プラウド代々木上原はどうですか？

[匿名さん]

交通至便な代々木上原で駅近（４分）と立地は申し分ないですが、
やはりそれなりのお値段なので、迷っています。

先日、平日の夜７時半ごろ現地に行ってみたら、まだ工事をやっていました。
現場って、普通そんなに遅くまで工事するものですか？？

[77: 匿名さん]

まあ　隣にもっと凄い億ションでも出来て　こっちが貧相に見えるのも　また一興かも
それに　もともと大して良い立地じゃないでしょ　ここって
いわゆる　代々木上原の高級住宅地ではないよね　幹線道路にも近いし
間取りや広さも　到底超高級物件とは言えないレベルで　むしろプラウドジェム級ね
本当に　完売したの？？？　野村の値付けは強気だから　賃貸相場と分譲価格から
計算できる表面利回りが最低でも６％超えてないと　高値掴みさせられたことになる

[78: 匿名さん]

ここ買うなら反対側の丸紅で良かったんじゃないのかな
値段ほど差はないでしょ

[79: 特命さんた]

最近　代々木上原界隈で分譲された億ションは　かなり売れ残ってますよね
大山町のプレステージは　ようやく完売とのことですが　竣工時には　まだ
半分以下しか売れてなかったですよね。それに　グランドヒルズに至っては
未だに完売してないらしいです。一時　高人気で利回りが高いと持て囃され
てましたが　そうした勘違い系億ション等　割高物件が増えた結果か　最新
の東京カンテイのデータでは　むしろ利回りが低いお買い損駅の烙印を押さ
れてしまいました。代々木上原界隈は　渋谷や原宿・表参道方面へのアクセス
が良いことから　比較的若い世代、ファッションやトレンドに敏感な職種の人
達に人気があるものの　それらの人達は　日本社会の真のエリート名家名門
伝統的富裕層ではなく　ナンパな職業の俄か成金系が多いため　以外と長続
きせず　すぐに落ちぶれるケースも散見されるため　何十戸もの億ションを難
なく消化出来る程には　真のエリート富裕層には人気がある訳ではないことが
容易に推察することが可能です。

[80: 匿名さん]

>79
東京カンテイのデータはどこに出てますか？

[81: 匿名さん]

プラウド代々木初台に期待！
ファミールグラン代々木の杜、グランフォート初台を見送った後だけに、期待したい。
やっぱ、これからは、第一種低層エリアをこまめに狙いたいね。
このエリアは、供給が少ないだけに、今後の中古市場も基本的に締まってるね。

[82: 匿名さん]

>79
だから野村は、今回の代々木上原は1億円未満の物件で固めてきたんでしょ。
具体的な分譲内容も知らないで、
一般論を並び立てたら、単なる知ったかぶりの中傷にしか聞こえないよ。

[83: 匿名さん]

>77
都心の新築マンションで、表面利回り6%がある物件があるなら挙げてごらんよ。
ワンルーム系を除けば、ほとんどないはずだよ。
（まさか分譲価格も賃貸価格も値崩れしている品川港南のマンションなんて言うんじゃないだろうね？）
あなたの理論だと、現在マンション買っている人は、ほとんどみんな高値掴みしたことになるんじゃない?
それを根拠に、こういう個別物件を批判するのは、あまり論理的でないように思えるね。

[84: 匿名さん]

割高で収納が少なく、駅まで４分は無理だけど、
野村はうまく乗り切ったってことでいいじゃん。

[85: 匿名さん]

一般論じゃなく　現実でしょ　代々木上原の億ションが大量売れ残りだったのは・・・
利回り６％は新築物件には確かに少ないが　だからこそ　分かってる人はそういう
のをしっかり探して買うのです。４−５％でしか回らない物件に手を出すのは素人
さん。
一番良いのは、ここ数年に分譲された物件で　所有者が何らかの事情で売り急い
でる物件を　丹念に探すこと。こういう物件　実は多いんだけど　実際はキャッシュ
で買う業者が安値で買い叩いて　利益乗せて転売するケースが多い。キャッシュ
持ってる人は　そういう物件ないか　不動産屋さんに相談すると良いよ。
利回り６％確保は　今や不動産購入する人にとっては　資産価値を維持したいなら
常識中の常識。でないと　単に業者にボラれてるだけです。代々木上原界隈とか
目黒・世田谷方面のミーハー・エリアには　そういうボラれ物件が大量にかるので
せいぜい注意した方が宜しいかと。。。

[86: 匿名さん]

>85
代々木上原の億ションがたくさん売れ残ったのは、確かに事実。
それを見て、野村は分譲価格を最高でも9500万円程度に抑えてきた。
そこには学習効果が働いていると思うよ。
やはり、億ションは青山、広尾、麻布辺りでないと需要がなさそうだと。
また、6%確保が重要なメルクマールであることはおっしゃる通り。
ただ、あくまで私が主張したかったのは、
新築では6%確保が難しいということです。
新築で最新機能で5%台の利回りと、中古でやや機能が劣って6%台の利回りを追求するのと
今回の例で見られる通り、新しい物件は過去の反省を取り入れた形になることも多い。
要は、新築と中古を平米単価や単純利回りだけで比較することは
そう簡単ではないように思えます。
だから、どちらがいいかは、目的や個々の物件の魅力によるでしょう。
居住用なら前者、投資用なら後者という結論になるかもしれない。
そうすると、6%で回らない物件を買うのは素人という表現は、
結局、新築を買うのは素人という意味になり、
新築の良い部分を無視した、やや断定的すぎる表現ではないでしょうか。

