登録と抽選【営業マンの力関係は？！】

[匿名さん]

新築マンションを購入する時抽選の場合、要望書というものをまず書いて
それから登録期間があってその１週間後ぐらいに抽選という事が多いとは
思いますが、その間営業マンはなるべく希望住戸が重ならないように
営業努力している・・・と思っています。
そこで希望住戸が重なってしまった場合の事なのですが
ズバリ営業マンの役職は希望住戸獲得に影響するものなのでしょうか？

つまり、私が部屋Ａに要望および登録しています。（担当営業マンは役職なし）
そこへ他の営業マン（役職は課長）が担当しているお客さんが私と同じ部屋を
希望したとします。双方とも資金面に問題がなかったとすると、やはり役職の
ない営業マンは私に違う部屋を強く勧めてきたりするものなのでしょうか？
もちろん勧められても希望住戸を変えなければいいだけの話なのですが・・
なんとなく役職がついている営業マンさんに担当して頂いた方の方が得な
ような気が致しまして。。。

[162: 匿名さん]

同倍率同時抽選方式→

正式名称は分かりませんが、抽選になる住戸が多数ある場合、
倍率の同じ部屋でまとめて抽選を行う方法の事です。

例えば「１０１」「１０３」「１０５」号室の３部屋が同じ「４倍（申込んでいる人が４人）」なら、まずクジなどを引いてもらい、それぞれの番号を決めます。

「１０１」（①中田さん　②中村さん　③宮本さん　④高原さん）
「１０３」（①清原さん　②鈴木さん　③金本さん　④桑田さん）
「１０５」（①田中さん　②清水さん　③大西さん　④斉藤さん）

そしてデベの担当者が、ガラガラ等を回して当選番号を決めます。
仮に「③」がでた場合は「宮本さん、金本さん、大西さん」が当選となる訳です。

この方式では、複数の住戸を同時に行う為、意図的に誰かを当選させるには架空の票を加えて倍率を上げる必要がある訳です。
倍率の割には参加者が少ない場合は要注意です。

[163: 匿名さん]

>>155
届け出ていれば、住所から電話番号が分かりますからね。
（ちなみに番号案内は「104」です。お気を悪くしたらすいません。）

ちなみに個人的には、そこまではしていません。
「電話番号の未記入」や「賃貸の部屋番号抜け（←これが多い！）」は「記入忘れ」ではなく「記入を拒否した」という意思表示です。
私は最初に「記入して頂けますか？」と聞いていますので、それを拒否された上で調べるのはあまり印象の良いものではありませんから・・・

おっしゃるとおり、皆さんに記入して頂いたアンケートの内容を集計して、営業に役立てる訳なので「そこまで分かりません」というのはおかしな話です。「詳しくはお答えできません」ならまだわかりますが、「調べて説明するのが面倒くさい」だけでしょうね＾＾

「購読新聞」でチラシを折り込む新聞社を、「来場分布図」でエリアを決めます。
「勤務先」でどんな業種が多いかを判断し、おおよその所得層を算出します。
特にこれらの内容に関しては、開示しても差し支えのない内容がほとんどなのですが、
「どんな職業の方が多いですか？」や「何人家族が多いですか？」等の質問では、

「その方と同じ勤務先の購入者が複数いた場合」や「女性単身の方が多い場合」は返答に困る事もあり、その場合は「分かりません」と答える場合もあるのです。

[164: 匿名さん]

162番さん、お尋ねします。それじゃ、抽選会に参加した方がよいのですか？
登録番号5番をもらってますが、どうせだめかなと今からあきらめてます。
登録番号１からガラガラをまわされると聞いたので・・。
でもまわすのは大概、係りの方らしいけど。
キャッシュで払うことにしたのにな〜んか番号からしてダメだったみたい。
ローン組まなくっても条件アップにならないみたいですね。

[165: 匿名さん]

163さんへ155です。
なるほど。マンションなんで他人も広義の「同居人」と考えてしまうため、他人の属性まで気にしてしまいます。「頭金ゼロでマンション買えます」またそれで買った人は＝「将来の修繕積み立ての臨時徴収能力ありません」、って聞こえてしまい、敬遠してしまいます。そんなこと考えていると、対応がしっかりしているところ＝大手の大規模プロジェクト（デベでもその時期の目玉物件のようなもの）に自然と目が行きます。考えすぎかなあ。まあ抽選会をやる規模のマンションだとこんな心配は無用なんですけど。

[166: 匿名さん]

>>165
正しいですよ。

[167: 匿名さん]

