ザ・パークハウス上石神井レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-ksj142/

＜全体概要＞ ザパークハウス上石神井レジデンス
所在地：東京都練馬区上石神井4-171-3
交通：西武新宿線上石神井駅徒歩11分、武蔵関駅徒歩9分（サブエントランスまで）
総戸数：142戸
間取り：3LDK～4LDK、67.44～89.16m2
入居：2015年2月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[521: 匿名さん]

秋までに蒸発しそうだね。

[522: 匿名さん]

蒸発!!?有り得ないでしょ。誰が好んで線路沿いの物件買いますか？客が蒸発ならありそうだけどね。

[523: 匿名さん]

クオカード配ってMRまできてもらうような物件はどこも感触が良くないんでしょうね
まず来てもらわないと営業トークもできませんからね。
ここみたいに線路脇で駅遠というイマイチな要因が始めから分かってる物件はその点でまず不利ですね
集客に苦労します

[524: 匿名さん]

広告やクオカードプレゼントなんてどこでもやってる販促だよ。ってか東京に限らず住宅は基本供給過多なんだからケータイと同じでもはや新規住宅購入者だけじゃさばけないからすでに家持ちの乗換を煽って買い替え需要喚起しないとね。
ただ、ここが苦戦してないとは言ってないし苦戦は必至だと思ってるけどね。
不人気西武新宿線沿線、都心じゃない上石神井駅、駅遠物件、線路沿い、一種低層のせいでスケールメリットなしだし周りにスーパーやコンビニなし。その割に線路沿い閑静でもない。戸建とマンションの悪いトコ取りしてる。

[525: 匿名さん]

ここのメインの購入層はここが大好きで昔から住んでる地縁者だろうがそれだけで全部は絶対捌けない。かといって他所からのこのマンションのために転入者を増やすのはなかなか至難だろう。
ライオンズ上井草も同じことが言えるだろうけどね。

[526: 申込予定さん]

プラウド石神井台もありますし激戦区ですね。

[527: 匿名さん]

ギフトカードって売れない物件が最終期でよく配ってるイメージ

[528: 匿名さん]

そんなクオカードを週末ＭＲ巡りして回収してるよ、俺は。結構貯まるんだよね。子供もオヤツやジュース貰って喜ぶし面倒見てて貰えるし

[529: 匿名さん]

販売開始が遅くなっているのは気のせい？？
ここに限らず最近は計画通り進んでないマンションが多いみたいだ。

[530: 匿名さん]

529
今に限らずだけど不動産は景気や供給量、周りのライバル物件、人材や建材の状況で調整するよ。旬なときに出さないと利益が最大化されないからね

[531: 匿名さん]

やっぱりよほど客の付きが悪いのか､西武新宿線の急行の中吊り広告が車両全部､この物件になっていました｡広告費分安くした方が良いと思うけどね｡

[532: 物件比較中さん]

宣伝投資効果の高い時期、場所、方法を選択してるだけでしょ。

[533: 匿名さん]

立地の悪さにMRに足が向かない客を、必死で捕まえようとしている感じがします。南向き3LDk　4500万円～　4LDK　5300万円～線路脇ですけどぉ～

[534: 匿名さん]

すぐに売り切れると思うぜ。上石神井は根強い人気エリアだからね。

[535: 匿名さん]

エリア云々というかマンションで駅から遠いのが致命的、それでも環境がよいならまだ許せるが線路脇じゃあな..

[536: 匿名さん]

大手ブランドなのに不人気安売り対決、プラウド石神井台ディアージュ VS ザ・パークハウス上石神井レジデンスだと面白いのに。

[537: 匿名さん]

大手ではライオンズ上井草が一番安そうですけどね。

[538: 匿名さん]

ここの販売を前にザ・パークハウス所沢が完売したから、
これから池袋線の上鷺宮と新宿線の上石神井に全力投球でしょう。

[539: 匿名さん]

>>538
全力投球と言っても上鷺宮は二期まで2ヵ月もあるし､上石神井も沿線の駅や車両に他社の比べ物にならないぐらいの広告出して､これ以上の全力ってどんだけぇ!!

