ザ・パークハウス上石神井レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-ksj142/

＜全体概要＞ ザパークハウス上石神井レジデンス
所在地：東京都練馬区上石神井4-171-3
交通：西武新宿線上石神井駅徒歩11分、武蔵関駅徒歩9分（サブエントランスまで）
総戸数：142戸
間取り：3LDK～4LDK、67.44～89.16m2
入居：2015年2月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[461: 匿名さん]

ライオンズ、プレミストとここ（南棟除く）の価格帯はだいたい横並びですね。

[462: 物件比較中さん]

プレミストはちょっと高めでは？

[463: 匿名さん]

自分は値下さがり街です。４５００万ならありかなと思ってるので

[464: 匿名さん]

最初から線路沿いC1タイプ67m2の236号室は4500台ですから
3LDK70m2のF1タイプ2階あたりなら4500以下に値下がりの可能性大有りですね。

[465: 匿名さん]

私も値下がり待ち。
それまでに売れちゃわないことを祈ってます。

[466: 匿名さん]

売れ残る部屋はだいたい予想が付きますね

[467: 匿名さん]

高い部屋が残ってくれると言いのですが。
値引きがいもありますし

[468: 匿名さん]

ブリリア（？）の情報公開まで様子見します

[469: 匿名さん]

最多価格帯4700万って安い気がしたけどC1,F1タイプが多いだけでしたね。

線路側はライオンズ、庭側はプレミストと競合するのかな

[470: 匿名さん]

ブランズの方が立地はまだ良いようですね
悩みます

[471: 匿名さん]

ブリリアやプラウド練馬豊玉など後から竣工予定の物件に期待しても、建築コストの上昇が物件価格に影響するだけなので、よほど資金に余裕がなければ無駄だと思いますね。
来年秋以降の竣工物件が価格のピークと予想されていて、更なる人件費高騰による建築コスト上昇で、マンション用地は仕入れ後に塩漬け状態になり、高級物件以外の供給量は減少が予想されています。
マンションのデベによっては、来年中旬以降の供給商品減少による売り上げの急激な減少を恐れて、意図的に販売ペースや戸数を落としている状態もあります。
ゼネコンがマンション施工より割の良い、震災復興やオリンピック需要の公共事業を優先しているため、マンション施工の人件費も高騰、あげく原油価格と消費増税、デベも売れる商品を供給する努力はしているようですが、室内設備を抑えるとMRでばれるので、気づきにくいところでコストカットをしているようです。
最近の物件に増えた、二重壁やバルコニーにRC壁を建てないのも、安易なコストカットではないでしょうか？

[472: 匿名さん]

そんなマンションオタクにしか分からんようなコストカットよりも
一番大事なのは金額だよ
金額に糸目をつけない人はもっと都心見てるよ普通

[473: 匿名さん]

そういうこと。結局は値段とインプレッションだね。

[474: 匿名さん]

都心志向の人はここに口出す必要ないでしょ。

[475: 匿名さん]

なんだかんだ言ってここは瞬間蒸発だと思いますよ。
まぁ販売が楽しみです。
上石神井駅周辺はなかなかいい土地出ませんから
マンションも貴重です

[476: 匿名さん]

瞬間蒸発はさすがにないと思うぞ。
この価格、駅距離、線路脇の立地を考えると値引きなしで売り切れれば万々歳でしょ。

ブリリアなど後発の発表時期によっては、下手したら竣工後でもあまりかねないレベルだよ。
部屋を選ぶんじゃなければあわてることはないよ。

[477: 匿名さん]

476
まぁ見てなって。上石神井エリアの需要の強さがわかるから。

[478: 物件比較中さん]

ずっとブランズって言ってるひと、間違ってますから

[479: 匿名さん]

ブランズもできるんでしょ

[482: 匿名さん]

>479
どの辺ですか？東急が西武線に建てるのは初めて？

[483: 匿名さん]

ブリリアはときわ台が完売間近だからタイミング的にはそろそろですかね

[484: 匿名さん]

ブランズは南側でしょ ブリリアは北
エリアが違うよ

[485: 物件比較中さん]

この地域で短期間でこんなにマンション立て続けに出ることは珍しいかも

[486: 匿名さん]

隣のプラウドやライオンズは小規模だから、そこそこの規模で選ぶならここがよさそう

[487: 匿名さん]

