登録と抽選【営業マンの力関係は？！】

[匿名さん]

新築マンションを購入する時抽選の場合、要望書というものをまず書いて
それから登録期間があってその１週間後ぐらいに抽選という事が多いとは
思いますが、その間営業マンはなるべく希望住戸が重ならないように
営業努力している・・・と思っています。
そこで希望住戸が重なってしまった場合の事なのですが
ズバリ営業マンの役職は希望住戸獲得に影響するものなのでしょうか？

つまり、私が部屋Ａに要望および登録しています。（担当営業マンは役職なし）
そこへ他の営業マン（役職は課長）が担当しているお客さんが私と同じ部屋を
希望したとします。双方とも資金面に問題がなかったとすると、やはり役職の
ない営業マンは私に違う部屋を強く勧めてきたりするものなのでしょうか？
もちろん勧められても希望住戸を変えなければいいだけの話なのですが・・
なんとなく役職がついている営業マンさんに担当して頂いた方の方が得な
ような気が致しまして。。。

[102: 匿名さん]

見た目には平等そうでも
高額の部屋に、駐車場の抽選を有利にしたりしちゃうんですか。

[103: 匿名さん]

営業マンの力関係が、抽選を左右することはあまりありませんね。
仮に上司がそんな事をすると、社員全体のモチベーションが下がりますので。

部屋の広さや価格が、購入・駐車場・駐輪場の抽選を左右する訳ではありません。
抽選を左右するのは「人気」です。
仮に一番広くて、高額の部屋が抽選になる程の人気があった場合、
その部屋の人に一番良い駐車場・駐輪場を使える様に配慮するメリットは何もありません。
そんな事をしなくても、購入したいと思う人がいるからです。
それならば、不人気住戸用に良い位置の駐車場・駐輪場を確保し、
「このお部屋ならこの位置の駐車場・駐輪場をお使いいただけます」
と伝えられた方が、はるかに良いです。

[104: 匿名さん]

もう一つ言いますと、正確には高収入等の属性の良い方が、抽選で有利になるとは限りません。

①号室　　４０００万円
②号室　　３０００万円
③号室　　２５００万円　　の３部屋があった場合

Ａさん　→　年収・頭金共、どの部屋でも問題なし
　　　　　　第一希望：①　第二希望：②　第三希望：③

Ｂさん　→　年収・頭金ともギリギリ
　　　　　　①以外は買うつもりはなし

この場合、Ｂさんが①の部屋、Ａさんは②の部屋、となるのが営業としては理想です。
理由は・・・わかりますよね？

[105: 匿名さん]

まあ力関係は特に無いけど、基本的には初心者的な担当者のほうが希望の部屋は通りやすいよ。
要は営業力がないから、お客さんを誘導出来ないので、おのずと誘導できる力がある人が別の部屋を勧めることになる。
まー高い買い物だから何も知らない人から買うってのもリスクあるけどね。

[106: 匿名さん]

>>105
それはありますね。
営業としては少しでも倍率の少ない住戸に誘導しますから。
ただ、自分の担当のお客様が同じ住戸に重なると悲劇・・・

[107: 匿名さん]

>>105
105さんは業界の方ですか？いやー意外でした。お客さんを誘導出来ない新人君の方が、顧客側の希望が通るのですね。ほんと盲点でした。そんなこと思いもよらなかったです。

[108: 匿名さん]

社内抽選ってのはどうしても納得できません。
何か顧客同士で問題があるといけないということですが、
ホントに抽選をしたのか疑問です。基本的には先着順で該当の部屋は
既に決まっていたのではないかと思ってしまっています。
当日要望書を記入しましたが、その時間帯は誰もいませんでした。
同じ部屋の希望者と会わないように振り分けをしたと言っていましたが、
他の部屋の希望者とは会っても仕方がないような気がしましたが。。。
何か抽選はやったと言うことを証明させることはできないのでしょうか。
公開抽選で外れれば納得いったのですが。。

[109: 匿名さん]

非公開抽選の場合、何度も出てきていますが、ほぼ間違いなく抽選はしていません。
確かめる方法としては、間をおかず複数の営業マンに

「抽選はどんなやり方で行ったのですか？」

と聞いてみて下さい。おそらく即答できないか、食い違いが出てくるはずです。
普通に考えれば、担当しているお客様の抽選に立ち会わない、
又は抽選方法を把握していないなんてありえませんから。

[110: 匿名さん]

希望の部屋を購入するために、もっとも有効な方法は、

「○○○号室に当選しなければ、あそこの××マンションの□□□号室を買う事にします
　そのかわり当選したらその日に手付金を持ってきて、その日に契約します。」

と営業マンに話すことです。別に戸建でもかまいません。
重要なのは話を具体的に、はっきりと伝える事です。

「抽選日は○日ですよね？その２日後が、××マンションにお返事する日なので・・・」
「すいません。源泉徴収票は××マンションの方に渡してしまったので、少し待ってもらえますか？」

こんな感じですね。

営業マンに「今回外れても、次回の販売住戸でも考えてくれる」と思われるとかなり不利です。
勿論、「第二希望住戸」なんて空白で提出です。

「今回を逃したら、このお客さんは他所へ逃げてしまう！」と思わせる事が重要です。
心理的には、他社のマンションを買われるのは絶対に避けたい事なのです。

それでも外れるようなら・・・運が悪かったとあきらめて下さい・・・

[111: 匿名さん]

>>110 禿同。

・自分が筋の良い顧客（契約する気満々・資金的にも問題ない）であること。
・そこ以外は購入する気がないこと。
が充分に営業に伝わっていて、かつ、早めにツバつけておけばかなりの確率で
当選すると思うよ。

毎日営業ミーティングでサバいているので、上記を満たす優良顧客がつくと
他の顧客が検討しようとすると「いやーここは倍率高いですよ。こちらならんて
いかがですか？」といったりで分散させるようにつとめるみたい。

[112: 匿名さん]

110さんのアドバイスは実戦的だな。うーんいいスレだ。

[113: 匿名さん]

源泉の話は抜いたほうが。
普通はコピー渡すから。。。
もしくは、「一昨年のが手持ちにないので来週（適当）納税証明書を取りに行く予定です」
のほうが．．．。

[114: 匿名さん]

