ザ・パークハウス上石神井レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-ksj142/

＜全体概要＞ ザパークハウス上石神井レジデンス
所在地：東京都練馬区上石神井4-171-3
交通：西武新宿線上石神井駅徒歩11分、武蔵関駅徒歩9分（サブエントランスまで）
総戸数：142戸
間取り：3LDK～4LDK、67.44～89.16m2
入居：2015年2月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[51: 購入検討中さん]

事前説明会行ってきました。

まず価格ですが、まだ２～３割程度しか表示されていませんでしたが、
線路側一階4900、二階5,000。いずれも70㎡未満。
ガーデンビュー地下5,100～6,300。一階5,700～6,900。価格が高いのは80㎡超のもの。

モノ自体はよさそうですが、立地を考えると結構強気価格ですね。

帰りいったファミレス、店員の対応も悪く、客層も若干あまりよくなさそうでしたが、このあたりってこういう地域なのでしょうか。

[52: 匿名さん]

>>51
この辺りはそういう地域ですよ。武蔵関や上石神井駅そばに住んでいるのはあまりお金がない
学生ばかり。その周辺にはローレベルなサラリーマン世帯です。
西武池袋線のほうによった石神井台か、中央線寄りのほうはもっと
質が改善します。このあたりはしょうがないです。

[53: 購入検討中さん]

51さんと同じく見てきました。

踏切もあり徒歩11分では厳しいですし、
アルコープもなく、72平米も１つの部屋がきれいな形ではなく
パークハウス上鷺宮より良くない印象です。

かなり強気な価格設定ですよね。

[54: 匿名さん]

はい、だからここはここに生まれ育ってここがいい人だけが買う物だと思います。

[55: 周辺住民さん]

>>54
確かに、私もそう思います。
西武新宿線というのは、沼袋＝中野、鷺ノ宮＝阿佐ヶ谷、井荻・上井草＝荻窪、
上石神井＝西荻・吉祥寺、武蔵関＝吉祥寺と、中央線とワンセットで考えるべき路線なので、
細かいバスルート等を熟知しているような地元の人でないと、その利便性や価値が分からない
んじゃないかと思います。
だから、同じ上石神井駅徒歩10分でも、線路の北側と南側では話が全然違って、南側だと
西荻や吉祥寺からバス10～15分のような値段のつき方になりますよね。

練馬や西武線に良いイメージがない方は、実際にはさほど便利でもないが、
表面上、イメージの良い小金井、国分寺、国立とかあっちの方があってると思いますね。

[56: 匿名さん]

46さんが書いてるのがこの地域に縁が無い人の正直な意見だと思います。

[57: 匿名さん]

しかしここの適正価格を考えたらボリュームゾーンで5000万がいいところ。
まぁ実売はそうなるだろうけどね

[58: 周辺住民さん]

>>46　>>56
もっとも、今、このマンションの目の前で建売分譲住宅も売っていて、
建物面積100～110m2、3ldk～4ldkで、7,500万前後ですけどね。
少し調べると分かるかと思いますが、この辺り、別に建売住宅も安くはないんですよ。

[59: 匿名さん]

>>58
上を見たらきりがないですが、このエリアの建売りは30坪、90m２の建売りで
6000万未満です。そういう嘘は辞めてくださいね。

[60: 匿名さん]

>>59
一体誰が買うんだろう？同じく本当かなと思い調べたら、
ダイワハウスの分譲があるみたいで、
嘘ではないみたいですよ。
ただ、おっしゃる通り、戸建てでも6000万未満が
多い訳で、今回の割高さがはっきりしてますよね

[61: 周辺住民さん]

>>59
だから周辺住民だって言ってるじゃないですか（笑）
上石神井の1丁目から4丁目までの土地柄の違いまで把握しろとは
言いませんが、>>59さん、上石神井も、石神井公園も、石神井台も、
上石神井南町も、全然、区別ついてなかったりするんじゃないですか。

>>60
でも、まあ、>>59がおっしゃるとおり、普通は、90m2で6000万が相場ではあります。
ただ、西武新宿線が難しいのは、敷地の広さ、バス路線や公道を含めた線路以外の
交通の便、線路の南北含む微妙な土地柄の違いなどで、ガラッと値段が変わる
ところなんですよ。

[62: 匿名さん]

