新築マンションを購入する時抽選の場合、要望書というものをまず書いて
それから登録期間があってその１週間後ぐらいに抽選という事が多いとは
思いますが、その間営業マンはなるべく希望住戸が重ならないように
営業努力している・・・と思っています。
そこで希望住戸が重なってしまった場合の事なのですが
ズバリ営業マンの役職は希望住戸獲得に影響するものなのでしょうか？
つまり、私が部屋Ａに要望および登録しています。（担当営業マンは役職なし）
そこへ他の営業マン（役職は課長）が担当しているお客さんが私と同じ部屋を
希望したとします。双方とも資金面に問題がなかったとすると、やはり役職の
ない営業マンは私に違う部屋を強く勧めてきたりするものなのでしょうか？
もちろん勧められても希望住戸を変えなければいいだけの話なのですが・・
なんとなく役職がついている営業マンさんに担当して頂いた方の方が得な
ような気が致しまして。。。
[スレ作成日時]2005-06-30 23:22:00
＼専門家に相談できる／
登録と抽選【営業マンの力関係は？！】
| No.2 |
by 匿名さん 2005-07-01 01:26:00
投稿する
削除依頼
営業マンの役職とかよりも購入者の属性の方が優先される。
ある部屋をめぐって競合する入居希望者の年収や勤務先の信用度、年齢、頭金として用意できる金額、 これらの条件が全く同一なんてことがあるだろうか。まず絶対にない。 必ず差が出る。希望者の中で一番属性が優れている人が優遇され、属性の低い人が他を回される。 営業マンの役職なんか関係ない、というよりマンション訪問時のアンケートで年収や勤務先を書くから 属性のよいお客には営業でも力のある奴（役職者）が担当することになるからね。 01の属性がよければいい営業マンがつく。そういうこと |
|
|---|---|---|
| No.3 |
私もスレ主さんと同様に考えました。
参考になるか分かりませんが、体験談（私の主観）を書きます。 当初私の担当していた営業マンは役職なしの人でしたが、色々あり（説明の曖昧さ等） 途中から役職者の営業マン（ＭＲ所長：そのＭＲで一番高い役職者）に担当してもらいました。 登録期間前に営業マン（役職なしの営業マン）に確認したところ５人が登録希望で 他の部屋を勧められましたが、私はその希望住戸以外は検討していなかったので、 登録開始初日の朝一番に要望書を役職者の営業マンに出したところ、無抽選となりました。 本当の事は分かりませんが、営業努力？営業マンの力関係？で無抽選になったのでは？ と思っています。 |
|
| No.4 |
朝一番に要望書を出すような熱意は、効を奏すことがある。売るほうも買う気のある客を
優先したいでしょうからね。 |
|
| No.5 |
03さんの場合、03さんの属性が競合の中で一番だったということだろう
|
|
| No.6 |
発想を変えると、購入者が営業マンを選ぶというより、営業マンが、属性のより購入希望者を
事前選別しているのがＭＲですよ。 ＭＲを最初に訪問すると受付嬢に事前アンケートの記入を強制されて、年収、勤務先、勤務年数、買いかえの有無 などの重要情報を書かせられるだろ。営業マンに会う前に。 このアンケートで、優良顧客と判断されると、はじめから力のあるセールスがつくし、 冷やかし客と判断されると下っ端がつく。 だから事前アンケートは正直に、買う気を見せてかかないと下っ端がつくよ。 |
|
| No.7 |
０３さんのように、買う気があるなら、営業マンの変更を要求するのはＯＫだと思うよ。
そこまで熱意のある客は、営業もバックアップするからね |
|
| No.8 |
年収、勤続先等が良くても、営業からしてみたら、ドタキャンが一番怖いですからね。
「どうしても欲しい」「希望住戸以外なら買わない」位のアピールは必要だと思いますよ。 |
|
| No.9 |
>>08
同意。本人属性が同等の場合、差別化するのは買う意思の強さだろう。 優柔不断な態度だと軽くあしらわれるな。マンションは慎重に選ぶべきだが、 表向きは買う気まんまんに演技しておいたほうが営業マンから条件を引き出せるしなにかと特です。 |
|
| No.10 |
|
|
| No.11 |
このスレを読んでいると自分の属性と「買う」という強いアピールが
希望住戸獲得への近道という事が本当によくわかりますね。 |
|
| No.12 |
最近転職してマンション購入を検討しておりますが、可能性は？
|
|
| No.13 |
何の可能性ですか？
|
|
| No.14 |
ローンを組めるかどうかでしょうか？
|
|
| No.15 |
>>12
板違いの内容では・・・ |
|
| No.16 |
購入者の属性という点で、転職組というのは、抽選のおいてはどうなのかな？
|
|
| No.17 |
>>16
私の主観ですが。 転職内容にもよる思いますが、色んな職種を転々としているのであれば、 属性は良くないかと。（ローンの審査面でも若干不利になると思います。） 同じ転職でも、職種が同じで収入アップしているとかなら、属性が良くなるのでは？ 但し、ある程度の勤続年数が必要だと思います。 よって、転職組が抽選に不利になるとは一概には言えないと思いますよ。 |
|
| No.18 |
でも、勤続年数が３ヶ月〜１年未満では、やはり抽選枠からは、どんな営業マンでも
はすしたくなるのでしょうね。 |
|
| No.19 |
はっきりいって、転職組みは不利。
|
|
| No.20 |
>>20
属性が一番ですね。 ２戸買うなら無条件に２０倍、ＶＩＰも２０倍、紹介者がいれば１０倍など 公庫付の物件のくせに何でもやってました。 そんなくせに、債券２０倍の客ぶつけてＶＩＰから部屋ぶん取った実績も おいらはあります。 |
|
| No.21 |
高い部屋と安い部屋を迷って最終的に安い部屋にしたが、
高いほうの部屋は申し込み無し。 嫌な予感はしたが申し込んだ部屋はハズレ。 その後高い部屋を仕切りにすすめる営業マン・・ わざと落とされたのかな？やっぱり。 |
|
| No.22 |
本日、TTTの抽選ですが、どんな方法で選ぶのでしょか。もうきまっているのかなー。会員だけど。
|
|
| No.23 |
ご当選の方、おめでとうございます。
|
|
| No.24 |
>>21
ご名答。君は高い部屋の購入者に選ばれた。光栄だと思ってその申し出を受けるべきだ。 |
|
| No.25 |
申し込んだ後キャンセルする人ってどのくらい居るのかな？ 某マンションからの営業の話を聞いていると、 結構キャンセル（間取り変更もあるのかな？）しているようなんだけど。 |
|
| No.26 |
密約とかあるのでしょうか？
|
|
| No.27 |
|
|
| No.28 |
どうせ熟考するなら申し込み前にするのがエチケット、って思う俺は甘すぎ？
買う側の権利ってのは確かにあると思うが、キャンセルという手段を前提に 買い物するのはちと気が引ける。「リスクゼロ」ってのも何か同義的に違和感あるし。 それはそうと、>25さんが言う「申し込んだ後」ってのは もしかして「契約した後で」という意味なのでは？ 単なる登録段階の事なら、実際キャンセルする人なんてザラにいるよ。 |
|
| No.29 |
×同義
○道義 |
|
| No.30 | ||
| No.31 |
但し、時間とともに、条件悪くなりますよー。一度チェンジすると、なかなか、いいのが廻ってこないもの。
|
|
| No.32 |
>>27
確かに大きな買い物なので、熟考する気持ちは分かりますが。 契約前に、キャンセルを数回繰り返すと、もし購入希望の物件が同じデベの時に、 要注意人物として見なされませんかね？ （推測ですが、契約前にキャンセルを以前している情報が伝わる仕組みがあるか分かりませんが） デベor営業マンに伝わった結果、本当に買いたい物件が見つかって申込みも複数重なった時に、 このお客は契約前にキャンセル人だと思われると、公開抽選とはいえ不利になるのでは？ 不安要素があるのであれば、申込み前に十分検討し申込みした方が懸命かと思います。 |
|
| No.33 |
情報伝わってしまいますか？
うちも1回申し込んで断ってるんですが |
|
| No.34 |
|
|
| No.35 |
|
|
| No.36 |
質問です。
こちらが営業に購入条件の要望を出した後、営業が事務所に一度戻りますよね。 あれは何をしているのでしょうか？ 資料を出すだけならもっと短いと思うのですが・・・。 ひょっとして、客の話を隠れて聞いているのでしょうか？ それとも、どの部屋をいくらの値段で出すか上司と相談しているのでしょうか？ |
|
| No.37 |
>>36
まさに優良顧客の選別だと思いますよ。 購入希望者の属性や購入希望度合いを判断して、既に購入希望者がいる部屋ならその人比較してみたり 他に勧められそうな部屋がないか確認したり、販売を統括する人がいるはずなので相談して調整している ようです。 私がマンションを契約した時は、途中で３回以上戻ってましたよ（笑）。 |
|
| No.38 |
02さんも書いておられますが、あるデベの販売を手伝った経験から言うと、営業マンの力関係より、