ちなみに過去、かなり失礼なお客様の物言いに上司がブチ切れてしまい、
その人は抽選からはじかれた事があります。

具体的には
「買ってやるからありがたく思え」「どうせ値引きするんだろ？」
「電話したらすぐ来いよ」　こんな感じだったと思います。

この対応は賛否の分かれるところですが、
将来のリスクを回避する、という目的で「お客様として認めなかった」訳です。
つまり
「部屋の引渡しまで」と「入居後、他の住民と」何らかのトラブルが起きる可能性が高いと判断されました。

お客様が購入するマンションを選ぶように、売主も購入するお客様を選んでいます。

営業マンへの対応は「普通」がお勧めです＾＾

[115: 匿名さん]

>>114
110も「普通じゃない」に含まれてます？
ありのような気がするのだが．．．

[116: 匿名]

あの〜、あまり関係ないのかもしれませんが、今日、電車の中でちょっとしたトラブルがあって、男性二人が喧嘩していたのです。喧嘩というか、一方が他方に激しく詰め寄っている、暴力も。駅員さんが止めに入って大事には至りませんでしたが。原因はわかりません。何があったのかわかりませんが、こういう人が同じマンションにいると大変だな〜と、思ってしまいました。多分キレ易い人？。売主もできればこういう人種ははじいてほしいものだと思いました。

[117: 匿名さん]

駅員が止めに入ったくらいで挙げた手を引っ込める程度の輩なら大した事はないよ。
本当にヤバい奴なら、警察が出てくるまで大人しくはならない。
衆人環視の中で引っ込みがつかなくなってたところを仲裁されて、ホッとしているのは
案外「詰め寄っていた」方かもしれない。
キレ易いというか・・・「自意識過剰」と言った方が近いかも。
同じ建物の中に入ってしまえば、暴れる度胸も引っ込んでしまうだろう。

[118: 匿名さん]

>>114
うちにもトラブル起こしそうな（絶対起こす）奴が契約しました。
そいつはちょっとした知り合い（仲間じゃないよ）なので担当者に忠告しましたが・・・
余計なお世話だったかな。
というより自分の部屋の下とか隣だったらやだったんで・・・それを知りたかったので・・・
幸い全然離れていましたが・・・
担当者には不安な材料提供しちゃったと後悔しています。
でも入居まで不安のも嫌だし、理由言わなければ教えてくれないしさんざん悩んで思い切って聞きました。

[119: 匿名さん]

>>115
全然別物ですから安心して下さい。
将来トラブルになるであろう人の特徴としては

「自分の言う事、考えること、決める事は常に正しい。間違っている訳が無い」
　　　　↓
「なのでその通りにしないお前らがおかしい」

という思考回路の方です。
話し合いにもならず、先方の言いたい放題で終わります。
こういった方は、組合の決定事項にも従わない比率が高く、最悪の場合

「納得出来ないから管理費は払わない」

なんて事になりかねません。


ご参考までに経験上、上記の様な方は・・・
「公務員・研究者・学校の先生・中小企業の２代目」
という職業の方に多いです。
普段、あまり人に何かを指図されたりという機会が少ない職種ですね。

[120: 匿名さん]

職業差別ではありませんので念の為。

「不動産会社の営業マン」という社会的には良くないイメージを受け入れている立場上、ご容赦下さい。

[121: 匿名さん]

保険会社勤務の友人から聞いた話だと、事故でもめる確率が高いので
事故係が嫌がるのも、公務員の奥さん、学校の先生の奥さん、研究者、2代目社長の奥さん
らしい。
頭下げる機会の少ない旦那を持つと、自分まで偉いと錯覚するらしい。

[122: 匿名さん]

すみません、上の方で出ていたのですが、初心者でよくわからなかったので教えて下さい。
抽選で、買い替え客は不利なのでしょうか？
「当たったら御社で売却もおまかせします」というのはダメなのでしょうか？
その会社にも手数料が入るし、と考えていたのですが。。。
ちなみに売却額の１／４でローン完済、残り３／４を頭金に充てようと思っています。

今検討しているマンションが、抽選は免れなくなりそうなので今のうちにお聞きしようと思いました。

[123: 匿名さん]

>122
希望価格で売れない場合、300万円500万円安くてもいいのなら、
立地が良ければ買取業者が引き取ってくれますよ。
業者はリフォームして相場で売ります。

[124: 122]

>123さん
書き込みありがとうございます。
そのような条件(希望より安くても良い)を飲むのなら、
買い替え物件をもっている事が、抽選に不利という訳ではないのですか？

[125: 匿名さん]

＞「当たったら御社で売却もおまかせします」というのはダメなのでしょうか？

仲介と新築販売は、たとえ同じ会社でも、営業は別だし、多くの場合、新築デベは、三井のリハウスなどに
丸投げするだけだよ。仲介手数料は新築デベの営業にはいかないから、めんどうくさがられる。
不利だと思って、自分で先に、仲介業者と話をつけて、もう転売の見込みはついているという状況に
すれば、いいと思う。

[126: 匿名さん]

>>115
・・・不利になりますね。
「買い替え特約」（持ち家が記載の期間・条件内で売却できなかった場合、契約が白紙になる特約）
を付けることも出来ないでしょうから・・・

既に営業マンに持ち家の売却がある事を伝えているのなら、
125さんの言われる通り「売却の見込みがついた」と言って、抽選に参加して下さい。
まだその内容を伝えていないのなら、持ち家の売却が必要な事は黙っておく方がいいでしょう。

「今住んでいる家を売っている」という事は、
「抽選に当たったら間違いなく購入する」とも取れますが、
「抽選に外れても、他の部屋で契約してくれるだろう」とも考えます。

住むところが無くなってしまう訳ですからね＾＾

[127: 匿名さん]

間違えました・・・126は122さんへのレスです。

[128: 匿名さん]

や、普通は買い替えの特約はつくんじゃないかな？
それゆえ、数ヵ月後に解約のリスクがあるので買い替えの客は抽選では弾くんだけど。
要は抽選には必ず行けばいいんですよ。そこで全部の部屋の番号をメモか音声で控えて、こういう掲示板に公開する。そうすれば抽選結果の齟齬が出てくる可能性があるから、何かあればその会社に言えばいい。もしくは倍率自体も嘘のケースがあるからそれはそれでまた注意しないと行けないんだけど。

