ザ・パークハウス上石神井レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-ksj142/

＜全体概要＞ ザパークハウス上石神井レジデンス
所在地：東京都練馬区上石神井4-171-3
交通：西武新宿線上石神井駅徒歩11分、武蔵関駅徒歩9分（サブエントランスまで）
総戸数：142戸
間取り：3LDK～4LDK、67.44～89.16m2
入居：2015年2月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[561: 匿名さん]

行政の計画は民間の計画と違って、策定後すぐに着手されるわけではない。
このことを知らない人が居るんでしょ。

計画が決まったのは事実。
でも、いつ着工されるかどうかは誰にもわからない。

通常は、大地主が相続で土地を放出するときか、古い建物が建て替えでセットバックするときか、大災害が有る時まで待つことになるんだけど。

[562: 匿名さん]

痛いやつがいますね。予算が決まって初めて意味があるのが都市計画

[563: 周辺住民さん]

上石神井駅前については、外環道の真上ですから再開発しないわけにはいかないのです。
インターチェンジ付近は土地の買収が始まっています。
青梅街道から関東バスの車庫あたりが開削されて、千川通りあたりから地下に入って、駅前の踏切のほうへ下がってゆきます。本線は大深度ですから４０メートルですが、スロープの部分は浅くなる。地上の建物の一部は撤去でしょう。
「外環の２」は駅前から大泉方向の地上に新しい道路をつくる計画ですが、これは反対運動が盛んですから、どうなることやら。おそらく難しいでしょう。
しかし外環についてはすでに、大泉側からシールド工法の準備工事が始まっています。シールドマシンの発進は１５年とのことです。
工期は１９年までですから、それにあわせて再開発が行われます。

[564: 匿名さん]

>559
評価を落とすような書き込みをするのは業者とは限りません。
購入希望者がわざと評判を落として、競争相手を減らしたり、あるいは売り手を弱気にさせて価格を引き下げたり、とかその意図は様々です。
マジレスしない。

[565: 匿名さん]

>>562
「予算が決まって初めて意味があるのが都市計画」
そんなことはありません。予算は単年度主義ですから、再来年の予算は決められません。
そのことと数年後の開発計画とはべつです。

[566: 匿名さん]

＞＞554さんは、計画自体がない、と言ってました。
その後、計画は決まったけど、いつ(までに)実行されるかわからない、と論調が変わりました。
でも、その計画は外環と連動してますから、その頃です。
次には外環道がいつになるかわからない、といい始めるのでしょう。

[567: マンション投資家さん]

上石神井駅周辺の再開発に関する予算措置が話題になってますが、練馬区としてはインターを作らせて、その周辺対策費を引き出し、安くあげようという腹積もりでしょう。

[568: 匿名さん]

とにかく上石神井駅前は酷すぎるので何とかしないとね。バス、タクシー、自転車、人が錯綜していてひじょーに危険です。混沌という言葉がピッタリの駅前です。ま、これも西武鉄道の開かずの踏切がガンだけど。

[569: 周辺住民さん]

開発計画がない、だとか、決まったけれども予算がついてないだとか、何を目的としているのか知りませんが、変な書き込みが多いです。
いままでも、「練馬区都市計画マスタープラン」はありました。
しかし、それは素案であって詳細なものではありませんでした。外環が決まらないと詰められないからです。
その外環も、いよいよ業者が決まり、着工となりました。
そこで、より詳細な計画を策定すべく、今年の６月、練馬区は「建設技術研究所」に業務委託の契約をしました。
したがって、詳細な計画が明らかになるのは、来年以降でしょう。
いずれにせよ、外環はオリンピックまでにつくるのでしょうから、上石神井の再開発も最長あと６年です。
ただし、外環のインターから外れる部分はすでに着工しております。千川通りの立野橋から青梅街道。
ただし、立野橋から南へ抜けるバス通りは対象外です。丁度インターができる場所だからです。

[570: 周辺住民さん]

初めて上石神井の駅を降りるひとが不思議に思うのは、駅前の一等地に高いビルがないことです。
たとえば、駅前の銀行や踏切の脇の青果店。その先には高い（といっても８階程度）のマンションがあります。
駅の南口から、南方向へ歩くと、道路の左（東）側には、マンションがあるのに右（西）側は二階建て程度と対照的です。
これは外環に係わる規制のためです。
具体的な区域図は下記のPDFを参照してください。
www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kiban/gaikaku/kuiki.pdf

