ザ・パークハウス上石神井レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-ksj142/

＜全体概要＞ ザパークハウス上石神井レジデンス
所在地：東京都練馬区上石神井4-171-3
交通：西武新宿線上石神井駅徒歩11分、武蔵関駅徒歩9分（サブエントランスまで）
総戸数：142戸
間取り：3LDK～4LDK、67.44～89.16m2
入居：2015年2月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[426: 匿名さん]

>425
候補はあるのですか？それともここを買う人？

[427: 匿名さん]

同じ西武新宿線沿線で急行で1駅、乗車時間で5分しか違わない。
でもここは23区。物件価値としては全然違います。

[428: 購入検討中さん]

田無までは下りたくないなあ。
私は今度出るプラウド練馬豊玉と比較する予定。北棟と同じくらいならプラウドかなあ。野方と練馬の間で便利だし。

[429: 匿名さん]

練馬豊玉のプラウドはここの北棟より高いみたいです。

ここで田無はどうも、、、って人は西武池袋線で練馬駅か石神井公園で探している
人がひばりヶ丘までは下りたくないってのと同じ感覚ですよね。
都心への出やすさはそれほど変わらないが23区の練馬区と西東京市で住民サービス
の質の差は大きいでしょう。

[430: 匿名さん]

ひばりヶ丘まで落ちるともう振り切れそう（笑）
田無は歴史考えたらきつい
田舎過ぎるし

[431: 匿名さん]

一生田無って言われそう

[432: 匿名さん]

あたりまえのことですが、家選びのこだわりはひとそれぞれですよね。

同じ金額出してここの線路沿いや地下に住むくらいならひと駅下るという選択も
あるでしょう。少なくとも田無やひばりヶ丘の方が駅前は栄えてます。

[433: 匿名さん]

池袋線の方が通勤も便利だし沿線の生活環境もいいんだよなあ。

でも高田馬場乗換で日本橋・大手町方面に通う人とか
買い物は銀座より吉祥寺って人にとっては新宿線でいいんだね。

[434: 匿名さん]

>>432
ひばりが丘や田無とここは比べ物にはなりませんよ。
駅前の発展状況もここの方が圧倒的に上です。
サッカーでいうとJリーグとプレミアリーグぐらいの差はありますよ

[435: 匿名さん]

上石神井駅の魅力ってありますか？
山手線まで2駅ってことくらいで駅周辺がにぎわってるとは思えない。

[436: 匿名さん]

>>435
Supreme Pizzaにマッサージ、お寿司、からあげ屋さんが歩いて０分のところにあります。
それだけでまず十分な利便性でしょう。駅直結スーパーは濡れずにお店にいけます。

[437: 匿名さん]

武蔵関駅って上石神井駅よりにぎわっていたりしますか？

[438: 匿名さん]

>>437
それはありません。武蔵関駅はお通夜みたいな感じです。
歩いて１分でお店はなくなり真っ暗な戸建街、といっても
古くて住宅過密エリアが続くだけです。

[439: 匿名さん]

>438
情報ありがとうございます。

[440: 匿名さん]

>>439
いえいえ。武蔵関を買うぐらいなら上石神井買う方が数倍マシです。
ただこの物件は線路沿いで敷地も旗竿、立地も優れていないためこのエリアを考えているなら
今建設中のブランズのほうがマシだと思います。
待てないならここじゃなくてパークハウス上鷺宮のほうが良い立地で同じような価格でしかも都心寄りです。
ただしむこうは西武池袋線です。どちらも西武線は不人気でリセールバリューム低くアクセスもだめです。
地縁者とか元々地元がここならいいのですが、よそから来るつもりでしたら悪い事は言いません。
他のエリアにしたほうがいいです。人気エリアと不人気エリアなら迷わず人気エリアにしたほうがいいです。
人気エリアにはそれ相応の理由があります。もちろん値段は高くなりますがそれだけの価値があるとおもいます。
一方価値がないと思うのが不人気エリアです。人気エリアに比べたら安いですが絶対的な価値を考えれば
高すぎると感じるのはこちらです。後悔するのは不人気エリアのほうです。

[441: 匿名さん]

ブリリアじゃなくてブランズなんですか？

よくまあ同時期に上石神井と上鷺宮で似たような物件だしましたね。

[442: 匿名さん]

どちらもあります。ブランズとブリリア。似ていますが、東急系と東京建物なので
違いますよ！

[443: 匿名さん]

近くに東京建物が建設中の物件、ここと同程度の価格なら人気でそうだけど
強気な価格になりそうな予感。

[444: 匿名さん]

>>443
どうかな。上石神井自体人気もないし西武新宿エリアなので
たいした価格には出来ないと思います。財閥系でもこのざまですからね。

[445: 匿名さん]