[129: 匿名さん]

付け加えると、個人で抽選の結果について真偽を見抜くのは難しいことなんですよ。
他のひとの個人情報なんて聞いてもわかんないわけですし、また昨今の個人情報保護の観点から出しては来ないでしょうし。
真偽を見抜くためには抽選日当日の生の情報を残して、仕事で来れなかった人やゲンを担いで抽選に来なかった、あとから結果を事後報告される方々にぶつけるしかないんですよ。

[130: 匿名さん]

不動産の売却が必要な場合、必ず「買い替え特約」が付く訳ではありません。
むしろ少数といっていいでしょう。
抽選になる様な人気物件で「買い替え特約を付けて欲しい」という希望を出しても、まず拒否されます。
「特約なしで契約をし、持ち家の売却が上手くいかなかった場合のキャンセル時には手付金没収」
という条件を受け入れて、初めて他に抽選に参加されている方と同じスタートラインに立てる。
というレベルの話です。

「買い替え特約」とは
売れ行きのあまり良くない物件で、買い替えに不安を抱いているお客様に
「買い替え特約を付けますから契約しませんか？」と営業マンからの提案が主です。

[131: 匿名さん]

抽選の公正さはどんな方法を取っても疑われます。これは仕方が無いことです。
残念ながら抽選会場で注意して参加人数や倍率を控えても、実際に役立てる事は難しいでしょう。
仮に調べた結果、明らかな不正が行われていたとしても、営業に文句を言うくらいでしょう。
おっしゃられるように個人情報の観点から、抽選に外れた方、また当日来られなかった方と連絡を取り合う事は不可能に近いです。

過去、こちらの用意した抽選方法が納得出来ないと言い出したお客様がいましたが、
他の方が賛同する事はありませんでした。
「そういうあなたが考える抽選方法はもっと納得出来ない」と思われたからでしょう。

また、抽選が終わった後に何をしても結果が覆る事はありません。
仮にご自分がめでたく抽選に当たって喜んでいる時に「こんな抽選は無効だ！」
と騒ぎ出した方がいても、眉をひそめるだけでしょう。

販売会社の行う抽選の真偽が「グレー」なところは否めませんが、
その中で少しでも当選する確率を上げる対策を考える方が前向きですよ！

[132: 匿名さん]

ついでですが「自営業」も不利です。
自営業をされている方にありがちなのは「自分の年収を間違えている」点です。

色々な物を経費で落としている為「自由に使える金額=年収」と思っている方が少なくありません。
住宅ローンを組む際は、実際の申告額（税引き後の金額）が必要となります。
アンケートで「年収1,000万円」と書いていても、実際の申告額は「400万円」という様な事が結構あるのです。
まずはご自分の年収を把握してください。

そして事前審査で必要になるであろう

・過去２年分の確定申告の写し
・過去３年分の決算報告書。（ちなみに１年でも赤字だとほぼアウトです）

を用意しておいてください。

自営業の方は気に留めてくださいね！

[133: 匿名さん]

登録日の期間が1週間ほどありますが、この部屋！と決めたら
1日目にさっさと登録をしておくほうがかえっていいのでしょうか？
営業の人には最終登録日の前日あたりに倍率を見て登録されたら・・・？と
強く勧められてますが、別の部屋に回されそうな気もします。
毎回、部屋ごとの倍率を聞いてもころころ変わるので不安になってきました。

[134: 匿名さん]

133の方のような言われ方されたことあります。
違う所は最終日にきて倍率をみてからはどうですか・・・？と言われた点です。
これって、こちらの立場に立って有利な方法ですよという意味で言われてるのか、それとも営業の方的にはやはり誘導するための常套手段なんですか？どうなんでしょう。

[135: 匿名さん]

同程度の広さ、価格の部屋で抽選になる場合、その時の倍率を見て有利な方に変えるというのはよくあります。
お客様によっては部屋の状況を確認する為、頻繁に連絡をして来られます。
ただ、期間中に部屋をあちこち変えたとしても、同じ様に考えられる方もいるので、
最終的には差の無い倍率的に落ち着く事が多いのです。
つまり期間中のお部屋移動はあまり意味がなく、営業の手間を省く為、
あらかじめ迷いそうなお客様には最終日での登録を勧めたりするのです。

どの日に登録するのが有利か？と言われれば、
希望の部屋を手に入れる為には「本気度」のアピールが重要なので、
「初日」に希望の部屋を登録し、後はどっしりと構える方がいいと思います。
後は他の方が、あなたが登録した後の倍率を見て、勝手に避けてくれます。

過去、登録期間初日の朝一で来られ、登録をされたご家族がいらっしゃいました。
本当にその部屋が欲しいと言う熱意が伝わってくる、とても良い方でした。
営業マンの誰もが「あの方に当たればいいな」と思っていましたが、
残念ながら抽選には外れてしまいました。

その奥様は泣いていました。

何だかとても申し訳ない気持ちでいっぱいでした。

・・・そして後日、偶然にもその部屋ではありませんでしたが、キャンセルがでました。
満場一致でそのご家族に真っ先に連絡をしました。
とても喜んで頂き、今はご家族でそのマンションに住まわれています。

営業マンも人の子ですから・・・

[136: 匿名さん]

補足ですが、弊社の場合は抽選時に「次席」。
（もし当選した方が契約に至らない、もしくはキャンセルが出た場合に、次にその部屋を購入する権利を持つ方）
等の順位は決めません。

順位付けを決めると、どうしてもその部屋が欲しい方が親戚や知り合いに頼んで登録件数を上げ、
有利にしようという事態が生じるからです。

[137: 匿名さん]

>>135
「その奥様は泣いていました。」
「何だかとても申し訳ない気持ちでいっぱいでした。」
「営業マンも人の子ですから・・・」

一見、ある家族のエピソードを例に、抽選の公平さと親身な営業をうたっているように聞こえますが、どうもあやしい感じがします。作り話ではないでしょうか？

「営業マンの誰もが・・・」「満場一致で・・・」
通常営業の方とはマンツーマンの対応で、それぞれ担当の客が決まっているはずですから、すべての営業マンが、会ったこともない一家族の抽選の行方に関心を持ったり、連絡するかどうかを決定したりすることがあるのでしょうか？

