登録と抽選【営業マンの力関係は？！】

[匿名さん]

新築マンションを購入する時抽選の場合、要望書というものをまず書いて
それから登録期間があってその１週間後ぐらいに抽選という事が多いとは
思いますが、その間営業マンはなるべく希望住戸が重ならないように
営業努力している・・・と思っています。
そこで希望住戸が重なってしまった場合の事なのですが
ズバリ営業マンの役職は希望住戸獲得に影響するものなのでしょうか？

つまり、私が部屋Ａに要望および登録しています。（担当営業マンは役職なし）
そこへ他の営業マン（役職は課長）が担当しているお客さんが私と同じ部屋を
希望したとします。双方とも資金面に問題がなかったとすると、やはり役職の
ない営業マンは私に違う部屋を強く勧めてきたりするものなのでしょうか？
もちろん勧められても希望住戸を変えなければいいだけの話なのですが・・
なんとなく役職がついている営業マンさんに担当して頂いた方の方が得な
ような気が致しまして。。。

[62: 匿名さん]

年収は６００万の３０代前半サラリーマンです。
（妻も働いていることは言いましたが、その年収は含めて
いません。子供は小学生一人です。）
勤め先は従業員○万人以上いるメーカーで入社１０年です。
購入資金としては一千万以上は用意していたのですが・・・。
（そこは３千万円代がほとんどのファミリー向けマンション
です。）

それでも、だめなんですね・・・。
これはつりでなく、本当の話なんです。
何が悪かったのでしょうか？？

[63: 匿名さん]

＞６０さん
すみません。
５９＝６２です。

[64: 匿名さん]

それって名古屋の三菱？
だったらあそこの営業は誰にでもそういう感じ。
年収が多くてもそうだもん。

[65: ６２です]

＞６４さん
いいえ、関西の地元中心のデベです。
「人気がある」ことをアピールして「早く買わないと損をする」
ような煽りにだったのかもしれませんが、単にあしらわれたよう
に感じ取れました。

でも、そんな企業があるんだったら、うちも足元みられた
わけではないのですね・・・。少し安心しました。

[66: 匿名さん]

>>62
あなたは年収も十分だし、気にするな。
営業が失礼なやつだっただけだよ。
MRの責任者にオマエの社員教育がなっていないとクレームしれたほうがいいよ。

[67: 匿名さん]

>>62
俺もそう思う。十分だと思う。
でも、ほとんど3000万台のマンションの中の最上階の150㎡クラスなら別。

[68: 匿名さん]

＞５７さん
同倍率同時抽選の場合は、営業さんの仕込みが出来ないんですか？
本当に１００％運のみ？？

[69: 匿名さん]

ダミー入れて倍率上げるくらいしか出来ないのでは？
公開での全戸同倍率同時抽選の場合は。。。

[70: 匿名さん]

再来週、抽選会があるのですが抽選会には登録者のどの位の割合の人がくるのでしょうか？
抽選時の雰囲気とか（当たって喜んだり、外れて悔しがったりetc)はどんな感じですか？
今、参加しようかどうか迷っています。

[71: 匿名さん]

物件の抽選は自分の希望が重複していなかったので参加しなかったのですが
駐車場の抽選には参加しました。
競争率が高かったせいか、当たった方は「やったー！」とガッツポーズ・・・
外れた私たちは「むかっ！」
駐車場でも辛かったですからね。
当たった方は、その場では気持ちを抑えて一歩外に出てから喜んでほしいものです。

[72: 匿名さん]

↑そうだね。
エチケットだよね。
おばさんが大はしゃぎしてるの見たら、社会性がないな〜って呆れたよ。
で、やんわり注意したら「そうなの？」だって。
隣にならなくて良かったよ。

[73: 匿名さん]

物件当たった瞬間はやったかも。。。
すみません。
一瞬で自分を取り戻すのですが、あの瞬間はわれを忘れてしまう。。。

[74: 匿名さん]

買い替えって属性でいうと相当不利ですか？
ぜーったい欲しい（買い替えたい）マンションがあるんだけど・・・
買取りの査定で残債出るかどうかギリギリ。
新しいマンションの頭金は2割くらい出せそう。
ローン審査はおそらく問題ない。
↑このような状況ではいかに？

[75: 匿名さん]

同じ部屋を希望する強力なライバル（属性ばっちり、買い替えなし）がいたら
ちょっと厳しいかも。
やっぱりデベだって、確実に買ってくれる客はそうそう手放したくないし。
特に抽選を平日の昼にするようなところだと、不利に操作されちゃう可能性は
あると思います。

[76: 匿名さん]

74の属性は条件悪い。売却なしで、ローンを完済して、頭金2割残せればOKかな。

[77: 匿名さん]

>>74
75さんの言うとおりですね。
基本的に買い替え客は停止条件のリスクがあるので抽選は落とします。

[78: 74]

竣工までに（もしくはある一定期間内に）売れなければ買取りしてもらう条件でもまだ厳しいですかね？
このような契約の場合、新しいマンションの契約時に買取保証額を明示してもらえます？

[79: 匿名さん]

>>78

買取価格をあきらめれば、ＯＫだよ。ただし、買取価格は市場取引価格の2割減だからな

[80: 匿名さん]