池袋線沿線と違って新宿線は西武鉄道のおひざ元である所沢（ここも池袋線）以外の
駅がぜんぜん開発されないよね。鷺宮から田無の間の駅は残念としか言いようがない。

大手の分譲だけでパークハウス、プラウド、ライオンズ、プレミストが販売中だけど
年内に値下げ競争が起こるのでは・・・。

[446: 匿名さん]

>>445
当然起こるよ。ちょっとまえにウェルネス上石神井ってのが駅徒歩８分のところ（青梅街道沿いロイホの裏）
にあった。立地はまずまず。こことちがって近くにスーパーもコンビニもあるしバス停まで１分で荻窪や
吉祥寺、西荻にも行きやすい立地だったが大苦戦して4500万前後での販売だった。
最後は投げ売りして4000万で売ってたわ。
もともと上石神井は貧乏学生やシングルサラリーマン御用達であってファミリーには人気がないからね。
ここもだめだろうね。秋になれば4500万での実売だろうね

[447: 匿名さん]

この土日のモデルルームグランドオープン、にぎわってましたか？
行った方いらっしゃいましたらご感想教えてください！

[448: 匿名さん]

土曜日いってきました。ものすごくにぎわっていました。
それに、つかみ取りとかクオカードとかプレゼントがうれしくなっちゃいましたね。
ありがたい事に、子供をちゃんとみててくれてお菓子とジュースもくれたので喜んでましたよ

[449: 匿名さん]

だれか書いてたけど西棟住んでサブエントランス使って武蔵関駅から準急通勤って方がよさそう。
上石神井駅使いたい人はブリリア待った方がいいかも。

[450: 匿名さん]

>>449
悪いけど西武新宿使うなら上石神井だとおもうけど。何が悲しくて武蔵関？ｗ
帰りとかどうすんだよ。全然違うよ

[451: 匿名さん]

いよいよ7月から販売開始ですね。うちはすでに断念しましたけど。

[452: 匿名さん]

うちは逆にここにしました。最高の立地とお勧めな価格だと思います。

[453: 匿名さん]

お勧めな価格、とは？

[454: 匿名さん]

5000万でかえちゃう

[455: 匿名さん]

子供が早大附属に通ってる家庭にとってここはいい立地です。

[456: 匿名さん]

>>455
わるいけど、早大附属にかよってる家庭ならここよりライオンズ上井草のほうが
いいでしょうね。通学も安心だし。

[457: 匿名さん]

あそこはライオンズなのに高いんだよね。
「レジデンス」ってついてるとちょっと違うの？

[458: 匿名さん]

上で書いてたけど南北格差起こっているような

北棟希望だけど、南側とか西側の売れ行き気になるわ
無理して北買って、南売れなくて大安売りだと悲しい

[459: 物件比較中さん]

三階だったら南棟もいいけど、下は売れなそうだから値引き可能性大でしょう。

[460: 匿名さん]

ってか三菱はスミフと違って即完売戦略で
そのための値下げはいとわないじゃん。
値下げなんて当然あるでしょう

[461: 匿名さん]

ライオンズ、プレミストとここ（南棟除く）の価格帯はだいたい横並びですね。

[462: 物件比較中さん]

プレミストはちょっと高めでは？

[463: 匿名さん]

自分は値下さがり街です。４５００万ならありかなと思ってるので

[464: 匿名さん]

最初から線路沿いC1タイプ67m2の236号室は4500台ですから
3LDK70m2のF1タイプ2階あたりなら4500以下に値下がりの可能性大有りですね。

[465: 匿名さん]

私も値下がり待ち。
それまでに売れちゃわないことを祈ってます。

[466: 匿名さん]

売れ残る部屋はだいたい予想が付きますね

[467: 匿名さん]

高い部屋が残ってくれると言いのですが。
値引きがいもありますし

[468: 匿名さん]

ブリリア（？）の情報公開まで様子見します

[469: 匿名さん]

最多価格帯4700万って安い気がしたけどC1,F1タイプが多いだけでしたね。

線路側はライオンズ、庭側はプレミストと競合するのかな

[470: 匿名さん]

ブランズの方が立地はまだ良いようですね
悩みます

[471: 匿名さん]

ブリリアやプラウド練馬豊玉など後から竣工予定の物件に期待しても、建築コストの上昇が物件価格に影響するだけなので、よほど資金に余裕がなければ無駄だと思いますね。
来年秋以降の竣工物件が価格のピークと予想されていて、更なる人件費高騰による建築コスト上昇で、マンション用地は仕入れ後に塩漬け状態になり、高級物件以外の供給量は減少が予想されています。
マンションのデベによっては、来年中旬以降の供給商品減少による売り上げの急激な減少を恐れて、意図的に販売ペースや戸数を落としている状態もあります。
ゼネコンがマンション施工より割の良い、震災復興やオリンピック需要の公共事業を優先しているため、マンション施工の人件費も高騰、あげく原油価格と消費増税、デベも売れる商品を供給する努力はしているようですが、室内設備を抑えるとMRでばれるので、気づきにくいところでコストカットをしているようです。
最近の物件に増えた、二重壁やバルコニーにRC壁を建てないのも、安易なコストカットではないでしょうか？

