ヴィークスクエア船橋高根台

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.funabashi-takane.com/
長谷工公式：http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/takanedai/
長谷工携帯：http://www.haseko-sumai.com/i/s/b/takanedai/index.asp

ヴィークステージ検討版：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301156/
ヴィークステージ住民版：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341435/

＜全体概要＞
所在地：千葉県船橋市高根台3-1-12
交通：新京成線高根公団駅徒歩10分
総戸数：262戸
間取り：2LDK+2S～4LDK、67.17～82.57m2
価格：1900～3500万円台（最多2500万円台）予定
入居：2015年3月下旬予定

売主・管理：清水総合開発
売主・設計・施工：長谷工コーポレーション

[297: 購入検討中さん]

新聞広告入っていましたねー。
1900万からと強調していました。

棟内モデルルームを見てから買いたいですが、そのころには
いい部屋は無いのですよね。うーん。ギャンブル。

[298: 匿名さん]

＞297さん
本当にその通り！棟内モデルルームを見学してから契約できればトラブルも回避できそうなものですがね～！
仕方がないので現地の周辺をぶらぶら歩いて偵察し、マンションギャラリーで設備や仕様を確認し、あとは想像を働かせるしかないようです。
1,900万円台と買いやすい価格帯だろうとは思いますが、それでもやはり青田買いはギャンブルですよね。

[299: 購入検討中さん]

修繕費が30年後も安いですよね。
驚きました。
平置き駐車場である要因が大きいと思います。
駐車場無料で管理費・修繕費等諸費用の支払いが月々2万前後なので、安い。
10年～15年でローン完済できるかと思うと魅力的。

都内勤務なので確かにアクセスは悪いですが、子供の通う小学校までが視界の開けた1本道なので安心です。
色々と賛否両論ありますが、うちはこの物件にしようと思います。

[300: 匿名さん]

都内勤務なのになんでわざわざ不便な高根公団なんかに住むの？？

[301: 匿名さん]

不便なことは不便だね。津田沼乗り換えって結構きつくなる。
それから管理費や修繕積立金は住民マターだから。入居後自分たちで見直しながらいくものだから

[302: 匿名さん]

あの計画の修繕費では間違いなく足りなくなるよ。1回目の大規模修繕の後に大きく値上がりすると思うね。誰が見てもわかる。

[303: 物件比較中さん]

隣の竣工済みを拝見しました。
街並みは良くて住みやすそうですね。駐車場も良いし。
ただ、建物や設備など非常に安っぽいのが残念です。エントランスに風除室がなく質素な入り口だし、廊下側は吹き付け塗装で、廊下も一直線の団地廊下。窓もルーバルでなく鉄格子。うーん。

[304: 匿名さん]

だって長谷工の廉価マンションだから。高級感なんて微塵もないよ。そういうのを求めるなら、そもそもこんな団地のマンションに期待したらダメだよ。

[305: 購入検討中さん]

鉄格子がね。ちょっと監獄連想しちゃう。
内廊下でないから、雨吹き込んだら、新聞取るの、大変そうだ。
どうなんだろう。

バスが使えるよね。目の前バス停だったし。
北習志野駅まで出れば、新津田沼の行列に
参加しなくてもよしだな。遠いかな。

[306: 物件比較中さん]

安っぽいのは仕方ない。実際メチャ安いんだから…。
それより、安い物件だけに民度（モラル）が低そうなのが心配。

[307: 匿名さん]

それはこのマンションでなく地域に言えること。
このマンションは安いと言えどもローン組める層。
問題なし

[308: 匿名さん]

ここみたいな低価格のマンションなら、フルローンでも入社3年以上のサラリーマンなら誰でもローン審査通るよ。
派遣社員でもいけるかと。安いもん。

[309: 購入検討中さん]

安い部屋でも2500万円するよね。
月収手取り25万円で、
計画では妻1小学生2人養う身ではギリギリだよ。
実際、残業代が無いと外食出来ないよな。

[310: 匿名さん]

