ザ・パークハウス上石神井レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-ksj142/

＜全体概要＞ ザパークハウス上石神井レジデンス
所在地：東京都練馬区上石神井4-171-3
交通：西武新宿線上石神井駅徒歩11分、武蔵関駅徒歩9分（サブエントランスまで）
総戸数：142戸
間取り：3LDK～4LDK、67.44～89.16m2
入居：2015年2月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[488: 匿名さん]

低層で広い空き地もあるから区分所有権で土地価格の割合が高くなりますか？

ここは安いと思うんだけど固定資産税とかってどうなんだろう

[489: 匿名さん]

低層マンションだから土地の持ち分は増えます。
固定資産税その分高くなりますよ

[490: 物件比較中さん]

ですよね
そのわりに建物仕様もいいのに価格帯が低めなのは相当安く土地を仕入れられたからなんだろうなぁ

[491: 匿名さん]

ええ、こんな土地ですから格安でしょうね。
今時昭和じゃあるまいし線路沿いなんかに
新規で住む人はいませんからね。

[492: 物件比較中さん]

西武線では少ないけどJR沿線には新しい線路沿いマンション多いですよ

[493: 匿名さん]

多い少ないの話などしていません。
今時線路沿いにすむ人はもうまともな人ならいないということです

[494: 匿名さん]

安いんでしょうか。
高いと思う。
ベランダが南向きということは線路側ですね。
電車から見えるんじゃないの？
それだけで、もうアウトですね。
ずっと住むには厳しい。
電車の音よりも、そっちの方がマイナスかも。
電車からよく見えているマンションのベランダみたいだったら。

[495: 匿名さん]

線路沿いじゃ無ければ適正価格ですけど線路沿いをかんがえれな
割高でしょうね。あとは敷地全体が
旗竿なのもマイナスだと思いますよ。
入り口が狭くなりますから

[496: いつか買いたいさん]

また旗竿の事がでてきたか。
一軒家の敷地延長ならデメリットが多くなるけど、マンションにとっての旗竿地のデメリットはそんなに多くないはず。むしろセキュリティがかけやすいというメリットが際立つと思うが。ただし、やはり線路沿いは避けたい所だと思う。他に物件がない訳じゃないから無理に検討する必要もないが、他の物件もイマイチで決め手に欠けるしね。まだ始まったばかりで色々とプレゼントやってるようじゃ即日完売するマンションではないと思うから、このまま検討してよいものかと思案中。

[497: 匿名さん]

496
デメリットしかありませんよ、マンションでもね。
まず設計に著しく制約がかかる。ここの物件の
全体計画見たらすぐわかる。それにセキュリティは
悪くなるだけ。

[498: 匿名さん]

>>496
>>497
旗竿はデメリットなのはそのとおり。
ただ、規模のあるマンションは戸建ほど大きなダメージにならないのも事実
（どっちにしろ建蔽率・容積率消化のための一定の広さの空地がいるから）

ただ、この物件は旗竿で隣り合っているのがNTTの局舎だから余計にデメリットが目立つ。
これが公園隣接だと逆にプラスになっただろうし、敷地にゆとりがある他のマンションだとだいぶましになったのに。

ちなみにこの物件、北棟ならありだと思う。
飛鳥山王子の長谷工タワーや、江戸川橋のリビオと同じく、条件の悪い部分を安値で釣って容積を消化しつつ、まともな条件の住民が得するタイプの物件だよ。

[499: 購入検討中さん]

最後の部分、同感です。
北側棟の庭を見渡せる部屋は予算さえみ会えば買いですよ。

[500: 匿名さん]

部屋の問題じゃないわｗ
NTTの裏にかくれたような、
トンネルの向こう側は線路でしたって
物件は将来性ゼロじゃないか（笑）
買って半額になっても住みたい！って人だけでしょう。ここ買うのは。

[502: 匿名さん]

でも安いから完売しちゃうのよねん

[505: 匿名さん]

旗竿地って何だろうと検索かけてみましたが、袋地から延びる細い敷地の事を言うんですね。
初めて聴きました。
その説明サイトの注意書きに旗竿地では非常用進入口や消防法の関係で３階建てが建てられない
場合もあるので注意が必要とありましたが、こちらのマンションだとその辺はクリアしていたんですね。

[506: 匿名さん]

敷地は大きいから大丈夫。

[507: 匿名さん]

勢いとまったな
やはり売れ残りか……

[508: 周辺住民さん]

まだ販売始まってないですから

[509: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446947/

新規の西武新宿線物件、デベの格はこっちだけど
駅距離は近いし価格次第では検討の余地あり？

[510: 匿名さん]

>>509
聞いたことない会社なのでパスだね。デベの信用力は大事だよ。

[511: 匿名さん]