ここのうりは低層マンションでしょう。
低層マンションは空間利用率が低く贅沢だからね。

[488: 匿名さん]

低層で広い空き地もあるから区分所有権で土地価格の割合が高くなりますか？

ここは安いと思うんだけど固定資産税とかってどうなんだろう

[489: 匿名さん]

低層マンションだから土地の持ち分は増えます。
固定資産税その分高くなりますよ

[490: 物件比較中さん]

ですよね
そのわりに建物仕様もいいのに価格帯が低めなのは相当安く土地を仕入れられたからなんだろうなぁ

[491: 匿名さん]

ええ、こんな土地ですから格安でしょうね。
今時昭和じゃあるまいし線路沿いなんかに
新規で住む人はいませんからね。

[492: 物件比較中さん]

西武線では少ないけどJR沿線には新しい線路沿いマンション多いですよ

[493: 匿名さん]

多い少ないの話などしていません。
今時線路沿いにすむ人はもうまともな人ならいないということです

[494: 匿名さん]

安いんでしょうか。
高いと思う。
ベランダが南向きということは線路側ですね。
電車から見えるんじゃないの？
それだけで、もうアウトですね。
ずっと住むには厳しい。
電車の音よりも、そっちの方がマイナスかも。
電車からよく見えているマンションのベランダみたいだったら。

[495: 匿名さん]

線路沿いじゃ無ければ適正価格ですけど線路沿いをかんがえれな
割高でしょうね。あとは敷地全体が
旗竿なのもマイナスだと思いますよ。
入り口が狭くなりますから

[496: いつか買いたいさん]

また旗竿の事がでてきたか。
一軒家の敷地延長ならデメリットが多くなるけど、マンションにとっての旗竿地のデメリットはそんなに多くないはず。むしろセキュリティがかけやすいというメリットが際立つと思うが。ただし、やはり線路沿いは避けたい所だと思う。他に物件がない訳じゃないから無理に検討する必要もないが、他の物件もイマイチで決め手に欠けるしね。まだ始まったばかりで色々とプレゼントやってるようじゃ即日完売するマンションではないと思うから、このまま検討してよいものかと思案中。

[497: 匿名さん]

496
デメリットしかありませんよ、マンションでもね。
まず設計に著しく制約がかかる。ここの物件の
全体計画見たらすぐわかる。それにセキュリティは
悪くなるだけ。

[498: 匿名さん]

>>496
>>497
旗竿はデメリットなのはそのとおり。
ただ、規模のあるマンションは戸建ほど大きなダメージにならないのも事実
（どっちにしろ建蔽率・容積率消化のための一定の広さの空地がいるから）

ただ、この物件は旗竿で隣り合っているのがNTTの局舎だから余計にデメリットが目立つ。
これが公園隣接だと逆にプラスになっただろうし、敷地にゆとりがある他のマンションだとだいぶましになったのに。

ちなみにこの物件、北棟ならありだと思う。
飛鳥山王子の長谷工タワーや、江戸川橋のリビオと同じく、条件の悪い部分を安値で釣って容積を消化しつつ、まともな条件の住民が得するタイプの物件だよ。

[499: 購入検討中さん]

最後の部分、同感です。
北側棟の庭を見渡せる部屋は予算さえみ会えば買いですよ。

[500: 匿名さん]

部屋の問題じゃないわｗ
NTTの裏にかくれたような、
トンネルの向こう側は線路でしたって
物件は将来性ゼロじゃないか（笑）
買って半額になっても住みたい！って人だけでしょう。ここ買うのは。

[502: 匿名さん]

でも安いから完売しちゃうのよねん

[505: 匿名さん]

旗竿地って何だろうと検索かけてみましたが、袋地から延びる細い敷地の事を言うんですね。
初めて聴きました。
その説明サイトの注意書きに旗竿地では非常用進入口や消防法の関係で３階建てが建てられない
場合もあるので注意が必要とありましたが、こちらのマンションだとその辺はクリアしていたんですね。

[506: 匿名さん]

敷地は大きいから大丈夫。

[507: 匿名さん]

勢いとまったな
やはり売れ残りか……

[508: 周辺住民さん]

まだ販売始まってないですから

[509: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446947/

新規の西武新宿線物件、デベの格はこっちだけど
駅距離は近いし価格次第では検討の余地あり？

[510: 匿名さん]

>>509
聞いたことない会社なのでパスだね。デベの信用力は大事だよ。