登録と抽選【営業マンの力関係は？！】

[匿名さん]

新築マンションを購入する時抽選の場合、要望書というものをまず書いて
それから登録期間があってその１週間後ぐらいに抽選という事が多いとは
思いますが、その間営業マンはなるべく希望住戸が重ならないように
営業努力している・・・と思っています。
そこで希望住戸が重なってしまった場合の事なのですが
ズバリ営業マンの役職は希望住戸獲得に影響するものなのでしょうか？

つまり、私が部屋Ａに要望および登録しています。（担当営業マンは役職なし）
そこへ他の営業マン（役職は課長）が担当しているお客さんが私と同じ部屋を
希望したとします。双方とも資金面に問題がなかったとすると、やはり役職の
ない営業マンは私に違う部屋を強く勧めてきたりするものなのでしょうか？
もちろん勧められても希望住戸を変えなければいいだけの話なのですが・・
なんとなく役職がついている営業マンさんに担当して頂いた方の方が得な
ような気が致しまして。。。

[182: 匿名さん]

>一方、資金力が不足している人や、申し込み手続きに対して
>明らかに不誠実な人には「公平な」機会を与える理由がないので
>そういう人はそれなりにビハインドをもたされている、と考えて良いと思います。

ということは、どの物件でも抽選に操作が加わるということとほぼ同じだよ。
資金力が不足している人や、申し込み手続きに対して明らかに不誠実な人は
どの物件でもくる可能性があるわけ。

[183: 176]

どんな物件でも抽選操作の可能性ありとお考え下され。の方が正確だな。

人気物件でどの部屋にも希望がはいりかつ、申込者の属性に問題なかったら、抽選操作の必要は
ないが、ありえない前提です。

売れ残る部屋に誘導する必要はあるし、ローン審査が無理な客ははじめからはじきたいし、
抽選操作は売主側の都合でもあるし、ローン破綻者を生まないためでもある。

[184: 176]

スレの流れを読んでいて、勘違いしている人がいるので一言。

どの物件でも抽選操作の可能性アリといっているのは、例えば、100戸分の抽選があるマンションで100戸とも抽選操作があるわけではないよ。
売れ残り部屋の誘導する分だけ、抽選操作すればいいのであって、自然にまかせていい抽選の方が
ほとんどだろ。勿論、属性に問題があれば、操作の対象になるが。

[185: 匿名さん]

>>184=176
>>スレの流れを読んでいて、勘違いしている人がいるので一言。

勘違いを他人に転嫁するとは失礼なヤツだな…。
最初に「公平な抽選をする売主などいない」と断言したのはあんたじゃなかったっけ？
時と場合による、という含みを持たせたいのなら
きちんと文章に表現しとけよ…。

[186: 匿名さん]

デベの本来の目的はいい部屋を購入希望者に振り分けることじゃないよね
いかに、効率よく完売させるか（ローン落ち、キャンセルを少なく）。
属性もはずれることも多いけど、何もしないよりは遥かに効率はいいのでは。

極端な話、お客がどこの部屋を選ぼうが関係ない、いい部屋も悪い部屋も
まんべんなく売れていくのが理想でしょ。

[187: 匿名さん]

＞勘違いを他人に転嫁するとは失礼なヤツだな…。

勝手に勘違いしているくせに、反省のない奴だな。

公平な抽選をする売主などいないというのメッセージは変えない。
どんな売主でも、ローン落ちるような人や●暴関係は操作するわけ。
公平な抽選なら、彼らも通るわけだ。

[188: 匿名さん]

いいかよく読め。

物件全体では、必ずなんらかの抽選操作はある。それはある意味必要な操作。公平な抽選が、
必ずしもいいわけではなく、悪平等ということもある。

仮に、100戸あるマンションで、100戸とも抽選操作するような勘違い野郎がいるが、
そこまで効率の悪いことはしないのは、当たり前。属性に問題がなく、他の部屋に誘導する必要も
なければ、そのまま抽選、属性に問題があれば、操作ということだろう。

[189: 匿名さん]

デベの本来の目的効率よく完売させるかに抽選操作は不可欠。
ローン落ちを防ぐためには、属性の悪い奴を落とすだろうし、キャンセルを少なくするためには、
その部屋に満足していて間違ってもキャンセルしたりしないような客を選ぶだろう。
抽選した結果、ひやかし客が当選、次点が本命客となり、ひやかし客に引っ張られているうちに
本命客がほかに逃げ、冷やかし客が案の定申し込まないというのが、営業上、最悪なのよ。
営業経費が丸損だろ。

[190: 匿名さん]

完全に公平な抽選など幻想だよ。必ず操作がある。

[191: 匿名さん]

じゃ、デベにも何にもコネのない人は人気の薄い部屋を選ぶしかない
ということ？
ローン審査を終えて登録らしいし、キャンセルなど望めそうもないんですよ。
人気のない部屋にするかイチかバチかで抽選に賭けるということ？