なんでそんなに無理して買うの。何１０年もローンはあるんだよ

[311: 匿名さん]

残業代除いて手取り25万だと、2・3年目の社員ですかね。
>309さんは奥さまと子供がいらっしゃるようですね。
何歳かは分かりませんが、手取り25万程度だとローンは1500万以下にすべきですね。奥様は社員じゃないんですか？

[312: 購入検討中さん]

一応勤続12年だからか、仮審査はあっという間に通った。

子供の小学校と団地取り壊しとコミュニティ考えたら、
ここが浮かんだ。
築45年の団地から引越しだから、
次は少しいいところと思ってるんだけど。
身分不釣り合いかなぁ。
同じような北習志野団地は、最低でも家賃6万でしたし。
一千万以下の分譲買ったらかえって高く付きそうですし。

下手な中古買うなら、リセールバリューとか考えると
新築かなぁ、なんて。
甘いかなぁ。

[313: 匿名さん]

いや、無理しすぎですよ。
1900万円のマンションで、おそらく上物の建設費はよそより削って1000万ちょっと。
新築は2割りくらいの利益が乗っていて、売りに出すとその分が下がるので、
買った時点でオーバーローン（いざというときに売っても借金だけが残る）。
ましてやここは地域的にも衰退傾向で地価も安いし、もうマンションとしては間違いなく最底辺クラスです。
リセールバリューや将来の建て替えは考えたら買えないと思います。
リセールバリューを考えたら、一般的には値落ちの少ない中古のほうがマシです。
もちろん、この地域の物件は値落ちが激しいのですが、
それを拾ったほうがよくないですか？

[314: 匿名さん]

いや、無理しすぎですよ。
1900万円のマンションで、おそらく上物の建設費はよそより削って1000万ちょっと。
新築は2割りくらいの利益が乗っていて、売りに出すとその分が下がるので、
買った時点でオーバーローン（いざというときに売っても借金だけが残る）。
ましてやここは地域的にも衰退傾向で地価も安いし、もうマンションとしては間違いなく最底辺クラスです。
リセールバリューや将来の建て替えは考えたら買えないと思います。
リセールバリューを考えたら、一般的には値落ちの少ない中古のほうがマシです。
もちろん、この地域の物件は値落ちが激しいのですが、
それを拾ったほうがよくないですか？

[315: 匿名さん]

>314
私は312さんじゃないけど、
この地域の中古でも　　ここより安いのは難しくない？
そもそもマンション自体が少ない。
例えば　道路反対側のレクセルマンション高根台
https://suumo.jp/ms/chuko/chiba/sc_funabashi/nc_83527220/
リフォーム済みとはいえ、2001年12月築で3LDK2480万円（最上階）

築年数をみなければ　レクセルマンションの方が良さそうだけど。
（南側は道路と公園、地域は第1種低層住宅で建蔽率40％容積率80%の戸建が基本で見晴らしがよい）

金額だけでいくと、レクセルマンションの横の高根台団地3階1964年5月築 3Kで550万っていうのがちょっと前あったけど、
さすがに古すぎるし　もろに公団団地。

道路が整備されているとそれだけで、新京成沿線でも高めになりがちだからマンションだと割高に感じてしまう。
線路の反対側の方が安いと思う。

芝山周辺なんかの中古もありそうだけど？金杉まで行くと　さすがに駅から遠すぎ？

[316: 購入検討中さん]

皆様ご意見ありがとうございます。
値段で見ると、金杉や増富、松が丘の奥地などは魅力的です。
しかし、都心への通勤や学校やコミュニティを考えると対象からは。。。

同じ場所で、13年落ちでも新築と同じ値段というのは、何とも。
間取りと広さですかね。バルコニー入れたら100平米ですね。

一般的な間取りの当マンションとは違い
レクセルは価値があるということですね。

[317: 匿名さん]