買い取るのもある種リスキーだからな
弱いと思う。
先に売っておいたら、ライバルに追いつく

[81: 匿名さん]

初心者なので教えてください。
希望している住戸が抽選になりそうなんですが、抽選の方法って
どのようなものになるのでしょうか。具体的にお願いします。

[82: 匿名さん]

>>81

物件によって違うから、営業マンにきけよ

[83: 匿名さん]

うちの場合は、四角い抽選箱に数字の入ったボールを入れて、
営業マンがひとつを掴み出すって方法だったよ。
いちおう、「お客様の中で引きたい方はおられませんか？」
って聞いてたけど、誰も出なかったね。

[84: 匿名さん]

部屋毎に受付順の番号をもらい当日ガラポンだったな。球に順に受付番号が書いてある。
その部屋の数だけ球を入れてガラガラポンとやる。確か当選の次の番号順に補欠の優先
順だった。昔の話ではあるが。

[85: 匿名さん]

>>82
物件によって違うのは承知してます・・・
　一般的にどんな方法があるか知りたかったので。

>>83、84
　情報有難うございます！参考になりました。

[86: 匿名さん]

８１
うちは、会場で該当の部屋を希望している人が呼ばれて、まず、ガラポンを
回すための棒くじを引いて順番決め→ガラポン回す。
金・あたり、銀・次点、赤・３番手、白・はずれだったかな。

[87: 匿名さん]

購入検討者の属性に比べたら、営業マンの力関係なんて吹けば飛ぶような
ことだと思います。
向こうも商売ですから。

[88: 匿名さん]

マンション抽選があるのですが、倍率が２〜３倍で、非公開抽選になりそうです。
登録時に、２年分の源泉徴収をもってくるようにと言われたのですが、
私と妻の２人分を持っていくほうが、属性という意味では有利になるのでしょうか？

ただ、実際マンションのローンを組むころには、妻は退職している可能性がありますが、抽選時には働いています。

[89: 匿名さん]

>>88

ムダだと思う。奥さんが医者とか先生などの専門職か教師などの出産後も仕事が継続できる公務員であれば信用されるが、そうでない場合はまず無理です。

[90: 匿名さん]

>88
随分人気の部屋なんですね。
２，３倍というのはかなり人気があると思います。
どこのマンションですか？

[91: 89]

先生と教師はかぶってました、すまん。訂正します。

ムダだと思う。奥さんが医者とか弁護士などの専門職か教師などの出産後も仕事が継続できる公
務員であれば信用されるが、そうでない場合、会社員などはまず無理です。むしろ二馬力でないと返せないの？と思われてしまう。

[92: 匿名さん]

89です。
お返事ありがとうございます。
そうですね、妻は普通の会社員なので、源泉徴収を出さなくてもよさそうですね。
今回は私の源泉徴収のみの提出でいこうと思います。

マンションがどこの物件かは、差し控えさせてもらいますが、
私の希望の間取りと階数を要望書で一度出したのですが、そのときにだいたいの倍率を教えてもらったので、他の間取りがどうかはわからないのです。

[93: 匿名]

最近マンションを契約しました。
申込者の多い部屋は抽選でした。最高は５倍、２〜３倍がほとんどで、あとは１倍も。
公開抽選で、いわゆるガラポン、公平だと思いました。
抽選に参加した人たちは座って見ていました。傍目には当たったとか外れたとかまったくわからないくらい静かに。その後、当たった人は別室に行き部屋番号を言って書類を受け取り帰ってきました。当たらなかった人は次期販売の説明を受けたよう。結構人気のマンションでしたが、あまり倍率が上がらなかったのは事前に担当者がうまく振り分けたからでは？と思いました。というのは販売した部屋はその時点ですべて埋まりましたから。以前抽選で何十倍とかいうのを聞いたことがありますが、そういうのはどういう物件なんでしょうか、よほど条件がいいとか？なんでしょうね。抽選になると聞いたときには、え？と思いましたが案外しず〜かな雰囲気で終わったのでほっとしてます。

[94: 匿名さん]

＞93
＞最高は５倍、２〜３倍がほとんどで、あとは１倍も。
その5倍とかの倍率がそもそも嘘というケースがあります。
一つめは、売れているように見せるため。これはすぐ【キャンセル物件】として再度売りに出されます。
２つめは、本来当てたい人がいる際、他の人が申し込んで当たると困るため、倍率を高めて申し込みさせないようにという意味と、嘘の申し込みで倍率を高めておけば、嘘の申し込みが当選しても、本来当てたかった人を当選に出来るためです。誰が申し込んだかなんて個人情報を盾にすれば追求できませんし。

[95: 匿名さん]

同じ間取りで、価格があまり変わらない場合、
一方が２倍でもう一方が５倍というのは考えにくいです。
普通なら倍率の低い方に流れませんか？

・・・つまりはそういう事です。

[96: 匿名さん]

「ガラポン」が公平だと思ったら大間違いです。

あれはどんなにガラガラ回しても、次に出る玉は決まっているのです。

[97: 匿名さん]

駐車場とか駐輪場も営業マンの力が関係あるんでしょうか、
部屋の広さとか関係あるんでしょうか。

[98: 匿名さん]

倍率は積み立て君などをやっていれば、２人でも倍率10倍なんてことはある。

[99: 匿名さん]

