ザ・パークハウス上石神井レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-ksj142/

＜全体概要＞ ザパークハウス上石神井レジデンス
所在地：東京都練馬区上石神井4-171-3
交通：西武新宿線上石神井駅徒歩11分、武蔵関駅徒歩9分（サブエントランスまで）
総戸数：142戸
間取り：3LDK～4LDK、67.44～89.16m2
入居：2015年2月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[281: 物件比較中さん]

>>274
そうなさいよ。

[282: 匿名さん]

そういうことです。西武線のほうは＊＊＊濃厚なイメージです。

[283: 匿名さん]

ここは相場でいえば価格なりで割高じゃない。
みんなひっかかってるのは立地でしょう。線路沿い、旗竿値、駅遠、周りに商店、公園０という
利便性0という立地に対する評価

[284: 匿名さん]

このスレは検討者じゃなく、なんちゃって鑑定士の集まりなの？旗竿地だとどのような悪評価になるの？一戸建ての敷地延長と同じ扱いになる？？ して、あなたは、どんな立派な敷地にお住まいされているのですか？？283さん、近くに公園ありますよ。この地を知らないのですか？利便性ゼロの立地に人間は住まないと思いますがね。。

[285: 匿名さん]

悪評かになるとおもうけど。
マンションなのに立地や敷地が悪いってだめじゃない？

[286: 匿名さん]

確かに、これで260万円(坪単価)ってどうなんでしょうか？

[287: 匿名さん]

随分とぼってますよね〜このあたりで検討していたんですが価格だけが残念でした。
それ以外はかなりいいです。立地も最高ですし設備も最高級グレードだと思います。

[288: 匿名さん]

ということは、自己満足なオーバースペックを顧客に払わせようとしているのでしょうか？

[289: 匿名さん]

オーバースペックかどうかは買う人によるんじゃん
駅から遠いのをどうかんがえるかだね

[290: 匿名さん]

新宿にいけない西武新宿線。
高田馬場線といったほうが実際に近い。
東京や品川方面に弱く一本ではどこにも
行けないので乗り換え必須。
他の私鉄は新宿、袋、渋谷に着くから
そこが大きな違い。
職場が西武新宿線沿線だと最強だろう。
沿線沿いは安いし閑静な住宅街。

[291: 匿名さん]

坪260!?そんなに安いの？
これはお買い得だろう、どう考えても。個人的には280くらいかなと予想してました。

[292: 匿名さん]

私も得だと思います。

[293: 匿名さん]

価格だけで得とか損とかないけどね

[294: 匿名さん]

上石神井の徒歩10分って3000万円前半が築10年の相場ですよね？

[295: 匿名さん]

うん。新築で４８００万ぐらい

[296: 匿名さん]

じゃあ、買ったら1500万円も下がっちゃうってことですか？

[297: 匿名さん]

もともと新築かったらそこで2割下がるから。5000万円は実際には４０００万円の価値です。

[298: 匿名さん]

5000万じゃ中古も買えないよ。買えない人は都外へどうぞ。

[299: 匿名さん]

今は買えちゃうんだよ、人気がないから

[300: 匿名さん]

上石神井周辺は凄い安いです。学生の街ですから。

[301: 匿名さん]

ここは買わない方が良いだろ。条件と価格のバランスが悪い。

[302: 匿名さん]

西武線沿線北側は安い。特に新青梅街道あたりは。
南は青梅街道を渡ると一気に値上がる。
あと外環道を忘れてはいけないよ
もうすぐ来るからね

[304: 匿名さん]

上石神井って本来はやっぱり安いんですか？

[305: 匿名さん]

安いよ。だってここよりはるかに立地が良かったウェリスは４０００万だったよ。でもかなり売れ残ってた。それぐらいこのエリアはファミリーに人気がない。
子育て不向き、引退世帯不向き。病院も少ないし保育園入れないし学校はバス通り道狭くて危険だし。
お金がない学生さんにだけ人気です。

[309: 匿名さん]

上石神井を学生用の街に仕立てたい思惑って何なの？？

[310: 匿名さん]

実際学生多いよね。あと、たぶん学生から住んでてそのまま引っ越すのがめんどいからといって
住み続けてそうな独身サラリーマン。
小さな子供連れのファミリーが乗ってるところほとんど見た事がない。

[311: 匿名さん]

外環道整備が完了すると駅前の周辺も変わるかもしれない。

[312: 匿名さん]

やっぱり不人気エリアなんですね。。

わかりました。。

[313: 匿名さん]

西武新宿線沿線はしょうがない。
上石神井は外環道整備に便乗して駅前の再開発が出来るかどうかだね。
多分それがラストチャンス

[314: 匿名さん]