資金的に無理があるので今のうちに資金を貯めて
価格が下落した中古物件を買ったほうががトータルコストが安く済むのではないかということです。
幸いというかなんというか、このあたりの住宅供給はすでにだぶつき始めているので
将来にわたって不動産価格は弱含むでしょう。
リセールバリューなんてはじめからないも同然ですが、安いところを拾って永住するなら
まだ望みはあるのではないかということです。
なお私見ですが公団分譲の中古については建て替えが困難な地域なので
お勧めできません。

[318: 匿名さん]

レクセルに知人がいるけれど結構良いマンションだし売り出し物件価格も結構したと思うよ。
３０００万台。天井が高くて内装にも良いものつかっている。
公団賃貸の人がかなり横滑りで購入したと記憶している。
あのころいくつかのマンションできて公団の人間の需要を吸収した。
金杉あたりは船橋駅にダイレクトでバス便でいけるから都内通勤には便利。
バスが結構ある。

[319: 匿名さん]

マンションなのに駅までバスの時点で無いでしょ。
そもそも、都内通勤なら高根公団や金杉なんて不便だから、いくら安くてもやめておいたほうがいいですよ。

[320: 購入検討中さん]

今後販売されるパークスクエアはどうですか？
他の3棟に比べて安くなると思うのですが。

[321: 購入検討中さん]

安くなるとはどうしてですか？
駅に近いヴィークステージより、スクエアの方が、戸数が多いのに高いようですが…

[322: 購入検討中さん]

パークスクエアっってどこですか？

このヴィークも、公団賃貸から移る住人は多いんですかね。
私は違いますが、販売会社の人は教えてくれなかったなぁ。

貸主の方には申し訳ないですが、賃貸を探している時、
同仕様と思われる隣のヴィークの賃貸物件を見る機会がありました。
その時は専用部分の安物感が大きく、この物件に毎月16万円かと、
相場より高い印象を受けました。

その後、ここのモデルルームに行ったところ、
いかにモデルルームが魅力的に作られているのかわかりましたよ。

1900万の部屋一つしかないってズルイっす。笑。

[323: 購入検討中さん]

パークスクエアはヴィークスクエア船橋高根台のマンションにある4棟のうちの1棟です。

営業さんが、パークスクエアは隣にマンションが建ったら日当たりが悪くなる可能性があるとおっしゃっていたので、てっきり安くなると思ってました。
細い道の先にマンションが建ったら日当たり悪いなと。

でも憶測に過ぎませんね。
失礼しました。

[324: 契約済みさん]

>>323
323さんがおっしゃるとおり、パークスクエアは向きが西向きになるでしょうから、他の棟よりは安くなると思っています。
1900万の部屋もパークですよね。。

私は南向き志向だったので、ブライトスクエアを契約しましたが、パークの値段は気になりましたねー

[325: 匿名さん]

マンションの建設費用は、上物だけで2000万円（ただし利益含む）と言われてますから、1900万円というのは土地を考えるとタダみたいなもんですよ。
新築では、もうそれ以上安くなりようがないですよ。
高根公団という場所自体がマンション立地の限界点でしょう。

[326: 購入検討中さん]

私は東向きのグリーンスクエア1階が値段安くて庭付きでしたので、検討しました。
でも今は契約済になっていたような。
資料によると、2480万で、2階が2380万と2番目に安かった。

結論は、専用駐車駐輪場付きで、庭の仕切りがルーバーなら、欲しかったです。
粗い目のメッシュフェンスと聞きましたので、残念な感じでした。
ポストと、自転車置場も遠いですしね。

西側のパークスクエアは、夜型な人には、朝寝出来て、
値段も安く。駐輪場も、ポストも近いので良さそう。

[327: 購入検討中さん]

>325

1900万の部屋は、高根公団住民を引き寄せるための
宣伝なんでしょう。
で、ちょっと良い部屋を見せて、高い物を買ってもらうという
商いの基本ということで。

最初、賃貸を探していて、冷やかしでいったら
その口にまんまと乗ってしまって
頭金振り込んじゃったのは我が家であります。（汗

[328: 匿名さん]