「今はご家族でそのマンションに住まわれています。」
過去の話と言っていますが、なぜその家族が現在住んでいるかどうかなんて知っているのでしょうか？

[138: 122]

>>125、126、128、130さん
買い替えに関して書き込みどうもありがとうございました。
既に営業に買い替えを伝えてあり、査定もしてもらっていたため、
もうこのまま抽選に望み、抽選当日乗り込んで念じています。。。
買い替え特約についての話は出ていないです。

[139: 匿名さん]

>>125
全営業マンを集めて定期的にミーティングが行われます。
その時にお客様の状況等も共有します。
「この部屋を他に考えている人がいるか？」
等を把握していないと困るからです。
また、頻繁に来られるお客様は他の営業マンの印象にも残ります。
特に抽選時には営業マンは全員立会いますので、出席されているお客様と顔を合わせます。

そしてキャンセルが出た場合も、まずはミーティングで報告がされます。
それを受けて、各営業マンが一斉に自分の担当するお客様に連絡を取ると、
複数の購入希望者が現れた場合にトラブルの元になります。

それを避ける為、まずは「連絡を取るお客様の順番」を決めます。
「検討しない」という返事ならば次のお客様に連絡、という流れですね。
そして最初に連絡を取るお客様が、上記の方となった訳です。

ちなみに今でもその方とは年賀状程度のやり取りはしておりますので・・・
年賀状には今でもそのマンションの住所が記載されています。

・・・信じて頂けるかどうかはお任せしますが＾＾

[140: 匿名さん]

＞営業の人には最終登録日の前日あたりに倍率を見て登録されたら・・・？
別の人には、早く来て登録すれば、他でこの部屋を検討している人は抽選を避けて他に登録してくれますよとか言ってるよ。
うちの会社では競争感を煽るために、初日の朝一番に出来るだけ人を集めるようにしてます。
一時的に熱狂的な雰囲気になりますよ。

[141: 匿名さん]

どうしても買いたいマンションがあり、部屋もほぼ決めています。中層100戸超のマンションですが、登録抽選方式になるそうです。ＭＲのオープンはまだ先であり、当然、要望書を出すタイミングも、まだ先です。登録抽選の場合、本当に公平に抽選されてしまうのか？ある程度、営業マンの方で配慮してくれるのかは、物件次第だと思いますが、それを見分ける手段について、ご存知の方教えて下さい。さすがに、営業マンに、抽選に配慮を加えてもらえますか？と堂々と聞くのは、気がひけるもので。

[142: 匿名さん]

ＭＲのオープンもまだとは・・・ずいぶん気が早いですね＾＾

抽選の公正さを見分ける手段ですが、「非公開抽選」の場合はほぼ間違いなく不公平です。
既出ですが、「どんな方法で抽選を行ったのですか？」という質問でボロが出る場合があります。

「公開抽選」でもやり方はいくらでもありますので、安心は出来ません。
不安なようでしたら、勇気を持って抽選前に「皆でチェックさせて頂けませんか？」と申し出るべきです。
後からどんなに文句を言っても、無駄ですから。
他の人も、営業マンから特別の約束をされていないならば、チェックを断る事は無いでしょう。

「自分の抽選に手心を加えてもらうことを期待しつつ、無理な場合は公正な抽選を求める」
というのも都合の良い話なのですが＾＾

[143: 匿名さん]

熱意とあなたがデベにとって良い客であるかどうかで決まります。それとあなたが良い客であっても
さらに条件の良い客にぶつかると希望は適いません。

[144: 匿名さん]

142さん、143さん、お返事ありがとうございます。
141です。まさに、「自分の抽選に手心を加えてもらうことを期待しつつ、無理な場合は公正な抽選を求める」という都合の良い話しです。熱意を思い切りアピールしても、公正な抽選をされてしまっては徒労に終わってしまうので、事前に熱意をアピールする価値があるか否か（手心を加えてもらえるか）を見極めたいと思う次第です。

[145: 匿名さん]

一般の営業でも同じだと思いますが、
本来、相手の信用力が高い場合は買い手有利となり、価格を下げられる可能性が高まります。逆に信用力が低い相手には強気の価格で臨むこととなります。ローリスク・ローリターン、ハイリスク・ハイリターンと一般的には言われていると思います。
しかし、人気マンションの場合は価格が決定しています＝利益が確定します。
この場合、経済合理性を考える売主は、信用力の高い相手に確定利益で売るのが得策と判断するのではないでしょうか？　ローリスク・確定リターンがベストシナリオのはずです。
このような発想は大手のほうが自然と身に着けているような気がします。
以上を考えると、抽選とは「売り手サイドの選択」と考えるのが妥当な発想だと思います。
売主の最悪シナリオは契約後、ローン特約により白紙解除、解除後の物件はどうしても売り急ぐ必要性があるため、買い手有利になってしまう＝利益が減少する　ではないでしょうか？
もし仮に、公平な抽選が行われるのなら、銀行でもない売主サイドに年収や自己資金調達方法をアンケート段階でヒアリングする必要性があるのでしょうか？

購買意欲と購買能力は同時に備わっている必要があると思います。子供はいくらおもちゃを欲しても親がダメといえば買えない＝購買能力がない　です。

実際の抽選裏舞台は知りませんが、常識的な与信管理をともなった営業経験のある方なら想像つくかと思います。

[146: 匿名さん]

皆様ご存知のように、営業マンにとって重要なのは営業成績、つまり「何戸売るか」です。
販売会社によっても異なりますが、歩合割合が高い会社の場合「抽選をどう行うか？」は意外と大きな問題なのです。

会社としては「条件の良いお客様に売りたい」という希望があっても、営業マンとしては、
「その為に自分の担当のお客様が買えない」→「成績にならない」→「歩合給が入らない」
となっては困りますし、納得出来るものではありません。

その為、よほど条件の悪い方以外は公正な抽選が行われる場合が多いです。
つまり成績になるかどうかは、運に任せる訳です。

ただ、実際は販売会社によって成績の付け方が異なりますので、判断が難しいのですが・・・

[147: 匿名さん]

確かに歩合給をとっている営業マンにとってはそうですね。でも会社から
みれば、営業マンの希望だけを聞いて販売しているわけではありません。
成績をつけるのも、全ての営業マンではないですし。

