゃ再開発の直接の恩恵はないだろうし）

[677: 匿名さん]

いいんじゃないの。

すごいことになる…と期待している人＆気に入った世帯が142世帯いれば一応、完売するのだから。

[678: 匿名さん]

どれだけ時間掛かることやら…
経済事情が変わって行く中、ここのエリアに住めたい思える物件力がある物件を選ばないと、後で痛い目あいますよ。

[679: 匿名さん]

ここは他とちがって本当に長い事開発が抑止されていたからね。
その反動たるやデカくないはずが無いと思うよ。あと土地の値段とか
価値よりもそこに住んでる人の生活も劇的に良くなる事がいいことだと
おもうんだけどものね。

[680: 匿名さん]

今朝の日経に外環の記事が出てた。国交省は2020年までに開通させる計画。
用地買収は５割終了。
再開発といっても駅前だけだけの小規模なもの。あとは、周辺の道路が整備される程度。
それでも今よりはましになる。
インターができるのは青梅街道だから、影響はほとんど無いだろう。
車で関越や東北道にゆくひとには便利になる。

[681: 匿名さん]

いや、インター含めて大規模再開発だと思うよ。
たぶん三井あたりがアウトレット作るはず

[682: 物件比較中さん]

そんな土地どこにあるのさ。

[683: 匿名さん]

>>681さん
根拠は？

[684: 匿名さん]

>>682
そんな土地ない。

[685: 匿名さん]

駐車場設置率が3割程度のこの物件で、道路の便が良くなったところで資産価値には影響しないでしょ。

[686: 匿名さん]

上石神井にブリリアかブランツが建つって書いてた人がいたけどいつごろでしょう？

[687: 匿名さん]

青梅街道インター予定地付近は工事や待避所含めて土地を買収すると思いますよ。
多分そこに三井がアウトレットモールでこうせいをしかけてくるはずです。最近三井不動産動きがこの辺りで活発ですし。駐車場は地下にするのかもですね。もしくは屋上立体化。

[688: 匿名さん]

ザ・パークハウスに「レジデンス」がつくかつかないかの基準は規模の大きさ？？

[689: 匿名さん]

高級仕様かどうかですね

[690: 匿名さん]

今年完成した所沢も「レジデンス」がついてたけどかなりの低仕様だったし、
高級仕様の上鷺宮にはついてない・・・。さて。

[691: 匿名さん]

所沢は知らないが上鷺宮は高級仕様ではない。
立地を除いた純粋な建物と設備仕様だけで見たら圧倒的にこっちが上だよ。
マンション買うならそれぐらいは分からないとまずいよ。東京だと立地がいい所は売れるしあまり高級仕様にすると価格が上がってしまって帰って売りづらいから外装だけ見栄えよくする。逆にここみたいな不人気エリアは中身までガチ仕様にして土地のマイナスを何とかする。一般的にはそういう傾向。
無論、港区とか一等地はこの限りではない。

[692: 匿名さん]

上鷺宮よりこっちが高級ってｗ

天然石も使ってないのに？
仕様がいいから良いマンションとは思わないけど、ホームページだけ見てもどっちが高級仕様かはわかるでしょ。

仕様は一般には価格と比例するよ。スミフみたいにそうじゃない会社もあるけど。

[693: 匿名さん]

692はホイホイ傾向ね。ホームページ見てわかっちゃうからね。ウェブ制作側も喜んでいるでしょう

[694: 匿名さん]

>691
分かってないな～

[695: 匿名さん]

レジデンスをつけるのは、
地名に高級感がない場所のイメージアップのため、
すでに同じ地域にパークハウスがあって区別するため、
のどちらかだと思いますが。

[696: 匿名さん]

レジデンスが着いてると高級ですよ。
地所に確認したらわかります

[697: 匿名さん]

>>687さん
アウトレットモールは通常は数万平米。都内最小の赤坂サカスでも６千平米以上。
このあたりの青梅街道周辺でそれだけの土地を買収するのは不可能。
外環は基本的にはシールド工法だから地上の工事用地は必要最小限。
インターと言っても片側インターだから外環を利用してこのあたりのアウトレットモールに来る客などいない。

[698: 匿名さん]