客の質で決めてましたね。優良な客がある部屋を欲しいといって、その部屋にあやふやな客が付いた場合、 出来るだけはずそうとしてました。その上で、ダミーをつけて抽選。当然当選です。落選しても繰上げ。 案外、疑われるのが全て現金で買う客。移り気な人が多いから。 子供の学区にこだわる人、通勤が近いとか、買いたい理由のある人はポイント高いです。 |
|
| No.39 |
教えてください。
チラシで一目惚れした物件があり、この機会に購入を検討しようと 他の物件も見たうえで申し込みをしました。 順番は１番目なのですが人気があるようで抽選になりそうです。 抽選は公開らしいので参加しようと思ってますが 事前に申込状況を担当者に聞くことはできるのでしょうか？ |
|
| No.40 |
つまらない質問には誰も答えないんだね。
回答：それはあなた次第です。 |
|
| No.41 |
申込状況とは抽選倍率でしょうか？
それなら担当者から事前に聞けると思いますよ。 |
|
| No.42 |
41さん ありがとうございます。
私が知りたいのは抽選倍率の事です。 あまり期待しすぎて落ち込むのも嫌なので・・・ 前日にでも聞いてみようと思います。 |
|
| No.43 |
買う気をアピールする為にどんどん聞いたほうが良いと思いますよ ＾＾
営業マンの力量って若干は有ると思います。 私の場合はどんどん買う気を営業マンにアピールして 第一希望のみでハズレた時は買いませんっとまで担当営業マンに話しをしていました。 当日競争率は３倍でしたが無事当選しました ＾＾ 担当営業マンが抽選会場で私だけにやたらと話しかけて来たのをよく覚えています。 やはり抽選で細工したのかなと思います ＾＾； |
|
| No.44 |
43さん。そうですね〜もう抽選まで日は無いのですが
諦めずにアピールしてみます。 申し込むまでは締め切りのギリまで待って空いている物件を 予約するほうが確実では・・・なんて思ってましたが どの部屋も抽選だったら１番の方が買う気はアピールできますよね(^^; はずれても前向きに考えるようにします。 |
|
| No.45 |
同じマンソンに2回落ちて3回目にあたった。。。
そこは細工してないような気がした。 ４倍→２倍→２倍だったし。。。 |
|
| No.46 |
営業で、決まると私も思います。
そこで、、、、、 一番最初にMRに行く時に書くアンケートは、できるだけ買う気があることをアピールすることと できるだけ、空いている平日や時間を狙って行くこと。 そうすると、いい営業に当たる確率は上がると思います。 それから、倍率は気にしないほうがいいです。 今回販売の部屋となっていなくても、契約済みの部屋じゃない場合は、買えると思っていいと思います。 契約済みじゃない部屋の中で一番自分たちがいいと思う部屋を選んで、 「この部屋以外は、希望のものがありません。ここが当たらなかったら、 また、他のマンション探すしかないな。当たるといいな」って感じで、強くアピールしたら、 倍率が４倍だったのが、抽選直前には２倍になっていたし、当たりました。 直前の営業マンの「外れたら、第二候補はどの部屋ですか？もし外れたら、すぐに押さえることが できるようにしておきたいと思うのですが」と言われても、 「いいです。この部屋が当たらなかったら、今回は見合わせることにします」 と強気で言っておけばOKです。 |
|
| No.47 |
私も「ここじゃなかったら、買いません」と言ったら当たりました。
ただ、価格の見直しが入った時は値引きは一番少なかったです。 条件も必要かな〜と思いますが「頭金が多い」「勤続年数が長い」・・・ |
|
| No.48 |
ローン事前審査も通して、物件＆予算的にもここしかない！！っていったにもかかわらず落ちた。。。
3倍だった。。。 |
|
| No.49 |
>>48
あなた以上に好条件の人が当選したのでしょう ＾＾； |
|
| No.50 |
....残念ーーーー！！！
|
|
| No.51 |
がーーん。。。顔が不細工だからか＜好条件
|
|
| No.52 |
ぐわ。申し込んだ所だけが5400万で
他の住戸は4800万になってる。 他の住戸の申し込みがイマイチだったので 吊り上げられたかな。こりゃ。 |
|
| No.53 |
>>52 吊り上げられたかな。こりゃ。
ちがいます。その価格で需要と供給が一致したのです。単純な経済学です。 とりわけ、表向き「価格未定」で行われるいわゆる「優先案内会」は、 あなたのような「需要」を発掘するためにあるのです。 |
|
| No.54 |
52さんが選んだ部屋は、それだけの価値がある部屋だったんですよね。
お目が高かったということで。 ところで抽選の話。。 家の場合、新卒と思われる若い女の子が担当だったのですが、見事当選しました。 抽選会には出ていません。落ちた時に気まずいと思ったので。 ちなみにフルローンです。お恥ずかしながら。 もともと人気が高かった部屋で、三倍でした。 |
|
| No.55 |
提携銀行のローンを利用してくれると営業さんの成績になるため、そういう人が
当選する場合もあると聞きました。54番さんは提携銀行のローンですか？ 抽選会に行ってないということですが、最初に当たった方がキャンセルされて 権利が回ってきたとも考えられますよね。 |
|
| No.56 |
僕が抽選を実際に体験して感じたのは、守る部屋は嘘（倍率が高いだの）を言ったり、ダミーを入れる等、
まあ、どちらもそれでもいいから【ここにする！！】って言われれば断れないので、もしバレても、言い訳を 必ず言える不正ならあるのかなと感じました。 |
|
| No.57 |
うちは同倍率同時抽選だったので、１００％運のみでした。
|
|
| No.58 |
私は３倍の抽選で落ちました。ローンの審査も問題なく通り、買う気まんまんだったのですが。。。
そこは超人気物件で要望書の段階から抽選になることは分かりきっていたため、営業も「どの部屋を選んでも同じですよー」ってな感じでした。 ああなると、調整がどうのこうのという話は関係ないんでしょうけどね。 ちなみに、抽選は同倍率同時抽選でした。 |
|
| No.59 |
横レスですみません。
先日、再来年にできるマンションの先行のＭＲ披露会に行ってきましたが、 こちらは乗り気でしたが、結構営業の方がさめていました。 「うちは人気物件なんで」とか、抽選も「まあ、第三希望までだしとけば どれか当たるでしょう」というくらいに・・・。 マンションはよかったのですが、その営業の態度にかなり興ざめして しまいました。 これってやっぱり、選別されたってことかしら・・・。 |
|
| No.60 |
|
|
| No.61 |
私は先日、３倍の抽選を受けて一旦外れました。
「次点です。他の階なら押さえれますが」と言われましたが そこ以外はいりません。と断ったら、 翌日、「当選者の方がローン無理そうで．．．」と 電話がありました。 私には、「事前にローンは済ましてもらわないと申し込み無理です。」 みたいな事を言って前日仮審査申し込みをさせてローンの諾否を 確認した上での申し込みだったのにと思いながら聞いておりましたが、 実際のところは何だったのでしょうか？ |
|
| No.62 |
年収は６００万の３０代前半サラリーマンです。
（妻も働いていることは言いましたが、その年収は含めて いません。子供は小学生一人です。） 勤め先は従業員○万人以上いるメーカーで入社１０年です。 購入資金としては一千万以上は用意していたのですが・・・。 （そこは３千万円代がほとんどのファミリー向けマンション です。） それでも、だめなんですね・・・。 これはつりでなく、本当の話なんです。 何が悪かったのでしょうか？？ |
|
| No.63 |
|
|
| No.64 |
それって名古屋の三菱？
だったらあそこの営業は誰にでもそういう感じ。 年収が多くてもそうだもん。 |
|
| No.65 |
＞６４さん
いいえ、関西の地元中心のデベです。 「人気がある」ことをアピールして「早く買わないと損をする」 ような煽りにだったのかもしれませんが、単にあしらわれたよう に感じ取れました。 でも、そんな企業があるんだったら、うちも足元みられた わけではないのですね・・・。少し安心しました。 |
|
| No.66 |
|
|
| No.67 |
|
|
| No.68 |
|
|
| No.69 |
ダミー入れて倍率上げるくらいしか出来ないのでは？
公開での全戸同倍率同時抽選の場合は。。。 |
|
| No.70 |
再来週、抽選会があるのですが抽選会には登録者のどの位の割合の人がくるのでしょうか？
抽選時の雰囲気とか（当たって喜んだり、外れて悔しがったりetc)はどんな感じですか？ 今、参加しようかどうか迷っています。 |
|
| No.71 |
物件の抽選は自分の希望が重複していなかったので参加しなかったのですが
駐車場の抽選には参加しました。 競争率が高かったせいか、当たった方は「やったー！」とガッツポーズ・・・ 外れた私たちは「むかっ！」 駐車場でも辛かったですからね。 当たった方は、その場では気持ちを抑えて一歩外に出てから喜んでほしいものです。 |
|
| No.72 |
