登録と抽選【営業マンの力関係は？！】

[匿名さん]

新築マンションを購入する時抽選の場合、要望書というものをまず書いて
それから登録期間があってその１週間後ぐらいに抽選という事が多いとは
思いますが、その間営業マンはなるべく希望住戸が重ならないように
営業努力している・・・と思っています。
そこで希望住戸が重なってしまった場合の事なのですが
ズバリ営業マンの役職は希望住戸獲得に影響するものなのでしょうか？

つまり、私が部屋Ａに要望および登録しています。（担当営業マンは役職なし）
そこへ他の営業マン（役職は課長）が担当しているお客さんが私と同じ部屋を
希望したとします。双方とも資金面に問題がなかったとすると、やはり役職の
ない営業マンは私に違う部屋を強く勧めてきたりするものなのでしょうか？
もちろん勧められても希望住戸を変えなければいいだけの話なのですが・・
なんとなく役職がついている営業マンさんに担当して頂いた方の方が得な
ような気が致しまして。。。

[182: 匿名さん]

>一方、資金力が不足している人や、申し込み手続きに対して
>明らかに不誠実な人には「公平な」機会を与える理由がないので
>そういう人はそれなりにビハインドをもたされている、と考えて良いと思います。

ということは、どの物件でも抽選に操作が加わるということとほぼ同じだよ。
資金力が不足している人や、申し込み手続きに対して明らかに不誠実な人は
どの物件でもくる可能性があるわけ。

[183: 176]

どんな物件でも抽選操作の可能性ありとお考え下され。の方が正確だな。

人気物件でどの部屋にも希望がはいりかつ、申込者の属性に問題なかったら、抽選操作の必要は
ないが、ありえない前提です。

売れ残る部屋に誘導する必要はあるし、ローン審査が無理な客ははじめからはじきたいし、
抽選操作は売主側の都合でもあるし、ローン破綻者を生まないためでもある。

[184: 176]

スレの流れを読んでいて、勘違いしている人がいるので一言。

どの物件でも抽選操作の可能性アリといっているのは、例えば、100戸分の抽選があるマンションで100戸とも抽選操作があるわけではないよ。
売れ残り部屋の誘導する分だけ、抽選操作すればいいのであって、自然にまかせていい抽選の方が
ほとんどだろ。勿論、属性に問題があれば、操作の対象になるが。

[185: 匿名さん]

>>184=176
>>スレの流れを読んでいて、勘違いしている人がいるので一言。

勘違いを他人に転嫁するとは失礼なヤツだな…。
最初に「公平な抽選をする売主などいない」と断言したのはあんたじゃなかったっけ？
時と場合による、という含みを持たせたいのなら
きちんと文章に表現しとけよ…。

[186: 匿名さん]

デベの本来の目的はいい部屋を購入希望者に振り分けることじゃないよね
いかに、効率よく完売させるか（ローン落ち、キャンセルを少なく）。
属性もはずれることも多いけど、何もしないよりは遥かに効率はいいのでは。

極端な話、お客がどこの部屋を選ぼうが関係ない、いい部屋も悪い部屋も
まんべんなく売れていくのが理想でしょ。

[187: 匿名さん]

＞勘違いを他人に転嫁するとは失礼なヤツだな…。

勝手に勘違いしているくせに、反省のない奴だな。

公平な抽選をする売主などいないというのメッセージは変えない。
どんな売主でも、ローン落ちるような人や●暴関係は操作するわけ。
公平な抽選なら、彼らも通るわけだ。

[188: 匿名さん]

いいかよく読め。

物件全体では、必ずなんらかの抽選操作はある。それはある意味必要な操作。公平な抽選が、
必ずしもいいわけではなく、悪平等ということもある。

仮に、100戸あるマンションで、100戸とも抽選操作するような勘違い野郎がいるが、
そこまで効率の悪いことはしないのは、当たり前。属性に問題がなく、他の部屋に誘導する必要も
なければ、そのまま抽選、属性に問題があれば、操作ということだろう。

[189: 匿名さん]