[571: 周辺住民さん]

今後駅前の再開発が急速に進むことは確かです。しかし、その詳細が明らかにならないと、この物件にとってどのようなメリット（デメリット？）があるのかは、分かりません。一年後ぐらいには、はっきりしてくるでしょう。

[572: 匿名さん]

「予算が決まって初めて意味があるのが都市計画」などと世迷い言をお書きの方がおられます。
しかし、土地の買収には時間を要しますので、地方自治体では、たとえば練馬区土地開発公社のような特別法人を設置して、そこが土地を先行取得します。そのうえで、何年か後に練馬区が買い取ります。公社の先行取得の時点では練馬区の予算には計上されません。開発公社の予算には載るのですが、上石神井で何㎡、何円、などという詳細が公開されないのは当然です。
上石神井駅の南側、青梅街道近くにはすでに公社が取得済みの更地がいくつかあります。グーグルの航空写真、ストリートビューで確認できます。
それにしても、この書き込み、競合業者のネガキャンとみえなくもないのですが、プロだったらこのようにすぐ分かるような嘘は言わないでしょうから、業者ではないでしょう。

[573: 匿名さん]

結局ぐだぐだ屁理屈をこねたところで具体的計画とその予算が決まっていない以上は
何も変わらないですよ。外環だってオリンピックまでにできないでしょうし。
あと、ここが変わらないのは外環で工事に制限が、って言ってる人がいますが違いますよ。
ここのあたりの地権者が今をよしと思ってるからです。まぁこの掲示板とスレが2020年
まで残ってたら私が言ってることが理解できるはずです。
現代においては、よほど再開発をやってメリットがありそうな立地以外は再開発など
やりはしません。湾岸エリアを再開発してるのはもともと住宅などのしがらみがなく、
地権者も公的機関や民間企業とかでやりやすく、しかも都心にもともと近い、ってのがあって
やってるだけで、ここみたいに地権者が昔からの地主（で、今みたいに土地を手放さずに
安定して収益を得れればそれでいいという考え）、都心に全く近くない、外環ができようが
別に流通の拠点でも中継地でもなく人気エリアでもなんでもないので今更再開発したところで
リターンは全く見込めない、ってところを再開発なんてできるわけなし
別に上石神井に限った話じゃなく西武新宿線なんてどこもそうですよ。
それに住民は改善を望んでいるって言ってる人がいますが問題はその本気度と住民の中身です。
西武新宿の上石神井を利用している大半は「貧乏学生、学生時代からそのまま住んでいるような
独身社会人、または社員寮に住んでる社会人」がほとんどです。
つまり、みんな基本的に「仮暮らし」。だから本人たちも不満はあっても絶対変えてやるっていう
行動力0だから彼らの意見は反映されっこない。一方の地元民は大抵バスでそのまま中央線にでちゃう。
だからずーーーと昔から変わらないのですよ、ここ。外環の工事がなくても変わりません。

[574: 匿名さん]

だいぶ、苦戦してるみたいですね。

[575: 匿名さん]

販売開始しないと結果はわかりませんよ。
第一期で何戸販売するのでしょうね。

[576: 匿名さん]

7月下旬予定で、まだ日付が出ないってやばいよね。
しかもホームページには線路脇だけど大丈夫ですって言う言い訳まで載ってるし。

[577: 匿名さん]

それを言ったらプラウド石神井台は7月上旬販売予定のままですよ（笑）

[578: 匿名さん]

ホームページ更新は遅くても登録してればメールが届くでしょ。

[579: 匿名さん]

ここって一番広いところでも７０００万しないんですね。安いなあと思ったら、この掲示板では高いという認識なんですね。天下の三菱地所物件なのに…。

[580: 匿名さん]

三菱というより旧藤和でしょ

[581: 匿名さん]

ザ・パークハウス所沢は300戸以上あったのに竣工前に完売しましたね。
所沢駅徒歩5分で3LDKが4000万前後というのはやっぱりお買い得だったと思います。

[582: 匿名さん]

ここにホームページに電車は決まった時間に決まった本数しか通らないと、書かれていましたが
これは時刻表を見れば何分後にマンションの前を通過するか予想できますよ、ってこと？？

[583: 匿名さん]