61さん
そういう無意味な講釈は不要です。
このマンションのエリアがダメなのも立地もひどいのもみんなわかっていると思います。そもそも敷地全体が旗竿で線路側。これだけでも相当なインパクトですね。歩いて１１分で西荻窪ならともかく上石神井ですから。スーパーもないし。
これならより低価格で戸建てでもっと広い所に住めるでしょう。
少し前にロイホ隣にもマンションが長い間売れ残ってましたがあれよりひどいかと思います。

[63: 物件比較中さん]

>>49
パークハウスが“ブランド”だったのは例の青山の一件までですよね。
今じゃあの配管ゼロで建て直しの件でブランドは地に落ちましたからね。
むしろ「パークハウスだから嫌だ」と敬遠される始末でしょう。
せっかく一生掛けて購入する高い買い物ですからブランド云々は抜きで冷静に観察しようかなと思います。

[64: 匿名さん]

上石神井はとても住みやすくていいところですよ〜。踏切が空かないのはイライラしますが。
西武鉄道さんも沿線価値向上のための策を打って欲しいものですが全然ですね。

[65: 匿名さん]

上石神井がすみやすいって言ってる人は学生時代でも住んでたのですかね ファミリー世代には厳しいですよ

[66: 匿名さん]

上石神井に長年住んでいるがはっきりいって利便性は悪すぎる。
まず電車。中央線・総武線と比べるのは可哀想だとしても、西武池袋線と比べても
ひどい。上石神井から高田馬場にいくまでに実質20分はかかる。路線が複々線になっていないために
混雑してしまうから。鷺宮からは各停なみのノロノロ運転になる。それでがんばっても高田馬場まで。
西武新宿駅はご存知の通りあれ。歌舞伎町にそのまま行きたい人ならともかくそれ以外はきつい。
高田馬場はただの乗換駅であり、結局のところ電車一本で主要駅にはどこもいけない。
高田馬場駅の山の手乗り換えの通路は狭すぎて通勤時間帯は本当にやばい。
さて、ここは鉄道もあれだが車事情もまた最悪。まず西武新宿駅によって南北に分断
されているが南北に向かう道路がいずれも狭く踏み切りがあって億劫になる。
上石神井駅の踏切もその一つ。ものすごく狭い道路に人と自転車とバスと線路沿いから来る
道路と合流してもう最悪。この辺りを通過するだけで軽く20分はかかる。
これを避けて南北に移動するには環八まで出れば言い訳だが小存知の通り環八もまた
激混みの道路である。このあたりから東名方面に行くのは本当に苦痛である。なぜなら
環八から高井戸陸橋という悪名高き渋滞スポットを通過しないと行けないから。
じゃあ関越方面にいくのはいいのかというとそうでもない。細い道路を通っていかねばならず
きつい。これを解消してくれるのが外環だがはてさていつできるものやら。オリンピックまでに
開通させるといってるが実際は無理だろう。子育て世帯からすると近場に大型モールがまるでない。
車とベビーカーで小さな子供をつれてのショッピングはこの辺りにはまるでない。

[67: 匿名さん]

人気ないのも頷けるね．．．

[68: 匿名さん]

上石神井は23区最後の優良住宅地です。西武新宿線があまりにもいけてないことを除けば。。。

[69: 匿名さん]

>>68
妄想もたいがいにね

[70: 匿名さん]

上井草のプラウドも意外にすぐ売れた。ここも足が早いかもね。
上石神井の雰囲気は大好きです。駅前には美味しい食べ物屋さんも多いし、スーパー、本屋、塾(日能研)、スイミングスクールも揃ってます。お子さんが早稲田学院狙いなら、更にオススメですね。

[71: 匿名さん]

上井草のプラウドも意外にすぐ売れた。ここも足が早いかもね。
上石神井の雰囲気は大好きです。駅前には美味しい食べ物屋さんも多いし、スーパー、本屋、塾(日能研)、スイミングスクールも揃ってます。お子さんが早稲田学院狙いなら、更にオススメですね。

[72: 匿名さん]

上井草のプラウドも意外にすぐ売れた。ここも足が早いかもね。
上石神井の雰囲気は大好きです。駅前には美味しい食べ物屋さんも多いし、スーパー、本屋、塾(日能研)、スイミングスクールも揃ってます。お子さんが早稲田学院狙いなら、更にオススメですね。

[74: 匿名さん]

ここは足が相当長い

[75: 匿名さん]

プラウドかパークハウスかとかより、敷地が線路沿いかどうかの方が重要。

[76: 匿名さん]

俺もそう思うね よくこんな土地を買ったもんだ

[77: 匿名さん]

ここは完売までどれだけかかるか見者だ

[79: 匿名さん]