[87: 匿名さん]

プラウドジェム代々木公園は販売中止なわけだが

[88: 匿名さん]

代々木上原は　大山町のプレステージや　上原のグランドヒルズが　大苦戦
ペアシティも　順調とは言えない状況ではないでしょうか？

それに対して　目白には住友不動産がガーデンヒルズを分譲するのですが
全４００戸弱のうち　何と１００戸以上が億ションだそうです
都内広しと言えども　この規模に匹敵する分譲戸数を誇る億ションと言えば
ザ・ハウス南麻布や　パークマンション千鳥ヶ淵　程度のものだそうです
やはり　高級住宅地としての実力は　目白　＞　代々木上原　なのでしょうか・・・

[89: 匿名さん]

代々木上原で億ションが売りにくくなっていることは、否定し難いでしょう。
ただ、「億ションの数が多いから高級住宅地」なのかは一概にわかりません。
例えば、自由が丘や田園調布も、億ションはそんなに出ていませんが高級住宅地です。
つまり、高級住宅地かどうかは一戸建ての状況やニーズとも関係すると思います
代々木上原でも1億円以上出すなら、一戸建ての方がいいというニーズに変わるかもしれないからです。
（逆に、品川で1億円以上出すとしても、マンションから一戸建てにニーズが変化するとは考えにくそうです。）

あるいは販売政策から考えると、
①平米単価100万円前後が相場である立地に広い土地が残っていて、
②そこに100平米以上の部屋をたくさん企画して
③高級仕様にする
というようなことをやれば、億ションは理論的にはたくさん売り出せます。

したがって、目白の住友物件が短期に売れるか、
仮に売れた場合に、周りに同じようなマンションが出てこないか、

というようなことを見極めなければならないと思います。

だから、簡単に、目白＞代々木上原というようにはならないと思います。

[90: 匿名さん]

確かに　おっしゃる通りかも知れませんね。代々木上原界隈は比較的一戸建が多い
住宅地ですし　億ションは売れなくても　億超えの一戸建はよく売れるのかも。。。
ただ　億ションの多寡が　その住宅地の高級度を測る一つのバロメータであること
は間違いないと思います。目白も代々木上原界隈も　今や普通の広さの一戸建を
建てるにも億以上の資金が必要ですから　億前後で　ミニ戸などではないまともな
物件を探すとなると　麻布青山広尾ほどではないにしても　やはり自然にマンション
が選択肢になると思います。したがって　億前後を支払う能力のある富裕層が好む
エリアでは　億ションが大量供給されても　それなりに順調に販売出来るでしょうが
それ程までには真の富裕層が好まないエリアでは　億ションが例え少量供給であっ
てさえも　売れ残るという事態に立ち至るということではないでしょうか。一般的には
代々木上原界隈は　いわゆる今人気なエリアなのですが　とはいえ　どちらかと言
えば　比較的若い層中心に人気があるため　真の富裕層の人気がそれ程高い訳で
はないのかも知れないと思いますし　それが　少量の億ションさえ消化不良を起こし
た主な原因ではないかと推察されます。実際　　皇室との所縁深く　尾張徳川家や
五摂家筆頭たる近衛家の屋敷跡地から高級住宅地として発展して来た歴史を持つ
目白の方が　代々木上原界隈よりも　由緒歴史伝統格式等の面で上だと思いますし
それ故　古くからの名家名門の資産家・上流階級層からの人気も上だと思われます。

[91: 匿名さん]

そう言えば　中目黒界隈でも　東急の億ションが随分長く売れ残っていました。
すぐ傍の　野村＋ＮＴＴの物件は　すぐ完売したのですが　そちらも億ションは
あまりない絶妙の価格設定でした。
代々木上原から中目黒界隈にかけては　近年不動産業界で注目される人気
エリアであるものの　やはりあくまでも比較的若い世代　それもファッションや
トレンド、ブランド等に関心の強い　いわゆる底の浅い新興ミーハー的俄か人気
であるため　まだまだ　本格的に億ションを大量かつ確実にさばけるだけの　真
の高級住宅地としてのブランドや名声が確立するほどまでには　まだまだ成熟し
てはいないのだと思いますし　マンションにしても　一億弱程度が　価格設定の
上限なのではないかと思います。その点　野村のマーケティングは　実に正確
かつ巧妙だと感心させられますね。

[92: 匿名さん]

やっぱ来たよ。往復はがき。
「好評のうちに完売いたしましたが万一キャンセルが云々かんぬん
以下同文」
あったりまえだろ、こんなの即完するか！＞７２

[93: 匿名さん]

>92
自分で完売って書いてるくせに。
字も読めないの？
購入客のローン審査の結果がまだ終わってないんから、
それが通らなかった場合の「補欠」を募集してるんだろ。
営業の立場からは、当たり前のことをしているだけでしょう。
購入者の立場からも、売れ残りにならないような措置をとってもらうことは、
少なくともマイナスにはならないはず。
倍率が高かったプラウド二子玉川だって、キャンセル待ちを募集しているじゃないか。
完売してないというなら、どの部屋が余っているのか言ってごらんよ。

[94: 匿名さん]

ここって　場所は微妙だよね・・・
周りは　少なくとも　威風堂々たる高級住宅地とは　呼べない感じ

[95: 匿名さん]

ホームページを見たら
全戸完売になってたよ

[96: 管理人]

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