確かに、土地だけみてると
高根木戸徒歩12分高根台4丁目（坪65万）
http://www.homes.co.jp/tochi/b-1040030007701/
とか、
建売でも4180万、3980万の2戸
http://www.hinokiya-fudousan.jp/chiba/201404/4227.html
とか、
このマンションの1900万の部屋ってやっぱりおとりなのかもしれない。
そして　マンションに住む地域ではないかな。
テラスハウス古家付で北道路だと、坪50万位～であるから、そこに注文住宅を建てるのが吉。
解体費用が1戸（双子の半分）350万以上かかるみたいだけど。

[329: 匿名さん]

＞＞３１９

船橋でバス便を否定していたら住めませんよ。
船橋で駅前はほんのわずかで商業風俗地区で住宅地はバス便になるか、ここのように支線の駅になります。
ここに高根公団駅まで歩く時間、新京成の時間、津田沼で歩く時間、船橋までの所要時間、その道々でロスされる時間
を考えると金杉からのバス便に軍配あがります。
ただ、あの辺で新規のマンションは土地もないからないというだけです。
夏見あたりにはたくさん作られていますけど、高くて買えないでしょう。
いろいろ考えたらここが適当でしょうね、若い世帯には

[330: 匿名さん]

＞＞３２２

いるとしても少数じゃないですか？
もうあらかた転出していると思います。お年寄りの世帯は新しくなった住居にも
以前と変わらない家賃ですみます。そこまでいかない年齢の方には新規の家賃が適用されます。
７万くらいかな。相場より安いし、建て替えをしない棟はいままでの家賃水準だからわざわざ
新規マンション買うこともないし、年齢的にもうローンは組みたくないでしょう。
高根公団の他団地と違うところは住民の高齢化だと思いますが。

[331: 匿名さん]

＞＞３２８

それって、高根台４丁目でしょ。昔からそのくらいの差がありましたよ。
高根台４丁目は住宅地として格が高いです。
ここの前の道を境に評価が変わります。
ただこちら側にプラウドができたし民間資本がはいったからこれからは
上がるかな？

いままでは大穴地区とおなじ価格帯です。

[332: 匿名さん]

ちなみにURアートヒル高根台
http://www.ur-net.go.jp/akiya/chiba/30_5951.html
1DK～4LDK 43～103m² 67,300～136,200円 共益費 4,100円 891戸
高根台1丁目なので、高根公団徒歩5分～。

ここは3丁目なので、高根公団駅も木戸駅も10分以上かかる。
北習志野駅までは1.5km位あるけど、自転車で北習まで行き、東葉高速で東西線乗り入れだと、案外大変でもない。
（ただし駐輪場は毎年抽選で当たるとは限らない。）
雨の日は　車で送ってもらう等考えた方が楽だけど。
東葉高速の運賃は　北習志野駅～西船橋　420円。

[333: 匿名さん]

その家賃は新規入居の人ですね。以前から入居していた住人には適用されないと思います。
そうでなければ建て替えしない棟との差が出すぎて不公平です。

[334: 匿名さん]

なるほど。
前家賃＋αで新しい住棟に住め、この＋αの部分がある事で不公平感をなくしているという事なのですね。

[335: 匿名さん]

>>331
そうなんですね。
高根台4丁目もバブルの頃の3分の1以下と聞きましたが、今後も下がるのでしょうかね。
ヴィークステージ、ヴィークスクエア側は確かにかなり変わったので、これからは逆に上がるかもしれませんね。
都心アクセスという点では魅力の低い地域ですが、環境（道路、公園その他公共施設）という点では船橋市内でもかなり上位に入ると思うのですが。

[336: 匿名さん]

そうでしょうね。新しい住戸は風の良く通って陽も良く当たるし暮らしやすそうです。エレベーターもあるし。
友人が住んでいます。以前の築５０年？の暗い家階段ありよりはるかに快適ですね。
もう５０代、ご主人は定年子供独立ですから新たにローンくむこともできません。
でもこの家賃でも高くてよそに転出していった人もいるそうです。
どこが受け皿になったんでしょうね。県営住宅？