[148: 匿名さん]

仮に営業担当者の歩合給重視だとしたら、こちらが嫌がっているのに、なぜ営業マンは他の間取りへ誘導するのか？
大手の販売会社でそんなに歩合幅が大きいところあるのか？
物件全体の売れ行きが好調の場合、MR単位でボーナスに色をつけるぐらいが現実的歩合じゃないか？
不動産関係者じゃないからよくわからないが、個人主義の弊害が出ない程度の歩合だと思いますが。

[149: 匿名さん]

前に務めてた不動産会社ではボーナスのランクが１〜５まであって、売り上げトップの営業マンは
いつも５だった。普通に仕事してれば３。売れない物件のＭＲの応援に行かされてたけど
成績トップの営業マンなら売れない物件も売れるのかな。

[150: 匿名さん]

顧客属性（年収、自己資金の多寡）が平等に営業マンに割り当てられると仮定すれば、あとは顧客対応能力じゃないですか？　はっきり言って失格者の営業マン一杯いますよ。担当替えて欲しいと切実に思うもん。どうしてもそこが欲しいのなら担当変えさせます。複数で迷っている場合は対応がいいマンションに行くと思いますが。
売れない物件はなかなか売れないと思いますが、顧客のニーズに応えてくれれば、一定水準以上の物件はかなり売れていくんじゃない？

[151: 匿名さん]

販売会社の場合は、成績に応じて給与が変わると言うより「○○万円／１戸」という歩合給です。
私のところではありませんが、他の販売会社では１戸当たり１０万円〜３０万円程度です。
その分、基本給は低いのですが。

過去の例では、同じ物件内でも、売れない部屋では歩合が高いケースがありました。
（その部屋を売ると○○万円ＵＰというもの）

マンションの販売とは扱う商品が一つだけなので、営業マンとしての仕事は
「お客様の要望に応える」というより「この物件を買う人を探す」事が主です。

「ではこんな物件はいかがでしょう？」という商談にはならないのです。
その為、売る為にはある程度個人の営業力に頼るしかありません。
それを引き出すのが「歩合給」なのです。

[152: 匿名さん]

＞仮に営業担当者の歩合給重視だとしたら、こちらが嫌がっているのに、なぜ営業マンは他の間取りへ誘導するのか？

これは話は簡単で、あくまで営業の仕事は「全戸完売」させることだから。
極論言えば、10戸のマンションで1戸に対して10倍の倍率がついて9戸は0倍というのはもっとも最低。
10戸全部が1倍で完売する。これが成功例。
歩合云々というより売れ残りのリスクを回避するためです。

[153: 匿名さん]

こちらのスレは、きちんと対応されていますね〜感心しました！

よく営業さんの電話攻撃に対して、態度が悪い・・等々の文句を言ってる方の話を聞きますが
本当にそんなひどい営業があるの？と思っていました
我が家にもたまに営業電話がかかってきたりしますが
ひどい対応なんてされたことないです
昨日も電話でＭＲの誘いがありましたが、普通に話して（別物件契約済みだったこともあり）
「またよろしくお願いします〜」って感じで終わりました

何件か回ったＭＲでもとても対応良くして頂いたし
ひどい話を聞く度に”本当なの？”って思います
気に入った物件も契約できて、自分はラッキーなんですね

スレ違いなのですが、営業さんにありがとう〜が言いたくなりました

[154: 匿名さん]

最近のお客様はあまり自分の「情報」を出したがらないですね。

「どのエリアで探しているのか？」
「どんな間取りを希望しているのか？」
「どのくらいの予算なのか？」

アンケートも空白が多く「勝手に見て、勝手に考える」方が増えています。
色々と質問をしても答えて頂けない事も多いのです。
また、お客様自身、ご自分の希望がまとまっていないからかもしれません。
この場合、上司に「このお客様はどうなんだ？」と聞かれても答えられないのです。
その為、執拗にそのお客様に連絡を取り「なぜ買わないのか？」という意味の無い質問をする事になります。

また、情報が少ない＝ひょっとしたら買うかも？と思われてしまう面もあります。

逆にそのお客様の希望がはっきりと分かり、この物件では条件に合わないと思えば、
早めにそのお客様に連絡をすることは無くなります。
「しつこい営業を受けた事がない」と言われる方は、ご自分の情報を出し、
希望をきちんと伝えているからだと思います。

[155: 匿名さん]

１５４さんへ
確かにその意味もわかるけど、初対面の方に年収を答えるのは結構躊躇しますが、かなりリアルな内幕ですね。
私の場合は、やっぱりしつこい勧誘を警戒し、電話番号を空欄にしていましたが、109で確認したのか電話がかかってきたところがありました。
しかし、ＭＲめぐりを重ねたり、こういった情報源より、今はほとんど真正直に答えています。
しかし、ＭＲの営業マンもこれだけ根掘り葉掘り記入させるくせに、購入希望者の平均年収はいくらだとか、勤務先属性の平均像はどんなところとか、購読新聞のデータ開示してほしいとか言っても「そこまでわかりません」とかいっているやつがいる。アンケート記入したんだから、途中段階でも開示してほしい。
こちらも、あんまりローンがカツカツな同居人が多いマンションはいやですからねえ。◎パレスとかは昔、相当ローンぶち込んで販売したのか築浅の競売物件によく◎パレスの物件が出てました。
こんなところはできればすみたくないですよ。
少し趣旨外れましたが、営業マンが売主側の目線でしか考えない対応が露骨で少し悔しい。

[156: 匿名さん]

公庫つき物件での同倍率同時抽選方式だと属性も何もあったもんじゃないのでは？
たとえスーパーマンの属性（全額自己資金とか芸能人とか）であっても無意味な気がする。
抽選後1週間で契約なんて場合、頭金10％払えないなどで繰り上げ当選になるのかな？

[157: 匿名さん]

同倍率同時抽選方式でも、ダミー票をいれて、属性の良い人を優遇することは可能です。

[158: 匿名さん]

初心者なんで教えて下さい。
同倍率同時抽選方式って、どんな仕組みですか？

[159: 匿名さん]

けど次点、次次点まで発表するのだったら属性悪い人が次点になっちゃったらやっぱり同じなんじゃない？
営業マンは「できるだけ努力する」と言ってたけど。

[160: 匿名さん]