大きく化けるなこりゃ。

[315: 匿名さん]

301さん、やっぱり、ここ条件があんまりなんですね。。

[316: 匿名さん]

条件はあんまりなのは見れば分かる

[317: 匿名さん]

大化け狙うなら西武新宿線だろう。特に上石神井は大穴じゃないかな。

[318: 匿名さん]

大化け？西武新宿線が？それは無理だわｗ
ここ、もう随分前からなにもかわってない。

[319: 匿名さん]

営業の必死さが伝わる

[320: 匿名さん]

何の営業のはなし？
ここは別に営業が必死でもないでしょう。必死になって売れる要素が０なんだから。

[321: 匿名さん]

>>318
みんなが発展しないと思ってるから大化けの可能性があるのさ。湾岸のように、交通利便性向上期待を織り込んだ価格だと既に化ける見込みがないどころか、期待が剥がれたときの揺り戻しが怖い。
ここは大化けの可能性を孕んだ都内最後の立地ではなかろうか？

[322: 匿名さん]

だから大化けはありません。要素0。
もちろん、大暴落の可能性は0ではありません。

[323: 匿名さん]

せめて大江戸線新宿西口駅と西武新宿駅が直結していたら、と思うと残念でならない。
これからつなげるのは無理なのかな。

[324: 匿名さん]

これからも無理ですよ。
勘違いしてる人が多いんですが、西武新宿線がだめなのは西武新宿駅がJR新宿と離れているから、
ではありませんよ。

[325: 匿名さん]

上石神井ー西武新宿駅までの線路がまっすぐにならないとスピードアップできないし、
線路増やさないと輸送量も効率もこれ以上上げられない。

[326: 匿名さん]

なんだかんだで盛り上がってる。西武線沿でこんなに盛り上がる掲示板もないですよね。これは来るかな！？

[327: 匿名さん]

これが来たら凄いよね。あり得る話だと思います。
可能性的には80%というところでしょう。
どのみちこの物件はすぐ売れるでしょう

[328: 匿名さん]

>>324さん、なぜ西武線がダメなんですか？私も勘違いしてるかもしれないので教えて下さい。ずっと西武線沿線に住んでいますが、ダメだと思った事がないもので。

[330: 匿名さん]

328
線路が増やせないからです

[331:]

>324
新宿あたりに出たがるという時点で、社会人としてどのレベルの職場かということがよくわかります。
この物件ではないけど、朝早く出て高田馬場で乗り換えて大手町に出る腹積もりですw

[335: 匿名さん]

駅前においしいピザ屋さんができて利便性が一気に上がりましたよ。
なにせできたてピザがすぐ食べられますからね。しかも御安いです。
宅配ピザなんか比較にならないぐらい安いですよ。

[336: 匿名さん]

ピザ屋が一件出来るだけで一気に利便性があがる程なポテンシャルの上石神井とな。

[337: 匿名さん]

ただのピザ屋じゃないからね。supreme pizzaですから。

[341: 匿名さん]

＞337さん
もしかしてsupreme pizzaではなく、sempre pizzaではありませんか？
一番安い商品で380円なので、その安さに驚きますよね。
気軽にピザを楽しめるよう本場の料金に近づけたそうですが、はっきり言って価格破壊だと思います。
ピ〇ーラなんて配達料込みですがエムサイズがどんなに安くても1800円とかですよ。

[342: 匿名さん]

341さん
そうです。微妙に名前間違えてしまいました（笑）
安いだけじゃなくて旨いんですよ。しかも焼きたて！
今新しい唐揚げやさんもできてきてすごいですね
パステル消えたのは痛いけど
イーモバイルとマッサージはあの場所には
いらないので銀だことペッパーランチがほしい

[343: 匿名さん]

ペッパーランチはたしかに欲しいかも

[344: 匿名さん]

食中毒やらかした企業だけどね。

[345: 匿名さん]

そんなのはどこでもあるし言い出したらきりがない

[347: 匿名さん]

ここは地下の部屋もあるのですか？

[348: 匿名さん]

えっ、ちかじゅうこ？上鷺宮と一緒ですか？

[349: 匿名さん]

近場で競合するプラウドの方が安く設定されそうですね。
立地はどちらもいまいちですが。

[350: 匿名さん]

一応ライオンも含めた3件の中から決めるつもりです。

[351: 匿名さん]

この辺にプラウドってあったけ？プラウド上井草ならあったけどもうとっくに完売したし。

[352: 匿名さん]

石神井台に作ってます。ここと同じで最寄り駅は武蔵関です。

[353: 匿名さん]

>>352

そうなんだ。今調べてみたら富士街道沿いですか。これまた面倒な場所ですね...
どちらもいけてない立地です。
しかし、ライオンズ上井草、ここ、プラウド石神井台と場所がないのですかね。