>>95
それを逆手にとって嘘の申込を入れ、倍率を高めることで倍率の低い部屋（＝人気の無い部屋）に誘導するわけですよ。
>>96
それもあるかもしれませんが同倍率同時抽選以外は当選者（当選番号）を後で入れ替える方法もあります。
>>98
その場合は１１倍、もしくは２１倍です。

[100: 匿名さん]

角部屋や上層階は、営業努力せずに売れるから、最後までとっておきたい、低層階や日照に問題ありの
方角の部屋は、売れ残る可能性が高いから、なんとかうまく捌きたいとおもったら、人気部屋をサクラも入れて高倍率にして、不人気部屋に誘導するというのは基本戦略ですね。

[101: 匿名さん]

なんていうか本当にブラックな業界ですね。。。

[102: 匿名さん]

見た目には平等そうでも
高額の部屋に、駐車場の抽選を有利にしたりしちゃうんですか。

[103: 匿名さん]

営業マンの力関係が、抽選を左右することはあまりありませんね。
仮に上司がそんな事をすると、社員全体のモチベーションが下がりますので。

部屋の広さや価格が、購入・駐車場・駐輪場の抽選を左右する訳ではありません。
抽選を左右するのは「人気」です。
仮に一番広くて、高額の部屋が抽選になる程の人気があった場合、
その部屋の人に一番良い駐車場・駐輪場を使える様に配慮するメリットは何もありません。
そんな事をしなくても、購入したいと思う人がいるからです。
それならば、不人気住戸用に良い位置の駐車場・駐輪場を確保し、
「このお部屋ならこの位置の駐車場・駐輪場をお使いいただけます」
と伝えられた方が、はるかに良いです。

[104: 匿名さん]

もう一つ言いますと、正確には高収入等の属性の良い方が、抽選で有利になるとは限りません。

①号室　　４０００万円
②号室　　３０００万円
③号室　　２５００万円　　の３部屋があった場合

Ａさん　→　年収・頭金共、どの部屋でも問題なし
　　　　　　第一希望：①　第二希望：②　第三希望：③

Ｂさん　→　年収・頭金ともギリギリ
　　　　　　①以外は買うつもりはなし

この場合、Ｂさんが①の部屋、Ａさんは②の部屋、となるのが営業としては理想です。
理由は・・・わかりますよね？

[105: 匿名さん]

まあ力関係は特に無いけど、基本的には初心者的な担当者のほうが希望の部屋は通りやすいよ。
要は営業力がないから、お客さんを誘導出来ないので、おのずと誘導できる力がある人が別の部屋を勧めることになる。
まー高い買い物だから何も知らない人から買うってのもリスクあるけどね。

[106: 匿名さん]

>>105
それはありますね。
営業としては少しでも倍率の少ない住戸に誘導しますから。
ただ、自分の担当のお客様が同じ住戸に重なると悲劇・・・

[107: 匿名さん]

>>105
105さんは業界の方ですか？いやー意外でした。お客さんを誘導出来ない新人君の方が、顧客側の希望が通るのですね。ほんと盲点でした。そんなこと思いもよらなかったです。

[108: 匿名さん]

社内抽選ってのはどうしても納得できません。
何か顧客同士で問題があるといけないということですが、
ホントに抽選をしたのか疑問です。基本的には先着順で該当の部屋は
既に決まっていたのではないかと思ってしまっています。
当日要望書を記入しましたが、その時間帯は誰もいませんでした。
同じ部屋の希望者と会わないように振り分けをしたと言っていましたが、
他の部屋の希望者とは会っても仕方がないような気がしましたが。。。
何か抽選はやったと言うことを証明させることはできないのでしょうか。
公開抽選で外れれば納得いったのですが。。

[109: 匿名さん]

非公開抽選の場合、何度も出てきていますが、ほぼ間違いなく抽選はしていません。
確かめる方法としては、間をおかず複数の営業マンに

「抽選はどんなやり方で行ったのですか？」

と聞いてみて下さい。おそらく即答できないか、食い違いが出てくるはずです。
普通に考えれば、担当しているお客様の抽選に立ち会わない、
又は抽選方法を把握していないなんてありえませんから。

[110: 匿名さん]

希望の部屋を購入するために、もっとも有効な方法は、

「○○○号室に当選しなければ、あそこの××マンションの□□□号室を買う事にします
　そのかわり当選したらその日に手付金を持ってきて、その日に契約します。」

と営業マンに話すことです。別に戸建でもかまいません。
重要なのは話を具体的に、はっきりと伝える事です。

「抽選日は○日ですよね？その２日後が、××マンションにお返事する日なので・・・」
「すいません。源泉徴収票は××マンションの方に渡してしまったので、少し待ってもらえますか？」

こんな感じですね。

営業マンに「今回外れても、次回の販売住戸でも考えてくれる」と思われるとかなり不利です。
勿論、「第二希望住戸」なんて空白で提出です。

「今回を逃したら、このお客さんは他所へ逃げてしまう！」と思わせる事が重要です。
心理的には、他社のマンションを買われるのは絶対に避けたい事なのです。

それでも外れるようなら・・・運が悪かったとあきらめて下さい・・・

[111: 匿名さん]

