新築マンションを購入する時抽選の場合、要望書というものをまず書いて
それから登録期間があってその１週間後ぐらいに抽選という事が多いとは
思いますが、その間営業マンはなるべく希望住戸が重ならないように
営業努力している・・・と思っています。
そこで希望住戸が重なってしまった場合の事なのですが
ズバリ営業マンの役職は希望住戸獲得に影響するものなのでしょうか？
つまり、私が部屋Ａに要望および登録しています。（担当営業マンは役職なし）
そこへ他の営業マン（役職は課長）が担当しているお客さんが私と同じ部屋を
希望したとします。双方とも資金面に問題がなかったとすると、やはり役職の
ない営業マンは私に違う部屋を強く勧めてきたりするものなのでしょうか？
もちろん勧められても希望住戸を変えなければいいだけの話なのですが・・
なんとなく役職がついている営業マンさんに担当して頂いた方の方が得な
ような気が致しまして。。。
[スレ作成日時]2005-06-30 23:22:00
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登録と抽選【営業マンの力関係は？！】
| No.151 |
by 匿名さん 2006-06-10 00:57:00
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販売会社の場合は、成績に応じて給与が変わると言うより「○○万円／１戸」という歩合給です。
私のところではありませんが、他の販売会社では１戸当たり１０万円〜３０万円程度です。 その分、基本給は低いのですが。 過去の例では、同じ物件内でも、売れない部屋では歩合が高いケースがありました。 （その部屋を売ると○○万円ＵＰというもの） マンションの販売とは扱う商品が一つだけなので、営業マンとしての仕事は 「お客様の要望に応える」というより「この物件を買う人を探す」事が主です。 「ではこんな物件はいかがでしょう？」という商談にはならないのです。 その為、売る為にはある程度個人の営業力に頼るしかありません。 それを引き出すのが「歩合給」なのです。 |
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|---|---|---|
| No.152 |
＞仮に営業担当者の歩合給重視だとしたら、こちらが嫌がっているのに、なぜ営業マンは他の間取りへ誘導するのか？
これは話は簡単で、あくまで営業の仕事は「全戸完売」させることだから。 極論言えば、10戸のマンションで1戸に対して10倍の倍率がついて9戸は0倍というのはもっとも最低。 10戸全部が1倍で完売する。これが成功例。 歩合云々というより売れ残りのリスクを回避するためです。 |
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| No.153 |
こちらのスレは、きちんと対応されていますね〜感心しました！
よく営業さんの電話攻撃に対して、態度が悪い・・等々の文句を言ってる方の話を聞きますが 本当にそんなひどい営業があるの？と思っていました 我が家にもたまに営業電話がかかってきたりしますが ひどい対応なんてされたことないです 昨日も電話でＭＲの誘いがありましたが、普通に話して（別物件契約済みだったこともあり） 「またよろしくお願いします〜」って感じで終わりました 何件か回ったＭＲでもとても対応良くして頂いたし ひどい話を聞く度に”本当なの？”って思います 気に入った物件も契約できて、自分はラッキーなんですね スレ違いなのですが、営業さんにありがとう〜が言いたくなりました |
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| No.154 |
最近のお客様はあまり自分の「情報」を出したがらないですね。
「どのエリアで探しているのか？」 「どんな間取りを希望しているのか？」 「どのくらいの予算なのか？」 アンケートも空白が多く「勝手に見て、勝手に考える」方が増えています。 色々と質問をしても答えて頂けない事も多いのです。 また、お客様自身、ご自分の希望がまとまっていないからかもしれません。 この場合、上司に「このお客様はどうなんだ？」と聞かれても答えられないのです。 その為、執拗にそのお客様に連絡を取り「なぜ買わないのか？」という意味の無い質問をする事になります。 また、情報が少ない＝ひょっとしたら買うかも？と思われてしまう面もあります。 逆にそのお客様の希望がはっきりと分かり、この物件では条件に合わないと思えば、 早めにそのお客様に連絡をすることは無くなります。 「しつこい営業を受けた事がない」と言われる方は、ご自分の情報を出し、 希望をきちんと伝えているからだと思います。 |
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| No.155 |
１５４さんへ