[354: 匿名さん]

やはりこの辺は人気の住宅地ですからなかなかマンション用地が出ないんでしょね。

[355: 匿名さん]

>>354
地元だけどそれは違うとおもう。まずこの辺りは人気ではないとおもいます。
昔ながらの地権者が多いだけ。あと戸建が多いだけです。閉鎖的で外部からの人間に対して
攻撃的ですから。

[356: 匿名さん]

この先、老朽化した都営やURの土地が売りに出ない限り優良なマンション用地は出てこない気が
します。とはいえこのままではいつまでも買えないので・・・、この辺で手を打とうと思ってます。

[357: 匿名さん]

>>356
戸建って選択肢はないんでしょうか？

[358: 匿名さん]

356ですが、近隣のだと井荻のクレヴィアコートや田無のプラウドシーズンの
価格帯を調べましたが、とても手が出ませんでした。

[359: 匿名さん]

>>358
えっ？井荻のレヴィアコートなんて5000万で買えるのに？
ここと大して変わりませんよ。それに戸建の場合は管理費修繕費積立金の
徴収はありませんから。駐車場も借りるつもりだったら全然ペイできちゃうのに。
いったいくらの予算なんでしょう

[360: 匿名さん]

予算は５０００、ちょっと無理して５５００。
クレビアコートは６５００から７０００でした。

[361: 匿名さん]

>>360
予算5000もあればそれなりの戸建（建売）がかえるじゃん。
クレビアも一番安いところが5200でしょ。それに実質値引きをしたら
4800じゃん。わざわざこんな戸建でもきつい立地のマンションにしなくても...

[362: 匿名さん]

クレビアにそんな安くなりました？ちょっと前までだいたい7000でしたよね。
本当なら再検討の価値ありそうですが・・・。

[363: 匿名さん]

プレミストも候補でした。（いっぱい書き込んでごめんなさい。）

[364: 匿名さん]

>>362
5200からです。激安
http://cc-iogi-monorie.jp/

[365: 匿名さん]

ここは中庭に面した南向きの棟はなかなかよさそうですがKタイプMタイプの価格をご存じの方、
どうか教えてください！

[366: 匿名さん]

線路沿いの部屋はやっぱりもの凄い安いんでしょうか？

[367: 匿名さん]

>366
67平米のC1タイプ1階が4500万円台で最低価格。

[368: 匿名さん]

>365
5200～5300くらいから。地下住戸は安いかも。

[369: 匿名さん]

地下住戸って湿気やばいですよね？

[370: 匿名さん]

367さん、ありがとうございます。

この立地で一番安い住戸が220万円越えってもの凄い高いですね。。

地下住戸ですよね？

これならもっと都内よりで買った方が良さそうですね！

[371: 匿名さん]

うん、そうですね。これから大深度地下方式とはいえ
外環もとおりますし、地上部も外環その２の計画があって
どうなるかわかりません。
環境もどう変わるのか分からないリスクがあるこのあたりの
地域をこの価格で買う事自体ありえないとはおもいます。
どうしてもこのエリアがいいのであれば、今は賃貸にするか、
もしくは最高の立地、つまり駅近にすべきでそう

[372: 匿名さん]

珍しいタイプの住居ですよね。
あまりこのタイプは価格や、良さを知らないのですが、人気があるのでしょうか。
工法によっても価格が違う、ということは知っていましたが、そのあたりの比較になるのでしょうか。

[373: 匿名さん]

>>372
別に珍しいタイプでもなくてよくある普通の低層マンションですよ

[374: 匿名さん]

>370
線路沿いは地下はなく、１階は専用庭があるため２階が安い。
KタイプMタイプの最上階が5500以下だったら考えるんだけど。

[375: ビギナーさん]

北棟　Mタイプの最上階の3F　6000だったかな
線路側は-1000って感じ

[376: 匿名さん]

2Fでも5500以上しちゃいますか。

[377: ビギナーさん]

2Fで5800しちゃいます
予算が足りないっていうと地下を勧められます
庭が見える地下で5200

[378: 匿名さん]

線路側や地下は問題外ですけど、北側の2階3階だったら戸建以上の価値はあると思います。
でも5800～6000だと手が出ないのでモデルルーム行くのやめとこうかな。

[379: 匿名さん]

でもじっさい6000でこの物件の中で最高の角部屋が手に入るんだよね？
だとしたら安くない？
ボリュームゾーンが6000だといわれると高い印象だけどフラグシップの部屋が
6000だとしたらお買い得だと思う。

[380: 匿名さん]

ここは棟によって購買層が大きく違いそうですね。いわゆる南北格差。