頭金やローン額を聞かれますが
それって　あとで変更可能なんですか？

金利次第で　ローンを組むかどうかを考えたいのですが。

[168: 匿名さん]

ローンの金額を減額する予定で少なめに頭金を申告するのはOK。後々「ローン増やしてください」はやめたほうがいい。結局ローン通れば文句ないですが、資金計画の立案能力がない人＝しっかりしてない　と疑念をもたれると損ですよ。こっちは　「購買意欲、購買能力とも十分です」と正々堂々といえるようにすることは交渉ごとの主導権を握れる（この場合、「抽選」を有利にする前提のスレ）前提だと思います。

[169: 匿名さん]

>>164
抽選方法が良く分かりませんが、少なくとも５人の登録があるとして・・・
ガラガラに当たりを１つ、ハズレを４つ入れて登録番号順に回すという方法でしょうか？
164番さんが当選する為には、前の４人の方が全てはずれる必要があるわけですね。

どうやら「登録順」に番号が決まってしまったようですが、公正な抽選が行われたならチャンスはあります。私のお客様でも、はずれると思って抽選会に来られなかった方が当選された事もあります。

私としては、お客様には抽選会に参加して頂きたいです。当選されたなら良いのですが、
「はずれました」と連絡をするのは精神的にキツイんです。

！別に、164番さんがはずれると思っている訳ではありませんよ。
必然的にはずれる人数の方が多いので・・・

[170: 匿名さん]

>>165
そうですね。管理費や修繕積み立て金等の徴収を考えるなら属性の良い人の方が良いです。
その面では、販売会社と思惑は一致します＾＾

ただ、属性が良い方だと別の心配もあります。
「払えない」ではなく「払わない」という方が出てくるのです。
管理会社とのトラブル等で「納得出来ないものは払わない」と言い出すのです。

どちらの方もいるマンションは最悪ですが・・・

[171: 匿名さん]

>164
普通は1から5番までの番号の玉を全部抽選器にいれて出た順に当選次点…みたいな感じだと思うので別に5番でも全く関係ないはずですけど。
しかも逆にいうと勇んで一番に登録しても別に抽選上はなんの効力も無いわけで。
そもそも論でいうと、何番であろうとずるされたら全く関係なくなりますけど。

[172: 匿名さん]

我が家も抽選でしたが
１戸に５件の申し込みがあった場合、玉を１〜５番まで入れて
ガラガラして、１番初めに出た番号が当選
次が次点、その次が・・・とやりました

ガラガラ回す人も会場に来ている中から選ばれました
もう一人横で見ている人も選ばれて、玉の番号をチェックしたりしていました

さらに、同倍率同時抽選だったので
２倍の部屋、３倍の部屋・・・と順にやって
例えば２倍の部屋が３戸あって２番が当たりなら、その３戸全部２番の人が当たりです

ちなみに我が家は２倍でしたけど、ハズレでした

[173: 匿名さん]

結局は公平な抽選をする売主となんちゃって抽選をする売主がいるということでしょうか？　部屋によっては属性が似通っていれば公平にし、属性に差があればなんちゃって抽選など使い分けているということでしょうか？　公平感があったと感じている方と作為的だと経験されている方が混同している。
売主のそのとき次第か？？？

[174: 匿名さん]

部屋によっては属性が似通っていれば公平にし、属性に差があればなんちゃって抽選など使い分けているということでしょうか？

それが操作ということ。全ての抽選で操作をするわけではなく、一部細工するわけだよ。

[175: 匿名さん]

173さんのおっしゃる通り、「公平な抽選をする売主となんちゃって抽選をする売主」の見分け方で、良い方法はないでしょうか？

[176: 匿名さん]

>>175
公平な抽選をする売主などありませんよ。たまたまものすごく人気がでた物件で、文字どおり一期で完売
というなら、抽選操作も必要ないが、多くの場合、売りやすい部屋と売りにくい部屋が混在するから、
売れにくい部屋をさばくためにも、抽選操作をするわけよ。
どんな物件でも抽選操作ありとお考え下され。

[177: 匿名さん]

だから抽選会に出席するかどうかを何度も確認されたのかな。
「もし、当日、来られるようであれば知らせて下さい」とまで言われたけど。
結果はダメでした。行った方がよかったのでしょうか？
う〜ん、わからない。

[178: 匿名さん]