確かにその意味もわかるけど、初対面の方に年収を答えるのは結構躊躇しますが、かなりリアルな内幕ですね。 私の場合は、やっぱりしつこい勧誘を警戒し、電話番号を空欄にしていましたが、109で確認したのか電話がかかってきたところがありました。 しかし、ＭＲめぐりを重ねたり、こういった情報源より、今はほとんど真正直に答えています。 しかし、ＭＲの営業マンもこれだけ根掘り葉掘り記入させるくせに、購入希望者の平均年収はいくらだとか、勤務先属性の平均像はどんなところとか、購読新聞のデータ開示してほしいとか言っても「そこまでわかりません」とかいっているやつがいる。アンケート記入したんだから、途中段階でも開示してほしい。 こちらも、あんまりローンがカツカツな同居人が多いマンションはいやですからねえ。◎パレスとかは昔、相当ローンぶち込んで販売したのか築浅の競売物件によく◎パレスの物件が出てました。 こんなところはできればすみたくないですよ。 少し趣旨外れましたが、営業マンが売主側の目線でしか考えない対応が露骨で少し悔しい。 |
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| No.156 |
公庫つき物件での同倍率同時抽選方式だと属性も何もあったもんじゃないのでは？
たとえスーパーマンの属性（全額自己資金とか芸能人とか）であっても無意味な気がする。 抽選後1週間で契約なんて場合、頭金10％払えないなどで繰り上げ当選になるのかな？ |
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| No.157 |
同倍率同時抽選方式でも、ダミー票をいれて、属性の良い人を優遇することは可能です。
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| No.158 |
初心者なんで教えて下さい。
同倍率同時抽選方式って、どんな仕組みですか？ |
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| No.159 |
けど次点、次次点まで発表するのだったら属性悪い人が次点になっちゃったらやっぱり同じなんじゃない？
営業マンは「できるだけ努力する」と言ってたけど。 |
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| No.160 |
次点、次次点を発表しようが、当選者が契約したことにしてしまえばよいのです。
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| No.161 |
すべてではないに城、必要十分条件として、持つべきものは金と信用ってことですか。考えてみれば仕方のないこととはいえ・・・。
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| No.162 |
同倍率同時抽選方式→
正式名称は分かりませんが、抽選になる住戸が多数ある場合、 倍率の同じ部屋でまとめて抽選を行う方法の事です。 例えば「１０１」「１０３」「１０５」号室の３部屋が同じ「４倍（申込んでいる人が４人）」なら、まずクジなどを引いてもらい、それぞれの番号を決めます。 「１０１」（①中田さん ②中村さん ③宮本さん ④高原さん） 「１０３」（①清原さん ②鈴木さん ③金本さん ④桑田さん） 「１０５」（①田中さん ②清水さん ③大西さん ④斉藤さん） そしてデベの担当者が、ガラガラ等を回して当選番号を決めます。 仮に「③」がでた場合は「宮本さん、金本さん、大西さん」が当選となる訳です。 この方式では、複数の住戸を同時に行う為、意図的に誰かを当選させるには架空の票を加えて倍率を上げる必要がある訳です。 倍率の割には参加者が少ない場合は要注意です。 |
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| No.163 |
>>155
届け出ていれば、住所から電話番号が分かりますからね。 （ちなみに番号案内は「104」です。お気を悪くしたらすいません。） ちなみに個人的には、そこまではしていません。 「電話番号の未記入」や「賃貸の部屋番号抜け（←これが多い！）」は「記入忘れ」ではなく「記入を拒否した」という意思表示です。 私は最初に「記入して頂けますか？」と聞いていますので、それを拒否された上で調べるのはあまり印象の良いものではありませんから・・・ おっしゃるとおり、皆さんに記入して頂いたアンケートの内容を集計して、営業に役立てる訳なので「そこまで分かりません」というのはおかしな話です。「詳しくはお答えできません」ならまだわかりますが、「調べて説明するのが面倒くさい」だけでしょうね＾＾ 「購読新聞」でチラシを折り込む新聞社を、「来場分布図」でエリアを決めます。 「勤務先」でどんな業種が多いかを判断し、おおよその所得層を算出します。 特にこれらの内容に関しては、開示しても差し支えのない内容がほとんどなのですが、 「どんな職業の方が多いですか？」や「何人家族が多いですか？」等の質問では、 「その方と同じ勤務先の購入者が複数いた場合」や「女性単身の方が多い場合」は返答に困る事もあり、その場合は「分かりません」と答える場合もあるのです。 |
