ザ・パークハウス上石神井レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-ksj142/

＜全体概要＞ ザパークハウス上石神井レジデンス
所在地：東京都練馬区上石神井4-171-3
交通：西武新宿線上石神井駅徒歩11分、武蔵関駅徒歩9分（サブエントランスまで）
総戸数：142戸
間取り：3LDK～4LDK、67.44～89.16m2
入居：2015年2月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[21: 匿名さん]

不動産表示の１１分は確実に１３分はかかるでしょうから、やはり自転車は必須でしょうね。そう考えると先々の売却は苦労しそうですね。

[22: 匿名さん]

駅前の駐輪場で並んで待っている風景を他で見たことがあります。あの心配がまったくないのであれば自転車がベストかもしれませんが、ここの駐輪事情がどうかによると思うのですよね。月極は通勤通学者が主に契約するものであって、スーパーに買い物に行くときに自転車に乗る立場の人は、いつも停める場所を探す必要があります。この問題をどうクリアするか。。最初から問題のない環境なら考えることも不要なのですけど。

[23: 匿名さん]

２１さん
不動産の徒歩〇〇分というのは１分で８０ｍ歩く計算ですから、まずつかない事が
多いでしょうね。信号待ちの時間なども考慮されていないし、地図上で一番最短距離を
はかって、建物があるのも考慮されていなかったりする場合もあるみたいです。
やはり実際歩いてみるのが一番でしょうね。実際私も歩いてみて、ちゃんと記載されていた
分数で着いたところもありました。近道をたまたまみつけたという事もあったのですが。

[24: 購入検討中さん]

販売価格はどれ位になるんでしょうかね。
この辺りを初めて検討するので相場が分かりません。

[25: 匿名さん]

皆さんおっしゃるようにリセールバリューはかなり低いでしょうね。
ただでさえ、人気のない西武新宿線沿線に加えて、北側線路沿い＋最寄り駅まで10分以上
というのは..
そういう事を考えずにただ永住する事を考えたとしても仕事や学校で電車使う人からしたら
厳しいといわざるをえないとおもいます。正直このあたりの土地はそれほど高くありませんし
この距離が我慢できる人なら戸建を視野にいれてもいいかとおもますね。

価格に関してはまぁ地所価格と昨今の建設費高騰を考えたら5000万〜っていう
ところですかね。

[26: 匿名さん]

電車の音に関しては、ランドプランがＨＰ上では公開されていないので、何とも言えませんが、丁度敷地の南側に線路になっているので、音を遮る物が無い限りは、結構聞こえてくるのかな？と予想します。
コンセプトの画像では、たくさん植樹がありそうですので、多少、音も吸収してくれるのかな？
Ｊ１タイプの間取りでは奥行きのあるテラスが魅力だなぁって思いました。

[27: 匿名さん]

ここは立地の悪さが際立ってますね…
中央線沿線沿いならともかく西武新宿沿線
なのに徒歩5分以内にないという立地。
しかも線路沿いで両駅の中間(笑)
石神井公園にも善福寺公園にも武蔵関公園
いずれも遠いという中途半端さ
スーパーも近くにない。
外環道計画もあって上石神井駅周辺は開発が凍結状態だし完成後の環境変化が未知数
実質ターミナルは高田馬場駅で西武新宿一本では主要駅にはいけない
駅前流行ってないけど土地がなく自転車置き場は常に空き待ち１ヶ月
TSUTAYAは駅前にはない。

[28: 匿名さん]

ここの土地ってみたらいわゆる旗竿地で不整形地だね...
http://www.mecsumai.com/tph-ksj142/misc_map/index.html
たしかにGoogle Mapみたら道路側にはNTTがあるようだ。

[29: 購入検討中さん]

うーん、ここを検討するなら上鷺宮の方が良いかな。
コンセプトだけじゃなく、利便性でも、学区の面でも。

[30: 匿名さん]

ここを買うならパークハウス浜田山の方がいいでしょうね。価格も同じぐらいでしょうし。
京王線だと一本で新宿、渋谷、吉祥寺といけるアクセスの良さがあります

[31: 匿名さん]

さすがにこことじゃ価格が違うでしょ。

[32: 匿名さん]

たいして変わらないかと。

[33: 匿名さん]

西武新宿線と京王線だと中央線を挟んで大きく南北に分かれるので比べること難しいと思いますよ。路線ごと変更というのは思い切った決断になるとも思いますし。西武新宿線のマンションとしてどうなのかという点に注力したほうがいいような気がします。もちろん他の路線も検討して良いわけですけど、そもそも上り線利用の人だけではないですからね。