>>110 禿同。

・自分が筋の良い顧客（契約する気満々・資金的にも問題ない）であること。
・そこ以外は購入する気がないこと。
が充分に営業に伝わっていて、かつ、早めにツバつけておけばかなりの確率で
当選すると思うよ。

毎日営業ミーティングでサバいているので、上記を満たす優良顧客がつくと
他の顧客が検討しようとすると「いやーここは倍率高いですよ。こちらならんて
いかがですか？」といったりで分散させるようにつとめるみたい。

[112: 匿名さん]

110さんのアドバイスは実戦的だな。うーんいいスレだ。

[113: 匿名さん]

源泉の話は抜いたほうが。
普通はコピー渡すから。。。
もしくは、「一昨年のが手持ちにないので来週（適当）納税証明書を取りに行く予定です」
のほうが．．．。

[114: 匿名さん]

ちなみに過去、かなり失礼なお客様の物言いに上司がブチ切れてしまい、
その人は抽選からはじかれた事があります。

具体的には
「買ってやるからありがたく思え」「どうせ値引きするんだろ？」
「電話したらすぐ来いよ」　こんな感じだったと思います。

この対応は賛否の分かれるところですが、
将来のリスクを回避する、という目的で「お客様として認めなかった」訳です。
つまり
「部屋の引渡しまで」と「入居後、他の住民と」何らかのトラブルが起きる可能性が高いと判断されました。

お客様が購入するマンションを選ぶように、売主も購入するお客様を選んでいます。

営業マンへの対応は「普通」がお勧めです＾＾

[115: 匿名さん]

>>114
110も「普通じゃない」に含まれてます？
ありのような気がするのだが．．．

[116: 匿名]

あの〜、あまり関係ないのかもしれませんが、今日、電車の中でちょっとしたトラブルがあって、男性二人が喧嘩していたのです。喧嘩というか、一方が他方に激しく詰め寄っている、暴力も。駅員さんが止めに入って大事には至りませんでしたが。原因はわかりません。何があったのかわかりませんが、こういう人が同じマンションにいると大変だな〜と、思ってしまいました。多分キレ易い人？。売主もできればこういう人種ははじいてほしいものだと思いました。

[117: 匿名さん]

駅員が止めに入ったくらいで挙げた手を引っ込める程度の輩なら大した事はないよ。
本当にヤバい奴なら、警察が出てくるまで大人しくはならない。
衆人環視の中で引っ込みがつかなくなってたところを仲裁されて、ホッとしているのは
案外「詰め寄っていた」方かもしれない。
キレ易いというか・・・「自意識過剰」と言った方が近いかも。
同じ建物の中に入ってしまえば、暴れる度胸も引っ込んでしまうだろう。

[118: 匿名さん]

>>114
うちにもトラブル起こしそうな（絶対起こす）奴が契約しました。
そいつはちょっとした知り合い（仲間じゃないよ）なので担当者に忠告しましたが・・・
余計なお世話だったかな。
というより自分の部屋の下とか隣だったらやだったんで・・・それを知りたかったので・・・
幸い全然離れていましたが・・・
担当者には不安な材料提供しちゃったと後悔しています。
でも入居まで不安のも嫌だし、理由言わなければ教えてくれないしさんざん悩んで思い切って聞きました。

[119: 匿名さん]

>>115
全然別物ですから安心して下さい。
将来トラブルになるであろう人の特徴としては

「自分の言う事、考えること、決める事は常に正しい。間違っている訳が無い」
　　　　↓
「なのでその通りにしないお前らがおかしい」

という思考回路の方です。
話し合いにもならず、先方の言いたい放題で終わります。
こういった方は、組合の決定事項にも従わない比率が高く、最悪の場合

「納得出来ないから管理費は払わない」

なんて事になりかねません。


ご参考までに経験上、上記の様な方は・・・
「公務員・研究者・学校の先生・中小企業の２代目」
という職業の方に多いです。
普段、あまり人に何かを指図されたりという機会が少ない職種ですね。

[120: 匿名さん]

職業差別ではありませんので念の為。

「不動産会社の営業マン」という社会的には良くないイメージを受け入れている立場上、ご容赦下さい。

[121: 匿名さん]

保険会社勤務の友人から聞いた話だと、事故でもめる確率が高いので
事故係が嫌がるのも、公務員の奥さん、学校の先生の奥さん、研究者、2代目社長の奥さん
らしい。
頭下げる機会の少ない旦那を持つと、自分まで偉いと錯覚するらしい。

[122: 匿名さん]

すみません、上の方で出ていたのですが、初心者でよくわからなかったので教えて下さい。
抽選で、買い替え客は不利なのでしょうか？
「当たったら御社で売却もおまかせします」というのはダメなのでしょうか？
その会社にも手数料が入るし、と考えていたのですが。。。
ちなみに売却額の１／４でローン完済、残り３／４を頭金に充てようと思っています。

今検討しているマンションが、抽選は免れなくなりそうなので今のうちにお聞きしようと思いました。

[123: 匿名さん]

>122
希望価格で売れない場合、300万円500万円安くてもいいのなら、
立地が良ければ買取業者が引き取ってくれますよ。
業者はリフォームして相場で売ります。

[124: 122]

>123さん
書き込みありがとうございます。
そのような条件(希望より安くても良い)を飲むのなら、
買い替え物件をもっている事が、抽選に不利という訳ではないのですか？