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| No.164 |
162番さん、お尋ねします。それじゃ、抽選会に参加した方がよいのですか？
登録番号5番をもらってますが、どうせだめかなと今からあきらめてます。 登録番号１からガラガラをまわされると聞いたので・・。 でもまわすのは大概、係りの方らしいけど。 キャッシュで払うことにしたのにな〜んか番号からしてダメだったみたい。 ローン組まなくっても条件アップにならないみたいですね。 |
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| No.165 |
163さんへ155です。
なるほど。マンションなんで他人も広義の「同居人」と考えてしまうため、他人の属性まで気にしてしまいます。「頭金ゼロでマンション買えます」またそれで買った人は＝「将来の修繕積み立ての臨時徴収能力ありません」、って聞こえてしまい、敬遠してしまいます。そんなこと考えていると、対応がしっかりしているところ＝大手の大規模プロジェクト（デベでもその時期の目玉物件のようなもの）に自然と目が行きます。考えすぎかなあ。まあ抽選会をやる規模のマンションだとこんな心配は無用なんですけど。 |
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| No.166 |
>>165
正しいですよ。 |
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| No.167 |
頭金やローン額を聞かれますが
それって あとで変更可能なんですか？ 金利次第で ローンを組むかどうかを考えたいのですが。 |
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| No.168 |
ローンの金額を減額する予定で少なめに頭金を申告するのはOK。後々「ローン増やしてください」はやめたほうがいい。結局ローン通れば文句ないですが、資金計画の立案能力がない人＝しっかりしてない と疑念をもたれると損ですよ。こっちは 「購買意欲、購買能力とも十分です」と正々堂々といえるようにすることは交渉ごとの主導権を握れる（この場合、「抽選」を有利にする前提のスレ）前提だと思います。
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| No.169 |
>>164
抽選方法が良く分かりませんが、少なくとも５人の登録があるとして・・・ ガラガラに当たりを１つ、ハズレを４つ入れて登録番号順に回すという方法でしょうか？ 164番さんが当選する為には、前の４人の方が全てはずれる必要があるわけですね。 どうやら「登録順」に番号が決まってしまったようですが、公正な抽選が行われたならチャンスはあります。私のお客様でも、はずれると思って抽選会に来られなかった方が当選された事もあります。 私としては、お客様には抽選会に参加して頂きたいです。当選されたなら良いのですが、 「はずれました」と連絡をするのは精神的にキツイんです。 ！別に、164番さんがはずれると思っている訳ではありませんよ。 必然的にはずれる人数の方が多いので・・・ |
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| No.170 |
>>165
そうですね。管理費や修繕積み立て金等の徴収を考えるなら属性の良い人の方が良いです。 その面では、販売会社と思惑は一致します＾＾ ただ、属性が良い方だと別の心配もあります。 「払えない」ではなく「払わない」という方が出てくるのです。 管理会社とのトラブル等で「納得出来ないものは払わない」と言い出すのです。 どちらの方もいるマンションは最悪ですが・・・ |
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| No.171 |
>164
普通は1から5番までの番号の玉を全部抽選器にいれて出た順に当選次点…みたいな感じだと思うので別に5番でも全く関係ないはずですけど。 しかも逆にいうと勇んで一番に登録しても別に抽選上はなんの効力も無いわけで。 そもそも論でいうと、何番であろうとずるされたら全く関係なくなりますけど。 |
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| No.172 |
我が家も抽選でしたが
１戸に５件の申し込みがあった場合、玉を１〜５番まで入れて ガラガラして、１番初めに出た番号が当選 次が次点、その次が・・・とやりました ガラガラ回す人も会場に来ている中から選ばれました もう一人横で見ている人も選ばれて、玉の番号をチェックしたりしていました さらに、同倍率同時抽選だったので ２倍の部屋、３倍の部屋・・・と順にやって 例えば２倍の部屋が３戸あって２番が当たりなら、その３戸全部２番の人が当たりです ちなみに我が家は２倍でしたけど、ハズレでした |
