リヴァリエってどうですか？Part14

[物件比較中さん]

新しくパート１４を作ったので、引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/363075/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分、工事完了時期:2013年12月（予定））
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分 、東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分 、南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：2LDK・3LDK
面積：64.55平米～81.47平米
売主：京浜急行電鉄 、大和ハウス工業　東京支社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[43: 物件比較中さん]

A棟からB棟はどのように見えますか？
出来ればお部屋からの画像をアップ頂けないでしょうか？

[44: 匿名さん]

>39
それは嘘というか、そういうことを言った人もいるってだけみたいですよ。

[45: 匿名さん]

>43
中住戸の場合、部屋の中から正面方向には見えません。
窓の近くで斜め方向に見れば見えますが、見える角度は部屋により異なります。
B棟からは、北東住戸の東寄りでC棟が見えやすく、南西住戸の西寄りでA棟が見えやすくなるでしょう。

写真は部屋の位置がほぼわかってしまうため、控えさせていただきます。

[46: 物件比較中さん]

ありがとうございます、参考にさせて頂きます！

[47: 匿名さん]

スカイラウンジからB棟見えるでしょうか？

[48: 匿名さん]

南角と北角が良いでしょうね。

[49: 購入検討中さん]

西角、東角も配置的にもろに気になるということはないんですかね。

[50: 匿名さん]

西もそうだと思いますが東角で言えば、角の先っぽは見えてしまいますが
奥は気にならないでしょうか。
リバーサイドと南の日差し側と両面で楽しめます。

[51: 検討中の奥さま]

いよいよ川崎未来区が動き出しましたな
隣駅の物件とどう比較されるのか
価格設定に差があるのか
お客さんはどっちに流れるのでしょう

[52: 買い換え検討中]

これまでリヴァリエを認知してなかった方々がミライクとあわせて検討される可能性もあり、リヴァリエにとってはよい効果が出るかも。

[53: 匿名さん]

モデルルーム行くにも港町通るから気になるでしょう。
もしかしたら販売ペース増えるかもしれません。

[54: 匿名さん]

ミライク

アクセスイメージに港町駅を使うのは、
ちょっと反則っぽい（笑）
多摩川の写真もスーパー堤防だしね

[55: 匿名さん]

先着順販売戸数が2戸減った。第2期6次販売(7戸)始まったね

[56: 購入検討中さん]

2戸売れたんですか？

[57: 買い換え検討中]

本契約ではなく、仮契約の段階かと思います。
毎週のように要望が入ってるようで加速してきてるようですねえ

[58: 匿名さん]

まさに年末年始の営業か
春には多少落ち込むでしょうね

[59: 購入検討中さん]

1から3月は売れるのが当たり前ですもん。

[60: 入居予定さん]

4月以後も一緒でしょ！
今でも同じ8%税金ですよ

[61: 匿名さん]

やっぱり川との一体感を感じられる中層階の北東、北西がねらい目ですね。

[62: 購入検討中さん]

消費税はマンションだけじゃないですよ

[63: 購入検討中さん]

A棟残り5戸みたい、もう直ぐ完売ですね

[64: 購入検討中さん]

A棟もうすぐ中古ですね

[65: 購入検討中さん]

中古の替わりにやすくするかな

[66: 契約済みさん]

ちなみに、A棟5戸は11月末からかわりません。
つまり、3か月間全く売れていません。

[67: 匿名さん]

Ａ棟５戸「消費税５％で購入可能（平成２６年３月３１日までに引渡しを受けられる場合）」

相撲にたとえると
徳俵に親指一本で
もう、後がない。。。

[68: 購入検討中さん]

中古の場合って税の優遇の件で、人によっては数百万違いでますか？
ローン控除、固定資産税等？

[69: 匿名さん]

雪がすごいですね。
今日の工事は中止でしょう。
しかし、暴風雪は北側には辛いのでは。
二重サッシで寒さを遮蔽できますか？

[70: 匿名さん]

この吹雪でも建物の中は工事してましたよ。
今２５階まで来てますから、上に伸ばすのはもう少しで終わりそうです。

二重サッシではなく複層ガラスです。
こういう天気の日は北も南もないような気がしますが、吹雪が当たる側は冷え方が違うのでしょうかね。

[71: 契約済みさん]