↑そうだね。
エチケットだよね。 おばさんが大はしゃぎしてるの見たら、社会性がないな〜って呆れたよ。 で、やんわり注意したら「そうなの？」だって。 隣にならなくて良かったよ。 |
|
| No.73 |
物件当たった瞬間はやったかも。。。
すみません。 一瞬で自分を取り戻すのですが、あの瞬間はわれを忘れてしまう。。。 |
|
| No.74 |
買い替えって属性でいうと相当不利ですか？
ぜーったい欲しい（買い替えたい）マンションがあるんだけど・・・ 買取りの査定で残債出るかどうかギリギリ。 新しいマンションの頭金は2割くらい出せそう。 ローン審査はおそらく問題ない。 ↑このような状況ではいかに？ |
|
| No.75 |
同じ部屋を希望する強力なライバル（属性ばっちり、買い替えなし）がいたら
ちょっと厳しいかも。 やっぱりデベだって、確実に買ってくれる客はそうそう手放したくないし。 特に抽選を平日の昼にするようなところだと、不利に操作されちゃう可能性は あると思います。 |
|
| No.76 |
74の属性は条件悪い。売却なしで、ローンを完済して、頭金2割残せればOKかな。
|
|
| No.77 |
|
|
| No.78 |
竣工までに（もしくはある一定期間内に）売れなければ買取りしてもらう条件でもまだ厳しいですかね？
このような契約の場合、新しいマンションの契約時に買取保証額を明示してもらえます？ |
|
| No.79 |
|
|
| No.80 |
買い取るのもある種リスキーだからな
弱いと思う。 先に売っておいたら、ライバルに追いつく |
|
| No.81 |
初心者なので教えてください。
希望している住戸が抽選になりそうなんですが、抽選の方法って どのようなものになるのでしょうか。具体的にお願いします。 |
|
| No.82 |
|
|
| No.83 |
うちの場合は、四角い抽選箱に数字の入ったボールを入れて、
営業マンがひとつを掴み出すって方法だったよ。 いちおう、「お客様の中で引きたい方はおられませんか？」 って聞いてたけど、誰も出なかったね。 |
|
| No.84 |
部屋毎に受付順の番号をもらい当日ガラポンだったな。球に順に受付番号が書いてある。
その部屋の数だけ球を入れてガラガラポンとやる。確か当選の次の番号順に補欠の優先 順だった。昔の話ではあるが。 |
|
| No.85 | ||
| No.86 |
８１
うちは、会場で該当の部屋を希望している人が呼ばれて、まず、ガラポンを 回すための棒くじを引いて順番決め→ガラポン回す。 金・あたり、銀・次点、赤・３番手、白・はずれだったかな。 |
|
| No.87 |
購入検討者の属性に比べたら、営業マンの力関係なんて吹けば飛ぶような
ことだと思います。 向こうも商売ですから。 |
|
| No.88 |
マンション抽選があるのですが、倍率が２〜３倍で、非公開抽選になりそうです。
登録時に、２年分の源泉徴収をもってくるようにと言われたのですが、 私と妻の２人分を持っていくほうが、属性という意味では有利になるのでしょうか？ ただ、実際マンションのローンを組むころには、妻は退職している可能性がありますが、抽選時には働いています。 |
|
| No.89 |
|
|
| No.90 |
|
|
| No.91 |
先生と教師はかぶってました、すまん。訂正します。
ムダだと思う。奥さんが医者とか弁護士などの専門職か教師などの出産後も仕事が継続できる公 務員であれば信用されるが、そうでない場合、会社員などはまず無理です。むしろ二馬力でないと返せないの？と思われてしまう。 |
|
| No.92 |
89です。
お返事ありがとうございます。 そうですね、妻は普通の会社員なので、源泉徴収を出さなくてもよさそうですね。 今回は私の源泉徴収のみの提出でいこうと思います。 マンションがどこの物件かは、差し控えさせてもらいますが、 私の希望の間取りと階数を要望書で一度出したのですが、そのときにだいたいの倍率を教えてもらったので、他の間取りがどうかはわからないのです。 |
|
| No.93 |
最近マンションを契約しました。
申込者の多い部屋は抽選でした。最高は５倍、２〜３倍がほとんどで、あとは１倍も。 公開抽選で、いわゆるガラポン、公平だと思いました。 抽選に参加した人たちは座って見ていました。傍目には当たったとか外れたとかまったくわからないくらい静かに。その後、当たった人は別室に行き部屋番号を言って書類を受け取り帰ってきました。当たらなかった人は次期販売の説明を受けたよう。結構人気のマンションでしたが、あまり倍率が上がらなかったのは事前に担当者がうまく振り分けたからでは？と思いました。というのは販売した部屋はその時点ですべて埋まりましたから。以前抽選で何十倍とかいうのを聞いたことがありますが、そういうのはどういう物件なんでしょうか、よほど条件がいいとか？なんでしょうね。抽選になると聞いたときには、え？と思いましたが案外しず〜かな雰囲気で終わったのでほっとしてます。 |
|
| No.94 |
＞93
＞最高は５倍、２〜３倍がほとんどで、あとは１倍も。 その5倍とかの倍率がそもそも嘘というケースがあります。 一つめは、売れているように見せるため。これはすぐ【キャンセル物件】として再度売りに出されます。 ２つめは、本来当てたい人がいる際、他の人が申し込んで当たると困るため、倍率を高めて申し込みさせないようにという意味と、嘘の申し込みで倍率を高めておけば、嘘の申し込みが当選しても、本来当てたかった人を当選に出来るためです。誰が申し込んだかなんて個人情報を盾にすれば追求できませんし。 |
|
| No.95 |
同じ間取りで、価格があまり変わらない場合、
一方が２倍でもう一方が５倍というのは考えにくいです。 普通なら倍率の低い方に流れませんか？ ・・・つまりはそういう事です。 |
|
| No.96 |
「ガラポン」が公平だと思ったら大間違いです。
あれはどんなにガラガラ回しても、次に出る玉は決まっているのです。 |
|
| No.97 |
駐車場とか駐輪場も営業マンの力が関係あるんでしょうか、
部屋の広さとか関係あるんでしょうか。 |
|
| No.98 |
倍率は積み立て君などをやっていれば、２人でも倍率10倍なんてことはある。
|
|
| No.99 | ||
| No.100 |
角部屋や上層階は、営業努力せずに売れるから、最後までとっておきたい、低層階や日照に問題ありの
方角の部屋は、売れ残る可能性が高いから、なんとかうまく捌きたいとおもったら、人気部屋をサクラも入れて高倍率にして、不人気部屋に誘導するというのは基本戦略ですね。 |
|
| No.101 |
なんていうか本当にブラックな業界ですね。。。
|
|
| No.102 |
見た目には平等そうでも
高額の部屋に、駐車場の抽選を有利にしたりしちゃうんですか。 |
|
| No.103 |
営業マンの力関係が、抽選を左右することはあまりありませんね。
仮に上司がそんな事をすると、社員全体のモチベーションが下がりますので。 部屋の広さや価格が、購入・駐車場・駐輪場の抽選を左右する訳ではありません。 抽選を左右するのは「人気」です。 仮に一番広くて、高額の部屋が抽選になる程の人気があった場合、 その部屋の人に一番良い駐車場・駐輪場を使える様に配慮するメリットは何もありません。 そんな事をしなくても、購入したいと思う人がいるからです。 それならば、不人気住戸用に良い位置の駐車場・駐輪場を確保し、 「このお部屋ならこの位置の駐車場・駐輪場をお使いいただけます」 と伝えられた方が、はるかに良いです。 |
|
| No.104 |
もう一つ言いますと、正確には高収入等の属性の良い方が、抽選で有利になるとは限りません。
①号室 ４０００万円 ②号室 ３０００万円 ③号室 ２５００万円 の３部屋があった場合 Ａさん → 年収・頭金共、どの部屋でも問題なし 第一希望：① 第二希望：② 第三希望：③ Ｂさん → 年収・頭金ともギリギリ ①以外は買うつもりはなし この場合、Ｂさんが①の部屋、Ａさんは②の部屋、となるのが営業としては理想です。 理由は・・・わかりますよね？ |
|
| No.105 |
まあ力関係は特に無いけど、基本的には初心者的な担当者のほうが希望の部屋は通りやすいよ。
要は営業力がないから、お客さんを誘導出来ないので、おのずと誘導できる力がある人が別の部屋を勧めることになる。 まー高い買い物だから何も知らない人から買うってのもリスクあるけどね。 |
|
| No.106 |
|
|
| No.107 |
>>105
105さんは業界の方ですか？いやー意外でした。お客さんを誘導出来ない新人君の方が、顧客側の希望が通るのですね。ほんと盲点でした。そんなこと思いもよらなかったです。 |
|
| No.108 |
社内抽選ってのはどうしても納得できません。
何か顧客同士で問題があるといけないということですが、 ホントに抽選をしたのか疑問です。基本的には先着順で該当の部屋は 既に決まっていたのではないかと思ってしまっています。 当日要望書を記入しましたが、その時間帯は誰もいませんでした。 同じ部屋の希望者と会わないように振り分けをしたと言っていましたが、 他の部屋の希望者とは会っても仕方がないような気がしましたが。。。 何か抽選はやったと言うことを証明させることはできないのでしょうか。 公開抽選で外れれば納得いったのですが。。 |