[337: 匿名さん]

>>327

建築費が2000万円弱という中で1900万円の部屋がある物件ということは
つまり土地代の物件価格に占める割合がほとんどない物件なので
ウワモノが減価償却していく分がストレートに中古価格に反映されていくでしょう。
「郊外物件が下がりやすい（資産として向かない＝リセールバリューがない）」というのは、
結局土地代がほとんどないからのような気がするんです。
財産としてアテにせず「住んで住んで住みつくす」くらいの考えなら大丈夫ですが
下手に資産形成みたいなことを考え出すとマズイです。
（ローンを組んだら、返済よりも建物の価値が減る方が早いかも）

[338: 申込予定さん]

モデルルームでオルナミンＣ飲んできました。
いつ行っても飲み物の品揃えは一緒ですが、保育士の方はいつも可愛い。(^^)

さておき、
既存の居住者はアートヒルに多少上乗せで住めるとは、マンション買わなくて住むなら
公団もいい制度ですね。

自分が青田買いするとは思わなかった。
月4万、ボーナス月10万と管理費2万。35年。そんな計画作ってきました。
朝型なので、東向きの部屋にしようかな。。。
でも、上で言ってたけど、ポストは遠そうですね。

[339: 申込予定]

将来の手放す時の価値。
どうなってるのかはわかりませんが、
この辺は、あまり上がる要素は少なそうですね。
それも踏まえて検討ですね。

今は購入モードで舞い上がっていたところ、
ちょっと落ち着きました。

[340: 匿名さん]

手放すときの価値なんて考えていても仕方ないです。
少子化に向かう日本ですからそんなことは考えても無駄。

ここで幸せに暮らせるかというのをメインに考えて判断すればよいです。
価格が大幅に落ちても、ここで暮らして幸せのほうが多ければ別に問題ありません

[341: 匿名さん]

税金もお忘れなく。
つつましく堅実な人むけの永住型マンションという感じですもんね。
あとは管理組合の運営も、
駐車料をいくらか集めて長期修繕に備えるようにしないと後が苦しくなるかな。
永住するなら、そこは押さえておかないと。

[342: 申込予定さん]

管理費は、住人が全てきちんと払う前提で成り立つものと
理解しますが、
各種スレ見るといろんな事案が有る様です え。
私は戦えるかなぁ。

[343: 匿名さん]

管理費じゃなくて修繕費です。
デベは売らなきゃいけないので、楽観的な計画を建てがちで、ひどいところになると30年の修繕計画しかなかったりします。
30年経つと、エレベータや給配水管の交換が必要になり、一気にお金がかかるようになるので、あえてそこまでしか計画を建てないんですね。
普通のマンションは駐車場代を少しずつ修繕費に組み入れて補うのですが、ここは現状、逆に駐車場の維持費を修繕費から持ち出す格好です。

[344: 匿名さん]

修繕積立金関連は入居してから居住者みんなで考えていくべきことだから
今どうのこうのの言ってもしかたない。
購入者がきちんと将来の修繕費アップもありえるということもいれて返済計画をたてるべきでしょう。
あと言われるように固定資産税も。月割りで積み立てておくなら月にいくらになるかも大事でしょう。
まあこのへんはあまり高くないとは思うけど。
あと、駐車場代の有料化は賛成ですね。
大規模修繕のときのために積み立てていますよね、よそは。大規模修繕のとき、一時金で何１０万もだすのは
辛いと思います。インターフォンなども壊れてきますから全戸取り換えになったりと多大な出費がでてきます。
その折々みなさんで考えることが必要です。戸建てよりはるかにメンテナンスの費用に頭悩まさなくてよいのが
マンションの利点です。修繕積立金で積み立てるので。

[345: 匿名さん]

高根台は危険だね。

[346: 匿名さん]

特に市街地のような華もないし、将来性もありませんが、危険もありません。