[125: 匿名さん]

＞「当たったら御社で売却もおまかせします」というのはダメなのでしょうか？

仲介と新築販売は、たとえ同じ会社でも、営業は別だし、多くの場合、新築デベは、三井のリハウスなどに
丸投げするだけだよ。仲介手数料は新築デベの営業にはいかないから、めんどうくさがられる。
不利だと思って、自分で先に、仲介業者と話をつけて、もう転売の見込みはついているという状況に
すれば、いいと思う。

[126: 匿名さん]

>>115
・・・不利になりますね。
「買い替え特約」（持ち家が記載の期間・条件内で売却できなかった場合、契約が白紙になる特約）
を付けることも出来ないでしょうから・・・

既に営業マンに持ち家の売却がある事を伝えているのなら、
125さんの言われる通り「売却の見込みがついた」と言って、抽選に参加して下さい。
まだその内容を伝えていないのなら、持ち家の売却が必要な事は黙っておく方がいいでしょう。

「今住んでいる家を売っている」という事は、
「抽選に当たったら間違いなく購入する」とも取れますが、
「抽選に外れても、他の部屋で契約してくれるだろう」とも考えます。

住むところが無くなってしまう訳ですからね＾＾

[127: 匿名さん]

間違えました・・・126は122さんへのレスです。

[128: 匿名さん]

や、普通は買い替えの特約はつくんじゃないかな？
それゆえ、数ヵ月後に解約のリスクがあるので買い替えの客は抽選では弾くんだけど。
要は抽選には必ず行けばいいんですよ。そこで全部の部屋の番号をメモか音声で控えて、こういう掲示板に公開する。そうすれば抽選結果の齟齬が出てくる可能性があるから、何かあればその会社に言えばいい。もしくは倍率自体も嘘のケースがあるからそれはそれでまた注意しないと行けないんだけど。

[129: 匿名さん]

付け加えると、個人で抽選の結果について真偽を見抜くのは難しいことなんですよ。
他のひとの個人情報なんて聞いてもわかんないわけですし、また昨今の個人情報保護の観点から出しては来ないでしょうし。
真偽を見抜くためには抽選日当日の生の情報を残して、仕事で来れなかった人やゲンを担いで抽選に来なかった、あとから結果を事後報告される方々にぶつけるしかないんですよ。

[130: 匿名さん]

不動産の売却が必要な場合、必ず「買い替え特約」が付く訳ではありません。
むしろ少数といっていいでしょう。
抽選になる様な人気物件で「買い替え特約を付けて欲しい」という希望を出しても、まず拒否されます。
「特約なしで契約をし、持ち家の売却が上手くいかなかった場合のキャンセル時には手付金没収」
という条件を受け入れて、初めて他に抽選に参加されている方と同じスタートラインに立てる。
というレベルの話です。

「買い替え特約」とは
売れ行きのあまり良くない物件で、買い替えに不安を抱いているお客様に
「買い替え特約を付けますから契約しませんか？」と営業マンからの提案が主です。

[131: 匿名さん]

抽選の公正さはどんな方法を取っても疑われます。これは仕方が無いことです。
残念ながら抽選会場で注意して参加人数や倍率を控えても、実際に役立てる事は難しいでしょう。
仮に調べた結果、明らかな不正が行われていたとしても、営業に文句を言うくらいでしょう。
おっしゃられるように個人情報の観点から、抽選に外れた方、また当日来られなかった方と連絡を取り合う事は不可能に近いです。

過去、こちらの用意した抽選方法が納得出来ないと言い出したお客様がいましたが、
他の方が賛同する事はありませんでした。
「そういうあなたが考える抽選方法はもっと納得出来ない」と思われたからでしょう。

また、抽選が終わった後に何をしても結果が覆る事はありません。
仮にご自分がめでたく抽選に当たって喜んでいる時に「こんな抽選は無効だ！」
と騒ぎ出した方がいても、眉をひそめるだけでしょう。

販売会社の行う抽選の真偽が「グレー」なところは否めませんが、
その中で少しでも当選する確率を上げる対策を考える方が前向きですよ！

[132: 匿名さん]

ついでですが「自営業」も不利です。
自営業をされている方にありがちなのは「自分の年収を間違えている」点です。

色々な物を経費で落としている為「自由に使える金額=年収」と思っている方が少なくありません。
住宅ローンを組む際は、実際の申告額（税引き後の金額）が必要となります。
アンケートで「年収1,000万円」と書いていても、実際の申告額は「400万円」という様な事が結構あるのです。
まずはご自分の年収を把握してください。

そして事前審査で必要になるであろう

・過去２年分の確定申告の写し
・過去３年分の決算報告書。（ちなみに１年でも赤字だとほぼアウトです）

を用意しておいてください。

自営業の方は気に留めてくださいね！

[133: 匿名さん]

登録日の期間が1週間ほどありますが、この部屋！と決めたら
1日目にさっさと登録をしておくほうがかえっていいのでしょうか？
営業の人には最終登録日の前日あたりに倍率を見て登録されたら・・・？と
強く勧められてますが、別の部屋に回されそうな気もします。
毎回、部屋ごとの倍率を聞いてもころころ変わるので不安になってきました。