|
| No.109 |
非公開抽選の場合、何度も出てきていますが、ほぼ間違いなく抽選はしていません。
確かめる方法としては、間をおかず複数の営業マンに 「抽選はどんなやり方で行ったのですか？」 と聞いてみて下さい。おそらく即答できないか、食い違いが出てくるはずです。 普通に考えれば、担当しているお客様の抽選に立ち会わない、 又は抽選方法を把握していないなんてありえませんから。 |
|
| No.110 |
希望の部屋を購入するために、もっとも有効な方法は、
「○○○号室に当選しなければ、あそこの××マンションの□□□号室を買う事にします そのかわり当選したらその日に手付金を持ってきて、その日に契約します。」 と営業マンに話すことです。別に戸建でもかまいません。 重要なのは話を具体的に、はっきりと伝える事です。 「抽選日は○日ですよね？その２日後が、××マンションにお返事する日なので・・・」 「すいません。源泉徴収票は××マンションの方に渡してしまったので、少し待ってもらえますか？」 こんな感じですね。 営業マンに「今回外れても、次回の販売住戸でも考えてくれる」と思われるとかなり不利です。 勿論、「第二希望住戸」なんて空白で提出です。 「今回を逃したら、このお客さんは他所へ逃げてしまう！」と思わせる事が重要です。 心理的には、他社のマンションを買われるのは絶対に避けたい事なのです。 それでも外れるようなら・・・運が悪かったとあきらめて下さい・・・ |
|
| No.111 |
>>110 禿同。
・自分が筋の良い顧客（契約する気満々・資金的にも問題ない）であること。 ・そこ以外は購入する気がないこと。 が充分に営業に伝わっていて、かつ、早めにツバつけておけばかなりの確率で 当選すると思うよ。 毎日営業ミーティングでサバいているので、上記を満たす優良顧客がつくと 他の顧客が検討しようとすると「いやーここは倍率高いですよ。こちらならんて いかがですか？」といったりで分散させるようにつとめるみたい。 |
|
| No.112 |
110さんのアドバイスは実戦的だな。うーんいいスレだ。
|
|
| No.113 |
源泉の話は抜いたほうが。
普通はコピー渡すから。。。 もしくは、「一昨年のが手持ちにないので来週（適当）納税証明書を取りに行く予定です」 のほうが．．．。 |
|
| No.114 |
ちなみに過去、かなり失礼なお客様の物言いに上司がブチ切れてしまい、
その人は抽選からはじかれた事があります。 具体的には 「買ってやるからありがたく思え」「どうせ値引きするんだろ？」 「電話したらすぐ来いよ」 こんな感じだったと思います。 この対応は賛否の分かれるところですが、 将来のリスクを回避する、という目的で「お客様として認めなかった」訳です。 つまり 「部屋の引渡しまで」と「入居後、他の住民と」何らかのトラブルが起きる可能性が高いと判断されました。 お客様が購入するマンションを選ぶように、売主も購入するお客様を選んでいます。 営業マンへの対応は「普通」がお勧めです＾＾ |
|
| No.115 |
|
|
| No.116 |
あの〜、あまり関係ないのかもしれませんが、今日、電車の中でちょっとしたトラブルがあって、男性二人が喧嘩していたのです。喧嘩というか、一方が他方に激しく詰め寄っている、暴力も。駅員さんが止めに入って大事には至りませんでしたが。原因はわかりません。何があったのかわかりませんが、こういう人が同じマンションにいると大変だな〜と、思ってしまいました。多分キレ易い人？。売主もできればこういう人種ははじいてほしいものだと思いました。
|
|
| No.117 |
駅員が止めに入ったくらいで挙げた手を引っ込める程度の輩なら大した事はないよ。
本当にヤバい奴なら、警察が出てくるまで大人しくはならない。 衆人環視の中で引っ込みがつかなくなってたところを仲裁されて、ホッとしているのは 案外「詰め寄っていた」方かもしれない。 キレ易いというか・・・「自意識過剰」と言った方が近いかも。 同じ建物の中に入ってしまえば、暴れる度胸も引っ込んでしまうだろう。 |
|
| No.118 |
>>114
うちにもトラブル起こしそうな（絶対起こす）奴が契約しました。 そいつはちょっとした知り合い（仲間じゃないよ）なので担当者に忠告しましたが・・・ 余計なお世話だったかな。 というより自分の部屋の下とか隣だったらやだったんで・・・それを知りたかったので・・・ 幸い全然離れていましたが・・・ 担当者には不安な材料提供しちゃったと後悔しています。 でも入居まで不安のも嫌だし、理由言わなければ教えてくれないしさんざん悩んで思い切って聞きました。 |
|
| No.119 |
>>115
全然別物ですから安心して下さい。 将来トラブルになるであろう人の特徴としては 「自分の言う事、考えること、決める事は常に正しい。間違っている訳が無い」 ↓ 「なのでその通りにしないお前らがおかしい」 という思考回路の方です。 話し合いにもならず、先方の言いたい放題で終わります。 こういった方は、組合の決定事項にも従わない比率が高く、最悪の場合 「納得出来ないから管理費は払わない」 なんて事になりかねません。 ご参考までに経験上、上記の様な方は・・・ 「公務員・研究者・学校の先生・中小企業の２代目」 という職業の方に多いです。 普段、あまり人に何かを指図されたりという機会が少ない職種ですね。 |
|
| No.120 |
職業差別ではありませんので念の為。
「不動産会社の営業マン」という社会的には良くないイメージを受け入れている立場上、ご容赦下さい。 |
|
| No.121 |
保険会社勤務の友人から聞いた話だと、事故でもめる確率が高いので
事故係が嫌がるのも、公務員の奥さん、学校の先生の奥さん、研究者、2代目社長の奥さん らしい。 頭下げる機会の少ない旦那を持つと、自分まで偉いと錯覚するらしい。 |
|
| No.122 |
すみません、上の方で出ていたのですが、初心者でよくわからなかったので教えて下さい。
抽選で、買い替え客は不利なのでしょうか？ 「当たったら御社で売却もおまかせします」というのはダメなのでしょうか？ その会社にも手数料が入るし、と考えていたのですが。。。 ちなみに売却額の１／４でローン完済、残り３／４を頭金に充てようと思っています。 今検討しているマンションが、抽選は免れなくなりそうなので今のうちにお聞きしようと思いました。 |
|
| No.123 |
|
|
| No.124 |
|
|
| No.125 |
＞「当たったら御社で売却もおまかせします」というのはダメなのでしょうか？
仲介と新築販売は、たとえ同じ会社でも、営業は別だし、多くの場合、新築デベは、三井のリハウスなどに 丸投げするだけだよ。仲介手数料は新築デベの営業にはいかないから、めんどうくさがられる。 不利だと思って、自分で先に、仲介業者と話をつけて、もう転売の見込みはついているという状況に すれば、いいと思う。 |
|
| No.126 |
>>115
・・・不利になりますね。 「買い替え特約」（持ち家が記載の期間・条件内で売却できなかった場合、契約が白紙になる特約） を付けることも出来ないでしょうから・・・ 既に営業マンに持ち家の売却がある事を伝えているのなら、 125さんの言われる通り「売却の見込みがついた」と言って、抽選に参加して下さい。 まだその内容を伝えていないのなら、持ち家の売却が必要な事は黙っておく方がいいでしょう。 「今住んでいる家を売っている」という事は、 「抽選に当たったら間違いなく購入する」とも取れますが、 「抽選に外れても、他の部屋で契約してくれるだろう」とも考えます。 住むところが無くなってしまう訳ですからね＾＾ |
|
| No.127 |
間違えました・・・126は122さんへのレスです。
|
|
| No.128 |
や、普通は買い替えの特約はつくんじゃないかな？
それゆえ、数ヵ月後に解約のリスクがあるので買い替えの客は抽選では弾くんだけど。 要は抽選には必ず行けばいいんですよ。そこで全部の部屋の番号をメモか音声で控えて、こういう掲示板に公開する。そうすれば抽選結果の齟齬が出てくる可能性があるから、何かあればその会社に言えばいい。もしくは倍率自体も嘘のケースがあるからそれはそれでまた注意しないと行けないんだけど。 |
|
| No.129 |
付け加えると、個人で抽選の結果について真偽を見抜くのは難しいことなんですよ。
他のひとの個人情報なんて聞いてもわかんないわけですし、また昨今の個人情報保護の観点から出しては来ないでしょうし。 真偽を見抜くためには抽選日当日の生の情報を残して、仕事で来れなかった人やゲンを担いで抽選に来なかった、あとから結果を事後報告される方々にぶつけるしかないんですよ。 |
|
| No.130 |
不動産の売却が必要な場合、必ず「買い替え特約」が付く訳ではありません。
