登録と抽選【営業マンの力関係は？！】

[匿名さん]

新築マンションを購入する時抽選の場合、要望書というものをまず書いて
それから登録期間があってその１週間後ぐらいに抽選という事が多いとは
思いますが、その間営業マンはなるべく希望住戸が重ならないように
営業努力している・・・と思っています。
そこで希望住戸が重なってしまった場合の事なのですが
ズバリ営業マンの役職は希望住戸獲得に影響するものなのでしょうか？

つまり、私が部屋Ａに要望および登録しています。（担当営業マンは役職なし）
そこへ他の営業マン（役職は課長）が担当しているお客さんが私と同じ部屋を
希望したとします。双方とも資金面に問題がなかったとすると、やはり役職の
ない営業マンは私に違う部屋を強く勧めてきたりするものなのでしょうか？
もちろん勧められても希望住戸を変えなければいいだけの話なのですが・・
なんとなく役職がついている営業マンさんに担当して頂いた方の方が得な
ような気が致しまして。。。

[142: 匿名さん]

ＭＲのオープンもまだとは・・・ずいぶん気が早いですね＾＾

抽選の公正さを見分ける手段ですが、「非公開抽選」の場合はほぼ間違いなく不公平です。
既出ですが、「どんな方法で抽選を行ったのですか？」という質問でボロが出る場合があります。

「公開抽選」でもやり方はいくらでもありますので、安心は出来ません。
不安なようでしたら、勇気を持って抽選前に「皆でチェックさせて頂けませんか？」と申し出るべきです。
後からどんなに文句を言っても、無駄ですから。
他の人も、営業マンから特別の約束をされていないならば、チェックを断る事は無いでしょう。

「自分の抽選に手心を加えてもらうことを期待しつつ、無理な場合は公正な抽選を求める」
というのも都合の良い話なのですが＾＾

[143: 匿名さん]

熱意とあなたがデベにとって良い客であるかどうかで決まります。それとあなたが良い客であっても
さらに条件の良い客にぶつかると希望は適いません。

[144: 匿名さん]

142さん、143さん、お返事ありがとうございます。
141です。まさに、「自分の抽選に手心を加えてもらうことを期待しつつ、無理な場合は公正な抽選を求める」という都合の良い話しです。熱意を思い切りアピールしても、公正な抽選をされてしまっては徒労に終わってしまうので、事前に熱意をアピールする価値があるか否か（手心を加えてもらえるか）を見極めたいと思う次第です。

[145: 匿名さん]

一般の営業でも同じだと思いますが、
本来、相手の信用力が高い場合は買い手有利となり、価格を下げられる可能性が高まります。逆に信用力が低い相手には強気の価格で臨むこととなります。ローリスク・ローリターン、ハイリスク・ハイリターンと一般的には言われていると思います。
しかし、人気マンションの場合は価格が決定しています＝利益が確定します。
この場合、経済合理性を考える売主は、信用力の高い相手に確定利益で売るのが得策と判断するのではないでしょうか？　ローリスク・確定リターンがベストシナリオのはずです。
このような発想は大手のほうが自然と身に着けているような気がします。
以上を考えると、抽選とは「売り手サイドの選択」と考えるのが妥当な発想だと思います。
売主の最悪シナリオは契約後、ローン特約により白紙解除、解除後の物件はどうしても売り急ぐ必要性があるため、買い手有利になってしまう＝利益が減少する　ではないでしょうか？
もし仮に、公平な抽選が行われるのなら、銀行でもない売主サイドに年収や自己資金調達方法をアンケート段階でヒアリングする必要性があるのでしょうか？

購買意欲と購買能力は同時に備わっている必要があると思います。子供はいくらおもちゃを欲しても親がダメといえば買えない＝購買能力がない　です。

実際の抽選裏舞台は知りませんが、常識的な与信管理をともなった営業経験のある方なら想像つくかと思います。

[146: 匿名さん]

皆様ご存知のように、営業マンにとって重要なのは営業成績、つまり「何戸売るか」です。
販売会社によっても異なりますが、歩合割合が高い会社の場合「抽選をどう行うか？」は意外と大きな問題なのです。

会社としては「条件の良いお客様に売りたい」という希望があっても、営業マンとしては、
「その為に自分の担当のお客様が買えない」→「成績にならない」→「歩合給が入らない」
となっては困りますし、納得出来るものではありません。

その為、よほど条件の悪い方以外は公正な抽選が行われる場合が多いです。
つまり成績になるかどうかは、運に任せる訳です。

ただ、実際は販売会社によって成績の付け方が異なりますので、判断が難しいのですが・・・

[147: 匿名さん]

確かに歩合給をとっている営業マンにとってはそうですね。でも会社から
みれば、営業マンの希望だけを聞いて販売しているわけではありません。
成績をつけるのも、全ての営業マンではないですし。

[148: 匿名さん]

仮に営業担当者の歩合給重視だとしたら、こちらが嫌がっているのに、なぜ営業マンは他の間取りへ誘導するのか？
大手の販売会社でそんなに歩合幅が大きいところあるのか？
物件全体の売れ行きが好調の場合、MR単位でボーナスに色をつけるぐらいが現実的歩合じゃないか？
不動産関係者じゃないからよくわからないが、個人主義の弊害が出ない程度の歩合だと思いますが。

[149: 匿名さん]

前に務めてた不動産会社ではボーナスのランクが１〜５まであって、売り上げトップの営業マンは
いつも５だった。普通に仕事してれば３。売れない物件のＭＲの応援に行かされてたけど
成績トップの営業マンなら売れない物件も売れるのかな。

[150: 匿名さん]