まぁ立地も大事でここはそれが欠損してる。駅からの距離もだが中野区＞練馬区だしね
ここは三菱といっても所詮は藤和、それでも新興デベよりはだいぶマシという程度
ただチェックアイズが機能してないこと露呈して欠陥物件作ちゃったけどね

[512: 匿名さん]

＞508　人気がないから販売に入れないんだよ。

[513: 匿名さん]

人気はあるでしょ

[514: 匿名さん]

西武新宿線の高田馬場駅ホームとJRの連絡通路にかなり大きな広告があります。1ヶ月前くらいからだと思いますが、やはり人気が無く客が集まらない証拠ではないでしょうか？

[515: 匿名さん]

西武新宿線沿線物件なんだから広告ぐらい貼るでしょ。

[516: 匿名さん]

他の同沿線物件の広告に比べて異質なほど大きい広告だから、必死さを感じてしまいます。

[517: 申込予定さん]

沿線では久しぶりの大規模マンションだし広告にもお金かけられるんじゃないの？

[518: 匿名さん]

人気ならクオカードなんて配らないでしょう、感触としてあんまり芳しくないんだと思う

[519: 匿名さん]

ここだけじゃなくライオンズやプラウドでも来場者にギフトカード配るのはお約束みたいになってますよ。

[520: 匿名さん]

>>519
ザ・パークハウス上鷺宮だとクロワッサンしか頂けませんよ｡

[521: 匿名さん]

秋までに蒸発しそうだね。

[522: 匿名さん]

蒸発!!?有り得ないでしょ。誰が好んで線路沿いの物件買いますか？客が蒸発ならありそうだけどね。

[523: 匿名さん]

クオカード配ってMRまできてもらうような物件はどこも感触が良くないんでしょうね
まず来てもらわないと営業トークもできませんからね。
ここみたいに線路脇で駅遠というイマイチな要因が始めから分かってる物件はその点でまず不利ですね
集客に苦労します

[524: 匿名さん]

広告やクオカードプレゼントなんてどこでもやってる販促だよ。ってか東京に限らず住宅は基本供給過多なんだからケータイと同じでもはや新規住宅購入者だけじゃさばけないからすでに家持ちの乗換を煽って買い替え需要喚起しないとね。
ただ、ここが苦戦してないとは言ってないし苦戦は必至だと思ってるけどね。
不人気西武新宿線沿線、都心じゃない上石神井駅、駅遠物件、線路沿い、一種低層のせいでスケールメリットなしだし周りにスーパーやコンビニなし。その割に線路沿い閑静でもない。戸建とマンションの悪いトコ取りしてる。

[525: 匿名さん]

ここのメインの購入層はここが大好きで昔から住んでる地縁者だろうがそれだけで全部は絶対捌けない。かといって他所からのこのマンションのために転入者を増やすのはなかなか至難だろう。
ライオンズ上井草も同じことが言えるだろうけどね。

[526: 申込予定さん]

プラウド石神井台もありますし激戦区ですね。

[527: 匿名さん]

ギフトカードって売れない物件が最終期でよく配ってるイメージ

[528: 匿名さん]

そんなクオカードを週末ＭＲ巡りして回収してるよ、俺は。結構貯まるんだよね。子供もオヤツやジュース貰って喜ぶし面倒見てて貰えるし

[529: 匿名さん]

販売開始が遅くなっているのは気のせい？？
ここに限らず最近は計画通り進んでないマンションが多いみたいだ。

[530: 匿名さん]

529
今に限らずだけど不動産は景気や供給量、周りのライバル物件、人材や建材の状況で調整するよ。旬なときに出さないと利益が最大化されないからね

[531: 匿名さん]

やっぱりよほど客の付きが悪いのか､西武新宿線の急行の中吊り広告が車両全部､この物件になっていました｡広告費分安くした方が良いと思うけどね｡

[532: 物件比較中さん]

宣伝投資効果の高い時期、場所、方法を選択してるだけでしょ。

[533: 匿名さん]

立地の悪さにMRに足が向かない客を、必死で捕まえようとしている感じがします。南向き3LDk　4500万円～　4LDK　5300万円～線路脇ですけどぉ～

[534: 匿名さん]

すぐに売り切れると思うぜ。上石神井は根強い人気エリアだからね。

[535: 匿名さん]

エリア云々というかマンションで駅から遠いのが致命的、それでも環境がよいならまだ許せるが線路脇じゃあな..

[536: 匿名さん]

大手ブランドなのに不人気安売り対決、プラウド石神井台ディアージュ VS ザ・パークハウス上石神井レジデンスだと面白いのに。

[537: 匿名さん]

大手ではライオンズ上井草が一番安そうですけどね。