デベの本来の目的効率よく完売させるかに抽選操作は不可欠。
ローン落ちを防ぐためには、属性の悪い奴を落とすだろうし、キャンセルを少なくするためには、
その部屋に満足していて間違ってもキャンセルしたりしないような客を選ぶだろう。
抽選した結果、ひやかし客が当選、次点が本命客となり、ひやかし客に引っ張られているうちに
本命客がほかに逃げ、冷やかし客が案の定申し込まないというのが、営業上、最悪なのよ。
営業経費が丸損だろ。

[190: 匿名さん]

完全に公平な抽選など幻想だよ。必ず操作がある。

[191: 匿名さん]

じゃ、デベにも何にもコネのない人は人気の薄い部屋を選ぶしかない
ということ？
ローン審査を終えて登録らしいし、キャンセルなど望めそうもないんですよ。
人気のない部屋にするかイチかバチかで抽選に賭けるということ？

[192: 匿名さん]

１９１さんそこまで悲観的に考える必要はないと思いますよ。自分の本気度が営業さんに伝われば大丈夫ですよ。後は神様のみぞ知るです。

[193: 通りすがり]

>>じゃ、デベにも何にもコネのない人は人気の薄い部屋を選ぶしかないということ？

コネなくとも、あなたが
・「良い客」（ローンキャンセルなどありえない）にグルーピングされていて
・その部屋以外絶対買わない
ことがちゃんと販売会社に伝わっていれば良いだけだよ。

「買えるか微妙」とか「ほかの部屋でも良い」という人の当選確率は下がると思ふ。

[194: 匿名さん]

そうです。交渉ごとなんだから強い立場（頭金、年収アリ、など）にたたないといけません。
少なくとも売り手は「ビジネス」ですから。

[195: 匿名さん]

何度も言われていますが、営業サイドとしては「抽選の操作」が前提ではありません。
何の問題も無ければ、全て公正な抽選をする方が楽だからです。
「抽選の操作」を考えるケースとしては

・部屋の偏り
本来は【Ａタイプ：４倍　Ｂタイプ：１倍】という倍率でも【Ａタイプ：１０倍　Ｂタイプ１倍】
と伝える事により、人気の無いＢタイプへ誘導するのです。
この場合「結局売れる戸数は同じではないか？」と思われるかもしれませんが、
一般的に、はずれた方は「次期分譲」も視野に入れて検討されます。
階数は異なるかもしれませんが、同じタイプ（間取り）が販売されますので、上記のケースでは

「ＡからＢへ希望を変えた方が当選して契約」→「最初からＢを希望していた方は次期分譲で契約」
という可能性があり、営業サイドとしても望ましい事なのです。

何もしなければ
「最初からＢを希望していた方が無抽選で契約」→「次期分譲のＢタイプお客様を新しく探す」
となってしまいます。


・当選させたい（させたくない）方がいる
既出ですが「属性」の良い方・悪い方、人間的に購入して欲しい方・欲しくない方がいる場合です。
ただこの場合、倍率を操作する（上げる）と当選させたい方も逃げてしまう恐れがあるので、事前に説明をする必要があります。
ちなみに○暴関係の方が購入を希望されても、そもそも登録や抽選の参加すら出来ません。
何が何でも断ります。全力で阻止します。抽選会にそれらしい人が参加しているだけで、
「このマンションは危ないんじゃないの？」と思われるからです。

過去、見た目は完全に「そちら系」の方が抽選会に参加された事があります。
他のお客様もチラチラとその方の様子を伺っていました。
私のお客様からも「あの人は・・・？」と聞かれて「普通の方ですよ^^」と答えましたが・・・
言いたかったんですけどね・・・
「ああ見えて【警察官】なんですよ！」

[196: 匿名さん]

「公平な抽選をする売主などいない」
「総数100戸のマンションで、100戸とも抽選操作するような事はない」

・・・・・このふたつの言葉を１人の人間が吐いているのは、どう考えても矛盾。
自分で言ってて「アレ？？」って思わないのかな。

[197: 匿名さん]