むしろ少数といっていいでしょう。 抽選になる様な人気物件で「買い替え特約を付けて欲しい」という希望を出しても、まず拒否されます。 「特約なしで契約をし、持ち家の売却が上手くいかなかった場合のキャンセル時には手付金没収」 という条件を受け入れて、初めて他に抽選に参加されている方と同じスタートラインに立てる。 というレベルの話です。 「買い替え特約」とは 売れ行きのあまり良くない物件で、買い替えに不安を抱いているお客様に 「買い替え特約を付けますから契約しませんか？」と営業マンからの提案が主です。 |
|
| No.131 |
抽選の公正さはどんな方法を取っても疑われます。これは仕方が無いことです。
残念ながら抽選会場で注意して参加人数や倍率を控えても、実際に役立てる事は難しいでしょう。 仮に調べた結果、明らかな不正が行われていたとしても、営業に文句を言うくらいでしょう。 おっしゃられるように個人情報の観点から、抽選に外れた方、また当日来られなかった方と連絡を取り合う事は不可能に近いです。 過去、こちらの用意した抽選方法が納得出来ないと言い出したお客様がいましたが、 他の方が賛同する事はありませんでした。 「そういうあなたが考える抽選方法はもっと納得出来ない」と思われたからでしょう。 また、抽選が終わった後に何をしても結果が覆る事はありません。 仮にご自分がめでたく抽選に当たって喜んでいる時に「こんな抽選は無効だ！」 と騒ぎ出した方がいても、眉をひそめるだけでしょう。 販売会社の行う抽選の真偽が「グレー」なところは否めませんが、 その中で少しでも当選する確率を上げる対策を考える方が前向きですよ！ |
|
| No.132 |
ついでですが「自営業」も不利です。
自営業をされている方にありがちなのは「自分の年収を間違えている」点です。 色々な物を経費で落としている為「自由に使える金額=年収」と思っている方が少なくありません。 住宅ローンを組む際は、実際の申告額（税引き後の金額）が必要となります。 アンケートで「年収1,000万円」と書いていても、実際の申告額は「400万円」という様な事が結構あるのです。 まずはご自分の年収を把握してください。 そして事前審査で必要になるであろう ・過去２年分の確定申告の写し ・過去３年分の決算報告書。（ちなみに１年でも赤字だとほぼアウトです） を用意しておいてください。 自営業の方は気に留めてくださいね！ |
|
| No.133 |
登録日の期間が1週間ほどありますが、この部屋！と決めたら
1日目にさっさと登録をしておくほうがかえっていいのでしょうか？ 営業の人には最終登録日の前日あたりに倍率を見て登録されたら・・・？と 強く勧められてますが、別の部屋に回されそうな気もします。 毎回、部屋ごとの倍率を聞いてもころころ変わるので不安になってきました。 |
|
| No.134 |
133の方のような言われ方されたことあります。
違う所は最終日にきて倍率をみてからはどうですか・・・？と言われた点です。 これって、こちらの立場に立って有利な方法ですよという意味で言われてるのか、それとも営業の方的にはやはり誘導するための常套手段なんですか？どうなんでしょう。 |
|
| No.135 |
同程度の広さ、価格の部屋で抽選になる場合、その時の倍率を見て有利な方に変えるというのはよくあります。
お客様によっては部屋の状況を確認する為、頻繁に連絡をして来られます。 ただ、期間中に部屋をあちこち変えたとしても、同じ様に考えられる方もいるので、 最終的には差の無い倍率的に落ち着く事が多いのです。 つまり期間中のお部屋移動はあまり意味がなく、営業の手間を省く為、 あらかじめ迷いそうなお客様には最終日での登録を勧めたりするのです。 どの日に登録するのが有利か？と言われれば、 希望の部屋を手に入れる為には「本気度」のアピールが重要なので、 「初日」に希望の部屋を登録し、後はどっしりと構える方がいいと思います。 後は他の方が、あなたが登録した後の倍率を見て、勝手に避けてくれます。 過去、登録期間初日の朝一で来られ、登録をされたご家族がいらっしゃいました。 本当にその部屋が欲しいと言う熱意が伝わってくる、とても良い方でした。 営業マンの誰もが「あの方に当たればいいな」と思っていましたが、 残念ながら抽選には外れてしまいました。 その奥様は泣いていました。 何だかとても申し訳ない気持ちでいっぱいでした。 ・・・そして後日、偶然にもその部屋ではありませんでしたが、キャンセルがでました。 満場一致でそのご家族に真っ先に連絡をしました。 とても喜んで頂き、今はご家族でそのマンションに住まわれています。 営業マンも人の子ですから・・・ |
|
| No.136 |
補足ですが、弊社の場合は抽選時に「次席」。
（もし当選した方が契約に至らない、もしくはキャンセルが出た場合に、次にその部屋を購入する権利を持つ方） 等の順位は決めません。 順位付けを決めると、どうしてもその部屋が欲しい方が親戚や知り合いに頼んで登録件数を上げ、 有利にしようという事態が生じるからです。 |
|
| No.137 |
>>135
「その奥様は泣いていました。」 「何だかとても申し訳ない気持ちでいっぱいでした。」 「営業マンも人の子ですから・・・」 一見、ある家族のエピソードを例に、抽選の公平さと親身な営業をうたっているように聞こえますが、どうもあやしい感じがします。作り話ではないでしょうか？ 「営業マンの誰もが・・・」「満場一致で・・・」 通常営業の方とはマンツーマンの対応で、それぞれ担当の客が決まっているはずですから、すべての営業マンが、会ったこともない一家族の抽選の行方に関心を持ったり、連絡するかどうかを決定したりすることがあるのでしょうか？ 「今はご家族でそのマンションに住まわれています。」 過去の話と言っていますが、なぜその家族が現在住んでいるかどうかなんて知っているのでしょうか？ |
|
| No.138 |
>>125、126、128、130さん
買い替えに関して書き込みどうもありがとうございました。 既に営業に買い替えを伝えてあり、査定もしてもらっていたため、 もうこのまま抽選に望み、抽選当日乗り込んで念じています。。。 買い替え特約についての話は出ていないです。 |
|
| No.139 |
>>125
全営業マンを集めて定期的にミーティングが行われます。 その時にお客様の状況等も共有します。 「この部屋を他に考えている人がいるか？」 等を把握していないと困るからです。 また、頻繁に来られるお客様は他の営業マンの印象にも残ります。 特に抽選時には営業マンは全員立会いますので、出席されているお客様と顔を合わせます。 そしてキャンセルが出た場合も、まずはミーティングで報告がされます。 それを受けて、各営業マンが一斉に自分の担当するお客様に連絡を取ると、 複数の購入希望者が現れた場合にトラブルの元になります。 それを避ける為、まずは「連絡を取るお客様の順番」を決めます。 「検討しない」という返事ならば次のお客様に連絡、という流れですね。 そして最初に連絡を取るお客様が、上記の方となった訳です。 ちなみに今でもその方とは年賀状程度のやり取りはしておりますので・・・ 年賀状には今でもそのマンションの住所が記載されています。 ・・・信じて頂けるかどうかはお任せしますが＾＾ |
|
| No.140 |
＞営業の人には最終登録日の前日あたりに倍率を見て登録されたら・・・？
別の人には、早く来て登録すれば、他でこの部屋を検討している人は抽選を避けて他に登録してくれますよとか言ってるよ。 うちの会社では競争感を煽るために、初日の朝一番に出来るだけ人を集めるようにしてます。 一時的に熱狂的な雰囲気になりますよ。 |
|
| No.141 |
どうしても買いたいマンションがあり、部屋もほぼ決めています。中層100戸超のマンションですが、登録抽選方式になるそうです。ＭＲのオープンはまだ先であり、当然、要望書を出すタイミングも、まだ先です。登録抽選の場合、本当に公平に抽選されてしまうのか？ある程度、営業マンの方で配慮してくれるのかは、物件次第だと思いますが、それを見分ける手段について、ご存知の方教えて下さい。さすがに、営業マンに、抽選に配慮を加えてもらえますか？と堂々と聞くのは、気がひけるもので。
|
|
| No.142 |
ＭＲのオープンもまだとは・・・ずいぶん気が早いですね＾＾
抽選の公正さを見分ける手段ですが、「非公開抽選」の場合はほぼ間違いなく不公平です。 既出ですが、「どんな方法で抽選を行ったのですか？」という質問でボロが出る場合があります。 「公開抽選」でもやり方はいくらでもありますので、安心は出来ません。 不安なようでしたら、勇気を持って抽選前に「皆でチェックさせて頂けませんか？」と申し出るべきです。 後からどんなに文句を言っても、無駄ですから。 他の人も、営業マンから特別の約束をされていないならば、チェックを断る事は無いでしょう。 「自分の抽選に手心を加えてもらうことを期待しつつ、無理な場合は公正な抽選を求める」 というのも都合の良い話なのですが＾＾ |
|
| No.143 |
熱意とあなたがデベにとって良い客であるかどうかで決まります。それとあなたが良い客であっても
さらに条件の良い客にぶつかると希望は適いません。 |
|