>>176
>>公平な抽選をする売主などありませんよ

私、（デベではないけれど）一応「現場」を知る者ですが・・・・
つきつめれば、抽選はあくまで抽選でしかありませんし
全ての抽選に操作アリなんて事はありませんよ。
手間ヒマかけてそんな事をしてもメリットがありませんから。
購買意欲や資金力において大きな差がないお客さん同士であれば
抽選に作為を加える事の方がよっぽど面倒です。

一方、資金力が不足している人や、申し込み手続きに対して
明らかに不誠実な人には「公平な」機会を与える理由がないので
そういう人はそれなりにビハインドをもたされている、と考えて良いと思います。
もしも、その事を指して「不公平だ」と考えている人がいるのだとしたら
ちょっと甘いんじゃないかと。
抽選をなるべく回避しようという「調整」という名の操作が加えられているのは
誰もが知っている事なのに、抽選にだけは公平性を求める・・・・。
個人的に、その感覚ってなんとも不思議ですね。

[179: 匿名さん]

↑
だから属性が同じ客の場合は単純に抽選で、それ以外はなんちゃって抽選だろうという結論に達してるんじゃないのか？
購買意欲と能力のあるものに販売するのは商売なら当たり前のこと。みなわかっているはず。
購買能力のないもの（ローンとおらなさそうなひと）は仕方ない。

[180: 178]

>>179
>>みなわかっているはず。

申し訳ありません。
私もそう思うのですが、「どんな抽選でも操作あり」というご意見があったので
敢えて指摘させて頂きました。（一応、176さんへの個別レスだったんですが）

[181: 匿名さん]

179です。
すみません。きつく言い過ぎました。
確かに何百戸も販売するマンションに一つ一つ操作してたら販売側も訳わからなくなるってのも言えていると思います。物理的労力の観点より。締め切ってその人うちに結果を出すんでしょうし。
また、操作しまくってれば、そのうち話題になって会社の信用問題になりかねないですからね。

[182: 匿名さん]

>一方、資金力が不足している人や、申し込み手続きに対して
>明らかに不誠実な人には「公平な」機会を与える理由がないので
>そういう人はそれなりにビハインドをもたされている、と考えて良いと思います。

ということは、どの物件でも抽選に操作が加わるということとほぼ同じだよ。
資金力が不足している人や、申し込み手続きに対して明らかに不誠実な人は
どの物件でもくる可能性があるわけ。

[183: 176]

どんな物件でも抽選操作の可能性ありとお考え下され。の方が正確だな。

人気物件でどの部屋にも希望がはいりかつ、申込者の属性に問題なかったら、抽選操作の必要は
ないが、ありえない前提です。

売れ残る部屋に誘導する必要はあるし、ローン審査が無理な客ははじめからはじきたいし、
抽選操作は売主側の都合でもあるし、ローン破綻者を生まないためでもある。

[184: 176]

スレの流れを読んでいて、勘違いしている人がいるので一言。

どの物件でも抽選操作の可能性アリといっているのは、例えば、100戸分の抽選があるマンションで100戸とも抽選操作があるわけではないよ。
売れ残り部屋の誘導する分だけ、抽選操作すればいいのであって、自然にまかせていい抽選の方が
ほとんどだろ。勿論、属性に問題があれば、操作の対象になるが。

[185: 匿名さん]

>>184=176
>>スレの流れを読んでいて、勘違いしている人がいるので一言。

勘違いを他人に転嫁するとは失礼なヤツだな…。
最初に「公平な抽選をする売主などいない」と断言したのはあんたじゃなかったっけ？
時と場合による、という含みを持たせたいのなら
きちんと文章に表現しとけよ…。

[186: 匿名さん]

デベの本来の目的はいい部屋を購入希望者に振り分けることじゃないよね
いかに、効率よく完売させるか（ローン落ち、キャンセルを少なく）。
属性もはずれることも多いけど、何もしないよりは遥かに効率はいいのでは。

極端な話、お客がどこの部屋を選ぼうが関係ない、いい部屋も悪い部屋も
まんべんなく売れていくのが理想でしょ。

[187: 匿名さん]

＞勘違いを他人に転嫁するとは失礼なヤツだな…。

勝手に勘違いしているくせに、反省のない奴だな。

公平な抽選をする売主などいないというのメッセージは変えない。
どんな売主でも、ローン落ちるような人や●暴関係は操作するわけ。
公平な抽選なら、彼らも通るわけだ。

[188: 匿名さん]

いいかよく読め。

物件全体では、必ずなんらかの抽選操作はある。それはある意味必要な操作。公平な抽選が、
必ずしもいいわけではなく、悪平等ということもある。

仮に、100戸あるマンションで、100戸とも抽選操作するような勘違い野郎がいるが、
そこまで効率の悪いことはしないのは、当たり前。属性に問題がなく、他の部屋に誘導する必要も
なければ、そのまま抽選、属性に問題があれば、操作ということだろう。

