ザ・パークハウス上石神井レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-ksj142/

＜全体概要＞ ザパークハウス上石神井レジデンス
所在地：東京都練馬区上石神井4-171-3
交通：西武新宿線上石神井駅徒歩11分、武蔵関駅徒歩9分（サブエントランスまで）
総戸数：142戸
間取り：3LDK～4LDK、67.44～89.16m2
入居：2015年2月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[601: 匿名]

4,000万円代で売りに出ている南の棟3Fの部屋の購入を検討していました。

南向きでバルコニーも割りと広く、日照は良いと思うのですが、線路までの距離が約8mというのがネックで、結局購入を断念しました。
線路の音が気にならなければ、南の棟は価格の割に良い物件だと思います。

西武新宿線での高架化工事が、ゆくゆくは上石神井でも行われるかもしれないので、3Fの物件だとしても日照が損なわれる可能性もあります。

[602: 匿名さん]

ちなみに音は上に響くから、騒音が予想される物件（線路脇・幹線道路沿い）は低層を購入するのがセオリーだよ。

ここは南は開けてるんだから、南向きなら1階が狙い目だと思う。
線路脇だと心配な防犯面もマシだろうし。

[603: 匿名]

建設予定地と線路の間に細い道があります。
この道って公道なんでしょうか？

[604: 匿名さん]

>>603
モデルルームで西武鉄道の私有道路（線路保守用）って聞いた気がするけど、はっきり覚えてないな
今度聞いてみるか。

[605: 購入検討中さん]

今日はモデルルームにぎわってたね。

[606: 匿名さん]

うん。大盛況！

[607: 匿名さん]

クオカードだけもらって帰ってきた、話はほとんど聞き流してたわ
確かにMRは混んでました。

[608: 匿名さん]

クオカード目的の方が多くいたのかな？

[609: 匿名さん]

昨日から明日までが第一期の申し込み期間だからですよ。けっこう売れてそうでした。

[610: 匿名さん]

場所が良かったのでしょうか。
大盛況ということは、消費税増税の陰りもないということなんですね。
やはり売れるものはどんな時代でも売れていく、ということなんですね。

[611: 匿名さん]

クオカード頂きました。以上終了。

[612: 匿名さん]

ここは場所以外は完璧に近いからね。
（価格・デベの知名度・共有部の充実・専有部の仕様など）

ダメな立地をどこまでカバーできるのか（外野的な）興味はあります。

[613: 物件比較中さん]

建築現場の写真を公開してましたけど、北棟の一番下の階って完全に地下なんですね。
ちょっとびっくり。

[614: 匿名さん]

>>613
典型的な空堀マンションだよね。
用途規制が厳しい地区では大手はそういう作りにする。

東西向きより日照時間は長いとはいえ、浸水のリスクはあるし、価格の割にはどうなんでしょうね。

[615: 物件比較中さん]

北棟の地上階はいい、特に最上階は素晴らしい！だけど高すぎて買えなかった。

[616: 匿名さん]

クオカードいいな～～～

[617: 物件比較中さん]

一番高い部屋と一番安い部屋が計２戸残っただけみたいですね。

いろいろ言われてましたがさすがの一言です。

[618: 匿名さん]

＞617　嘘です

[619: 購入検討中さん]

>618
物件ホームページで「第1期2次先着順申込」の内容を見たけど嘘じゃなさそうだよ。

[620: 匿名さん]

クオカード配ってる8/10まではMRも盛況でしょう。
ライオンズと合わせて6000円分ありがとうって感じです。

[621: 匿名さん]

俺もクオカード貰うたために行ったよ。結構儲かるよね。

[622: 物件比較中さん]

まだ、4分の1も埋まってないらしいですよ

[623: 物件比較中さん]

622
戸数多いマンションは三期くらいに分けて売るのが普通。第一期の販売分は44戸でしたから立地にこれだけデメリットあるのに42戸売れたのはすごいこと。

[624: 匿名さん]

今西武新宿線の線路近くに住んでますが、線路との間に2軒ありますが電車の通る時はテレビの音が聞こえないです。
こちらはどうでしょうか？
同じような感じでしょうか。

[625: 匿名さん]

>>623
42戸も売れたと考えるんじゃなくて、100戸残ってると考えなきゃダメだよ。
下手な新築以上の戸数がまだ売れずに残ってる。
普通は第1期が一番売れるのに、はっきり言ってヤバイ。

来年2月の入居ということ、近隣の競合の多さを考えると、かなり苦戦してると見るべき。
三菱地所はここのところいい感じで売り切ってきてたけど、ここは久々の大失敗になる可能性があるよ。

[626: 匿名さん]

通常、第一期では６～７割が売れないと苦戦物件と見なされてしまいますし、実際きついと思います。

一番注目されていて、見学される方が多い時期で、３割しか売れないってことは、駅徒歩１１分で線路沿い、価格が高い点が評価を取れなかったんでしょう。

[627: 匿名さん]

同じ練馬区で同じ徒歩11分の野村のグランマークレジデンスは、即日完売してたのに、何でここは売れないんだろうσ(^_^;)?