[540: 匿名さん]

俺が思うに線路沿いってのもあるんだろうが売れない理由は上石神井駅ってことだと思う。
西武新宿線ってもともと不便だし人気ないけど上石神井駅って汚いし貧乏学生の＊＊エリアで駅力ゼロだからこうなるんだと思うよ。夏休み中なんて駅がゲロだらけになるし。
これがさ、中央線や東横だと線路沿いでも食いつきがいいと思う。逆にここ上石神井駅徒歩５分で売れ行きは悪かったんじゃない？
去年ウェルネス上石神井ってあったけどそこも大惨敗だったしね

[541: 匿名さん]

完成予想CG増やし他社より派手に広告出して、クオカードばら撒いてなりふり構ってられない感じが全力投球のようです。

[542: 匿名さん]

>>539
上鷺宮は目鼻がついたのか、トーンを落し気味だけどね。
上石神井は所沢から結構人を入れているらしい。

[543: 匿名さん]

広告費も所沢からの増員も大手だからの物量作戦｡上鷺宮の二期が9月上旬なのも上石神井に集中する為ですか？

[544: 匿名さん]

週末言ったけど人手は結構あったよ。それなりには人気ありそう。ここだと最期まで住めそうだし

[545: 匿名さん]

沿線にあれだけ派手に広告出してれば客が来て当然です｡問題は客が付くかどうかで､あの立地環境では早期完売はあり得んでしょう｡

[546: 匿名さん]

543の言うとおり大手だからできる広告ですね。
上鷺宮のときも西武池袋線の駅や車内はここと同じように大きく宣伝してましたが
順調に売れてるみたいです。ここの1期と上鷺宮の2期をずらしたのも計算ですね。

[547: 匿名さん]

上石神井は予想より客の付きが悪くて一期が遅れているだけでは？5月初旬から事前案内会やってますから、2ヶ月以上かかってまだ一期販売出来ずじゃ不調でしょ？

[548: 物件比較中さん]

ヴィークコート、プレミスト、プラウド、ライオンズも予定よりおくれてる。ここだけじゃないよ。

[549: 物件比較中さん]

だれかが言ってた様に調整してるだけでしょ。

[550: 匿名さん]

ヴィークコートとプレミストは1ヶ月遅いスタートだから、まだどの程度遅れるか不明です。戸数が少ないからあっさり捌けるのでは？

[551: 匿名さん]

将来性もないし現在も不便な上石神井駅物件は軒並み苦しんでますね。
ここが化けるには駅前の整理が必須なんですけどね。このあたりは地主が土地を手放さないから動けないですしね

[552: 匿名さん]

練馬で同時期のマンションが多いから、価格も日程も各社とも他社の様子見ながら
調整してますよね。お客さんも一通り見てから決めたい人が多いだろうし、
焦って販売すると失敗することもあるでしょう。

[553: 周辺住民さん]

＞＞551さん
外環の工事とともに再開発が始まります。今は規制されててできないだけ。

[554: 匿名さん]

再開発の計画自体ありません。残念でした

[555: 周辺住民さん]

再開発の計画がない？
あなたは地元の人では無いですね。
練馬区が地元住民に配っているパンフに出てます。

[556: 周辺住民さん]

「上石神井」、「再開発」でググって。
なぜ進まないか。
地主がどうの、ということではない。

[557: 購入検討中さん]

No.554のように、見え透いたネガティブ発言は、競合業者でしょうか。
購入検討中のひとではない。
そのようなひとに「やめてください」といっても無理でしょう。匿名掲示板の限界です。
私もあやうく信じるところでしたが上石神井駅周辺の再開発はすでに業者もきまっているようです。
練馬区のHPに出てました。

[558: 匿名さん]

557
街の開発知らないでしぃ（笑）練馬のホームページ出してみな 出せないから。予算も降りてないのに

[559: 購入検討中さん]

558さんはやはり業者さんみたいですね。

[560: 匿名さん]

再開発決まったと言いながら証拠だせないほうが業者だろうね。

[561: 匿名さん]

行政の計画は民間の計画と違って、策定後すぐに着手されるわけではない。
このことを知らない人が居るんでしょ。

計画が決まったのは事実。
でも、いつ着工されるかどうかは誰にもわからない。

通常は、大地主が相続で土地を放出するときか、古い建物が建て替えでセットバックするときか、大災害が有る時まで待つことになるんだけど。

[562: 匿名さん]

痛いやつがいますね。予算が決まって初めて意味があるのが都市計画

[563: 周辺住民さん]