[134: 匿名さん]

133の方のような言われ方されたことあります。
違う所は最終日にきて倍率をみてからはどうですか・・・？と言われた点です。
これって、こちらの立場に立って有利な方法ですよという意味で言われてるのか、それとも営業の方的にはやはり誘導するための常套手段なんですか？どうなんでしょう。

[135: 匿名さん]

同程度の広さ、価格の部屋で抽選になる場合、その時の倍率を見て有利な方に変えるというのはよくあります。
お客様によっては部屋の状況を確認する為、頻繁に連絡をして来られます。
ただ、期間中に部屋をあちこち変えたとしても、同じ様に考えられる方もいるので、
最終的には差の無い倍率的に落ち着く事が多いのです。
つまり期間中のお部屋移動はあまり意味がなく、営業の手間を省く為、
あらかじめ迷いそうなお客様には最終日での登録を勧めたりするのです。

どの日に登録するのが有利か？と言われれば、
希望の部屋を手に入れる為には「本気度」のアピールが重要なので、
「初日」に希望の部屋を登録し、後はどっしりと構える方がいいと思います。
後は他の方が、あなたが登録した後の倍率を見て、勝手に避けてくれます。

過去、登録期間初日の朝一で来られ、登録をされたご家族がいらっしゃいました。
本当にその部屋が欲しいと言う熱意が伝わってくる、とても良い方でした。
営業マンの誰もが「あの方に当たればいいな」と思っていましたが、
残念ながら抽選には外れてしまいました。

その奥様は泣いていました。

何だかとても申し訳ない気持ちでいっぱいでした。

・・・そして後日、偶然にもその部屋ではありませんでしたが、キャンセルがでました。
満場一致でそのご家族に真っ先に連絡をしました。
とても喜んで頂き、今はご家族でそのマンションに住まわれています。

営業マンも人の子ですから・・・

[136: 匿名さん]

補足ですが、弊社の場合は抽選時に「次席」。
（もし当選した方が契約に至らない、もしくはキャンセルが出た場合に、次にその部屋を購入する権利を持つ方）
等の順位は決めません。

順位付けを決めると、どうしてもその部屋が欲しい方が親戚や知り合いに頼んで登録件数を上げ、
有利にしようという事態が生じるからです。

[137: 匿名さん]

>>135
「その奥様は泣いていました。」
「何だかとても申し訳ない気持ちでいっぱいでした。」
「営業マンも人の子ですから・・・」

一見、ある家族のエピソードを例に、抽選の公平さと親身な営業をうたっているように聞こえますが、どうもあやしい感じがします。作り話ではないでしょうか？

「営業マンの誰もが・・・」「満場一致で・・・」
通常営業の方とはマンツーマンの対応で、それぞれ担当の客が決まっているはずですから、すべての営業マンが、会ったこともない一家族の抽選の行方に関心を持ったり、連絡するかどうかを決定したりすることがあるのでしょうか？

「今はご家族でそのマンションに住まわれています。」
過去の話と言っていますが、なぜその家族が現在住んでいるかどうかなんて知っているのでしょうか？

[138: 122]

>>125、126、128、130さん
買い替えに関して書き込みどうもありがとうございました。
既に営業に買い替えを伝えてあり、査定もしてもらっていたため、
もうこのまま抽選に望み、抽選当日乗り込んで念じています。。。
買い替え特約についての話は出ていないです。

[139: 匿名さん]

>>125
全営業マンを集めて定期的にミーティングが行われます。
その時にお客様の状況等も共有します。
「この部屋を他に考えている人がいるか？」
等を把握していないと困るからです。
また、頻繁に来られるお客様は他の営業マンの印象にも残ります。
特に抽選時には営業マンは全員立会いますので、出席されているお客様と顔を合わせます。

そしてキャンセルが出た場合も、まずはミーティングで報告がされます。
それを受けて、各営業マンが一斉に自分の担当するお客様に連絡を取ると、
複数の購入希望者が現れた場合にトラブルの元になります。

それを避ける為、まずは「連絡を取るお客様の順番」を決めます。
「検討しない」という返事ならば次のお客様に連絡、という流れですね。
そして最初に連絡を取るお客様が、上記の方となった訳です。

ちなみに今でもその方とは年賀状程度のやり取りはしておりますので・・・
年賀状には今でもそのマンションの住所が記載されています。

・・・信じて頂けるかどうかはお任せしますが＾＾

[140: 匿名さん]

＞営業の人には最終登録日の前日あたりに倍率を見て登録されたら・・・？
別の人には、早く来て登録すれば、他でこの部屋を検討している人は抽選を避けて他に登録してくれますよとか言ってるよ。
うちの会社では競争感を煽るために、初日の朝一番に出来るだけ人を集めるようにしてます。
一時的に熱狂的な雰囲気になりますよ。

[141: 匿名さん]

どうしても買いたいマンションがあり、部屋もほぼ決めています。中層100戸超のマンションですが、登録抽選方式になるそうです。ＭＲのオープンはまだ先であり、当然、要望書を出すタイミングも、まだ先です。登録抽選の場合、本当に公平に抽選されてしまうのか？ある程度、営業マンの方で配慮してくれるのかは、物件次第だと思いますが、それを見分ける手段について、ご存知の方教えて下さい。さすがに、営業マンに、抽選に配慮を加えてもらえますか？と堂々と聞くのは、気がひけるもので。