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| No.173 |
結局は公平な抽選をする売主となんちゃって抽選をする売主がいるということでしょうか？ 部屋によっては属性が似通っていれば公平にし、属性に差があればなんちゃって抽選など使い分けているということでしょうか？ 公平感があったと感じている方と作為的だと経験されている方が混同している。
売主のそのとき次第か？？？ |
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| No.174 |
部屋によっては属性が似通っていれば公平にし、属性に差があればなんちゃって抽選など使い分けているということでしょうか？
それが操作ということ。全ての抽選で操作をするわけではなく、一部細工するわけだよ。 |
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| No.175 |
173さんのおっしゃる通り、「公平な抽選をする売主となんちゃって抽選をする売主」の見分け方で、良い方法はないでしょうか？
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| No.176 |
>>175
公平な抽選をする売主などありませんよ。たまたまものすごく人気がでた物件で、文字どおり一期で完売 というなら、抽選操作も必要ないが、多くの場合、売りやすい部屋と売りにくい部屋が混在するから、 売れにくい部屋をさばくためにも、抽選操作をするわけよ。 どんな物件でも抽選操作ありとお考え下され。 |
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| No.177 |
だから抽選会に出席するかどうかを何度も確認されたのかな。
「もし、当日、来られるようであれば知らせて下さい」とまで言われたけど。 結果はダメでした。行った方がよかったのでしょうか？ う〜ん、わからない。 |
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| No.178 |
>>176
>>公平な抽選をする売主などありませんよ 私、（デベではないけれど）一応「現場」を知る者ですが・・・・ つきつめれば、抽選はあくまで抽選でしかありませんし 全ての抽選に操作アリなんて事はありませんよ。 手間ヒマかけてそんな事をしてもメリットがありませんから。 購買意欲や資金力において大きな差がないお客さん同士であれば 抽選に作為を加える事の方がよっぽど面倒です。 一方、資金力が不足している人や、申し込み手続きに対して 明らかに不誠実な人には「公平な」機会を与える理由がないので そういう人はそれなりにビハインドをもたされている、と考えて良いと思います。 もしも、その事を指して「不公平だ」と考えている人がいるのだとしたら ちょっと甘いんじゃないかと。 抽選をなるべく回避しようという「調整」という名の操作が加えられているのは 誰もが知っている事なのに、抽選にだけは公平性を求める・・・・。 個人的に、その感覚ってなんとも不思議ですね。 |
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| No.179 |
↑
だから属性が同じ客の場合は単純に抽選で、それ以外はなんちゃって抽選だろうという結論に達してるんじゃないのか？ 購買意欲と能力のあるものに販売するのは商売なら当たり前のこと。みなわかっているはず。 購買能力のないもの（ローンとおらなさそうなひと）は仕方ない。 |
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| No.180 |
>>179
>>みなわかっているはず。 申し訳ありません。 私もそう思うのですが、「どんな抽選でも操作あり」というご意見があったので 敢えて指摘させて頂きました。（一応、176さんへの個別レスだったんですが） |
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| No.181 |
179です。
すみません。きつく言い過ぎました。 確かに何百戸も販売するマンションに一つ一つ操作してたら販売側も訳わからなくなるってのも言えていると思います。物理的労力の観点より。締め切ってその人うちに結果を出すんでしょうし。 また、操作しまくってれば、そのうち話題になって会社の信用問題になりかねないですからね。 |
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| No.182 |
>一方、資金力が不足している人や、申し込み手続きに対して