[628: 物件比較中さん]

近場のライオンズ上井草やプラウド石神井台と比べるとまだいい方だよ。

一番競合しそうなプレミスト井荻はどうなんだだろう？

[629: 匿名さん]

>>628
プレミスト井荻は売主的に弱いので､競合物件の一期販売も様子見つつの後だし販売のようですね｡
慎重な価格決定で早期完売したいのでは？

[630: 物件比較中さん]

プレミスト井荻はこことプラウド練馬豊玉の両方に挟まれて一番苦しい状況。

[631: 匿名さん]

結局俺が言ったように蓋を開けたら大勝利的結末だったね いい物件はすぐ売れるんだよ

[632: 匿名さん]

俺って誰？営業さんでしょ。小出しで1/3弱売れて大勝利なんだぁ!?

[633: 匿名さん]

行間読めよ。売れないから予想通りってことだ

[634: 匿名さん]

ここ、恐らく、完成しても売れ残ってる確率高いね。

価格が合えばっていう人は来年の３月以降なら少し値下げしてくれるかもしれませんね。

[635: 匿名さん]

来年まで待たなくても値下げに応じるはずだよ。売ってる方が一番わかってるからね。それに今時マンションなんて８００万ぐらいの値引きを勝ち取らないと買う方は大損ですよ。ましてやここみたいな立地が悪い郊外物件なら尚更ね。
同じ線路沿いで駅まで１０分でもこれが荻窪なら話もかわってくるけどね

[636: 物件比較中さん]

それはリーマンショック時の話でしょうか？
大手では新築マンションで８００万円引きなんてしないよ。
ここも竣工前に値引きはしないでしょうから。

[637: 匿名さん]

建築資材の高騰で値下げはよっぽどの事がないとしないだろうね。

[638: 匿名さん]

何言ってんだか 売れなきゃ値下げるのは当然。

[639: 匿名さん]

売れなきゃ、がよっぽどの事なんじゃないの。

[640: 匿名さん]

638
残念ながら大手デベはそういう売り方しません。

[641: 匿名さん]

どうなんでしょうね。
4～6月の鉱工業生産指数は、予想より悪かったようなので、このままインフレとオリンピック特需で、資材も労賃も上がるのかどうか、ちょっと様子見が必要なように思います。

販売側はたとえ多少売れ残ってても、逆にインフレ予想が崩れたと明確になるまでは、値下げはしてこないでしょうし。

[642: 匿名さん]

まぁそう言っても値下げするのが現実ですけどねん

[643: 匿名さん]

自分本位じゃなくて相手本位で考えなくちゃ。
ここはまだ値下げしないよ。最大のライバルであるパークハウス上鷺宮・プラウド上石神井が消えてからが勝負。
資金繰りが苦しい会社じゃないんだし、それまでは値下げせずに頑張ると思う。

上記2物件が消えても売れ行きが悪かったら下げてくるかもね。

[644: 匿名さん]

三菱や野村は早期完売を狙う会社なの知らないのかね。当然表立っての値下げはしないけど全体的な引きを見て弱ければ値引きしても売ってくる。むろん引きが強いなら違うけどね。

[645: 匿名さん]

所沢のザ・パークハウスはけっこう長い時間かけて完売させてましたよね。

[646: 匿名さん]

いよいよですね。わくわくしてきました

[647: 匿名さん]

検討してたがやはりここの良さが納得できず断念しました。難しいね、物件選び。

[648: 匿名さん]

徒歩10分以上、沿線脇、前方にNTTの建物など気になる要素が多く私も他の物件にすることにしました…

[649: 匿名さん]

駅までの距離、直線で行けないのが毎日イラッとするような気が。
大規模な割に大規模故のメリットが少ない気もする。
踏切側でなく、気に入った部屋が買えるならありかも。
ただそこが買えるなら上鷺宮の方がいいかな。

[650: 匿名さん]

ここって、第一期で30～40戸くらいしか売れなかったのって本当ですか？？