次点、次次点を発表しようが、当選者が契約したことにしてしまえばよいのです。

[161: 匿名さん]

すべてではないに城、必要十分条件として、持つべきものは金と信用ってことですか。考えてみれば仕方のないこととはいえ・・・。

[162: 匿名さん]

同倍率同時抽選方式→

正式名称は分かりませんが、抽選になる住戸が多数ある場合、
倍率の同じ部屋でまとめて抽選を行う方法の事です。

例えば「１０１」「１０３」「１０５」号室の３部屋が同じ「４倍（申込んでいる人が４人）」なら、まずクジなどを引いてもらい、それぞれの番号を決めます。

「１０１」（①中田さん　②中村さん　③宮本さん　④高原さん）
「１０３」（①清原さん　②鈴木さん　③金本さん　④桑田さん）
「１０５」（①田中さん　②清水さん　③大西さん　④斉藤さん）

そしてデベの担当者が、ガラガラ等を回して当選番号を決めます。
仮に「③」がでた場合は「宮本さん、金本さん、大西さん」が当選となる訳です。

この方式では、複数の住戸を同時に行う為、意図的に誰かを当選させるには架空の票を加えて倍率を上げる必要がある訳です。
倍率の割には参加者が少ない場合は要注意です。

[163: 匿名さん]

>>155
届け出ていれば、住所から電話番号が分かりますからね。
（ちなみに番号案内は「104」です。お気を悪くしたらすいません。）

ちなみに個人的には、そこまではしていません。
「電話番号の未記入」や「賃貸の部屋番号抜け（←これが多い！）」は「記入忘れ」ではなく「記入を拒否した」という意思表示です。
私は最初に「記入して頂けますか？」と聞いていますので、それを拒否された上で調べるのはあまり印象の良いものではありませんから・・・

おっしゃるとおり、皆さんに記入して頂いたアンケートの内容を集計して、営業に役立てる訳なので「そこまで分かりません」というのはおかしな話です。「詳しくはお答えできません」ならまだわかりますが、「調べて説明するのが面倒くさい」だけでしょうね＾＾

「購読新聞」でチラシを折り込む新聞社を、「来場分布図」でエリアを決めます。
「勤務先」でどんな業種が多いかを判断し、おおよその所得層を算出します。
特にこれらの内容に関しては、開示しても差し支えのない内容がほとんどなのですが、
「どんな職業の方が多いですか？」や「何人家族が多いですか？」等の質問では、

「その方と同じ勤務先の購入者が複数いた場合」や「女性単身の方が多い場合」は返答に困る事もあり、その場合は「分かりません」と答える場合もあるのです。

[164: 匿名さん]

162番さん、お尋ねします。それじゃ、抽選会に参加した方がよいのですか？
登録番号5番をもらってますが、どうせだめかなと今からあきらめてます。
登録番号１からガラガラをまわされると聞いたので・・。
でもまわすのは大概、係りの方らしいけど。
キャッシュで払うことにしたのにな〜んか番号からしてダメだったみたい。
ローン組まなくっても条件アップにならないみたいですね。

[165: 匿名さん]

163さんへ155です。
なるほど。マンションなんで他人も広義の「同居人」と考えてしまうため、他人の属性まで気にしてしまいます。「頭金ゼロでマンション買えます」またそれで買った人は＝「将来の修繕積み立ての臨時徴収能力ありません」、って聞こえてしまい、敬遠してしまいます。そんなこと考えていると、対応がしっかりしているところ＝大手の大規模プロジェクト（デベでもその時期の目玉物件のようなもの）に自然と目が行きます。考えすぎかなあ。まあ抽選会をやる規模のマンションだとこんな心配は無用なんですけど。

[166: 匿名さん]

>>165
正しいですよ。

[167: 匿名さん]

頭金やローン額を聞かれますが
それって　あとで変更可能なんですか？

金利次第で　ローンを組むかどうかを考えたいのですが。

[168: 匿名さん]

ローンの金額を減額する予定で少なめに頭金を申告するのはOK。後々「ローン増やしてください」はやめたほうがいい。結局ローン通れば文句ないですが、資金計画の立案能力がない人＝しっかりしてない　と疑念をもたれると損ですよ。こっちは　「購買意欲、購買能力とも十分です」と正々堂々といえるようにすることは交渉ごとの主導権を握れる（この場合、「抽選」を有利にする前提のスレ）前提だと思います。

[169: 匿名さん]

>>164
抽選方法が良く分かりませんが、少なくとも５人の登録があるとして・・・
ガラガラに当たりを１つ、ハズレを４つ入れて登録番号順に回すという方法でしょうか？
164番さんが当選する為には、前の４人の方が全てはずれる必要があるわけですね。

どうやら「登録順」に番号が決まってしまったようですが、公正な抽選が行われたならチャンスはあります。私のお客様でも、はずれると思って抽選会に来られなかった方が当選された事もあります。

私としては、お客様には抽選会に参加して頂きたいです。当選されたなら良いのですが、
「はずれました」と連絡をするのは精神的にキツイんです。

！別に、164番さんがはずれると思っている訳ではありませんよ。
必然的にはずれる人数の方が多いので・・・

[170: 匿名さん]

>>165
そうですね。管理費や修繕積み立て金等の徴収を考えるなら属性の良い人の方が良いです。
その面では、販売会社と思惑は一致します＾＾

ただ、属性が良い方だと別の心配もあります。
「払えない」ではなく「払わない」という方が出てくるのです。
管理会社とのトラブル等で「納得出来ないものは払わない」と言い出すのです。

どちらの方もいるマンションは最悪ですが・・・

[171: 匿名さん]

>164
普通は1から5番までの番号の玉を全部抽選器にいれて出た順に当選次点…みたいな感じだと思うので別に5番でも全く関係ないはずですけど。
しかも逆にいうと勇んで一番に登録しても別に抽選上はなんの効力も無いわけで。
そもそも論でいうと、何番であろうとずるされたら全く関係なくなりますけど。

[172: 匿名さん]