[472: 匿名さん]

そんなマンションオタクにしか分からんようなコストカットよりも
一番大事なのは金額だよ
金額に糸目をつけない人はもっと都心見てるよ普通

[473: 匿名さん]

そういうこと。結局は値段とインプレッションだね。

[474: 匿名さん]

都心志向の人はここに口出す必要ないでしょ。

[475: 匿名さん]

なんだかんだ言ってここは瞬間蒸発だと思いますよ。
まぁ販売が楽しみです。
上石神井駅周辺はなかなかいい土地出ませんから
マンションも貴重です

[476: 匿名さん]

瞬間蒸発はさすがにないと思うぞ。
この価格、駅距離、線路脇の立地を考えると値引きなしで売り切れれば万々歳でしょ。

ブリリアなど後発の発表時期によっては、下手したら竣工後でもあまりかねないレベルだよ。
部屋を選ぶんじゃなければあわてることはないよ。

[477: 匿名さん]

476
まぁ見てなって。上石神井エリアの需要の強さがわかるから。

[478: 物件比較中さん]

ずっとブランズって言ってるひと、間違ってますから

[479: 匿名さん]

ブランズもできるんでしょ

[482: 匿名さん]

>479
どの辺ですか？東急が西武線に建てるのは初めて？

[483: 匿名さん]

ブリリアはときわ台が完売間近だからタイミング的にはそろそろですかね

[484: 匿名さん]

ブランズは南側でしょ ブリリアは北
エリアが違うよ

[485: 物件比較中さん]

この地域で短期間でこんなにマンション立て続けに出ることは珍しいかも

[486: 匿名さん]

隣のプラウドやライオンズは小規模だから、そこそこの規模で選ぶならここがよさそう

[487: 匿名さん]

ここのうりは低層マンションでしょう。
低層マンションは空間利用率が低く贅沢だからね。

[488: 匿名さん]

低層で広い空き地もあるから区分所有権で土地価格の割合が高くなりますか？

ここは安いと思うんだけど固定資産税とかってどうなんだろう

[489: 匿名さん]

低層マンションだから土地の持ち分は増えます。
固定資産税その分高くなりますよ

[490: 物件比較中さん]

ですよね
そのわりに建物仕様もいいのに価格帯が低めなのは相当安く土地を仕入れられたからなんだろうなぁ

[491: 匿名さん]

ええ、こんな土地ですから格安でしょうね。
今時昭和じゃあるまいし線路沿いなんかに
新規で住む人はいませんからね。

[492: 物件比較中さん]

西武線では少ないけどJR沿線には新しい線路沿いマンション多いですよ

[493: 匿名さん]

多い少ないの話などしていません。
今時線路沿いにすむ人はもうまともな人ならいないということです

[494: 匿名さん]

安いんでしょうか。
高いと思う。
ベランダが南向きということは線路側ですね。
電車から見えるんじゃないの？
それだけで、もうアウトですね。
ずっと住むには厳しい。
電車の音よりも、そっちの方がマイナスかも。
電車からよく見えているマンションのベランダみたいだったら。

[495: 匿名さん]

線路沿いじゃ無ければ適正価格ですけど線路沿いをかんがえれな
割高でしょうね。あとは敷地全体が
旗竿なのもマイナスだと思いますよ。
入り口が狭くなりますから

[496: いつか買いたいさん]

また旗竿の事がでてきたか。
一軒家の敷地延長ならデメリットが多くなるけど、マンションにとっての旗竿地のデメリットはそんなに多くないはず。むしろセキュリティがかけやすいというメリットが際立つと思うが。ただし、やはり線路沿いは避けたい所だと思う。他に物件がない訳じゃないから無理に検討する必要もないが、他の物件もイマイチで決め手に欠けるしね。まだ始まったばかりで色々とプレゼントやってるようじゃ即日完売するマンションではないと思うから、このまま検討してよいものかと思案中。

[497: 匿名さん]

496
デメリットしかありませんよ、マンションでもね。
まず設計に著しく制約がかかる。ここの物件の
全体計画見たらすぐわかる。それにセキュリティは
悪くなるだけ。

[498: 匿名さん]

>>496
>>497
旗竿はデメリットなのはそのとおり。
ただ、規模のあるマンションは戸建ほど大きなダメージにならないのも事実
（どっちにしろ建蔽率・容積率消化のための一定の広さの空地がいるから）