上石神井駅前については、外環道の真上ですから再開発しないわけにはいかないのです。
インターチェンジ付近は土地の買収が始まっています。
青梅街道から関東バスの車庫あたりが開削されて、千川通りあたりから地下に入って、駅前の踏切のほうへ下がってゆきます。本線は大深度ですから４０メートルですが、スロープの部分は浅くなる。地上の建物の一部は撤去でしょう。
「外環の２」は駅前から大泉方向の地上に新しい道路をつくる計画ですが、これは反対運動が盛んですから、どうなることやら。おそらく難しいでしょう。
しかし外環についてはすでに、大泉側からシールド工法の準備工事が始まっています。シールドマシンの発進は１５年とのことです。
工期は１９年までですから、それにあわせて再開発が行われます。

[564: 匿名さん]

>559
評価を落とすような書き込みをするのは業者とは限りません。
購入希望者がわざと評判を落として、競争相手を減らしたり、あるいは売り手を弱気にさせて価格を引き下げたり、とかその意図は様々です。
マジレスしない。

[565: 匿名さん]

>>562
「予算が決まって初めて意味があるのが都市計画」
そんなことはありません。予算は単年度主義ですから、再来年の予算は決められません。
そのことと数年後の開発計画とはべつです。

[566: 匿名さん]

＞＞554さんは、計画自体がない、と言ってました。
その後、計画は決まったけど、いつ(までに)実行されるかわからない、と論調が変わりました。
でも、その計画は外環と連動してますから、その頃です。
次には外環道がいつになるかわからない、といい始めるのでしょう。

[567: マンション投資家さん]

上石神井駅周辺の再開発に関する予算措置が話題になってますが、練馬区としてはインターを作らせて、その周辺対策費を引き出し、安くあげようという腹積もりでしょう。

[568: 匿名さん]

とにかく上石神井駅前は酷すぎるので何とかしないとね。バス、タクシー、自転車、人が錯綜していてひじょーに危険です。混沌という言葉がピッタリの駅前です。ま、これも西武鉄道の開かずの踏切がガンだけど。

[569: 周辺住民さん]

開発計画がない、だとか、決まったけれども予算がついてないだとか、何を目的としているのか知りませんが、変な書き込みが多いです。
いままでも、「練馬区都市計画マスタープラン」はありました。
しかし、それは素案であって詳細なものではありませんでした。外環が決まらないと詰められないからです。
その外環も、いよいよ業者が決まり、着工となりました。
そこで、より詳細な計画を策定すべく、今年の６月、練馬区は「建設技術研究所」に業務委託の契約をしました。
したがって、詳細な計画が明らかになるのは、来年以降でしょう。
いずれにせよ、外環はオリンピックまでにつくるのでしょうから、上石神井の再開発も最長あと６年です。
ただし、外環のインターから外れる部分はすでに着工しております。千川通りの立野橋から青梅街道。
ただし、立野橋から南へ抜けるバス通りは対象外です。丁度インターができる場所だからです。

[570: 周辺住民さん]

初めて上石神井の駅を降りるひとが不思議に思うのは、駅前の一等地に高いビルがないことです。
たとえば、駅前の銀行や踏切の脇の青果店。その先には高い（といっても８階程度）のマンションがあります。
駅の南口から、南方向へ歩くと、道路の左（東）側には、マンションがあるのに右（西）側は二階建て程度と対照的です。
これは外環に係わる規制のためです。
具体的な区域図は下記のPDFを参照してください。
www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kiban/gaikaku/kuiki.pdf

[571: 周辺住民さん]

今後駅前の再開発が急速に進むことは確かです。しかし、その詳細が明らかにならないと、この物件にとってどのようなメリット（デメリット？）があるのかは、分かりません。一年後ぐらいには、はっきりしてくるでしょう。

[572: 匿名さん]

「予算が決まって初めて意味があるのが都市計画」などと世迷い言をお書きの方がおられます。
しかし、土地の買収には時間を要しますので、地方自治体では、たとえば練馬区土地開発公社のような特別法人を設置して、そこが土地を先行取得します。そのうえで、何年か後に練馬区が買い取ります。公社の先行取得の時点では練馬区の予算には計上されません。開発公社の予算には載るのですが、上石神井で何㎡、何円、などという詳細が公開されないのは当然です。
上石神井駅の南側、青梅街道近くにはすでに公社が取得済みの更地がいくつかあります。グーグルの航空写真、ストリートビューで確認できます。
それにしても、この書き込み、競合業者のネガキャンとみえなくもないのですが、プロだったらこのようにすぐ分かるような嘘は言わないでしょうから、業者ではないでしょう。

[573: 匿名さん]