>>582
そういうことでしょ。
今想定できるよりもうるさくなることはない。

つまり、道路よりはマシ、もっと言うなら幹線道路脇のプラウドよりマシってことを言いたいんじゃないのかな。

それにどんな意味があるのかわかりませんが。

[584: 物件比較中さん]

競合するライオンズもプラウドも幹線道路沿いだから線路沿いがましっていいいたい。どっちもいやならプレミストかな。

[585: 匿名さん]

プレミスト井荻が練馬区No.1マンションではないでしょうか？

[586: 匿名さん]

今売り出し中だとプラウド練馬豊玉がNO.1だね。

[587: 地元民さん]

外環道オープンハウスのチラシが入っていた。
７月３１日(木）１６：００～２０：００
上石神井地域集会所
進捗状況の説明、地中拡幅部の「都市計画変更素案」の説明など。

[588: 匿名さん]

練馬区と板橋区で探しているんですが、大手物件で皆様の気になるマンションを教えて頂けませんでしょうか？

[589: 匿名さん]

>>588さん
ここに書き込むテーマではないのでは？
ほかのスレッドを使ったほうがよいように思います。

[590: 匿名さん]

4000万円台だと線路沿いの部屋しか買えないんだね。

[591: 匿名さん]

4.000万円台で買えるとこ、練馬区、板橋区で探してます。

[592: 匿名さん]

練馬で人気エリアの上石神井駅だからすぐ売れちゃうんでしょう 結局

[593: 匿名さん]

線路脇の物件がそうそう売れたら苦労しないよ。
しかも、山手線から放射状に伸びてる私鉄の中では不人気ワーストを争う西武新宿線だし。

[594: 物件比較中さん]

上鷺宮で予算不足の客をここに誘導してません？

[595: 匿名さん]

上作業No.1

[596: 匿名さん]

>>593
西武新宿線沿線では、人気は良くないのですか。
どうしてなんですかね、高いから？
でもここから駅まで歩きますねぇ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[597: 匿名さん]

西武新宿線は不便だからじゃないですか
せめて新宿駅が西武新宿じゃなければ少しはマシだったかもしれません

[598: 匿名さん]

いよいよ今週末は一期44戸の販売ですね。検討中ですが一期は様子見することににしました。

[599: 匿名さん]

>>596
西武新宿線に乗ってどこに行くのかがわからないから。
歌舞伎町勤務のひとか、東西線沿線の人しかメリットがない。

加えて、今後も乗り入れが進む感じが全くしないのもデメリット。
まだ現時点では不人気だけど、京成の方が将来性がありそうな気すらしてくる。

[600: 購入検討中さん]

新宿線沿線住民です。高田馬場で山手線に乗り換えパターンが一番多いと思うよ。

[601: 匿名]

4,000万円代で売りに出ている南の棟3Fの部屋の購入を検討していました。

南向きでバルコニーも割りと広く、日照は良いと思うのですが、線路までの距離が約8mというのがネックで、結局購入を断念しました。
線路の音が気にならなければ、南の棟は価格の割に良い物件だと思います。

西武新宿線での高架化工事が、ゆくゆくは上石神井でも行われるかもしれないので、3Fの物件だとしても日照が損なわれる可能性もあります。

[602: 匿名さん]

ちなみに音は上に響くから、騒音が予想される物件（線路脇・幹線道路沿い）は低層を購入するのがセオリーだよ。

ここは南は開けてるんだから、南向きなら1階が狙い目だと思う。
線路脇だと心配な防犯面もマシだろうし。

[603: 匿名]

建設予定地と線路の間に細い道があります。
この道って公道なんでしょうか？

[604: 匿名さん]

>>603
モデルルームで西武鉄道の私有道路（線路保守用）って聞いた気がするけど、はっきり覚えてないな
今度聞いてみるか。

[605: 購入検討中さん]

今日はモデルルームにぎわってたね。

[606: 匿名さん]

うん。大盛況！

[607: 匿名さん]

クオカードだけもらって帰ってきた、話はほとんど聞き流してたわ
確かにMRは混んでました。

[608: 匿名さん]

クオカード目的の方が多くいたのかな？

[609: 匿名さん]

昨日から明日までが第一期の申し込み期間だからですよ。けっこう売れてそうでした。

[610: 匿名さん]

場所が良かったのでしょうか。
大盛況ということは、消費税増税の陰りもないということなんですね。
やはり売れるものはどんな時代でも売れていく、ということなんですね。