顧客属性（年収、自己資金の多寡）が平等に営業マンに割り当てられると仮定すれば、あとは顧客対応能力じゃないですか？　はっきり言って失格者の営業マン一杯いますよ。担当替えて欲しいと切実に思うもん。どうしてもそこが欲しいのなら担当変えさせます。複数で迷っている場合は対応がいいマンションに行くと思いますが。
売れない物件はなかなか売れないと思いますが、顧客のニーズに応えてくれれば、一定水準以上の物件はかなり売れていくんじゃない？

[151: 匿名さん]

販売会社の場合は、成績に応じて給与が変わると言うより「○○万円／１戸」という歩合給です。
私のところではありませんが、他の販売会社では１戸当たり１０万円〜３０万円程度です。
その分、基本給は低いのですが。

過去の例では、同じ物件内でも、売れない部屋では歩合が高いケースがありました。
（その部屋を売ると○○万円ＵＰというもの）

マンションの販売とは扱う商品が一つだけなので、営業マンとしての仕事は
「お客様の要望に応える」というより「この物件を買う人を探す」事が主です。

「ではこんな物件はいかがでしょう？」という商談にはならないのです。
その為、売る為にはある程度個人の営業力に頼るしかありません。
それを引き出すのが「歩合給」なのです。

[152: 匿名さん]

＞仮に営業担当者の歩合給重視だとしたら、こちらが嫌がっているのに、なぜ営業マンは他の間取りへ誘導するのか？

これは話は簡単で、あくまで営業の仕事は「全戸完売」させることだから。
極論言えば、10戸のマンションで1戸に対して10倍の倍率がついて9戸は0倍というのはもっとも最低。
10戸全部が1倍で完売する。これが成功例。
歩合云々というより売れ残りのリスクを回避するためです。

[153: 匿名さん]

こちらのスレは、きちんと対応されていますね〜感心しました！

よく営業さんの電話攻撃に対して、態度が悪い・・等々の文句を言ってる方の話を聞きますが
本当にそんなひどい営業があるの？と思っていました
我が家にもたまに営業電話がかかってきたりしますが
ひどい対応なんてされたことないです
昨日も電話でＭＲの誘いがありましたが、普通に話して（別物件契約済みだったこともあり）
「またよろしくお願いします〜」って感じで終わりました

何件か回ったＭＲでもとても対応良くして頂いたし
ひどい話を聞く度に”本当なの？”って思います
気に入った物件も契約できて、自分はラッキーなんですね

スレ違いなのですが、営業さんにありがとう〜が言いたくなりました

[154: 匿名さん]

最近のお客様はあまり自分の「情報」を出したがらないですね。

「どのエリアで探しているのか？」
「どんな間取りを希望しているのか？」
「どのくらいの予算なのか？」

アンケートも空白が多く「勝手に見て、勝手に考える」方が増えています。
色々と質問をしても答えて頂けない事も多いのです。
また、お客様自身、ご自分の希望がまとまっていないからかもしれません。
この場合、上司に「このお客様はどうなんだ？」と聞かれても答えられないのです。
その為、執拗にそのお客様に連絡を取り「なぜ買わないのか？」という意味の無い質問をする事になります。

また、情報が少ない＝ひょっとしたら買うかも？と思われてしまう面もあります。

逆にそのお客様の希望がはっきりと分かり、この物件では条件に合わないと思えば、
早めにそのお客様に連絡をすることは無くなります。
「しつこい営業を受けた事がない」と言われる方は、ご自分の情報を出し、
希望をきちんと伝えているからだと思います。

[155: 匿名さん]

１５４さんへ
確かにその意味もわかるけど、初対面の方に年収を答えるのは結構躊躇しますが、かなりリアルな内幕ですね。
私の場合は、やっぱりしつこい勧誘を警戒し、電話番号を空欄にしていましたが、109で確認したのか電話がかかってきたところがありました。
しかし、ＭＲめぐりを重ねたり、こういった情報源より、今はほとんど真正直に答えています。
しかし、ＭＲの営業マンもこれだけ根掘り葉掘り記入させるくせに、購入希望者の平均年収はいくらだとか、勤務先属性の平均像はどんなところとか、購読新聞のデータ開示してほしいとか言っても「そこまでわかりません」とかいっているやつがいる。アンケート記入したんだから、途中段階でも開示してほしい。
こちらも、あんまりローンがカツカツな同居人が多いマンションはいやですからねえ。◎パレスとかは昔、相当ローンぶち込んで販売したのか築浅の競売物件によく◎パレスの物件が出てました。
こんなところはできればすみたくないですよ。
少し趣旨外れましたが、営業マンが売主側の目線でしか考えない対応が露骨で少し悔しい。

[156: 匿名さん]

公庫つき物件での同倍率同時抽選方式だと属性も何もあったもんじゃないのでは？
たとえスーパーマンの属性（全額自己資金とか芸能人とか）であっても無意味な気がする。
抽選後1週間で契約なんて場合、頭金10％払えないなどで繰り上げ当選になるのかな？

[157: 匿名さん]

同倍率同時抽選方式でも、ダミー票をいれて、属性の良い人を優遇することは可能です。

[158: 匿名さん]

初心者なんで教えて下さい。
同倍率同時抽選方式って、どんな仕組みですか？

[159: 匿名さん]

けど次点、次次点まで発表するのだったら属性悪い人が次点になっちゃったらやっぱり同じなんじゃない？
営業マンは「できるだけ努力する」と言ってたけど。

[160: 匿名さん]

次点、次次点を発表しようが、当選者が契約したことにしてしまえばよいのです。

[161: 匿名さん]

すべてではないに城、必要十分条件として、持つべきものは金と信用ってことですか。考えてみれば仕方のないこととはいえ・・・。