ザ・パークハウス上石神井レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-ksj142/

＜全体概要＞ ザパークハウス上石神井レジデンス
所在地：東京都練馬区上石神井4-171-3
交通：西武新宿線上石神井駅徒歩11分、武蔵関駅徒歩9分（サブエントランスまで）
総戸数：142戸
間取り：3LDK～4LDK、67.44～89.16m2
入居：2015年2月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[251: 匿名さん]

で、それはなんなの？

[252: 匿名さん]

思ったよりは価格を抑えてきた印象があるから、売れるんではないかと思う。

[253: 匿名さん]

全然抑えてないじゃん（泣）

[254: 匿名さん]

三菱でこの価格は結構な譲歩でしょ。

[255: 匿名さん]

そうか？この立地とやらかした三菱ちゃんよ

[256: 匿名さん]

中身は藤和ですし、吸収以降の物件ってレベル下がってるよね
さらに資材価格上昇を受けて露骨に低仕様
青山の件もあるし、このデベ、微妙な最寄駅と駅距離、線路脇の立地で今の価格は割高に思います

[257: 匿名さん]

かなりお安く出してきたね。これは瞬間だろう。

[258: 匿名さん]

人気エリアでもないし、駅から遠いので外部の人には敬遠されるでしょうね
主なターゲットは地縁者になるんだろうけど、線路脇の割高物件を
この戸数捌くのは大変だと思う。

[259: 周辺住民さん]

あまりにもネガティブ情報ばかりでかわいそうになったから、
地元民として良いことを書いてあげるけど、
上石神井～関町界隈でいちばん良いマンションは、上石神井駅徒歩３分の
パークハウス上石神井とされてると思うんだよ。
ついで、三井のパークホームズ武蔵関だな。異論はあると思うが、
上石神井の場合、線路の北側は論外だからね。新青梅沿いのマンションは
ダメだと思う。

それで、このマンションは、地図だけで見ると、パークホームズ武蔵関から
徒歩１～２分のすぐ斜向かいで、まとまった広い土地に建つ三菱のマンションと
いうことになる。だから、上石神井界隈では良いマンションという評価になる
ポテンシャルがあると言えばある。

実際、ここから吉祥寺までものすごい本数のバスが出てる「武蔵関駅入口」の
バス停までは徒歩５分で行けるし。武蔵関駅までも徒歩８分ぐらいだし。
西武新宿線嫌いには何を言っても無駄だろうけど、上石神井内で考える分には
決してそこまで卑下するほどのマンションではない。

とか。

[260: 匿名さん]

259
頑張ってそれか。
俺も地元民だがここじゃ厳しいと言わざるを得ない。君も書いているが線路北側はだめなのよ。
ましてやここは線路脇。
あとバス停５分ってのが致命的。
上石神井なら駅５分以内が必須。バス停なんて戸建てでも２−３分が普通。
徒歩３分圏内にスーパー、コンビニ、公園なし。
これ５分に伸ばしてもないという異常事態。
駅、石神井公園や武蔵関公園、スーパー全てに１０分コース。一種低層で土地比率が高くスケールメリットもない。
もともと上石神井は徒歩３分も歩けば閑静な住宅街が広がる田舎町。マンションなのに敷地が旗竿地。
ここは素直に建売分譲で良かったかと

[261: 匿名さん]

富士見台のバカ高い三菱物件よりか検討しやすいのは確かかと。

[262: 匿名さん]

元気ないねー

[263: 匿名さん]

上石神井って品がない。暗いイメージ

[264: 匿名さん]

まぁ明るくはないね 特に駅前

[265: 匿名さん]

高いよね
単純に

[266: 匿名さん]

そこまで高いかな。
ここが買えないようではむしろ都区内はもうどこも真面な間取りでは無理だと思うんだが。

[267: 匿名さん]

う～ん、ここなら石神井公園駅で中古探したほうが予算同等でいい物件がありそう。

[268: 匿名さん]

266
分かってると思うけど、皆が言ってる高いってのはこの立地、設備でのことだよ。

[269: 匿名さん]

最近良い中古マンションあまり出ませんよね。
あと畳の部屋とかあるといらなくて困る。

[270: 匿名さん]

最近の中古いいのばかりだよ。実際問題。
新築のほうがひどいわ。ここみたいに立地悪いのに値段だけ立派だし。

[271: 匿名さん]

ここって相場より1000万円くらあ高いイメージなんですが、どうなんでしょうか？？

[272: 匿名さん]

いや、価格自体は相場なり。高いイメージがあるのはここが低層マンションであることと線路沿いっていう
扱いだからだろう。
肌感覚的には5000万円でも高いぐらいだけどね。

[273: 物件比較中さん]