ここは正直良さがわからん。ネガじゃなくて。誰かここの売りを書いてほしい

[80: 匿名さん]

ここ駐車場誰でも素通りじゃん。シャッターすらないのかね・・

[81: 匿名さん]

は？敷地全体が旗竿でシャッターなんていらんだろ

[82: 匿名さん]

何で？

[83: 匿名さん]

なんで？旗竿でおくまったところになってるのになぜわざわざ無駄なシャッターが？
しかも駅近でもないし違法駐車などありえないわ。あっても極わずかでレアケース。

[84: 匿名さん]

セキュリティの面で脆弱になるってことじゃないの、誰も違法駐車の心配なんてしてないと思うけど

[85: 匿名さん]

>>84
具体的にシャッターの有無でどうぜい弱になるわけ？車を完全に覆うような車庫ならともかく、ちょっとしたシャッターがあったところでどうなるんですかね？それにそんな頻繁にいたずらや車上荒らしされるわけでもあるまいし。
メリットとコストを考えたら全く無駄じゃありませんか？3.11の地震で長距離に巨大な防潮堤を100年に一度の
想定で作るのと同じぐらい無意味だと思います。そんなコストを書けるぐらいだったら津波が来た場合に逃げる
手段の徹底と確保だけで十分だし家屋含めて被害をさせたくないなら低地には住まわせないように強制したほうが
よほど効果的なのと同じです。

[86: 匿名さん]

部外者が入れなくなる。あったほうがより安全なのは周知の事実です。
効果があるから他のマンションでもたくさん採用されてると思うんですが違うんですかね？
まあ無いもの議論しても無駄ですけどね。

[87: 匿名さん]

>>86
だから、、なんでもあったほうがいいのは当たり前。後はコストと効果、その物件のターゲット層に
とってどうかって判断から無い訳でしょ。このマンションだって高級路線じゃないわけで、
そこそこの中間所得層が払える程度におさめた仕様が今だってだけの話じゃん。

[88: 匿名さん]

この戸数で割れば１戸の負担なんて微々たるものじゃないのかね
コストと需要の問題と言われればそれまでだけど、非常に残念な仕様だと個人的に思います。
感じ方は人それぞれでしょうが・・

[89: 匿名さん]

88
微々たる物じゃないから付いていません。
後知ってるかどうか知りませんが昨今は建材人件費土地代高騰によってコストは増大してます。
が、そのままコスト増を販売価格に転嫁すると随分高くなってしまうため中身けずってます。
なので必須じゃないものは基本削るだけ削ってるのが普通ですよ。

[90: 匿名さん]

販売価格には転嫁されるのでしょうが正直中身を削ったマンションが
果たしていいのかどうなのかは疑問ですけどね

[91: 匿名さん]

いいとか悪いの話しじゃなくてどこもおなじですから。
全部入りで高くて誰も買えないマンション作りよりほどほどケチってマスが買える値段に落とす。
常識ですよ。マンション業界に関わらずすべてで。学生さんですか？

[92: 匿名さん]

というか価格と価値が釣り合わないから売れ残るんですよ
いたずらに設備を落とせばいいという単純な話ではありませんよ

[93: 匿名さん]

無駄か無駄じゃないかと言われれば無駄ではないでしょうね、シャッター
単なるコスト削減だね、その分は安くしてもらわないとね。

[94: 匿名さん]

設備、立地と見たうえで予定価格を聞くと単純に高いなって思いますね
メリットががあまり見つけられない。閑静な低層エリアと思ったら線路脇だし・・

[95: 匿名さん]

そう、ここはメリットらしいメリットが見つけられないでただ高いだけ。何でこんな土地かったんだろうね。
こういう土地は中小デベが買って安く供給するのが常なんですけどね。立地もひどくて設備は並、価格は
ご立派では売れないでしょう。

[96: 匿名さん]

最近の野村とか三菱の物件はブランドに胡座をかいて無駄に価格だけ高い気がする。

[97: 匿名さん]

>>96
同意。なんだろうね、昔の野村や三菱って価格は高いけど、立地や外観とか設備に関しては少なくとも
ノンブランドのそれよりもどれも頭一つ抜きん出てて買う側からしても、高いけどここならいっかって
思わせてくれたんだがね。この物件なんて本当にひどいとおもうよ。一体誰を対象に作ったんだろうね。

[99: 匿名さん]

三菱やらかしちゃったしね。ここも平凡なマンションにしかみえないから
はっきりいって5000万円でも高いと思いますね。