| No.144 |
142さん、143さん、お返事ありがとうございます。
141です。まさに、「自分の抽選に手心を加えてもらうことを期待しつつ、無理な場合は公正な抽選を求める」という都合の良い話しです。熱意を思い切りアピールしても、公正な抽選をされてしまっては徒労に終わってしまうので、事前に熱意をアピールする価値があるか否か（手心を加えてもらえるか）を見極めたいと思う次第です。 |
|
| No.145 |
一般の営業でも同じだと思いますが、
本来、相手の信用力が高い場合は買い手有利となり、価格を下げられる可能性が高まります。逆に信用力が低い相手には強気の価格で臨むこととなります。ローリスク・ローリターン、ハイリスク・ハイリターンと一般的には言われていると思います。 しかし、人気マンションの場合は価格が決定しています＝利益が確定します。 この場合、経済合理性を考える売主は、信用力の高い相手に確定利益で売るのが得策と判断するのではないでしょうか？ ローリスク・確定リターンがベストシナリオのはずです。 このような発想は大手のほうが自然と身に着けているような気がします。 以上を考えると、抽選とは「売り手サイドの選択」と考えるのが妥当な発想だと思います。 売主の最悪シナリオは契約後、ローン特約により白紙解除、解除後の物件はどうしても売り急ぐ必要性があるため、買い手有利になってしまう＝利益が減少する ではないでしょうか？ もし仮に、公平な抽選が行われるのなら、銀行でもない売主サイドに年収や自己資金調達方法をアンケート段階でヒアリングする必要性があるのでしょうか？ 購買意欲と購買能力は同時に備わっている必要があると思います。子供はいくらおもちゃを欲しても親がダメといえば買えない＝購買能力がない です。 実際の抽選裏舞台は知りませんが、常識的な与信管理をともなった営業経験のある方なら想像つくかと思います。 |
|
| No.146 |
皆様ご存知のように、営業マンにとって重要なのは営業成績、つまり「何戸売るか」です。
販売会社によっても異なりますが、歩合割合が高い会社の場合「抽選をどう行うか？」は意外と大きな問題なのです。 会社としては「条件の良いお客様に売りたい」という希望があっても、営業マンとしては、 「その為に自分の担当のお客様が買えない」→「成績にならない」→「歩合給が入らない」 となっては困りますし、納得出来るものではありません。 その為、よほど条件の悪い方以外は公正な抽選が行われる場合が多いです。 つまり成績になるかどうかは、運に任せる訳です。 ただ、実際は販売会社によって成績の付け方が異なりますので、判断が難しいのですが・・・ |
|
| No.147 |
確かに歩合給をとっている営業マンにとってはそうですね。でも会社から
みれば、営業マンの希望だけを聞いて販売しているわけではありません。 成績をつけるのも、全ての営業マンではないですし。 |
|
| No.148 |
仮に営業担当者の歩合給重視だとしたら、こちらが嫌がっているのに、なぜ営業マンは他の間取りへ誘導するのか？
大手の販売会社でそんなに歩合幅が大きいところあるのか？ 物件全体の売れ行きが好調の場合、MR単位でボーナスに色をつけるぐらいが現実的歩合じゃないか？ 不動産関係者じゃないからよくわからないが、個人主義の弊害が出ない程度の歩合だと思いますが。 |
|
| No.149 |
前に務めてた不動産会社ではボーナスのランクが１〜５まであって、売り上げトップの営業マンは
いつも５だった。普通に仕事してれば３。売れない物件のＭＲの応援に行かされてたけど 成績トップの営業マンなら売れない物件も売れるのかな。 |
|
| No.150 |
顧客属性（年収、自己資金の多寡）が平等に営業マンに割り当てられると仮定すれば、あとは顧客対応能力じゃないですか？ はっきり言って失格者の営業マン一杯いますよ。担当替えて欲しいと切実に思うもん。どうしてもそこが欲しいのなら担当変えさせます。複数で迷っている場合は対応がいいマンションに行くと思いますが。
売れない物件はなかなか売れないと思いますが、顧客のニーズに応えてくれれば、一定水準以上の物件はかなり売れていくんじゃない？ |
|
| No.151 |
販売会社の場合は、成績に応じて給与が変わると言うより「○○万円／１戸」という歩合給です。
私のところではありませんが、他の販売会社では１戸当たり１０万円〜３０万円程度です。 その分、基本給は低いのですが。 過去の例では、同じ物件内でも、売れない部屋では歩合が高いケースがありました。 （その部屋を売ると○○万円ＵＰというもの） マンションの販売とは扱う商品が一つだけなので、営業マンとしての仕事は 「お客様の要望に応える」というより「この物件を買う人を探す」事が主です。 「ではこんな物件はいかがでしょう？」という商談にはならないのです。 その為、売る為にはある程度個人の営業力に頼るしかありません。 それを引き出すのが「歩合給」なのです。 |
|
| No.152 |
＞仮に営業担当者の歩合給重視だとしたら、こちらが嫌がっているのに、なぜ営業マンは他の間取りへ誘導するのか？
これは話は簡単で、あくまで営業の仕事は「全戸完売」させることだから。 極論言えば、10戸のマンションで1戸に対して10倍の倍率がついて9戸は0倍というのはもっとも最低。 10戸全部が1倍で完売する。これが成功例。 歩合云々というより売れ残りのリスクを回避するためです。 |
|
| No.153 |
こちらのスレは、きちんと対応されていますね〜感心しました！
よく営業さんの電話攻撃に対して、態度が悪い・・等々の文句を言ってる方の話を聞きますが 本当にそんなひどい営業があるの？と思っていました 我が家にもたまに営業電話がかかってきたりしますが ひどい対応なんてされたことないです 昨日も電話でＭＲの誘いがありましたが、普通に話して（別物件契約済みだったこともあり） 「またよろしくお願いします〜」って感じで終わりました 何件か回ったＭＲでもとても対応良くして頂いたし ひどい話を聞く度に”本当なの？”って思います 気に入った物件も契約できて、自分はラッキーなんですね スレ違いなのですが、営業さんにありがとう〜が言いたくなりました |
|
| No.154 |
最近のお客様はあまり自分の「情報」を出したがらないですね。
「どのエリアで探しているのか？」 「どんな間取りを希望しているのか？」 「どのくらいの予算なのか？」 アンケートも空白が多く「勝手に見て、勝手に考える」方が増えています。 色々と質問をしても答えて頂けない事も多いのです。 また、お客様自身、ご自分の希望がまとまっていないからかもしれません。 この場合、上司に「このお客様はどうなんだ？」と聞かれても答えられないのです。 その為、執拗にそのお客様に連絡を取り「なぜ買わないのか？」という意味の無い質問をする事になります。 また、情報が少ない＝ひょっとしたら買うかも？と思われてしまう面もあります。 逆にそのお客様の希望がはっきりと分かり、この物件では条件に合わないと思えば、 早めにそのお客様に連絡をすることは無くなります。 「しつこい営業を受けた事がない」と言われる方は、ご自分の情報を出し、 希望をきちんと伝えているからだと思います。 |
|
| No.155 |
１５４さんへ
確かにその意味もわかるけど、初対面の方に年収を答えるのは結構躊躇しますが、かなりリアルな内幕ですね。 私の場合は、やっぱりしつこい勧誘を警戒し、電話番号を空欄にしていましたが、109で確認したのか電話がかかってきたところがありました。 しかし、ＭＲめぐりを重ねたり、こういった情報源より、今はほとんど真正直に答えています。 しかし、ＭＲの営業マンもこれだけ根掘り葉掘り記入させるくせに、購入希望者の平均年収はいくらだとか、勤務先属性の平均像はどんなところとか、購読新聞のデータ開示してほしいとか言っても「そこまでわかりません」とかいっているやつがいる。アンケート記入したんだから、途中段階でも開示してほしい。 こちらも、あんまりローンがカツカツな同居人が多いマンションはいやですからねえ。◎パレスとかは昔、相当ローンぶち込んで販売したのか築浅の競売物件によく◎パレスの物件が出てました。 こんなところはできればすみたくないですよ。 少し趣旨外れましたが、営業マンが売主側の目線でしか考えない対応が露骨で少し悔しい。 |
|
| No.156 |
公庫つき物件での同倍率同時抽選方式だと属性も何もあったもんじゃないのでは？
たとえスーパーマンの属性（全額自己資金とか芸能人とか）であっても無意味な気がする。 抽選後1週間で契約なんて場合、頭金10％払えないなどで繰り上げ当選になるのかな？ |
|
| No.157 |
同倍率同時抽選方式でも、ダミー票をいれて、属性の良い人を優遇することは可能です。
|
|
| No.158 |
初心者なんで教えて下さい。
同倍率同時抽選方式って、どんな仕組みですか？ |
|
| No.159 |
けど次点、次次点まで発表するのだったら属性悪い人が次点になっちゃったらやっぱり同じなんじゃない？
営業マンは「できるだけ努力する」と言ってたけど。 |
|
| No.160 |
次点、次次点を発表しようが、当選者が契約したことにしてしまえばよいのです。