結局ぐだぐだ屁理屈をこねたところで具体的計画とその予算が決まっていない以上は
何も変わらないですよ。外環だってオリンピックまでにできないでしょうし。
あと、ここが変わらないのは外環で工事に制限が、って言ってる人がいますが違いますよ。
ここのあたりの地権者が今をよしと思ってるからです。まぁこの掲示板とスレが2020年
まで残ってたら私が言ってることが理解できるはずです。
現代においては、よほど再開発をやってメリットがありそうな立地以外は再開発など
やりはしません。湾岸エリアを再開発してるのはもともと住宅などのしがらみがなく、
地権者も公的機関や民間企業とかでやりやすく、しかも都心にもともと近い、ってのがあって
やってるだけで、ここみたいに地権者が昔からの地主（で、今みたいに土地を手放さずに
安定して収益を得れればそれでいいという考え）、都心に全く近くない、外環ができようが
別に流通の拠点でも中継地でもなく人気エリアでもなんでもないので今更再開発したところで
リターンは全く見込めない、ってところを再開発なんてできるわけなし
別に上石神井に限った話じゃなく西武新宿線なんてどこもそうですよ。
それに住民は改善を望んでいるって言ってる人がいますが問題はその本気度と住民の中身です。
西武新宿の上石神井を利用している大半は「貧乏学生、学生時代からそのまま住んでいるような
独身社会人、または社員寮に住んでる社会人」がほとんどです。
つまり、みんな基本的に「仮暮らし」。だから本人たちも不満はあっても絶対変えてやるっていう
行動力0だから彼らの意見は反映されっこない。一方の地元民は大抵バスでそのまま中央線にでちゃう。
だからずーーーと昔から変わらないのですよ、ここ。外環の工事がなくても変わりません。

[574: 匿名さん]

だいぶ、苦戦してるみたいですね。

[575: 匿名さん]

販売開始しないと結果はわかりませんよ。
第一期で何戸販売するのでしょうね。

[576: 匿名さん]

7月下旬予定で、まだ日付が出ないってやばいよね。
しかもホームページには線路脇だけど大丈夫ですって言う言い訳まで載ってるし。

[577: 匿名さん]

それを言ったらプラウド石神井台は7月上旬販売予定のままですよ（笑）

[578: 匿名さん]

ホームページ更新は遅くても登録してればメールが届くでしょ。

[579: 匿名さん]

ここって一番広いところでも７０００万しないんですね。安いなあと思ったら、この掲示板では高いという認識なんですね。天下の三菱地所物件なのに…。

[580: 匿名さん]

三菱というより旧藤和でしょ

[581: 匿名さん]

ザ・パークハウス所沢は300戸以上あったのに竣工前に完売しましたね。
所沢駅徒歩5分で3LDKが4000万前後というのはやっぱりお買い得だったと思います。

[582: 匿名さん]

ここにホームページに電車は決まった時間に決まった本数しか通らないと、書かれていましたが
これは時刻表を見れば何分後にマンションの前を通過するか予想できますよ、ってこと？？

[583: 匿名さん]

>>582
そういうことでしょ。
今想定できるよりもうるさくなることはない。

つまり、道路よりはマシ、もっと言うなら幹線道路脇のプラウドよりマシってことを言いたいんじゃないのかな。

それにどんな意味があるのかわかりませんが。

[584: 物件比較中さん]

競合するライオンズもプラウドも幹線道路沿いだから線路沿いがましっていいいたい。どっちもいやならプレミストかな。

[585: 匿名さん]

プレミスト井荻が練馬区No.1マンションではないでしょうか？

[586: 匿名さん]

今売り出し中だとプラウド練馬豊玉がNO.1だね。

[587: 地元民さん]

外環道オープンハウスのチラシが入っていた。
７月３１日(木）１６：００～２０：００
上石神井地域集会所
進捗状況の説明、地中拡幅部の「都市計画変更素案」の説明など。

[588: 匿名さん]

練馬区と板橋区で探しているんですが、大手物件で皆様の気になるマンションを教えて頂けませんでしょうか？

[589: 匿名さん]

>>588さん
ここに書き込むテーマではないのでは？
ほかのスレッドを使ったほうがよいように思います。

[590: 匿名さん]

4000万円台だと線路沿いの部屋しか買えないんだね。

[591: 匿名さん]

4.000万円台で買えるとこ、練馬区、板橋区で探してます。

[592: 匿名さん]