>>195
ながなが書いているが要約すると、
部屋の偏りの是正、当選させたい（させたくない）方がいる場合、抽選操作が行われる。

部屋人気が偏らない、当選させたい（させたくない）方が全くいない物件はありえず、
抽選操作は必然となる。

[198: 匿名さん]

>>196

君の国語力が不安だよ。
「公平な抽選をする売主などいない」
「総数100戸のマンションで、100戸とも抽選操作するような事はない」
は両立する。

[199: 匿名さん]

まあまあ操作は仕方なくとも、入居後の買主のことを思ってやってくれるんだという解釈にしましょうよ。

[200: 匿名さん]

究極の「コネ」とも言える「自社社員」が購入を希望した事もありますが、上司に
「どうせ買うなら売れない部屋を買え！」と言われていました。

「だったら要りません」「何でだ？」「だって・・・」という数日にわたるやりとりの結果・・・

売れ行きの悪い部屋を買わされていました。

自社社員の場合は「割引」が適用になりましたので、
「人気の部屋を何で割り引かんといかんのだ！」という上司の一声で、こんな事になったのです。

上司からすれば
「電話や訪問に行かなくても、お客が目の前にいる」
「【ちょっと来い】と言えばすぐに来る」
「【もうこの部屋でいいじゃん】なんてむちゃくちゃな話法でも、クレームにならない」

というまさに理想的な「お客様」ですね^^
「コネ」があっても良いとは限らないのです。

[201: 匿名さん]

うーん。社員にそのようなことをさせるのは3流の証。
社員にはある程度はいい部屋を買わせて商品満足度を高めたほうが営業やモチベーションにいいに決まってます。
こんなことしたらみんなやる気なくなってしまいますが。かわいそう。
まっ、だからちゃんと商品説明ができないんでしょうが。

[202: 匿名さん]

>>196

国語力のない君に説明すると、
「公平な抽選をする売主などいない」＝全てのマンションで抽選操作が行われている。

抽選操作とは、例えば、100戸あるマンションで、一部の部屋で行われるものであり、
抽選する部屋全部で行われるものでもない。（操作の必要のない部屋もある）

従って、「総数100戸のマンションで、100戸とも抽選操作するような事はない」
ということはできる。

[203: 匿名さん]

>>201
「売れ行きの悪い部屋」＝「悪い部屋」と勝手に思っているようですが、
「売れ行きの悪い部屋」＝「希望した部屋と比べて割高」というだけです。

その営業マンが避けたのも「その部屋の方が広くて良いが、割安感が無い」という理由です。
それを最終的には「割引」の適用で納得出来たから「契約」したのですが・・・

そもそも抽選になる様な部屋を社員が買う事になって、後で問題にならないとでも？
「日銀総裁」ほどではありませんが、ある意味「インサイダー」ですよ？
うちは「一流」とは言いませんが、疑われる様なことをする「三流」でもないと思っています。

[204: 匿名さん]

>>202
必死ですな。１人何役？（笑）

[205: 196]

>>202
そこまで日本語の得意な御仁が何故解らないのか不思議ではあるが・・・
こちらも説明してやろう。簡単なことだ。

貴方が言う「操作の必要性がない抽選」は、確かに公平に行なわれている。
言い換えれば、調整・操作が行なわれている一方で「一部の抽選」は
公平に行なわれているのであり、その抽選の当事者にとって売主の処理は公平そのものである。
したがって「公平な抽選をする売主などいない」と断言するのは誤りである。

揚げ足とりだと思うかい？　そりゃお互い様だww

[206: 匿名さん]

全く日本語ができないのにもほどがある。

調整・操作が行なわれている一方で、一部の抽選」は公平に行なわれているのであり
＝全部ではないが、不公平とはいえないが、公平な抽選をしていないといえる。

従って、
「公平な抽選をする売主などいない」
「総数100戸のマンションで、100戸とも抽選操作するような事はない」
は矛盾せず、両立する。

[207: 匿名さん]

調整・操作が行なわれている一方で、一部の抽選」は公平に行なわれているのであり
＝全部が不公平とはまでいえないが、公平な抽選をしていないといえる。

[208: 匿名さん]