|
|
| No.161 |
すべてではないに城、必要十分条件として、持つべきものは金と信用ってことですか。考えてみれば仕方のないこととはいえ・・・。
|
|
| No.162 |
同倍率同時抽選方式→
正式名称は分かりませんが、抽選になる住戸が多数ある場合、 倍率の同じ部屋でまとめて抽選を行う方法の事です。 例えば「１０１」「１０３」「１０５」号室の３部屋が同じ「４倍（申込んでいる人が４人）」なら、まずクジなどを引いてもらい、それぞれの番号を決めます。 「１０１」（①中田さん ②中村さん ③宮本さん ④高原さん） 「１０３」（①清原さん ②鈴木さん ③金本さん ④桑田さん） 「１０５」（①田中さん ②清水さん ③大西さん ④斉藤さん） そしてデベの担当者が、ガラガラ等を回して当選番号を決めます。 仮に「③」がでた場合は「宮本さん、金本さん、大西さん」が当選となる訳です。 この方式では、複数の住戸を同時に行う為、意図的に誰かを当選させるには架空の票を加えて倍率を上げる必要がある訳です。 倍率の割には参加者が少ない場合は要注意です。 |
|
| No.163 |
>>155
届け出ていれば、住所から電話番号が分かりますからね。 （ちなみに番号案内は「104」です。お気を悪くしたらすいません。） ちなみに個人的には、そこまではしていません。 「電話番号の未記入」や「賃貸の部屋番号抜け（←これが多い！）」は「記入忘れ」ではなく「記入を拒否した」という意思表示です。 私は最初に「記入して頂けますか？」と聞いていますので、それを拒否された上で調べるのはあまり印象の良いものではありませんから・・・ おっしゃるとおり、皆さんに記入して頂いたアンケートの内容を集計して、営業に役立てる訳なので「そこまで分かりません」というのはおかしな話です。「詳しくはお答えできません」ならまだわかりますが、「調べて説明するのが面倒くさい」だけでしょうね＾＾ 「購読新聞」でチラシを折り込む新聞社を、「来場分布図」でエリアを決めます。 「勤務先」でどんな業種が多いかを判断し、おおよその所得層を算出します。 特にこれらの内容に関しては、開示しても差し支えのない内容がほとんどなのですが、 「どんな職業の方が多いですか？」や「何人家族が多いですか？」等の質問では、 「その方と同じ勤務先の購入者が複数いた場合」や「女性単身の方が多い場合」は返答に困る事もあり、その場合は「分かりません」と答える場合もあるのです。 |
|
| No.164 |
162番さん、お尋ねします。それじゃ、抽選会に参加した方がよいのですか？
登録番号5番をもらってますが、どうせだめかなと今からあきらめてます。 登録番号１からガラガラをまわされると聞いたので・・。 でもまわすのは大概、係りの方らしいけど。 キャッシュで払うことにしたのにな〜んか番号からしてダメだったみたい。 ローン組まなくっても条件アップにならないみたいですね。 |
|
| No.165 |
163さんへ155です。
なるほど。マンションなんで他人も広義の「同居人」と考えてしまうため、他人の属性まで気にしてしまいます。「頭金ゼロでマンション買えます」またそれで買った人は＝「将来の修繕積み立ての臨時徴収能力ありません」、って聞こえてしまい、敬遠してしまいます。そんなこと考えていると、対応がしっかりしているところ＝大手の大規模プロジェクト（デベでもその時期の目玉物件のようなもの）に自然と目が行きます。考えすぎかなあ。まあ抽選会をやる規模のマンションだとこんな心配は無用なんですけど。 |
|
| No.166 |
>>165
正しいですよ。 |
|
| No.167 |
頭金やローン額を聞かれますが
それって あとで変更可能なんですか？ 金利次第で ローンを組むかどうかを考えたいのですが。 |
|
| No.168 |
ローンの金額を減額する予定で少なめに頭金を申告するのはOK。後々「ローン増やしてください」はやめたほうがいい。結局ローン通れば文句ないですが、資金計画の立案能力がない人＝しっかりしてない と疑念をもたれると損ですよ。こっちは 「購買意欲、購買能力とも十分です」と正々堂々といえるようにすることは交渉ごとの主導権を握れる（この場合、「抽選」を有利にする前提のスレ）前提だと思います。
|
|
| No.169 |
>>164
抽選方法が良く分かりませんが、少なくとも５人の登録があるとして・・・ ガラガラに当たりを１つ、ハズレを４つ入れて登録番号順に回すという方法でしょうか？ 164番さんが当選する為には、前の４人の方が全てはずれる必要があるわけですね。 どうやら「登録順」に番号が決まってしまったようですが、公正な抽選が行われたならチャンスはあります。私のお客様でも、はずれると思って抽選会に来られなかった方が当選された事もあります。 私としては、お客様には抽選会に参加して頂きたいです。当選されたなら良いのですが、 「はずれました」と連絡をするのは精神的にキツイんです。 ！別に、164番さんがはずれると思っている訳ではありませんよ。 必然的にはずれる人数の方が多いので・・・ |
|
| No.170 |
>>165
そうですね。管理費や修繕積み立て金等の徴収を考えるなら属性の良い人の方が良いです。 その面では、販売会社と思惑は一致します＾＾ ただ、属性が良い方だと別の心配もあります。 「払えない」ではなく「払わない」という方が出てくるのです。 管理会社とのトラブル等で「納得出来ないものは払わない」と言い出すのです。 どちらの方もいるマンションは最悪ですが・・・ |
|
| No.171 |
>164
普通は1から5番までの番号の玉を全部抽選器にいれて出た順に当選次点…みたいな感じだと思うので別に5番でも全く関係ないはずですけど。 しかも逆にいうと勇んで一番に登録しても別に抽選上はなんの効力も無いわけで。 そもそも論でいうと、何番であろうとずるされたら全く関係なくなりますけど。 |
|
| No.172 |
我が家も抽選でしたが
１戸に５件の申し込みがあった場合、玉を１〜５番まで入れて ガラガラして、１番初めに出た番号が当選 次が次点、その次が・・・とやりました ガラガラ回す人も会場に来ている中から選ばれました もう一人横で見ている人も選ばれて、玉の番号をチェックしたりしていました さらに、同倍率同時抽選だったので ２倍の部屋、３倍の部屋・・・と順にやって 例えば２倍の部屋が３戸あって２番が当たりなら、その３戸全部２番の人が当たりです ちなみに我が家は２倍でしたけど、ハズレでした |
|
| No.173 |
結局は公平な抽選をする売主となんちゃって抽選をする売主がいるということでしょうか？ 部屋によっては属性が似通っていれば公平にし、属性に差があればなんちゃって抽選など使い分けているということでしょうか？ 公平感があったと感じている方と作為的だと経験されている方が混同している。
売主のそのとき次第か？？？ |
|
| No.174 |
部屋によっては属性が似通っていれば公平にし、属性に差があればなんちゃって抽選など使い分けているということでしょうか？
それが操作ということ。全ての抽選で操作をするわけではなく、一部細工するわけだよ。 |
|
| No.175 |
173さんのおっしゃる通り、「公平な抽選をする売主となんちゃって抽選をする売主」の見分け方で、良い方法はないでしょうか？
|
|
| No.176 |
>>175
公平な抽選をする売主などありませんよ。たまたまものすごく人気がでた物件で、文字どおり一期で完売 というなら、抽選操作も必要ないが、多くの場合、売りやすい部屋と売りにくい部屋が混在するから、 売れにくい部屋をさばくためにも、抽選操作をするわけよ。 どんな物件でも抽選操作ありとお考え下され。 |
|
| No.177 |
だから抽選会に出席するかどうかを何度も確認されたのかな。
「もし、当日、来られるようであれば知らせて下さい」とまで言われたけど。 結果はダメでした。行った方がよかったのでしょうか？ う〜ん、わからない。 |
|
| No.178 |
>>176
>>公平な抽選をする売主などありませんよ 私、（デベではないけれど）一応「現場」を知る者ですが・・・・ つきつめれば、抽選はあくまで抽選でしかありませんし 全ての抽選に操作アリなんて事はありませんよ。 手間ヒマかけてそんな事をしてもメリットがありませんから。 購買意欲や資金力において大きな差がないお客さん同士であれば 抽選に作為を加える事の方がよっぽど面倒です。 一方、資金力が不足している人や、申し込み手続きに対して 明らかに不誠実な人には「公平な」機会を与える理由がないので そういう人はそれなりにビハインドをもたされている、と考えて良いと思います。 もしも、その事を指して「不公平だ」と考えている人がいるのだとしたら ちょっと甘いんじゃないかと。 抽選をなるべく回避しようという「調整」という名の操作が加えられているのは 誰もが知っている事なのに、抽選にだけは公平性を求める・・・・。 個人的に、その感覚ってなんとも不思議ですね。 |
|
| No.179 |
↑