[189: 匿名さん]

デベの本来の目的効率よく完売させるかに抽選操作は不可欠。
ローン落ちを防ぐためには、属性の悪い奴を落とすだろうし、キャンセルを少なくするためには、
その部屋に満足していて間違ってもキャンセルしたりしないような客を選ぶだろう。
抽選した結果、ひやかし客が当選、次点が本命客となり、ひやかし客に引っ張られているうちに
本命客がほかに逃げ、冷やかし客が案の定申し込まないというのが、営業上、最悪なのよ。
営業経費が丸損だろ。

[190: 匿名さん]

完全に公平な抽選など幻想だよ。必ず操作がある。

[191: 匿名さん]

じゃ、デベにも何にもコネのない人は人気の薄い部屋を選ぶしかない
ということ？
ローン審査を終えて登録らしいし、キャンセルなど望めそうもないんですよ。
人気のない部屋にするかイチかバチかで抽選に賭けるということ？

[192: 匿名さん]

１９１さんそこまで悲観的に考える必要はないと思いますよ。自分の本気度が営業さんに伝われば大丈夫ですよ。後は神様のみぞ知るです。

[193: 通りすがり]

>>じゃ、デベにも何にもコネのない人は人気の薄い部屋を選ぶしかないということ？

コネなくとも、あなたが
・「良い客」（ローンキャンセルなどありえない）にグルーピングされていて
・その部屋以外絶対買わない
ことがちゃんと販売会社に伝わっていれば良いだけだよ。

「買えるか微妙」とか「ほかの部屋でも良い」という人の当選確率は下がると思ふ。

[194: 匿名さん]

そうです。交渉ごとなんだから強い立場（頭金、年収アリ、など）にたたないといけません。
少なくとも売り手は「ビジネス」ですから。

[195: 匿名さん]

何度も言われていますが、営業サイドとしては「抽選の操作」が前提ではありません。
何の問題も無ければ、全て公正な抽選をする方が楽だからです。
「抽選の操作」を考えるケースとしては

・部屋の偏り
本来は【Ａタイプ：４倍　Ｂタイプ：１倍】という倍率でも【Ａタイプ：１０倍　Ｂタイプ１倍】
と伝える事により、人気の無いＢタイプへ誘導するのです。
この場合「結局売れる戸数は同じではないか？」と思われるかもしれませんが、
一般的に、はずれた方は「次期分譲」も視野に入れて検討されます。
階数は異なるかもしれませんが、同じタイプ（間取り）が販売されますので、上記のケースでは

「ＡからＢへ希望を変えた方が当選して契約」→「最初からＢを希望していた方は次期分譲で契約」
という可能性があり、営業サイドとしても望ましい事なのです。

何もしなければ
「最初からＢを希望していた方が無抽選で契約」→「次期分譲のＢタイプお客様を新しく探す」
となってしまいます。


・当選させたい（させたくない）方がいる
既出ですが「属性」の良い方・悪い方、人間的に購入して欲しい方・欲しくない方がいる場合です。
ただこの場合、倍率を操作する（上げる）と当選させたい方も逃げてしまう恐れがあるので、事前に説明をする必要があります。
ちなみに○暴関係の方が購入を希望されても、そもそも登録や抽選の参加すら出来ません。
何が何でも断ります。全力で阻止します。抽選会にそれらしい人が参加しているだけで、
「このマンションは危ないんじゃないの？」と思われるからです。

過去、見た目は完全に「そちら系」の方が抽選会に参加された事があります。
他のお客様もチラチラとその方の様子を伺っていました。
私のお客様からも「あの人は・・・？」と聞かれて「普通の方ですよ^^」と答えましたが・・・
言いたかったんですけどね・・・
「ああ見えて【警察官】なんですよ！」

[196: 匿名さん]

「公平な抽選をする売主などいない」
「総数100戸のマンションで、100戸とも抽選操作するような事はない」

・・・・・このふたつの言葉を１人の人間が吐いているのは、どう考えても矛盾。
自分で言ってて「アレ？？」って思わないのかな。

[197: 匿名さん]

>>195
ながなが書いているが要約すると、
部屋の偏りの是正、当選させたい（させたくない）方がいる場合、抽選操作が行われる。

部屋人気が偏らない、当選させたい（させたくない）方が全くいない物件はありえず、
抽選操作は必然となる。

[198: 匿名さん]