>明らかに不誠実な人には「公平な」機会を与える理由がないので >そういう人はそれなりにビハインドをもたされている、と考えて良いと思います。 ということは、どの物件でも抽選に操作が加わるということとほぼ同じだよ。 資金力が不足している人や、申し込み手続きに対して明らかに不誠実な人は どの物件でもくる可能性があるわけ。 |
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| No.183 |
どんな物件でも抽選操作の可能性ありとお考え下され。の方が正確だな。
人気物件でどの部屋にも希望がはいりかつ、申込者の属性に問題なかったら、抽選操作の必要は ないが、ありえない前提です。 売れ残る部屋に誘導する必要はあるし、ローン審査が無理な客ははじめからはじきたいし、 抽選操作は売主側の都合でもあるし、ローン破綻者を生まないためでもある。 |
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| No.184 |
スレの流れを読んでいて、勘違いしている人がいるので一言。
どの物件でも抽選操作の可能性アリといっているのは、例えば、100戸分の抽選があるマンションで100戸とも抽選操作があるわけではないよ。 売れ残り部屋の誘導する分だけ、抽選操作すればいいのであって、自然にまかせていい抽選の方が ほとんどだろ。勿論、属性に問題があれば、操作の対象になるが。 |
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| No.185 |
>>184=176
>>スレの流れを読んでいて、勘違いしている人がいるので一言。 勘違いを他人に転嫁するとは失礼なヤツだな…。 最初に「公平な抽選をする売主などいない」と断言したのはあんたじゃなかったっけ？ 時と場合による、という含みを持たせたいのなら きちんと文章に表現しとけよ…。 |
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| No.186 |
デベの本来の目的はいい部屋を購入希望者に振り分けることじゃないよね
いかに、効率よく完売させるか（ローン落ち、キャンセルを少なく）。 属性もはずれることも多いけど、何もしないよりは遥かに効率はいいのでは。 極端な話、お客がどこの部屋を選ぼうが関係ない、いい部屋も悪い部屋も まんべんなく売れていくのが理想でしょ。 |
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| No.187 |
＞勘違いを他人に転嫁するとは失礼なヤツだな…。
勝手に勘違いしているくせに、反省のない奴だな。 公平な抽選をする売主などいないというのメッセージは変えない。 どんな売主でも、ローン落ちるような人や●暴関係は操作するわけ。 公平な抽選なら、彼らも通るわけだ。 |
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| No.188 |
いいかよく読め。
物件全体では、必ずなんらかの抽選操作はある。それはある意味必要な操作。公平な抽選が、 必ずしもいいわけではなく、悪平等ということもある。 仮に、100戸あるマンションで、100戸とも抽選操作するような勘違い野郎がいるが、 そこまで効率の悪いことはしないのは、当たり前。属性に問題がなく、他の部屋に誘導する必要も なければ、そのまま抽選、属性に問題があれば、操作ということだろう。 |
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| No.189 |
デベの本来の目的効率よく完売させるかに抽選操作は不可欠。
ローン落ちを防ぐためには、属性の悪い奴を落とすだろうし、キャンセルを少なくするためには、 その部屋に満足していて間違ってもキャンセルしたりしないような客を選ぶだろう。 抽選した結果、ひやかし客が当選、次点が本命客となり、ひやかし客に引っ張られているうちに 本命客がほかに逃げ、冷やかし客が案の定申し込まないというのが、営業上、最悪なのよ。 営業経費が丸損だろ。 |
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| No.190 |
完全に公平な抽選など幻想だよ。必ず操作がある。
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| No.191 |
じゃ、デベにも何にもコネのない人は人気の薄い部屋を選ぶしかない
ということ？ ローン審査を終えて登録らしいし、キャンセルなど望めそうもないんですよ。 人気のない部屋にするかイチかバチかで抽選に賭けるということ？ |
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| No.192 |
１９１さんそこまで悲観的に考える必要はないと思いますよ。自分の本気度が営業さんに伝われば大丈夫ですよ。後は神様のみぞ知るです。
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| No.193 |