だから属性が同じ客の場合は単純に抽選で、それ以外はなんちゃって抽選だろうという結論に達してるんじゃないのか？ 購買意欲と能力のあるものに販売するのは商売なら当たり前のこと。みなわかっているはず。 購買能力のないもの（ローンとおらなさそうなひと）は仕方ない。 |
|
| No.180 |
>>179
>>みなわかっているはず。 申し訳ありません。 私もそう思うのですが、「どんな抽選でも操作あり」というご意見があったので 敢えて指摘させて頂きました。（一応、176さんへの個別レスだったんですが） |
|
| No.181 |
179です。
すみません。きつく言い過ぎました。 確かに何百戸も販売するマンションに一つ一つ操作してたら販売側も訳わからなくなるってのも言えていると思います。物理的労力の観点より。締め切ってその人うちに結果を出すんでしょうし。 また、操作しまくってれば、そのうち話題になって会社の信用問題になりかねないですからね。 |
|
| No.182 |
>一方、資金力が不足している人や、申し込み手続きに対して
>明らかに不誠実な人には「公平な」機会を与える理由がないので >そういう人はそれなりにビハインドをもたされている、と考えて良いと思います。 ということは、どの物件でも抽選に操作が加わるということとほぼ同じだよ。 資金力が不足している人や、申し込み手続きに対して明らかに不誠実な人は どの物件でもくる可能性があるわけ。 |
|
| No.183 |
どんな物件でも抽選操作の可能性ありとお考え下され。の方が正確だな。
人気物件でどの部屋にも希望がはいりかつ、申込者の属性に問題なかったら、抽選操作の必要は ないが、ありえない前提です。 売れ残る部屋に誘導する必要はあるし、ローン審査が無理な客ははじめからはじきたいし、 抽選操作は売主側の都合でもあるし、ローン破綻者を生まないためでもある。 |
|
| No.184 |
スレの流れを読んでいて、勘違いしている人がいるので一言。
どの物件でも抽選操作の可能性アリといっているのは、例えば、100戸分の抽選があるマンションで100戸とも抽選操作があるわけではないよ。 売れ残り部屋の誘導する分だけ、抽選操作すればいいのであって、自然にまかせていい抽選の方が ほとんどだろ。勿論、属性に問題があれば、操作の対象になるが。 |
|
| No.185 |
>>184=176
>>スレの流れを読んでいて、勘違いしている人がいるので一言。 勘違いを他人に転嫁するとは失礼なヤツだな…。 最初に「公平な抽選をする売主などいない」と断言したのはあんたじゃなかったっけ？ 時と場合による、という含みを持たせたいのなら きちんと文章に表現しとけよ…。 |
|
| No.186 |
デベの本来の目的はいい部屋を購入希望者に振り分けることじゃないよね
いかに、効率よく完売させるか（ローン落ち、キャンセルを少なく）。 属性もはずれることも多いけど、何もしないよりは遥かに効率はいいのでは。 極端な話、お客がどこの部屋を選ぼうが関係ない、いい部屋も悪い部屋も まんべんなく売れていくのが理想でしょ。 |
|
| No.187 |
＞勘違いを他人に転嫁するとは失礼なヤツだな…。
勝手に勘違いしているくせに、反省のない奴だな。 公平な抽選をする売主などいないというのメッセージは変えない。 どんな売主でも、ローン落ちるような人や●暴関係は操作するわけ。 公平な抽選なら、彼らも通るわけだ。 |
|
| No.188 |
いいかよく読め。
物件全体では、必ずなんらかの抽選操作はある。それはある意味必要な操作。公平な抽選が、 必ずしもいいわけではなく、悪平等ということもある。 仮に、100戸あるマンションで、100戸とも抽選操作するような勘違い野郎がいるが、 そこまで効率の悪いことはしないのは、当たり前。属性に問題がなく、他の部屋に誘導する必要も なければ、そのまま抽選、属性に問題があれば、操作ということだろう。 |
|
| No.189 |
デベの本来の目的効率よく完売させるかに抽選操作は不可欠。
ローン落ちを防ぐためには、属性の悪い奴を落とすだろうし、キャンセルを少なくするためには、 その部屋に満足していて間違ってもキャンセルしたりしないような客を選ぶだろう。 抽選した結果、ひやかし客が当選、次点が本命客となり、ひやかし客に引っ張られているうちに 本命客がほかに逃げ、冷やかし客が案の定申し込まないというのが、営業上、最悪なのよ。 営業経費が丸損だろ。 |
|
| No.190 |
完全に公平な抽選など幻想だよ。必ず操作がある。
|
|
| No.191 |
じゃ、デベにも何にもコネのない人は人気の薄い部屋を選ぶしかない
ということ？ ローン審査を終えて登録らしいし、キャンセルなど望めそうもないんですよ。 人気のない部屋にするかイチかバチかで抽選に賭けるということ？ |
|
| No.192 |
１９１さんそこまで悲観的に考える必要はないと思いますよ。自分の本気度が営業さんに伝われば大丈夫ですよ。後は神様のみぞ知るです。
|
|
| No.193 |
>>じゃ、デベにも何にもコネのない人は人気の薄い部屋を選ぶしかないということ？
コネなくとも、あなたが ・「良い客」（ローンキャンセルなどありえない）にグルーピングされていて ・その部屋以外絶対買わない ことがちゃんと販売会社に伝わっていれば良いだけだよ。 「買えるか微妙」とか「ほかの部屋でも良い」という人の当選確率は下がると思ふ。 |
|
| No.194 |
そうです。交渉ごとなんだから強い立場（頭金、年収アリ、など）にたたないといけません。
少なくとも売り手は「ビジネス」ですから。 |
|
| No.195 |
何度も言われていますが、営業サイドとしては「抽選の操作」が前提ではありません。
何の問題も無ければ、全て公正な抽選をする方が楽だからです。 「抽選の操作」を考えるケースとしては ・部屋の偏り 本来は【Ａタイプ：４倍 Ｂタイプ：１倍】という倍率でも【Ａタイプ：１０倍 Ｂタイプ１倍】 と伝える事により、人気の無いＢタイプへ誘導するのです。 この場合「結局売れる戸数は同じではないか？」と思われるかもしれませんが、 一般的に、はずれた方は「次期分譲」も視野に入れて検討されます。 階数は異なるかもしれませんが、同じタイプ（間取り）が販売されますので、上記のケースでは 「ＡからＢへ希望を変えた方が当選して契約」→「最初からＢを希望していた方は次期分譲で契約」 という可能性があり、営業サイドとしても望ましい事なのです。 何もしなければ 「最初からＢを希望していた方が無抽選で契約」→「次期分譲のＢタイプお客様を新しく探す」 となってしまいます。 ・当選させたい（させたくない）方がいる 既出ですが「属性」の良い方・悪い方、人間的に購入して欲しい方・欲しくない方がいる場合です。 ただこの場合、倍率を操作する（上げる）と当選させたい方も逃げてしまう恐れがあるので、事前に説明をする必要があります。 ちなみに○暴関係の方が購入を希望されても、そもそも登録や抽選の参加すら出来ません。 何が何でも断ります。全力で阻止します。抽選会にそれらしい人が参加しているだけで、 「このマンションは危ないんじゃないの？」と思われるからです。 過去、見た目は完全に「そちら系」の方が抽選会に参加された事があります。 他のお客様もチラチラとその方の様子を伺っていました。 私のお客様からも「あの人は・・・？」と聞かれて「普通の方ですよ^^」と答えましたが・・・ 言いたかったんですけどね・・・ 「ああ見えて【警察官】なんですよ！」 |
|
| No.196 |
「公平な抽選をする売主などいない」
「総数100戸のマンションで、100戸とも抽選操作するような事はない」 ・・・・・このふたつの言葉を１人の人間が吐いているのは、どう考えても矛盾。 自分で言ってて「アレ？？」って思わないのかな。 |
|
| No.197 |
>>195
ながなが書いているが要約すると、 部屋の偏りの是正、当選させたい（させたくない）方がいる場合、抽選操作が行われる。 部屋人気が偏らない、当選させたい（させたくない）方が全くいない物件はありえず、 抽選操作は必然となる。 |
|
| No.198 |
|
|
| No.199 |
まあまあ操作は仕方なくとも、入居後の買主のことを思ってやってくれるんだという解釈にしましょうよ。
|
|
| No.200 |
究極の「コネ」とも言える「自社社員」が購入を希望した事もありますが、上司に
「どうせ買うなら売れない部屋を買え！」と言われていました。 「だったら要りません」「何でだ？」「だって・・・」という数日にわたるやりとりの結果・・・ 売れ行きの悪い部屋を買わされていました。 自社社員の場合は「割引」が適用になりましたので、 「人気の部屋を何で割り引かんといかんのだ！」という上司の一声で、こんな事になったのです。 上司からすれば 「電話や訪問に行かなくても、お客が目の前にいる」 「【ちょっと来い】と言えばすぐに来る」 「【もうこの部屋でいいじゃん】なんてむちゃくちゃな話法でも、クレームにならない」 というまさに理想的な「お客様」ですね^^ 「コネ」があっても良いとは限らないのです。 |
スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