我が家も抽選でしたが
１戸に５件の申し込みがあった場合、玉を１〜５番まで入れて
ガラガラして、１番初めに出た番号が当選
次が次点、その次が・・・とやりました

ガラガラ回す人も会場に来ている中から選ばれました
もう一人横で見ている人も選ばれて、玉の番号をチェックしたりしていました

さらに、同倍率同時抽選だったので
２倍の部屋、３倍の部屋・・・と順にやって
例えば２倍の部屋が３戸あって２番が当たりなら、その３戸全部２番の人が当たりです

ちなみに我が家は２倍でしたけど、ハズレでした

[173: 匿名さん]

結局は公平な抽選をする売主となんちゃって抽選をする売主がいるということでしょうか？　部屋によっては属性が似通っていれば公平にし、属性に差があればなんちゃって抽選など使い分けているということでしょうか？　公平感があったと感じている方と作為的だと経験されている方が混同している。
売主のそのとき次第か？？？

[174: 匿名さん]

部屋によっては属性が似通っていれば公平にし、属性に差があればなんちゃって抽選など使い分けているということでしょうか？

それが操作ということ。全ての抽選で操作をするわけではなく、一部細工するわけだよ。

[175: 匿名さん]

173さんのおっしゃる通り、「公平な抽選をする売主となんちゃって抽選をする売主」の見分け方で、良い方法はないでしょうか？

[176: 匿名さん]

>>175
公平な抽選をする売主などありませんよ。たまたまものすごく人気がでた物件で、文字どおり一期で完売
というなら、抽選操作も必要ないが、多くの場合、売りやすい部屋と売りにくい部屋が混在するから、
売れにくい部屋をさばくためにも、抽選操作をするわけよ。
どんな物件でも抽選操作ありとお考え下され。

[177: 匿名さん]

だから抽選会に出席するかどうかを何度も確認されたのかな。
「もし、当日、来られるようであれば知らせて下さい」とまで言われたけど。
結果はダメでした。行った方がよかったのでしょうか？
う〜ん、わからない。

[178: 匿名さん]

>>176
>>公平な抽選をする売主などありませんよ

私、（デベではないけれど）一応「現場」を知る者ですが・・・・
つきつめれば、抽選はあくまで抽選でしかありませんし
全ての抽選に操作アリなんて事はありませんよ。
手間ヒマかけてそんな事をしてもメリットがありませんから。
購買意欲や資金力において大きな差がないお客さん同士であれば
抽選に作為を加える事の方がよっぽど面倒です。

一方、資金力が不足している人や、申し込み手続きに対して
明らかに不誠実な人には「公平な」機会を与える理由がないので
そういう人はそれなりにビハインドをもたされている、と考えて良いと思います。
もしも、その事を指して「不公平だ」と考えている人がいるのだとしたら
ちょっと甘いんじゃないかと。
抽選をなるべく回避しようという「調整」という名の操作が加えられているのは
誰もが知っている事なのに、抽選にだけは公平性を求める・・・・。
個人的に、その感覚ってなんとも不思議ですね。

[179: 匿名さん]

↑
だから属性が同じ客の場合は単純に抽選で、それ以外はなんちゃって抽選だろうという結論に達してるんじゃないのか？
購買意欲と能力のあるものに販売するのは商売なら当たり前のこと。みなわかっているはず。
購買能力のないもの（ローンとおらなさそうなひと）は仕方ない。

[180: 178]

>>179
>>みなわかっているはず。

申し訳ありません。
私もそう思うのですが、「どんな抽選でも操作あり」というご意見があったので
敢えて指摘させて頂きました。（一応、176さんへの個別レスだったんですが）

[181: 匿名さん]

179です。
すみません。きつく言い過ぎました。
確かに何百戸も販売するマンションに一つ一つ操作してたら販売側も訳わからなくなるってのも言えていると思います。物理的労力の観点より。締め切ってその人うちに結果を出すんでしょうし。
また、操作しまくってれば、そのうち話題になって会社の信用問題になりかねないですからね。

[182: 匿名さん]

>一方、資金力が不足している人や、申し込み手続きに対して
>明らかに不誠実な人には「公平な」機会を与える理由がないので
>そういう人はそれなりにビハインドをもたされている、と考えて良いと思います。

ということは、どの物件でも抽選に操作が加わるということとほぼ同じだよ。
資金力が不足している人や、申し込み手続きに対して明らかに不誠実な人は
どの物件でもくる可能性があるわけ。

[183: 176]

どんな物件でも抽選操作の可能性ありとお考え下され。の方が正確だな。

人気物件でどの部屋にも希望がはいりかつ、申込者の属性に問題なかったら、抽選操作の必要は
ないが、ありえない前提です。

売れ残る部屋に誘導する必要はあるし、ローン審査が無理な客ははじめからはじきたいし、
抽選操作は売主側の都合でもあるし、ローン破綻者を生まないためでもある。

[184: 176]

スレの流れを読んでいて、勘違いしている人がいるので一言。

どの物件でも抽選操作の可能性アリといっているのは、例えば、100戸分の抽選があるマンションで100戸とも抽選操作があるわけではないよ。
売れ残り部屋の誘導する分だけ、抽選操作すればいいのであって、自然にまかせていい抽選の方が
ほとんどだろ。勿論、属性に問題があれば、操作の対象になるが。

[185: 匿名さん]

>>184=176
>>スレの流れを読んでいて、勘違いしている人がいるので一言。

勘違いを他人に転嫁するとは失礼なヤツだな…。
最初に「公平な抽選をする売主などいない」と断言したのはあんたじゃなかったっけ？
時と場合による、という含みを持たせたいのなら
きちんと文章に表現しとけよ…。

[186: 匿名さん]

デベの本来の目的はいい部屋を購入希望者に振り分けることじゃないよね
いかに、効率よく完売させるか（ローン落ち、キャンセルを少なく）。
属性もはずれることも多いけど、何もしないよりは遥かに効率はいいのでは。

極端な話、お客がどこの部屋を選ぼうが関係ない、いい部屋も悪い部屋も
まんべんなく売れていくのが理想でしょ。

[187: 匿名さん]

＞勘違いを他人に転嫁するとは失礼なヤツだな…。

勝手に勘違いしているくせに、反省のない奴だな。

公平な抽選をする売主などいないというのメッセージは変えない。
どんな売主でも、ローン落ちるような人や●暴関係は操作するわけ。
公平な抽選なら、彼らも通るわけだ。

[188: 匿名さん]