>>じゃ、デベにも何にもコネのない人は人気の薄い部屋を選ぶしかないということ？
コネなくとも、あなたが ・「良い客」（ローンキャンセルなどありえない）にグルーピングされていて ・その部屋以外絶対買わない ことがちゃんと販売会社に伝わっていれば良いだけだよ。 「買えるか微妙」とか「ほかの部屋でも良い」という人の当選確率は下がると思ふ。 |
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| No.194 |
そうです。交渉ごとなんだから強い立場（頭金、年収アリ、など）にたたないといけません。
少なくとも売り手は「ビジネス」ですから。 |
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| No.195 |
何度も言われていますが、営業サイドとしては「抽選の操作」が前提ではありません。
何の問題も無ければ、全て公正な抽選をする方が楽だからです。 「抽選の操作」を考えるケースとしては ・部屋の偏り 本来は【Ａタイプ：４倍 Ｂタイプ：１倍】という倍率でも【Ａタイプ：１０倍 Ｂタイプ１倍】 と伝える事により、人気の無いＢタイプへ誘導するのです。 この場合「結局売れる戸数は同じではないか？」と思われるかもしれませんが、 一般的に、はずれた方は「次期分譲」も視野に入れて検討されます。 階数は異なるかもしれませんが、同じタイプ（間取り）が販売されますので、上記のケースでは 「ＡからＢへ希望を変えた方が当選して契約」→「最初からＢを希望していた方は次期分譲で契約」 という可能性があり、営業サイドとしても望ましい事なのです。 何もしなければ 「最初からＢを希望していた方が無抽選で契約」→「次期分譲のＢタイプお客様を新しく探す」 となってしまいます。 ・当選させたい（させたくない）方がいる 既出ですが「属性」の良い方・悪い方、人間的に購入して欲しい方・欲しくない方がいる場合です。 ただこの場合、倍率を操作する（上げる）と当選させたい方も逃げてしまう恐れがあるので、事前に説明をする必要があります。 ちなみに○暴関係の方が購入を希望されても、そもそも登録や抽選の参加すら出来ません。 何が何でも断ります。全力で阻止します。抽選会にそれらしい人が参加しているだけで、 「このマンションは危ないんじゃないの？」と思われるからです。 過去、見た目は完全に「そちら系」の方が抽選会に参加された事があります。 他のお客様もチラチラとその方の様子を伺っていました。 私のお客様からも「あの人は・・・？」と聞かれて「普通の方ですよ^^」と答えましたが・・・ 言いたかったんですけどね・・・ 「ああ見えて【警察官】なんですよ！」 |
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| No.196 |
「公平な抽選をする売主などいない」
「総数100戸のマンションで、100戸とも抽選操作するような事はない」 ・・・・・このふたつの言葉を１人の人間が吐いているのは、どう考えても矛盾。 自分で言ってて「アレ？？」って思わないのかな。 |
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| No.197 |
>>195
ながなが書いているが要約すると、 部屋の偏りの是正、当選させたい（させたくない）方がいる場合、抽選操作が行われる。 部屋人気が偏らない、当選させたい（させたくない）方が全くいない物件はありえず、 抽選操作は必然となる。 |
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| No.198 |
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| No.199 |
まあまあ操作は仕方なくとも、入居後の買主のことを思ってやってくれるんだという解釈にしましょうよ。
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| No.200 |
究極の「コネ」とも言える「自社社員」が購入を希望した事もありますが、上司に
「どうせ買うなら売れない部屋を買え！」と言われていました。 「だったら要りません」「何でだ？」「だって・・・」という数日にわたるやりとりの結果・・・ 売れ行きの悪い部屋を買わされていました。 自社社員の場合は「割引」が適用になりましたので、 「人気の部屋を何で割り引かんといかんのだ！」という上司の一声で、こんな事になったのです。 上司からすれば 「電話や訪問に行かなくても、お客が目の前にいる」 「【ちょっと来い】と言えばすぐに来る」 「【もうこの部屋でいいじゃん】なんてむちゃくちゃな話法でも、クレームにならない」 というまさに理想的な「お客様」ですね^^ 「コネ」があっても良いとは限らないのです。 |
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