6000万以下はいくらなんでもないですよ。5000万台なら都内は潔く撤退したほうが。。。都内でも東久留米などの都区部なら5000万もあれば広いの買えそうですよ。無理に気に入らない立地を検討する必要はないかと。。。

[274: 匿名さん]

確かに！相場より高いここは検討見送りかな

[275: 匿名さん]

273
そうかな。上石神井は田舎と同じだから安いんだけど。もともとが。

[276: 匿名さん]

練馬区の沿線で西武新宿線って利便性があまり良くない印象なんです、みなさん、どういう評価でしょうか？

[277: 匿名さん]

そういう評価だよ 西武新宿線は学生が高田馬場に行くための路線という理解
学生専用だよ

[279: 匿名さん]

西武線と中央線を交互に使ってるが西武線にいるサラリーマンは日陰のようなかんじ。

[280: 匿名さん]

三鷹や吉祥寺の高級住宅地から大手町や丸の内のオフィスに通うエリートサラリーマンってことね。

[281: 物件比較中さん]

>>274
そうなさいよ。

[282: 匿名さん]

そういうことです。西武線のほうは＊＊＊濃厚なイメージです。

[283: 匿名さん]

ここは相場でいえば価格なりで割高じゃない。
みんなひっかかってるのは立地でしょう。線路沿い、旗竿値、駅遠、周りに商店、公園０という
利便性0という立地に対する評価

[284: 匿名さん]

このスレは検討者じゃなく、なんちゃって鑑定士の集まりなの？旗竿地だとどのような悪評価になるの？一戸建ての敷地延長と同じ扱いになる？？ して、あなたは、どんな立派な敷地にお住まいされているのですか？？283さん、近くに公園ありますよ。この地を知らないのですか？利便性ゼロの立地に人間は住まないと思いますがね。。

[285: 匿名さん]

悪評かになるとおもうけど。
マンションなのに立地や敷地が悪いってだめじゃない？

[286: 匿名さん]

確かに、これで260万円(坪単価)ってどうなんでしょうか？

[287: 匿名さん]

随分とぼってますよね〜このあたりで検討していたんですが価格だけが残念でした。
それ以外はかなりいいです。立地も最高ですし設備も最高級グレードだと思います。

[288: 匿名さん]

ということは、自己満足なオーバースペックを顧客に払わせようとしているのでしょうか？

[289: 匿名さん]

オーバースペックかどうかは買う人によるんじゃん
駅から遠いのをどうかんがえるかだね

[290: 匿名さん]

新宿にいけない西武新宿線。
高田馬場線といったほうが実際に近い。
東京や品川方面に弱く一本ではどこにも
行けないので乗り換え必須。
他の私鉄は新宿、袋、渋谷に着くから
そこが大きな違い。
職場が西武新宿線沿線だと最強だろう。
沿線沿いは安いし閑静な住宅街。

[291: 匿名さん]

坪260!?そんなに安いの？
これはお買い得だろう、どう考えても。個人的には280くらいかなと予想してました。

[292: 匿名さん]

私も得だと思います。

[293: 匿名さん]

価格だけで得とか損とかないけどね

[294: 匿名さん]

上石神井の徒歩10分って3000万円前半が築10年の相場ですよね？

[295: 匿名さん]

うん。新築で４８００万ぐらい

[296: 匿名さん]

じゃあ、買ったら1500万円も下がっちゃうってことですか？

[297: 匿名さん]

もともと新築かったらそこで2割下がるから。5000万円は実際には４０００万円の価値です。

[298: 匿名さん]

5000万じゃ中古も買えないよ。買えない人は都外へどうぞ。

[299: 匿名さん]

今は買えちゃうんだよ、人気がないから

[300: 匿名さん]

上石神井周辺は凄い安いです。学生の街ですから。

[301: 匿名さん]

ここは買わない方が良いだろ。条件と価格のバランスが悪い。

[302: 匿名さん]

西武線沿線北側は安い。特に新青梅街道あたりは。
南は青梅街道を渡ると一気に値上がる。
あと外環道を忘れてはいけないよ
もうすぐ来るからね

[304: 匿名さん]

上石神井って本来はやっぱり安いんですか？

[305: 匿名さん]

安いよ。だってここよりはるかに立地が良かったウェリスは４０００万だったよ。でもかなり売れ残ってた。それぐらいこのエリアはファミリーに人気がない。
子育て不向き、引退世帯不向き。病院も少ないし保育園入れないし学校はバス通り道狭くて危険だし。
お金がない学生さんにだけ人気です。

[309: 匿名さん]

上石神井を学生用の街に仕立てたい思惑って何なの？？

[310: 匿名さん]

実際学生多いよね。あと、たぶん学生から住んでてそのまま引っ越すのがめんどいからといって
住み続けてそうな独身サラリーマン。
小さな子供連れのファミリーが乗ってるところほとんど見た事がない。

