ザ・パークハウス上石神井レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-ksj142/

＜全体概要＞ ザパークハウス上石神井レジデンス
所在地：東京都練馬区上石神井4-171-3
交通：西武新宿線上石神井駅徒歩11分、武蔵関駅徒歩9分（サブエントランスまで）
総戸数：142戸
間取り：3LDK～4LDK、67.44～89.16m2
入居：2015年2月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[651: 匿名さん]

ここを買う人は地元民だけじゃないかな。
よそから来た人がわざわざ買うような魅力が
まるで無いし。多分営業マンも大変だろう。
もともとが不人気で利便性が悪い西武新宿線物件で上石神井エリアも人気もないし都心までも遠い。
駅周辺は寂れているし今後の外環道や地上部工事で
環境が変わる。立地も酷く、駅まで遠いとか線路沿いってのだけでも十分ひどいが近くに徒歩五分出いけるような公園やらスーパー、コンビニも無い。
無理もない。このあたりは第一種低層で戸建エリア
だからマンションっていう形態の合理性や利便性が発揮出来ない。正直なところ会社の独身寮に選ばれるような典型的立地だと思われる。

[652: 匿名さん]

650さん
ホントですか？？

三菱で、そんなしか売れないなんてよほどですね

やっぱり、駅遠で線路沿い、地下住戸あり、割高だからでしょうか？？

[653: 匿名さん]

一期二次で2戸、三次で3戸、・・・。どんだけ小出しに売るのだろう。

[654: 匿名さん]

わかってあげようよ。つらいよ、ここは。

[655: 匿名さん]

もともと第一期の発売戸数が40戸程度だったと思うので、
３０～４０戸で地所としては想定内なのでは？
もっとも２次 ３次が先着順というのは簡単ではないことの
証左でしょうけど。

[656: 購入検討中さん]

想定内じゃないでしょうね、間違いなく。

[657: 匿名さん]

想定内のわけないじゃん
普通第1期は６０％～７０％を捌きたいところ。
５０％でも微妙なのに３０％って。

ここの場合はもう少し出して上鷺宮にしようと思うか、北側が道路でもいいからプラウドのほうがお得と思うか、どっちかになっちゃうのがダメだよね。
せめて上鷺宮と時期をずらすことはできなかったのかな？

[658: 購入検討中さん]

>>657
わかってないなぁ〜なんでずらすのよ。そんな事をしたらもっと酷くなる。
そもそもこの物件と上鷺宮はカニバらない。むしろ同時に出して客に選択肢を与えて
上鷺宮というハイモデルを買わせるためのデコイなんだけど。
不動産に限らず、そうやってライナップを増やす事で上位を売るために存在するってこと。

[659: 購入検討中さん]

後もう少し言っとくと上鷺宮とこことだと、売手の利幅としたらここの方が（仮に定価で何方も完売したとしたら）
でかいよ。ここみたいな立地最悪な土地は格安だからね。売りやすいのは上鷺宮だけど、かといって同じ利幅で
売ると価格が高すぎて売れないってことになる。上限がきまるから、実は売手としては上鷺宮の方が先に完売して
もらいたいし売れ残りに対するリスクもでかい。
ここは、5500万の部屋を4000万で売ったとしても利益は出るし実際の交渉で下げてやれば完売するのは容易い。
利幅がでかい、ってのはようは値下げ幅に融通が利く＝売手にとってみたら自由度が高い物件ってこと。

[660: 匿名さん]

>658
プラウドが練馬豊玉と石神井台を同時期に出すのも同じことってことか。

[661: 匿名さん]

どれも駅遠だから、練馬区で買うなら、上鷺宮しか選択肢しかないかな

あとは、同じ予算帯なら、板橋区の三田線沿いとかかな

オーベル城山とかすごい気になってます

あとは、野村の蓮根ですかね

駅近じゃないと、きついですよね

[662: 匿名さん]

660
そういう事。選択肢を与えることが大事。それが契約に結びつく

[663: 匿名さん]

ここって、徒歩３分のパークハウス上石神井より全然高いんですね(￣□￣;)!!

[664: 匿名さん]

同じレンジだよ

[665: 匿名さん]

本当に人気無いみたいですね…当初の提示価格から販売前に200万位下げても、この状態ですからね。

[666: 購入検討中さん]

人気ありすぎて生産調整ぐらいの状態なんですけど。

[667: 匿名さん]

後々売るにも貸すにもハードルが高く、修繕費や植栽の維持費があとあと大きな代償が必要になる物件がですか？？

[668: 匿名さん]

>>667
なにをいってるかわかりませんね。
ハードルが高いってのはなにをもって？修繕や植栽の維持があとあと大きな代償とは？

[669: 匿名さん]

あと1割ぐらい周りが上がったらここも適正価格になるでしょ。
住友ぐらいどっしり構えていれば、2年ぐらいで売り切れるとは思うけど。地所はそれをやらないんだろうな。

ちなみに、植栽はこの物件の売りだから一定の管理費がかかるだろうけど、修繕は並でしょう。
特に修繕が高く付きそうな感じはしない。

[670: 匿名さん]

昔にあったパークハウス上石神井（駅から徒歩３分のH22築）のスレをみてみて、流れが殆ど同じなのが
笑える。このエリアの住民は建設的意見とかはないらしいな。