>>196

君の国語力が不安だよ。
「公平な抽選をする売主などいない」
「総数100戸のマンションで、100戸とも抽選操作するような事はない」
は両立する。

[199: 匿名さん]

まあまあ操作は仕方なくとも、入居後の買主のことを思ってやってくれるんだという解釈にしましょうよ。

[200: 匿名さん]

究極の「コネ」とも言える「自社社員」が購入を希望した事もありますが、上司に
「どうせ買うなら売れない部屋を買え！」と言われていました。

「だったら要りません」「何でだ？」「だって・・・」という数日にわたるやりとりの結果・・・

売れ行きの悪い部屋を買わされていました。

自社社員の場合は「割引」が適用になりましたので、
「人気の部屋を何で割り引かんといかんのだ！」という上司の一声で、こんな事になったのです。

上司からすれば
「電話や訪問に行かなくても、お客が目の前にいる」
「【ちょっと来い】と言えばすぐに来る」
「【もうこの部屋でいいじゃん】なんてむちゃくちゃな話法でも、クレームにならない」

というまさに理想的な「お客様」ですね^^
「コネ」があっても良いとは限らないのです。

[201: 匿名さん]

うーん。社員にそのようなことをさせるのは3流の証。
社員にはある程度はいい部屋を買わせて商品満足度を高めたほうが営業やモチベーションにいいに決まってます。
こんなことしたらみんなやる気なくなってしまいますが。かわいそう。
まっ、だからちゃんと商品説明ができないんでしょうが。

[202: 匿名さん]

>>196

国語力のない君に説明すると、
「公平な抽選をする売主などいない」＝全てのマンションで抽選操作が行われている。

抽選操作とは、例えば、100戸あるマンションで、一部の部屋で行われるものであり、
抽選する部屋全部で行われるものでもない。（操作の必要のない部屋もある）

従って、「総数100戸のマンションで、100戸とも抽選操作するような事はない」
ということはできる。

[203: 匿名さん]

>>201
「売れ行きの悪い部屋」＝「悪い部屋」と勝手に思っているようですが、
「売れ行きの悪い部屋」＝「希望した部屋と比べて割高」というだけです。

その営業マンが避けたのも「その部屋の方が広くて良いが、割安感が無い」という理由です。
それを最終的には「割引」の適用で納得出来たから「契約」したのですが・・・

そもそも抽選になる様な部屋を社員が買う事になって、後で問題にならないとでも？
「日銀総裁」ほどではありませんが、ある意味「インサイダー」ですよ？
うちは「一流」とは言いませんが、疑われる様なことをする「三流」でもないと思っています。

[204: 匿名さん]

>>202
必死ですな。１人何役？（笑）

[205: 196]

>>202
そこまで日本語の得意な御仁が何故解らないのか不思議ではあるが・・・
こちらも説明してやろう。簡単なことだ。

貴方が言う「操作の必要性がない抽選」は、確かに公平に行なわれている。
言い換えれば、調整・操作が行なわれている一方で「一部の抽選」は
公平に行なわれているのであり、その抽選の当事者にとって売主の処理は公平そのものである。
したがって「公平な抽選をする売主などいない」と断言するのは誤りである。

揚げ足とりだと思うかい？　そりゃお互い様だww

[206: 匿名さん]

全く日本語ができないのにもほどがある。

調整・操作が行なわれている一方で、一部の抽選」は公平に行なわれているのであり
＝全部ではないが、不公平とはいえないが、公平な抽選をしていないといえる。

従って、
「公平な抽選をする売主などいない」
「総数100戸のマンションで、100戸とも抽選操作するような事はない」
は矛盾せず、両立する。

[207: 匿名さん]

調整・操作が行なわれている一方で、一部の抽選」は公平に行なわれているのであり
＝全部が不公平とはまでいえないが、公平な抽選をしていないといえる。

[208: 匿名さん]

簡単にいうと、マンション一棟売るのに、正直に全部屋公平な抽選をする売主はいない。
売主の都合やあるいは買主の都合にあわせて、適当な抽選操作はか　な　ら　ず　存在する。

[209: 匿名さん]

＞したがって「公平な抽選をする売主などいない」と断言するのは誤りである。

論証できていないよ。残念ながら。

[210: 匿名さん]

「公平な抽選をする売主などいない」
「総数100戸のマンションで、100戸とも抽選操作するような事はない」
は矛盾せず、両立する。
というのを反論できるかい。俺の勝ちだ。

[211: 匿名さん]

・・・なんですかコレ？