ザ・パークハウス上石神井レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-ksj142/

＜全体概要＞ ザパークハウス上石神井レジデンス
所在地：東京都練馬区上石神井4-171-3
交通：西武新宿線上石神井駅徒歩11分、武蔵関駅徒歩9分（サブエントランスまで）
総戸数：142戸
間取り：3LDK～4LDK、67.44～89.16m2
入居：2015年2月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[731: 匿名さん]

>>725
まったくだね。ここって本来ならパークハウス武蔵関ってすべきで、いっちゃえば消費者に誤解を招く。

[732: 匿名さん]

>>724
理解力もなく自説を長々と書きたいだけの人のようですね。
しかもほとんどが妄想

[733: 匿名さん]

725
マンション名は最寄り駅より住所の地名で決めるのが通常ですよ。

[734: 匿名さん]

そろそろ営業も本気になって畳み掛けてくるだろうね。藤和だからね、もともとは。

[735: 匿名さん]

>>732
はいはい、もう少ししたら分かる話。それにあなたのコメント自体は何の情報もなくて意味がありませんよ。

[736: 匿名さん]

確かにもう少しすれば分かる話だね。

1ステップ：ここの周り（自転車圏内？）にアウトレットは本当に出来るのか？
2ステップ：アウトレットが出来て駅の周りが本当に発展するのか（入間はどうでしたかね）？
3ステップ：その後、本当に西武新宿線上石神井の周りが人気になるか？

ちなみに3ステップの結果が地価上昇だからね？
地価が上がることがいみあるんじゃなくて、住みやすくなって人気が出れば結果として地価は上がるという話。

ほんとにそうなると信じてるの？

[737: 匿名さん]

>>736
はい、そうです。三井は昔は田舎のなにもない土地をただ同然で買い上げまくってそこに
巨大モールやアウトレット、周りにマンションや戸建など街区全体での開発で太く、長く、
って方針でした。が、近年は都心回帰になってきたこと、建築費等の高騰によって田舎に作っても
大して安くも出来ず、しかも店運営に関しても人員を確保することも容易ではなくなってきて
リスクがデカいだけでうまみが少ないっていうビジネスになってきました。三郷が良い例ですな。
入間は失敗作。もはやそういう不便な郊外につくって集客するビジネスはピエリ守山同様リスクがあるだけで
うまみが少ない。
だから近年はなるべく都心で立地がいいところに狭くても作るがいいわけです。IKEAも立川とかに作り出したっしょ。
あれと同じ。ここも郊外には違いがないが三郷や入間ほど都心から離れている訳でもない。
ほどほどに郊外でほどほどに都心。

[738: 匿名さん]

旧藤和の上石神井南町ホームズの中古がちょいちょい出てますけど、
ここより駅近くてよさそうなので一度チェックしてきます。
ちなみに地下ありの地上3階は同じでした。

[739: 匿名さん]

上石神井と、上石神井南町は全然違うからね。
いうまでもなく、上石神井南町のほうが有利。線路より南側であればあるほど
このエリアは有利である。ただし、外環ができると換気塔がいまのバス駐車場あたりに
出来てしまうから要注意な。

[740: 物件比較中さん]

現地も見ました。MRも見ました。
どんなに高級物件でも（そうは思いませんでしたが）、アウトレットが建とうが（建つとも思えませんし、アウトレットの需要があるとも思いません。仮に建ったとしても家賃が高くて採算が取れないでしょう）、駅まで外灯の少ない暗い夜道を10分以上かけて通勤する気にはなりません。
雨が降ってもバスも通っていない。
しかも、線路ギリギリに建っている南側の窓は開けられない。スーパーも近くにはない。
日々の生活が不便な物件だと思います。
逆に、何に魅力があるのか教えていただきたいと思います。

[741: 匿名さん]

何が魅力かは人によって違うからなぁ。
俺もここの良さが見つけられないんだがね。

[742: 匿名さん]

ほかの物件を見る途中でここを見た私がこの物件の魅力を書いてみるよ。

①　1種低層（だけじゃないけど）にある低層マンション
⇒タワーとか高層の嫌いな人は一定程度いる。
②　①に加えて、9,400平米という大敷地
⇒23区で低層かつ大規模の物件は少ない（なぜか今年は多いけど）
③　1,000平米を超える大規模な庭
⇒ガーデンビューは周辺に関係なく常に保たれる
④　豊富な日照
⇒南側は線路または庭。日照は半永久的に確保される。
⑤　（価格の割には）悪くない設備
⇒高級ってほどではないけど、この価格帯なら十分な設備。最近はこのレベルに達していない物件も多い。
例：住友のスカイティアラは食洗機がないし、ライオンズの上井草にはディスポーザがない。