[34: 匿名さん]

西武新宿沿線ならもっと安くていいと思いますね。

[35: 匿名さん]

パークシティ浜田山のほうがアクセスや環境ふくめてよくないですかね？
価格が400万円ぐらいしかわらないし。

[36: 匿名さん]

価格はもう出ているんですか？
駅まで徒歩10分程度というのはそれほど悪くはないと思いますが、西武新宿沿線というのは他の沿線と比べて安いものなんですか？
完成予想ＣＧを見ると敷地も広そうで落ち着いた低層の建物で高級感も感じなくはないですが。
マンション敷地は壁で囲まれているんでしょうか？だとすると広いテラスのある1階でも快適に過ごせそうですね。
各棟の配置にもよるでしょうけど。

[37: 匿名さん]

西武新宿線沿線は城西、城南の他の路線（西武池袋線、京王線、田園都市線、JR中央線）よりも
かなり安いよ。
一度乗ってみたらいい。どの駅もしょぼくれてるから。西武新宿線は他の路線との乗り入れが
ほとんどなく、ターミナル駅ですら歌舞伎町に到着するという有様。
実質乗換駅は高田馬場。西武も駅前開発はあまり乗り気ではないようで、西武池袋線のほうが
がんばってる。

[38: 匿名さん]

安い訳無いじゃん。
武蔵関よりだし、良い戸建てが多い住宅街。
駅前なんて寂れていた方が良い。
さかえているところは、処処民が多い証拠。
田園調布の駅前栄えてますか？
等々力の駅前栄えてますか？

[39: 匿名さん]

田園都市線と一緒にされてもね(笑)

[40: 匿名さん]

書き込み少ないですね。
人気ないのかな?

[41: 匿名さん]

>>40
そうでしょうね。立地がよろしくありません。
特に利便性が高い立地でもないのに上石神井、武蔵関のほぼ中間で徒歩10分、しかも線路沿い、
というのが最大のネックじゃないでしょうか。
同じ10分歩くのでも商店街などの繁華街通りを歩いていくならまだしも人気の無い線路を
ただただ歩くだけ。しかも迂回しないといけない。
敷地自体もいわゆる旗竿地で、道路側はNTTになってます。
徒歩5分圏内にいける目立ったスーパーや公園もなく、しかもどこいくにも
線路を渡る（南側にいく）か新青梅街道を渡らないといけません（北側にいく）。
戸建の条件ではよくある立地条件ですがマンションでこれでは及第点にもならないとおもいます。
地元の人間だけじゃないですかね。

[42: 匿名さん]

何処に住むのも環境を良く調べてから決める様にしましょうね。
駅から近ければ、便利ですけどね。その代り賑やかで、騒がしかったりしますよね。
遠ければ、不便だけど、その分静観だったり落ち着いて生活も出来たり・・・。
でも都内の生活ってどんな感じかな。

[43: 匿名さん]

西武新宿線沿線はどの駅前でも寂れてて静かだけどね

[44: 購入検討中さん]

はじめまして。
何点か質問させてください。

①新宿線の相場としてはどのくらいなのでしょうか。パークハウスともなると高級感だして、相場を無視してきそうですけそ。

②この辺りの学区の評判はどうなのでしょうか。

③資産価値としては、やはり新宿線というだけで下がりますでしょうか。

④近くに子供が走り回れる公園等はあるのでしょうか。

⑤その他、いい点・わるい点等ありましたら教えてください。


よろしくお願いいたします。

[45: 匿名さん]

1 坪単価210万ぐらい
2 普通
3 はい
4 ホームページに書いてある
5 駅から遠い、沿線沿い、徒歩5分以内に使えるスーパーやら公園がなくマンションなのに不便すぎる

[46: 匿名さん]

>>44
はっきりいって西武新宿線上井草以降において駅から徒歩10分以上、しかも
線路北側のこのような立地だから人気もないと思います。
なぜなら、こんな徒歩10分以上で線路沿いであれば30坪90m2以上の2F建て
建売りが普通に買えるからです。わざわざマンションである必要性がありません。
これが、西荻窪徒歩10分であれば当然話も変わってきます。この条件であれば
戸建は高い（有っても3F建狭小住宅）し、マンションでも5500〜でしょうね。
また同じ石神井でも、石神井公園（西武池袋線）のほうがまだ住環境含めて
いいでしょうね。
ここはご覧の通り。石神井公園でもなければ中央線寄りでもない。
マンションなのに利便性が最悪で、しかも立地も最悪。
売りは三菱？最近億ションですらまともに見抜けなかったチェックアイズ？笑　駄目すぎますね。