簡単にいうと、マンション一棟売るのに、正直に全部屋公平な抽選をする売主はいない。
売主の都合やあるいは買主の都合にあわせて、適当な抽選操作はか　な　ら　ず　存在する。

[209: 匿名さん]

＞したがって「公平な抽選をする売主などいない」と断言するのは誤りである。

論証できていないよ。残念ながら。

[210: 匿名さん]

「公平な抽選をする売主などいない」
「総数100戸のマンションで、100戸とも抽選操作するような事はない」
は矛盾せず、両立する。
というのを反論できるかい。俺の勝ちだ。

[211: 匿名さん]

・・・なんですかコレ？

[212: 210]

公平な抽選をする売主などいない。と言っているが、そういう売主は少しも悪いとは思わない。
むしろ逆で、抽選操作は、売主の都合だけではなく、購入者にとっても必要だ。

売れのこりがでないように、きれいに売ってもらったほうが、管理費の心配がなくて購入者としても助かるし、○暴のような社会的に問題がある人間を排除してもらうのも大切だ。
売主には、スマートに抽選操作をやっていただきたいと思っている。べつに不正な行為だと思わない、
合理的な経済行為だと考える。

[213: 匿名さん]

売れ行きの悪い部屋は割高感があるからはあたり前なんじゃないですか。インサイダーって重要情報を自己の利益のために使う株取引のことを言うんです。後にその株を売却して売却益を稼ぐような。
そもそも抽選になるような部屋を社員が買う場合になんちゃって抽選は当然ありうる話でしょう？
第2期分だと「販売済み」とかいたら2期目の客は「1期で売れたんだ」と思うんじゃない？
200っだえの記述をよむと「いやいや買わされた」としか解釈できないね。跡で納得済みだってことがわかったけど。3流1流って会社の規模のことを行ったんじゃなく、社員の心のことを言ったまで。補足説明があったから3流は取り下げますよ。誤解を招く書きぶり。

[214: 匿名さん]

>>212
そりゃあんた、人気物件には当てはまらない理論だよ。
しかも抽選当たった購入者には結果的にはいいが外れた購入者には全くもって合理的でも
なんでもないぞ。

間違いなく売主に踊らされてるな。

ちなみに210は勝ちでいいと思う。
満足してくれ。

[215: 匿名さん]

深夜に熱い戦いが展開されたようですね^^;

結局のところ、
・人気のある（倍率の高い）部屋は、抽選前から他に誘導すべく販売側でも調整かける
　（販売側で倍率操作もありえる）
・抽選は「誘導に屈しない・属性的に問題ない購入希望者」で競うことになる
ってところじゃないんですかね？

[216: 匿名さん]

>>210
貴方の主張は
「抽選に作為を加えないデベはいない」
という事に過ぎないので
「公平な抽選を行なうデベはいない」という表現では不正確ですよ。
逆は真にあらず、でしたっけ。

実際、私が経験した抽選は参加者全員が当選票を作成して
抽選箱の中にシカケが無い事も各々が確認しました。
他の住戸の事は判りませんし、実際に倍率のバラケ具合をみれば
私が希望した部屋にも何らかの調整が加えられた可能性がありますが
少なくとも抽選自体が公平だったのは事実だと思います。

この話題の発端も“購入者として条件が同じであれば抽選は公正なのか？”と
いうところにあった筈です。
これから実戦（？）に臨む人の「精神衛生」ためにも
そこをいたずらに否定するのは如何なものでしょうかね。

いずれにしても購入者側が結果に干渉することは出来ないのだから
せめて「公平である事」は拠り所として必要です。
逆に、操作によって購入者自身が護られているのもまた事実でしょうけど。

[217: 216]

操作によって購入者自身が護られているのもまた事実であり、そういうものだと考えればいい。
抽選制度と言うのは、廃止が決まっている公庫の融資制度とともに生まれた新築マンションに限られた制度であり、もともと歪んでいるものだ。同じマンションでも、1回目の売出しから売れ残れば、先着順になるし、中古物件に至っては抽選は存在しない。
資本主義経済的に考えれば、需要によって価格は決められるべきなので、人気物件で希望者が重なったら、最も高い金を出す人が買えるべきではないか。
抽選制度自体が歪んでいるし、もはや公平性はもはや幻想。
抽選を操作すれば、属性の良い人、物件を買いたい熱意の高い人が、買える確率が高くなり、
ひやかし客やローン破綻予備軍や○暴などが買いにくくなる、結構なことではないか。