いいかよく読め。

物件全体では、必ずなんらかの抽選操作はある。それはある意味必要な操作。公平な抽選が、
必ずしもいいわけではなく、悪平等ということもある。

仮に、100戸あるマンションで、100戸とも抽選操作するような勘違い野郎がいるが、
そこまで効率の悪いことはしないのは、当たり前。属性に問題がなく、他の部屋に誘導する必要も
なければ、そのまま抽選、属性に問題があれば、操作ということだろう。

[189: 匿名さん]

デベの本来の目的効率よく完売させるかに抽選操作は不可欠。
ローン落ちを防ぐためには、属性の悪い奴を落とすだろうし、キャンセルを少なくするためには、
その部屋に満足していて間違ってもキャンセルしたりしないような客を選ぶだろう。
抽選した結果、ひやかし客が当選、次点が本命客となり、ひやかし客に引っ張られているうちに
本命客がほかに逃げ、冷やかし客が案の定申し込まないというのが、営業上、最悪なのよ。
営業経費が丸損だろ。

[190: 匿名さん]

完全に公平な抽選など幻想だよ。必ず操作がある。

[191: 匿名さん]

じゃ、デベにも何にもコネのない人は人気の薄い部屋を選ぶしかない
ということ？
ローン審査を終えて登録らしいし、キャンセルなど望めそうもないんですよ。
人気のない部屋にするかイチかバチかで抽選に賭けるということ？

[192: 匿名さん]

１９１さんそこまで悲観的に考える必要はないと思いますよ。自分の本気度が営業さんに伝われば大丈夫ですよ。後は神様のみぞ知るです。

[193: 通りすがり]

>>じゃ、デベにも何にもコネのない人は人気の薄い部屋を選ぶしかないということ？

コネなくとも、あなたが
・「良い客」（ローンキャンセルなどありえない）にグルーピングされていて
・その部屋以外絶対買わない
ことがちゃんと販売会社に伝わっていれば良いだけだよ。

「買えるか微妙」とか「ほかの部屋でも良い」という人の当選確率は下がると思ふ。

[194: 匿名さん]

そうです。交渉ごとなんだから強い立場（頭金、年収アリ、など）にたたないといけません。
少なくとも売り手は「ビジネス」ですから。

[195: 匿名さん]

何度も言われていますが、営業サイドとしては「抽選の操作」が前提ではありません。
何の問題も無ければ、全て公正な抽選をする方が楽だからです。
「抽選の操作」を考えるケースとしては

・部屋の偏り
本来は【Ａタイプ：４倍　Ｂタイプ：１倍】という倍率でも【Ａタイプ：１０倍　Ｂタイプ１倍】
と伝える事により、人気の無いＢタイプへ誘導するのです。
この場合「結局売れる戸数は同じではないか？」と思われるかもしれませんが、
一般的に、はずれた方は「次期分譲」も視野に入れて検討されます。
階数は異なるかもしれませんが、同じタイプ（間取り）が販売されますので、上記のケースでは

「ＡからＢへ希望を変えた方が当選して契約」→「最初からＢを希望していた方は次期分譲で契約」
という可能性があり、営業サイドとしても望ましい事なのです。

何もしなければ
「最初からＢを希望していた方が無抽選で契約」→「次期分譲のＢタイプお客様を新しく探す」
となってしまいます。


・当選させたい（させたくない）方がいる
既出ですが「属性」の良い方・悪い方、人間的に購入して欲しい方・欲しくない方がいる場合です。
ただこの場合、倍率を操作する（上げる）と当選させたい方も逃げてしまう恐れがあるので、事前に説明をする必要があります。
ちなみに○暴関係の方が購入を希望されても、そもそも登録や抽選の参加すら出来ません。
何が何でも断ります。全力で阻止します。抽選会にそれらしい人が参加しているだけで、
「このマンションは危ないんじゃないの？」と思われるからです。

過去、見た目は完全に「そちら系」の方が抽選会に参加された事があります。
他のお客様もチラチラとその方の様子を伺っていました。
私のお客様からも「あの人は・・・？」と聞かれて「普通の方ですよ^^」と答えましたが・・・
言いたかったんですけどね・・・
「ああ見えて【警察官】なんですよ！」

[196: 匿名さん]

「公平な抽選をする売主などいない」
「総数100戸のマンションで、100戸とも抽選操作するような事はない」

・・・・・このふたつの言葉を１人の人間が吐いているのは、どう考えても矛盾。
自分で言ってて「アレ？？」って思わないのかな。

[197: 匿名さん]

>>195
ながなが書いているが要約すると、
部屋の偏りの是正、当選させたい（させたくない）方がいる場合、抽選操作が行われる。

部屋人気が偏らない、当選させたい（させたくない）方が全くいない物件はありえず、
抽選操作は必然となる。

[198: 匿名さん]

>>196

君の国語力が不安だよ。
「公平な抽選をする売主などいない」
「総数100戸のマンションで、100戸とも抽選操作するような事はない」
は両立する。

[199: 匿名さん]

まあまあ操作は仕方なくとも、入居後の買主のことを思ってやってくれるんだという解釈にしましょうよ。

[200: 匿名さん]

究極の「コネ」とも言える「自社社員」が購入を希望した事もありますが、上司に
「どうせ買うなら売れない部屋を買え！」と言われていました。

「だったら要りません」「何でだ？」「だって・・・」という数日にわたるやりとりの結果・・・

売れ行きの悪い部屋を買わされていました。

自社社員の場合は「割引」が適用になりましたので、
「人気の部屋を何で割り引かんといかんのだ！」という上司の一声で、こんな事になったのです。

上司からすれば
「電話や訪問に行かなくても、お客が目の前にいる」
「【ちょっと来い】と言えばすぐに来る」
「【もうこの部屋でいいじゃん】なんてむちゃくちゃな話法でも、クレームにならない」

というまさに理想的な「お客様」ですね^^
「コネ」があっても良いとは限らないのです。

[201: 匿名さん]

うーん。社員にそのようなことをさせるのは3流の証。
社員にはある程度はいい部屋を買わせて商品満足度を高めたほうが営業やモチベーションにいいに決まってます。
こんなことしたらみんなやる気なくなってしまいますが。かわいそう。
まっ、だからちゃんと商品説明ができないんでしょうが。