[47: 匿名さん]

メリットが一つありますね。西武鉄道が大好きな人は南側のベランダから毎日電車が眺められていいかもしれないです。
また、南側が線路沿いなのですくなくとも線路のところはこれ以上の高さの建物が建つ事も有りません。
あるとしたら高架化ですが一部いま地下化はしてますが高架化はまぁないでしょう。なので日照問題はなさそうですね。

[48: 周辺住民さん]

ほとんどメリットのないマンションだけど、唯一、長所があるとすれば、
ブランドマンションだってことですね。
ここは最終的にかなり値引きされて売られると思うので、4,000万円ぐらいで、
「23区内の三菱地所のマンション」が買えると、そこだけじゃないですかね。

[49: 匿名さん]

>>48
三菱地所はもはや駄目だね。例の青山欠陥工事で台無し。
しかもチェックアイズを売りにしてたのにね（笑）

[50: 購入検討中さん]

みなさま


返信ありがとうございます。
やはり三菱地所ブランド以外はあんまりいい条件ではなさそうですね。
確かに中央線沿線のマンションは中古であっても、あまり値が下がっていないそうです。

結構古めでも立地がいいと高い。
しかもブランドマンションの中古だとすると、普通に新築買えるくらいの強気の価格。
でも売れる。

新宿線はあんまり人気ないみたいですねー。
週末案内会に行ってきますが、いろんな意味で楽しみです。
これで5,000万円後半の設定してきたら、すぐ退席します。

[51: 購入検討中さん]

事前説明会行ってきました。

まず価格ですが、まだ２～３割程度しか表示されていませんでしたが、
線路側一階4900、二階5,000。いずれも70㎡未満。
ガーデンビュー地下5,100～6,300。一階5,700～6,900。価格が高いのは80㎡超のもの。

モノ自体はよさそうですが、立地を考えると結構強気価格ですね。

帰りいったファミレス、店員の対応も悪く、客層も若干あまりよくなさそうでしたが、このあたりってこういう地域なのでしょうか。

[52: 匿名さん]

>>51
この辺りはそういう地域ですよ。武蔵関や上石神井駅そばに住んでいるのはあまりお金がない
学生ばかり。その周辺にはローレベルなサラリーマン世帯です。
西武池袋線のほうによった石神井台か、中央線寄りのほうはもっと
質が改善します。このあたりはしょうがないです。

[53: 購入検討中さん]

51さんと同じく見てきました。

踏切もあり徒歩11分では厳しいですし、
アルコープもなく、72平米も１つの部屋がきれいな形ではなく
パークハウス上鷺宮より良くない印象です。

かなり強気な価格設定ですよね。

[54: 匿名さん]

はい、だからここはここに生まれ育ってここがいい人だけが買う物だと思います。

[55: 周辺住民さん]

>>54
確かに、私もそう思います。
西武新宿線というのは、沼袋＝中野、鷺ノ宮＝阿佐ヶ谷、井荻・上井草＝荻窪、
上石神井＝西荻・吉祥寺、武蔵関＝吉祥寺と、中央線とワンセットで考えるべき路線なので、
細かいバスルート等を熟知しているような地元の人でないと、その利便性や価値が分からない
んじゃないかと思います。
だから、同じ上石神井駅徒歩10分でも、線路の北側と南側では話が全然違って、南側だと
西荻や吉祥寺からバス10～15分のような値段のつき方になりますよね。

練馬や西武線に良いイメージがない方は、実際にはさほど便利でもないが、
表面上、イメージの良い小金井、国分寺、国立とかあっちの方があってると思いますね。

[56: 匿名さん]

46さんが書いてるのがこの地域に縁が無い人の正直な意見だと思います。

[57: 匿名さん]

しかしここの適正価格を考えたらボリュームゾーンで5000万がいいところ。
まぁ実売はそうなるだろうけどね

[58: 周辺住民さん]

>>46　>>56
もっとも、今、このマンションの目の前で建売分譲住宅も売っていて、
建物面積100～110m2、3ldk～4ldkで、7,500万前後ですけどね。
少し調べると分かるかと思いますが、この辺り、別に建売住宅も安くはないんですよ。

[59: 匿名さん]

>>58
上を見たらきりがないですが、このエリアの建売りは30坪、90m２の建売りで
6000万未満です。そういう嘘は辞めてくださいね。

[60: 匿名さん]