練馬で人気エリアの上石神井駅だからすぐ売れちゃうんでしょう 結局

[593: 匿名さん]

線路脇の物件がそうそう売れたら苦労しないよ。
しかも、山手線から放射状に伸びてる私鉄の中では不人気ワーストを争う西武新宿線だし。

[594: 物件比較中さん]

上鷺宮で予算不足の客をここに誘導してません？

[595: 匿名さん]

上作業No.1

[596: 匿名さん]

>>593
西武新宿線沿線では、人気は良くないのですか。
どうしてなんですかね、高いから？
でもここから駅まで歩きますねぇ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[597: 匿名さん]

西武新宿線は不便だからじゃないですか
せめて新宿駅が西武新宿じゃなければ少しはマシだったかもしれません

[598: 匿名さん]

いよいよ今週末は一期44戸の販売ですね。検討中ですが一期は様子見することににしました。

[599: 匿名さん]

>>596
西武新宿線に乗ってどこに行くのかがわからないから。
歌舞伎町勤務のひとか、東西線沿線の人しかメリットがない。

加えて、今後も乗り入れが進む感じが全くしないのもデメリット。
まだ現時点では不人気だけど、京成の方が将来性がありそうな気すらしてくる。

[600: 購入検討中さん]

新宿線沿線住民です。高田馬場で山手線に乗り換えパターンが一番多いと思うよ。

[601: 匿名]

4,000万円代で売りに出ている南の棟3Fの部屋の購入を検討していました。

南向きでバルコニーも割りと広く、日照は良いと思うのですが、線路までの距離が約8mというのがネックで、結局購入を断念しました。
線路の音が気にならなければ、南の棟は価格の割に良い物件だと思います。

西武新宿線での高架化工事が、ゆくゆくは上石神井でも行われるかもしれないので、3Fの物件だとしても日照が損なわれる可能性もあります。

[602: 匿名さん]

ちなみに音は上に響くから、騒音が予想される物件（線路脇・幹線道路沿い）は低層を購入するのがセオリーだよ。

ここは南は開けてるんだから、南向きなら1階が狙い目だと思う。
線路脇だと心配な防犯面もマシだろうし。

[603: 匿名]

建設予定地と線路の間に細い道があります。
この道って公道なんでしょうか？

[604: 匿名さん]

>>603
モデルルームで西武鉄道の私有道路（線路保守用）って聞いた気がするけど、はっきり覚えてないな
今度聞いてみるか。

[605: 購入検討中さん]

今日はモデルルームにぎわってたね。

[606: 匿名さん]

うん。大盛況！

[607: 匿名さん]

クオカードだけもらって帰ってきた、話はほとんど聞き流してたわ
確かにMRは混んでました。

[608: 匿名さん]

クオカード目的の方が多くいたのかな？

[609: 匿名さん]

昨日から明日までが第一期の申し込み期間だからですよ。けっこう売れてそうでした。

[610: 匿名さん]

場所が良かったのでしょうか。
大盛況ということは、消費税増税の陰りもないということなんですね。
やはり売れるものはどんな時代でも売れていく、ということなんですね。

[611: 匿名さん]

クオカード頂きました。以上終了。

[612: 匿名さん]

ここは場所以外は完璧に近いからね。
（価格・デベの知名度・共有部の充実・専有部の仕様など）

ダメな立地をどこまでカバーできるのか（外野的な）興味はあります。

[613: 物件比較中さん]

建築現場の写真を公開してましたけど、北棟の一番下の階って完全に地下なんですね。
ちょっとびっくり。

[614: 匿名さん]

>>613
典型的な空堀マンションだよね。
用途規制が厳しい地区では大手はそういう作りにする。

東西向きより日照時間は長いとはいえ、浸水のリスクはあるし、価格の割にはどうなんでしょうね。

[615: 物件比較中さん]

北棟の地上階はいい、特に最上階は素晴らしい！だけど高すぎて買えなかった。

[616: 匿名さん]

クオカードいいな～～～

[617: 物件比較中さん]

一番高い部屋と一番安い部屋が計２戸残っただけみたいですね。

いろいろ言われてましたがさすがの一言です。

[618: 匿名さん]

＞617　嘘です

[619: 購入検討中さん]

>618
物件ホームページで「第1期2次先着順申込」の内容を見たけど嘘じゃなさそうだよ。

[620: 匿名さん]

クオカード配ってる8/10まではMRも盛況でしょう。
ライオンズと合わせて6000円分ありがとうって感じです。