697さん
外環道は地下とその２が計画されていて後者は地上部なのですよ。で、そのままやると周辺住民の理解が得にくいため周辺住民のメリットも出すための一大計画が必要なのです。

[699: 匿名さん]

まとまった土地ならともかく細々した土地なら買収に２０年でしょう

[700: 匿名さん]

そんなにかかりませんよ。だって外環道計画はずっと前からありましたし予定地付近はほとんど買収済みですよ。

[701: 匿名さん]

そんな大規模な開発できるような接収はしてませんよ

[702: 匿名さん]

そりゃいま大々的に言ったら地価が高騰して開発進まないじゃないですか。
買収とか地権者折衝全部終わってから発表じゃないですかね

[703: 匿名さん]

普通は計画発表したり組合ができたりしてから買収とかじゃないですか？
あのエリアに大規模な計画はなかったはずですが。。

[704: 周辺住民さん]

>>700
予定地付近は買収済み、嘘でしょ。上石神井付近はまだです。大泉付近はすすんでます。
5割買収済み、というのは平均です。地元歩けばそれは瞭然。
しかも国交省が買収するのはインターのための必要最小限で、アウトレットモールの土地を買収するのではありません。
国交省がアウトレットモールを作るなどありえません。
アウトレットモールなど、地元にメリットはありませんから反対運動がおきます。
インターも反対が多く、片側しかできなくなりました。
＞＞698さん
外環はできても、その2はむりです。その2の用地の買収など全くできてません。
新聞報道でもオリンピックまでにつくる、と明言されたのは外環で、その2については、一切無しです。
私、地権者ですが折衝などの話はありません。（大地主ではなく戸建所有者です。）

もう少し現実的な議論をしたほうがよいと思います。

[705: 匿名さん]

704
誰も国土交通省がアウトレット作るなんて言ってませんが。三井ですから。ただ、でかい工事に乗っかるが三井ですから。まぁ知らないならそれでいいですよ。

[706: 匿名さん]

おめでたいスレですな。

[707: 匿名さん]

>>704
個人の小規模戸建所有者は地権者とは言いません。（買収側から見た話です）
株でも同じですが少数株しか持たない地に足をつけないその他大勢の株主は株主にあらず。地元の地主や有力権力者が地権者なのですよ。その他大勢は土地収用法に従って従わない場合は矯正撤去するだけです。そういう所は最後までほっておけばいいだけなのです。

[708: 匿名さん]

国は道路作ってもそこがガラガラでは国民から無駄遣いと批判される。
財閥系はそこに便乗して再開発してその道路の交通量を増やして混雑させる。そしてまた道路の必要性を訴える理由に出来る。だからお互いWin-Winで癒着するのです。地主や権力者はそれで潤うから必ずそこから話を通して合意する。そういうサイクルですよ。外環道に限らずにね。全ては金儲けなんですよ。杉並側の地権者はそれをはねのけた。
練馬は金の魅力が勝ったってだけ。さすが練馬だねって思います。

[709: 匿名さん]

もう少し過去のことを思い出したほうがいいよ。

環状八号線が開通して、付近の地価は上がったのか？
道路交通網が発達して、中山道・首都高速に恵まれた板橋区が練馬区より地価が安いのはなぜか？

どう考えても、道路が物件の価値に影響をあたえることはない。
土地の価値を上げるのは道路じゃなくて鉄道だよ。
道路で価値が上がるのは、公的収容に引っかかってお金がもらえる時だけ。

[710: 匿名さん]

709は何もわかって無いね（笑）誰も地価値上がりで儲けるなんて言ってない。
まず地主にとって見たら名前の通り土地持ってるから地主なの。土地売ったら地主じゃなくなるじゃん。彼らは土地はうらないの。だからいつまでも地主であって権力者。大体道路見てご覧よ。地主の土地には侵入しないのね。だから地主から土地は買い上げない。地主に先んず許可を得るのは地主から土地を売ってもらうためじゃ無くて地主から市民の意見合意形成を働きかけてもらう為ですよ。
地主はお寺なり地元町内会やら商工会、代議士、握ってるから。彼らにとっては土地は権力を維持するための資産であって土地を売るためじゃない。
だから公園とかに自治体に賃貸に出したりする。これは節税もあるが一番はそういう行為をやって地元を掌握してるわけ。地価自体には全く興味なし。