>>59
一体誰が買うんだろう？同じく本当かなと思い調べたら、
ダイワハウスの分譲があるみたいで、
嘘ではないみたいですよ。
ただ、おっしゃる通り、戸建てでも6000万未満が
多い訳で、今回の割高さがはっきりしてますよね

[61: 周辺住民さん]

>>59
だから周辺住民だって言ってるじゃないですか（笑）
上石神井の1丁目から4丁目までの土地柄の違いまで把握しろとは
言いませんが、>>59さん、上石神井も、石神井公園も、石神井台も、
上石神井南町も、全然、区別ついてなかったりするんじゃないですか。

>>60
でも、まあ、>>59がおっしゃるとおり、普通は、90m2で6000万が相場ではあります。
ただ、西武新宿線が難しいのは、敷地の広さ、バス路線や公道を含めた線路以外の
交通の便、線路の南北含む微妙な土地柄の違いなどで、ガラッと値段が変わる
ところなんですよ。

[62: 匿名さん]

61さん
そういう無意味な講釈は不要です。
このマンションのエリアがダメなのも立地もひどいのもみんなわかっていると思います。そもそも敷地全体が旗竿で線路側。これだけでも相当なインパクトですね。歩いて１１分で西荻窪ならともかく上石神井ですから。スーパーもないし。
これならより低価格で戸建てでもっと広い所に住めるでしょう。
少し前にロイホ隣にもマンションが長い間売れ残ってましたがあれよりひどいかと思います。

[63: 物件比較中さん]

>>49
パークハウスが“ブランド”だったのは例の青山の一件までですよね。
今じゃあの配管ゼロで建て直しの件でブランドは地に落ちましたからね。
むしろ「パークハウスだから嫌だ」と敬遠される始末でしょう。
せっかく一生掛けて購入する高い買い物ですからブランド云々は抜きで冷静に観察しようかなと思います。

[64: 匿名さん]

上石神井はとても住みやすくていいところですよ〜。踏切が空かないのはイライラしますが。
西武鉄道さんも沿線価値向上のための策を打って欲しいものですが全然ですね。

[65: 匿名さん]

上石神井がすみやすいって言ってる人は学生時代でも住んでたのですかね ファミリー世代には厳しいですよ

[66: 匿名さん]

上石神井に長年住んでいるがはっきりいって利便性は悪すぎる。
まず電車。中央線・総武線と比べるのは可哀想だとしても、西武池袋線と比べても
ひどい。上石神井から高田馬場にいくまでに実質20分はかかる。路線が複々線になっていないために
混雑してしまうから。鷺宮からは各停なみのノロノロ運転になる。それでがんばっても高田馬場まで。
西武新宿駅はご存知の通りあれ。歌舞伎町にそのまま行きたい人ならともかくそれ以外はきつい。
高田馬場はただの乗換駅であり、結局のところ電車一本で主要駅にはどこもいけない。
高田馬場駅の山の手乗り換えの通路は狭すぎて通勤時間帯は本当にやばい。
さて、ここは鉄道もあれだが車事情もまた最悪。まず西武新宿駅によって南北に分断
されているが南北に向かう道路がいずれも狭く踏み切りがあって億劫になる。
上石神井駅の踏切もその一つ。ものすごく狭い道路に人と自転車とバスと線路沿いから来る
道路と合流してもう最悪。この辺りを通過するだけで軽く20分はかかる。
これを避けて南北に移動するには環八まで出れば言い訳だが小存知の通り環八もまた
激混みの道路である。このあたりから東名方面に行くのは本当に苦痛である。なぜなら
環八から高井戸陸橋という悪名高き渋滞スポットを通過しないと行けないから。
じゃあ関越方面にいくのはいいのかというとそうでもない。細い道路を通っていかねばならず
きつい。これを解消してくれるのが外環だがはてさていつできるものやら。オリンピックまでに
開通させるといってるが実際は無理だろう。子育て世帯からすると近場に大型モールがまるでない。
車とベビーカーで小さな子供をつれてのショッピングはこの辺りにはまるでない。

[67: 匿名さん]

人気ないのも頷けるね．．．

[68: 匿名さん]

上石神井は23区最後の優良住宅地です。西武新宿線があまりにもいけてないことを除けば。。。

[69: 匿名さん]

>>68
妄想もたいがいにね

[70: 匿名さん]

上井草のプラウドも意外にすぐ売れた。ここも足が早いかもね。
上石神井の雰囲気は大好きです。駅前には美味しい食べ物屋さんも多いし、スーパー、本屋、塾(日能研)、スイミングスクールも揃ってます。お子さんが早稲田学院狙いなら、更にオススメですね。