[218: 216]

抽選制度というのは、
日本が貧しい時代の「全ての国民に平等に住居」をという理念が成立した場合に意義が認められるものではないかな？
ところが、豊かな時代になり、ただ住めればいいのではなく（それなら分譲マンションを買うこともなかろう）、自分の嗜好に適した住居、他よりももっといいものという考えに今は移っているのだから、公平な抽選というのは存在意義をなくしている。

[219: 匿名さん]

結局、売りたい人に売るっていうことに落ち着いて、それでいいんじゃない？　売りたくなるような人になればいいんであって。何らかの抽選操作は当然と考えられる。
デベも人気が編重しない商品開発をやればいいんじゃない？　いつもまちまちの間取り、広さで、同じような間取りに人気が集中するんでしょ？　絶対バラけることがないっていうのはわかるけど。
地域のニーズをしっかり汲み取れば間取り・広さは想定できないのでしょうか？
単純に、土地があって容積率があって、容積率いっぱいの延べ床にすると、こんなプランです、なんてやってるだけでしょうか？

[220: 匿名さん]

公庫付きマンションの場合、何か登録等の一定のルールがあるんですよね？詳しい方、教えて下さい。
でも、最初（第一期）から先着順をうたっている物件や、第一期の販売（登録・抽選）の部屋を絞っておいて、それ以外の部屋をどんどん先着で受けちゃう物件ってありますよね。事前に要望を受付け、「要望が入った部屋は、第一期の登録・抽選の対象から外しますので、大丈夫です」って、営業マンに言われたこともあります。基本的に何でもありなんでしょうが、最低限のルールってどうなっているのでしょう？

[221: 216（本物）]

>>217-218　さん

私のレス番で語っておられるのは何故ですか？(^^;）

[222: 匿名さん]

>>219

人気が偏るのは当たり前。絶対に偏る。日照のよい向き、眺望の良い高層階、独立性のある角部屋など人気のでる部屋は物件の一部に集中する。そういう人気部屋は抽選というより、オークションにして、競り落した人が買えれたほうがいいと思うけどね。

[223: 匿名さん]

>>220

最低限のルールより、ルールの抜け穴を知っておいたほうがいいよ。

[224: 匿名さん]

>>222
オークションにした場合どこまで価格の透明性を維持できるのでしょうか。
嘘の登録をやってるくらいだから嘘の価格の札入れもありえますよね。。
第3者に委託してやってもらうしかないでしょうね。

[225: 222]

>>224
ごもっともな意見です。オークションも危険ですね。第3者に委託といっても、信用できそうもないか・・・。

[226: 匿名さん]

昨日抽選がありました。結局1倍でした。事前に営業マンが振り分けていたということでしょうか？他の部屋では3倍前後の倍率もあったようです。

[227: 匿名さん]

公平な抽選は少ないですね。ちなみにデベが選別してくれたお陰でよい方ばかりですが。

[228: 匿名さん]

>>227

デベの選別は、売り手の都合でもあるが、購入者全体としても、結果的に良いと思う。
生活水準が一定以上になるから、管理組合運営がらくになる。

[229: 匿名さん]

なんか、話がゴッチャになってないか？
エントリー件数を調整する事と、抽選そのものを操作する事とが
区別できてない人が混じってるぞ…。

[230: 匿名さん]

226です。今まで散々抽選操作で漏れたらどうしようと思っていたのですが、結果的にエントリー件数調整で優遇されましたということを言いたかったのです。
いずれにせよ、買い手の機会均等というのは資本主義上難しいということでしょう。

[231: 匿名さん]

エントリー件数を調整する事と、抽選そのものを操作する事は、ワンセットです。
事前の策として、エントリー調整があり、その調整に応じない招かれざる客を抽選操作で排除する
ということです。