[192: 匿名さん]

１９１さんそこまで悲観的に考える必要はないと思いますよ。自分の本気度が営業さんに伝われば大丈夫ですよ。後は神様のみぞ知るです。

[193: 通りすがり]

>>じゃ、デベにも何にもコネのない人は人気の薄い部屋を選ぶしかないということ？

コネなくとも、あなたが
・「良い客」（ローンキャンセルなどありえない）にグルーピングされていて
・その部屋以外絶対買わない
ことがちゃんと販売会社に伝わっていれば良いだけだよ。

「買えるか微妙」とか「ほかの部屋でも良い」という人の当選確率は下がると思ふ。

[194: 匿名さん]

そうです。交渉ごとなんだから強い立場（頭金、年収アリ、など）にたたないといけません。
少なくとも売り手は「ビジネス」ですから。

[195: 匿名さん]

何度も言われていますが、営業サイドとしては「抽選の操作」が前提ではありません。
何の問題も無ければ、全て公正な抽選をする方が楽だからです。
「抽選の操作」を考えるケースとしては

・部屋の偏り
本来は【Ａタイプ：４倍　Ｂタイプ：１倍】という倍率でも【Ａタイプ：１０倍　Ｂタイプ１倍】
と伝える事により、人気の無いＢタイプへ誘導するのです。
この場合「結局売れる戸数は同じではないか？」と思われるかもしれませんが、
一般的に、はずれた方は「次期分譲」も視野に入れて検討されます。
階数は異なるかもしれませんが、同じタイプ（間取り）が販売されますので、上記のケースでは

「ＡからＢへ希望を変えた方が当選して契約」→「最初からＢを希望していた方は次期分譲で契約」
という可能性があり、営業サイドとしても望ましい事なのです。

何もしなければ
「最初からＢを希望していた方が無抽選で契約」→「次期分譲のＢタイプお客様を新しく探す」
となってしまいます。


・当選させたい（させたくない）方がいる
既出ですが「属性」の良い方・悪い方、人間的に購入して欲しい方・欲しくない方がいる場合です。
ただこの場合、倍率を操作する（上げる）と当選させたい方も逃げてしまう恐れがあるので、事前に説明をする必要があります。
ちなみに○暴関係の方が購入を希望されても、そもそも登録や抽選の参加すら出来ません。
何が何でも断ります。全力で阻止します。抽選会にそれらしい人が参加しているだけで、
「このマンションは危ないんじゃないの？」と思われるからです。

過去、見た目は完全に「そちら系」の方が抽選会に参加された事があります。
他のお客様もチラチラとその方の様子を伺っていました。
私のお客様からも「あの人は・・・？」と聞かれて「普通の方ですよ^^」と答えましたが・・・
言いたかったんですけどね・・・
「ああ見えて【警察官】なんですよ！」

[196: 匿名さん]

「公平な抽選をする売主などいない」
「総数100戸のマンションで、100戸とも抽選操作するような事はない」

・・・・・このふたつの言葉を１人の人間が吐いているのは、どう考えても矛盾。
自分で言ってて「アレ？？」って思わないのかな。

[197: 匿名さん]

>>195
ながなが書いているが要約すると、
部屋の偏りの是正、当選させたい（させたくない）方がいる場合、抽選操作が行われる。

部屋人気が偏らない、当選させたい（させたくない）方が全くいない物件はありえず、
抽選操作は必然となる。

[198: 匿名さん]

>>196

君の国語力が不安だよ。
「公平な抽選をする売主などいない」
「総数100戸のマンションで、100戸とも抽選操作するような事はない」
は両立する。

[199: 匿名さん]

まあまあ操作は仕方なくとも、入居後の買主のことを思ってやってくれるんだという解釈にしましょうよ。

[200: 匿名さん]

究極の「コネ」とも言える「自社社員」が購入を希望した事もありますが、上司に
「どうせ買うなら売れない部屋を買え！」と言われていました。

「だったら要りません」「何でだ？」「だって・・・」という数日にわたるやりとりの結果・・・

売れ行きの悪い部屋を買わされていました。

自社社員の場合は「割引」が適用になりましたので、
「人気の部屋を何で割り引かんといかんのだ！」という上司の一声で、こんな事になったのです。

上司からすれば
「電話や訪問に行かなくても、お客が目の前にいる」
「【ちょっと来い】と言えばすぐに来る」
「【もうこの部屋でいいじゃん】なんてむちゃくちゃな話法でも、クレームにならない」

というまさに理想的な「お客様」ですね^^
「コネ」があっても良いとは限らないのです。

[201: 匿名さん]

うーん。社員にそのようなことをさせるのは3流の証。
社員にはある程度はいい部屋を買わせて商品満足度を高めたほうが営業やモチベーションにいいに決まってます。
こんなことしたらみんなやる気なくなってしまいますが。かわいそう。
まっ、だからちゃんと商品説明ができないんでしょうが。