[142: 匿名さん]

ＭＲのオープンもまだとは・・・ずいぶん気が早いですね＾＾

抽選の公正さを見分ける手段ですが、「非公開抽選」の場合はほぼ間違いなく不公平です。
既出ですが、「どんな方法で抽選を行ったのですか？」という質問でボロが出る場合があります。

「公開抽選」でもやり方はいくらでもありますので、安心は出来ません。
不安なようでしたら、勇気を持って抽選前に「皆でチェックさせて頂けませんか？」と申し出るべきです。
後からどんなに文句を言っても、無駄ですから。
他の人も、営業マンから特別の約束をされていないならば、チェックを断る事は無いでしょう。

「自分の抽選に手心を加えてもらうことを期待しつつ、無理な場合は公正な抽選を求める」
というのも都合の良い話なのですが＾＾

[143: 匿名さん]

熱意とあなたがデベにとって良い客であるかどうかで決まります。それとあなたが良い客であっても
さらに条件の良い客にぶつかると希望は適いません。

[144: 匿名さん]

142さん、143さん、お返事ありがとうございます。
141です。まさに、「自分の抽選に手心を加えてもらうことを期待しつつ、無理な場合は公正な抽選を求める」という都合の良い話しです。熱意を思い切りアピールしても、公正な抽選をされてしまっては徒労に終わってしまうので、事前に熱意をアピールする価値があるか否か（手心を加えてもらえるか）を見極めたいと思う次第です。

[145: 匿名さん]

一般の営業でも同じだと思いますが、
本来、相手の信用力が高い場合は買い手有利となり、価格を下げられる可能性が高まります。逆に信用力が低い相手には強気の価格で臨むこととなります。ローリスク・ローリターン、ハイリスク・ハイリターンと一般的には言われていると思います。
しかし、人気マンションの場合は価格が決定しています＝利益が確定します。
この場合、経済合理性を考える売主は、信用力の高い相手に確定利益で売るのが得策と判断するのではないでしょうか？　ローリスク・確定リターンがベストシナリオのはずです。
このような発想は大手のほうが自然と身に着けているような気がします。
以上を考えると、抽選とは「売り手サイドの選択」と考えるのが妥当な発想だと思います。
売主の最悪シナリオは契約後、ローン特約により白紙解除、解除後の物件はどうしても売り急ぐ必要性があるため、買い手有利になってしまう＝利益が減少する　ではないでしょうか？
もし仮に、公平な抽選が行われるのなら、銀行でもない売主サイドに年収や自己資金調達方法をアンケート段階でヒアリングする必要性があるのでしょうか？

購買意欲と購買能力は同時に備わっている必要があると思います。子供はいくらおもちゃを欲しても親がダメといえば買えない＝購買能力がない　です。

実際の抽選裏舞台は知りませんが、常識的な与信管理をともなった営業経験のある方なら想像つくかと思います。

[146: 匿名さん]

皆様ご存知のように、営業マンにとって重要なのは営業成績、つまり「何戸売るか」です。
販売会社によっても異なりますが、歩合割合が高い会社の場合「抽選をどう行うか？」は意外と大きな問題なのです。

会社としては「条件の良いお客様に売りたい」という希望があっても、営業マンとしては、
「その為に自分の担当のお客様が買えない」→「成績にならない」→「歩合給が入らない」
となっては困りますし、納得出来るものではありません。

その為、よほど条件の悪い方以外は公正な抽選が行われる場合が多いです。
つまり成績になるかどうかは、運に任せる訳です。

ただ、実際は販売会社によって成績の付け方が異なりますので、判断が難しいのですが・・・

[147: 匿名さん]

確かに歩合給をとっている営業マンにとってはそうですね。でも会社から
みれば、営業マンの希望だけを聞いて販売しているわけではありません。
成績をつけるのも、全ての営業マンではないですし。

[148: 匿名さん]

仮に営業担当者の歩合給重視だとしたら、こちらが嫌がっているのに、なぜ営業マンは他の間取りへ誘導するのか？
大手の販売会社でそんなに歩合幅が大きいところあるのか？
物件全体の売れ行きが好調の場合、MR単位でボーナスに色をつけるぐらいが現実的歩合じゃないか？
不動産関係者じゃないからよくわからないが、個人主義の弊害が出ない程度の歩合だと思いますが。

[149: 匿名さん]

前に務めてた不動産会社ではボーナスのランクが１〜５まであって、売り上げトップの営業マンは
いつも５だった。普通に仕事してれば３。売れない物件のＭＲの応援に行かされてたけど
成績トップの営業マンなら売れない物件も売れるのかな。

[150: 匿名さん]

顧客属性（年収、自己資金の多寡）が平等に営業マンに割り当てられると仮定すれば、あとは顧客対応能力じゃないですか？　はっきり言って失格者の営業マン一杯いますよ。担当替えて欲しいと切実に思うもん。どうしてもそこが欲しいのなら担当変えさせます。複数で迷っている場合は対応がいいマンションに行くと思いますが。
売れない物件はなかなか売れないと思いますが、顧客のニーズに応えてくれれば、一定水準以上の物件はかなり売れていくんじゃない？