[311: 匿名さん]

外環道整備が完了すると駅前の周辺も変わるかもしれない。

[312: 匿名さん]

やっぱり不人気エリアなんですね。。

わかりました。。

[313: 匿名さん]

西武新宿線沿線はしょうがない。
上石神井は外環道整備に便乗して駅前の再開発が出来るかどうかだね。
多分それがラストチャンス

[314: 匿名さん]

大きく化けるなこりゃ。

[315: 匿名さん]

301さん、やっぱり、ここ条件があんまりなんですね。。

[316: 匿名さん]

条件はあんまりなのは見れば分かる

[317: 匿名さん]

大化け狙うなら西武新宿線だろう。特に上石神井は大穴じゃないかな。

[318: 匿名さん]

大化け？西武新宿線が？それは無理だわｗ
ここ、もう随分前からなにもかわってない。

[319: 匿名さん]

営業の必死さが伝わる

[320: 匿名さん]

何の営業のはなし？
ここは別に営業が必死でもないでしょう。必死になって売れる要素が０なんだから。

[321: 匿名さん]

>>318
みんなが発展しないと思ってるから大化けの可能性があるのさ。湾岸のように、交通利便性向上期待を織り込んだ価格だと既に化ける見込みがないどころか、期待が剥がれたときの揺り戻しが怖い。
ここは大化けの可能性を孕んだ都内最後の立地ではなかろうか？

[322: 匿名さん]

だから大化けはありません。要素0。
もちろん、大暴落の可能性は0ではありません。

[323: 匿名さん]

せめて大江戸線新宿西口駅と西武新宿駅が直結していたら、と思うと残念でならない。
これからつなげるのは無理なのかな。

[324: 匿名さん]

これからも無理ですよ。
勘違いしてる人が多いんですが、西武新宿線がだめなのは西武新宿駅がJR新宿と離れているから、
ではありませんよ。

[325: 匿名さん]

上石神井ー西武新宿駅までの線路がまっすぐにならないとスピードアップできないし、
線路増やさないと輸送量も効率もこれ以上上げられない。

[326: 匿名さん]

なんだかんだで盛り上がってる。西武線沿でこんなに盛り上がる掲示板もないですよね。これは来るかな！？

[327: 匿名さん]

これが来たら凄いよね。あり得る話だと思います。
可能性的には80%というところでしょう。
どのみちこの物件はすぐ売れるでしょう

[328: 匿名さん]

>>324さん、なぜ西武線がダメなんですか？私も勘違いしてるかもしれないので教えて下さい。ずっと西武線沿線に住んでいますが、ダメだと思った事がないもので。

[330: 匿名さん]

328
線路が増やせないからです

[331:]

>324
新宿あたりに出たがるという時点で、社会人としてどのレベルの職場かということがよくわかります。
この物件ではないけど、朝早く出て高田馬場で乗り換えて大手町に出る腹積もりですw

[335: 匿名さん]

駅前においしいピザ屋さんができて利便性が一気に上がりましたよ。
なにせできたてピザがすぐ食べられますからね。しかも御安いです。
宅配ピザなんか比較にならないぐらい安いですよ。

[336: 匿名さん]

ピザ屋が一件出来るだけで一気に利便性があがる程なポテンシャルの上石神井とな。

[337: 匿名さん]

ただのピザ屋じゃないからね。supreme pizzaですから。

[341: 匿名さん]

＞337さん
もしかしてsupreme pizzaではなく、sempre pizzaではありませんか？
一番安い商品で380円なので、その安さに驚きますよね。
気軽にピザを楽しめるよう本場の料金に近づけたそうですが、はっきり言って価格破壊だと思います。
ピ〇ーラなんて配達料込みですがエムサイズがどんなに安くても1800円とかですよ。

[342: 匿名さん]

341さん
そうです。微妙に名前間違えてしまいました（笑）
安いだけじゃなくて旨いんですよ。しかも焼きたて！
今新しい唐揚げやさんもできてきてすごいですね
パステル消えたのは痛いけど
イーモバイルとマッサージはあの場所には
いらないので銀だことペッパーランチがほしい

[343: 匿名さん]

ペッパーランチはたしかに欲しいかも

[344: 匿名さん]

食中毒やらかした企業だけどね。

[345: 匿名さん]

そんなのはどこでもあるし言い出したらきりがない

[347: 匿名さん]

ここは地下の部屋もあるのですか？

[348: 匿名さん]

えっ、ちかじゅうこ？上鷺宮と一緒ですか？

[349: 匿名さん]

近場で競合するプラウドの方が安く設定されそうですね。
立地はどちらもいまいちですが。

[350: 匿名さん]

一応ライオンも含めた3件の中から決めるつもりです。