ただ、この物件は旗竿で隣り合っているのがNTTの局舎だから余計にデメリットが目立つ。
これが公園隣接だと逆にプラスになっただろうし、敷地にゆとりがある他のマンションだとだいぶましになったのに。

ちなみにこの物件、北棟ならありだと思う。
飛鳥山王子の長谷工タワーや、江戸川橋のリビオと同じく、条件の悪い部分を安値で釣って容積を消化しつつ、まともな条件の住民が得するタイプの物件だよ。

[499: 購入検討中さん]

最後の部分、同感です。
北側棟の庭を見渡せる部屋は予算さえみ会えば買いですよ。

[500: 匿名さん]

部屋の問題じゃないわｗ
NTTの裏にかくれたような、
トンネルの向こう側は線路でしたって
物件は将来性ゼロじゃないか（笑）
買って半額になっても住みたい！って人だけでしょう。ここ買うのは。

[502: 匿名さん]

でも安いから完売しちゃうのよねん

[505: 匿名さん]

旗竿地って何だろうと検索かけてみましたが、袋地から延びる細い敷地の事を言うんですね。
初めて聴きました。
その説明サイトの注意書きに旗竿地では非常用進入口や消防法の関係で３階建てが建てられない
場合もあるので注意が必要とありましたが、こちらのマンションだとその辺はクリアしていたんですね。

[506: 匿名さん]

敷地は大きいから大丈夫。

[507: 匿名さん]

勢いとまったな
やはり売れ残りか……

[508: 周辺住民さん]

まだ販売始まってないですから

[509: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446947/

新規の西武新宿線物件、デベの格はこっちだけど
駅距離は近いし価格次第では検討の余地あり？

[510: 匿名さん]

>>509
聞いたことない会社なのでパスだね。デベの信用力は大事だよ。

[511: 匿名さん]

まぁ立地も大事でここはそれが欠損してる。駅からの距離もだが中野区＞練馬区だしね
ここは三菱といっても所詮は藤和、それでも新興デベよりはだいぶマシという程度
ただチェックアイズが機能してないこと露呈して欠陥物件作ちゃったけどね

[512: 匿名さん]

＞508　人気がないから販売に入れないんだよ。

[513: 匿名さん]

人気はあるでしょ

[514: 匿名さん]

西武新宿線の高田馬場駅ホームとJRの連絡通路にかなり大きな広告があります。1ヶ月前くらいからだと思いますが、やはり人気が無く客が集まらない証拠ではないでしょうか？

[515: 匿名さん]

西武新宿線沿線物件なんだから広告ぐらい貼るでしょ。

[516: 匿名さん]

他の同沿線物件の広告に比べて異質なほど大きい広告だから、必死さを感じてしまいます。

[517: 申込予定さん]

沿線では久しぶりの大規模マンションだし広告にもお金かけられるんじゃないの？

[518: 匿名さん]

人気ならクオカードなんて配らないでしょう、感触としてあんまり芳しくないんだと思う

[519: 匿名さん]

ここだけじゃなくライオンズやプラウドでも来場者にギフトカード配るのはお約束みたいになってますよ。

[520: 匿名さん]

>>519
ザ・パークハウス上鷺宮だとクロワッサンしか頂けませんよ｡

[521: 匿名さん]

秋までに蒸発しそうだね。

[522: 匿名さん]

蒸発!!?有り得ないでしょ。誰が好んで線路沿いの物件買いますか？客が蒸発ならありそうだけどね。

[523: 匿名さん]

クオカード配ってMRまできてもらうような物件はどこも感触が良くないんでしょうね
まず来てもらわないと営業トークもできませんからね。
ここみたいに線路脇で駅遠というイマイチな要因が始めから分かってる物件はその点でまず不利ですね
集客に苦労します

[524: 匿名さん]

広告やクオカードプレゼントなんてどこでもやってる販促だよ。ってか東京に限らず住宅は基本供給過多なんだからケータイと同じでもはや新規住宅購入者だけじゃさばけないからすでに家持ちの乗換を煽って買い替え需要喚起しないとね。
ただ、ここが苦戦してないとは言ってないし苦戦は必至だと思ってるけどね。
不人気西武新宿線沿線、都心じゃない上石神井駅、駅遠物件、線路沿い、一種低層のせいでスケールメリットなしだし周りにスーパーやコンビニなし。その割に線路沿い閑静でもない。戸建とマンションの悪いトコ取りしてる。

[525: 匿名さん]

ここのメインの購入層はここが大好きで昔から住んでる地縁者だろうがそれだけで全部は絶対捌けない。かといって他所からのこのマンションのために転入者を増やすのはなかなか至難だろう。
ライオンズ上井草も同じことが言えるだろうけどね。