[151: 匿名さん]

販売会社の場合は、成績に応じて給与が変わると言うより「○○万円／１戸」という歩合給です。
私のところではありませんが、他の販売会社では１戸当たり１０万円〜３０万円程度です。
その分、基本給は低いのですが。

過去の例では、同じ物件内でも、売れない部屋では歩合が高いケースがありました。
（その部屋を売ると○○万円ＵＰというもの）

マンションの販売とは扱う商品が一つだけなので、営業マンとしての仕事は
「お客様の要望に応える」というより「この物件を買う人を探す」事が主です。

「ではこんな物件はいかがでしょう？」という商談にはならないのです。
その為、売る為にはある程度個人の営業力に頼るしかありません。
それを引き出すのが「歩合給」なのです。

[152: 匿名さん]

＞仮に営業担当者の歩合給重視だとしたら、こちらが嫌がっているのに、なぜ営業マンは他の間取りへ誘導するのか？

これは話は簡単で、あくまで営業の仕事は「全戸完売」させることだから。
極論言えば、10戸のマンションで1戸に対して10倍の倍率がついて9戸は0倍というのはもっとも最低。
10戸全部が1倍で完売する。これが成功例。
歩合云々というより売れ残りのリスクを回避するためです。

[153: 匿名さん]

こちらのスレは、きちんと対応されていますね〜感心しました！

よく営業さんの電話攻撃に対して、態度が悪い・・等々の文句を言ってる方の話を聞きますが
本当にそんなひどい営業があるの？と思っていました
我が家にもたまに営業電話がかかってきたりしますが
ひどい対応なんてされたことないです
昨日も電話でＭＲの誘いがありましたが、普通に話して（別物件契約済みだったこともあり）
「またよろしくお願いします〜」って感じで終わりました

何件か回ったＭＲでもとても対応良くして頂いたし
ひどい話を聞く度に”本当なの？”って思います
気に入った物件も契約できて、自分はラッキーなんですね

スレ違いなのですが、営業さんにありがとう〜が言いたくなりました

[154: 匿名さん]

最近のお客様はあまり自分の「情報」を出したがらないですね。

「どのエリアで探しているのか？」
「どんな間取りを希望しているのか？」
「どのくらいの予算なのか？」

アンケートも空白が多く「勝手に見て、勝手に考える」方が増えています。
色々と質問をしても答えて頂けない事も多いのです。
また、お客様自身、ご自分の希望がまとまっていないからかもしれません。
この場合、上司に「このお客様はどうなんだ？」と聞かれても答えられないのです。
その為、執拗にそのお客様に連絡を取り「なぜ買わないのか？」という意味の無い質問をする事になります。

また、情報が少ない＝ひょっとしたら買うかも？と思われてしまう面もあります。

逆にそのお客様の希望がはっきりと分かり、この物件では条件に合わないと思えば、
早めにそのお客様に連絡をすることは無くなります。
「しつこい営業を受けた事がない」と言われる方は、ご自分の情報を出し、
希望をきちんと伝えているからだと思います。

[155: 匿名さん]

１５４さんへ
確かにその意味もわかるけど、初対面の方に年収を答えるのは結構躊躇しますが、かなりリアルな内幕ですね。
私の場合は、やっぱりしつこい勧誘を警戒し、電話番号を空欄にしていましたが、109で確認したのか電話がかかってきたところがありました。
しかし、ＭＲめぐりを重ねたり、こういった情報源より、今はほとんど真正直に答えています。
しかし、ＭＲの営業マンもこれだけ根掘り葉掘り記入させるくせに、購入希望者の平均年収はいくらだとか、勤務先属性の平均像はどんなところとか、購読新聞のデータ開示してほしいとか言っても「そこまでわかりません」とかいっているやつがいる。アンケート記入したんだから、途中段階でも開示してほしい。
こちらも、あんまりローンがカツカツな同居人が多いマンションはいやですからねえ。◎パレスとかは昔、相当ローンぶち込んで販売したのか築浅の競売物件によく◎パレスの物件が出てました。
こんなところはできればすみたくないですよ。
少し趣旨外れましたが、営業マンが売主側の目線でしか考えない対応が露骨で少し悔しい。

[156: 匿名さん]

公庫つき物件での同倍率同時抽選方式だと属性も何もあったもんじゃないのでは？
たとえスーパーマンの属性（全額自己資金とか芸能人とか）であっても無意味な気がする。
抽選後1週間で契約なんて場合、頭金10％払えないなどで繰り上げ当選になるのかな？

[157: 匿名さん]

同倍率同時抽選方式でも、ダミー票をいれて、属性の良い人を優遇することは可能です。

[158: 匿名さん]

初心者なんで教えて下さい。
同倍率同時抽選方式って、どんな仕組みですか？

[159: 匿名さん]

けど次点、次次点まで発表するのだったら属性悪い人が次点になっちゃったらやっぱり同じなんじゃない？
営業マンは「できるだけ努力する」と言ってたけど。

[160: 匿名さん]

次点、次次点を発表しようが、当選者が契約したことにしてしまえばよいのです。

[161: 匿名さん]

すべてではないに城、必要十分条件として、持つべきものは金と信用ってことですか。考えてみれば仕方のないこととはいえ・・・。