ということ。
たとえば、この物件が駅により近いところ（たとえばテニススクールのところ）にあったり、南が線路じゃなかったりしたらかなり魅力的に映る人もいるはず。


ただ、1種低層の大規模物件が今年は多い（文京区：インペリアルガーデン、世田谷区：クラッシイハウス上北沢、中野区：ザ・パークハウス上鷺宮）から希少性を感じられない上に、一番価格帯の近い上鷺宮が上の魅力をすべて満たしているから始末が悪い。

[743: 匿名さん]

>743
グーグルマップでみたところテニスコートは線路沿いでマンション用には敬遠される
でしょうけどここと中学校の間にある緑地（庭？）は徒歩10分圏内だし好立地。
保谷のパークハウスは5000m2以上もあるけどもともと個人邸宅跡地です。

[744: 匿名さん]

予算があるならここより上鷺宮にした方が間違いはないね。

[745: 匿名さん]

売り手はどういう人をターゲットにしてるのかなぁ。
利便性が悪く人気もないエリアなので若夫婦とか共働き世帯は魅力が感じられないだろうし近くに公園も学校もないから子育て世帯にも向かない。
ここに地縁がない者にとってもわざわざここである必然性もない。病院とかも近くにないから老夫婦にも不向き。
今考えられるのはもともとこの辺りに縁ある地元の人で環境変えたくないからこのエリアで探してて、今すぐにでも引っ越さないとダメなぐらいの現住まいに不満がある人に丁度良いのかな。

[746: 匿名さん]

ここの庭に面した北棟の3階だったら悪くないと思うけどね。
上石神井小・中学校も近いし、早大附属にも通いやすい。

[747: 匿名さん]

学校は近いから専業主婦の子育て世代と、この辺りに住んでいて戸建てがきつくなった老人狙いじゃないかな。

[748: 匿名さん]

> 学校は近いから専業主婦の子育て世代
これはないな。評判の学校ならともかく普通の小中学校。それにその期間僅か９年。
子育てが第一要件であれば武蔵野とかいったほうがよほどいい。それにこの辺りのエリアで
ここの価格が出せるのなら建売戸建も普通に視野にはいってくる。もともと戸建エリアで
安いわけだし。

> この辺りに住んでいて戸建てがきつくなった老人狙い
これはありえるが近くにちゃんとした病院がないのにわざわざここにするだろうか？
老人ってのもどれぐらいの年齢にもよるが第二の人生のんびり暮らそうって人がこんな線路沿い？
バスも通ってないのに？
それだったら荻窪病院にも近くて公園にも面したプレサンスロジェ荻窪桃井あたりにするかと。
バス便だが老人はバスのほうが楽だからね。

[749: 匿名さん]

ここの値段じゃ武蔵野は買えないでしょ。
戸建てはありだろうけど、ここぐらいの値段の戸建てってパワービルダーでマンションに比べて見劣りするし・・・

共働きの人が交通不便なここを買うことは考えられないから、三菱地所は子育て世代狙いかと思った。

[750: 匿名さん]

> ここの値段じゃ武蔵野は買えないでしょ。
普通に買えますよ。武蔵野＝吉祥寺徒歩圏内とかおもってたりする？武蔵野っつっても広いし。

>戸建てはありだろうけど、ここぐらいの値段の戸建てってパワービルダーでマンションに比べて見劣りするし・・・
まぁなにをもって見劣りと判断してるかしらないしそれ自体は個人の考え方や捉え方だから否定はしないけど、
俺自身はそうは思わない。最近の戸建は建売でもそこそこの耐火性能と耐震性をかねそろえてるし設備も普通に
十分な物を備えてる。マンションよりも広いし、子育て世帯でこのあたりでは車も必要だろうが駐車場もあるからね。
中央線沿線ではかなりの額になるし条件も厳しいのでお勧めしないが、西武新宿の上井草、上石神井以降は十分
現実的な物件が現実的な値段で買える。
だから実際問題ここも苦労してるんだとおもってるけど。もともと第一種低層のマンションって「贅沢」なわけだよ。
なぜなら本来空間利用効率を高めて一戸あたりの負担を分散することで安価で良い場所に合理的に、ってのがマンション
の本質なわけだが低層マンションってのは基本それと逆行してるわけでいい面を殺してる。
だが、わざわざ他人と建物や敷地を共有してまで低層マンションの売りはなにか？っていうとそれはずばり
戸建では味わえない贅沢さ（高級感）の「演出」にある。
一番、低層マンションが向いてるのは、たとえば高級住宅街（戸建エリア）の中の良質な土地（駅から程々に近く周りも
邸宅ばかりのところ）に、その邸宅たちに負けない感じで調和がとれた高級感溢れる物件とかだよね。
最近はそういう高級住宅街に１００坪あたりの土地を細分化したミニ戸建てが立ったりするけど調和もとれていないし
ひどいでしょ？そんな戸建を買うぐらいなら低層マンションでも高級感溢れて調和がとれてる物件に住むのは心地よい。
ただ、ここをみてごらん。周りは線路、NTT、おんぼろアパートと普通戸建。そういうところにある普通マンションだと
意味がないわけ。