太陽出てない日は北角も南角も寒さは変わらないから

[72: 匿名さん]

北西ですが朝からパジャマだけど17畳エアコン一つで快適ですよ。
何回か引っ越したけど昨今のマンションで北だから寒いというのはないですよ。遮蔽物無いから明るいし。
平日昼間に家にいるという方は太陽あたるほうがいいだろうけど。

[73: 匿名さん]

昨日時点の状況です。
右側のが港町駅からＢ棟方面を撮った写真で、
左側のが歩道を渡ったところから港町駅方向を撮ったものです。

[74: 匿名さん]

踏み切りから撮った写真です。

[75: 匿名さん]

六郷橋から取った写真です。

[76: ビギナーさん]

この物件の割安さには惹かれるものがあるが、それなりの大きなリスクも抱えているから悩むところ。

[77: 契約済みさん]

大きなリスク？投資用ですか？意味不明

[78: 匿名さん]

写真ありがとうございます。
だいぶ高くなってきましたね。
楽しみです。

[79: 物件比較中さん]

- 売れ残りによる市場価値の下落リスク
- 周辺液状化リスク
- 多摩川水害リスク
- 場所柄、中国人韓国人リスク
- 競馬場ショッピングセンターがうまく行かず撤退されたら
　一気にダメージを負うリスク

このへんかな。市の出した液状化マップではギリギリ問題なしのエリアだったが
http://news.kanaloco.jp/localnews/article/1402040003/
こういう記事見ると、微妙だとわかる。

[80: 匿名さん]

昨年8月下旬に1階部分を作っていたので、1週間に1階高くなるペースです。
3月には29階になりそうですね。

[81: 匿名さん]

液状化や水害のハザードマップはよく確認しました。
武蔵小杉含め川崎市の東側の中では、ここは良い場所です。

４月開校の川崎市立川崎高校付属中学校は倍率７倍超と上々の滑り出し。
競馬場商業施設や京急川崎駅の商業施設、JR川崎駅北口自由通路、川崎縦貫道路の整備事業などもあり、少しずつ良くなっていくのが楽しみです。

[82: 物件比較中さん]

>81 の楽しみですってことは、A棟入居者、B棟契約者、営業のどれかということですね。
利害関係者になっちゃった人間の判断はバイアスがあるのであてにならないんですよ。

[83: 匿名さん]

どれも今より良くなる要素には違いない。

[84: 検討中の奥さま]

私は利害関係者の方の意見も大いに聞きたい。それでなくてもこの手の掲示板はネガの人の意見が大多数ですからね。

[85: 匿名さん]

ここのデイリーってオシャレ仕様になるんじゃなかったっけ？

[86: 匿名さん]

ここに限らず、掲示板の意見の大半はネガだよ。

[87: 購入検討中さん]

売れてないんだからネガの意見が正しいといえるでしょう

[88: 買い換え検討中]

化ける可能性あるから今のうち買っとけ。

[89: 匿名さん]

世間には、織り込み済みという言葉があってな、、、

[90: 匿名さん]

>ここのデイリーってオシャレ仕様になるんじゃなかったっけ？

なにそれ

[91: 購入検討中さん]

正直住宅ローン金利がどうなるかわからない今、契約するするのは怖い。
買うならギリギリ竣工前に買いたいところ

[92: 買い換え検討中]

大師線沿線は川崎も開発に力を入れてる地域だから将来性に期待もてそう。

[93: 匿名さん]

C棟着工販売に向け、京急さん何か隠してたりして。
モデルルーム解体後、入居者に価値を得る何かがあるとか。
まさかね…
大師沿線の開発は期待してても良いのではないでしょうか。
川崎市長も変わり、行政次第かね。

[94: 匿名さん]

東京に隣接した立地でのやっと動き出した再開発エリアだから今より下がることはないとは思う。ただ土地のイメージの払拭は多少時間が掛かるね。

[95: 物件比較中さん]

今後マンションは余る方向に行く中で支線の貧弱地盤側、
それも風俗賭博場至近の元工場地区に期待するのはリスクが高すぎ。
京急がイニシャルコストを抑えに抑えて売りぬこうとして、修繕積立の
クレッシェンドがきつくなってることからもわかるけど、今後は
京急、購入者がババ抜きを続けることになりそう。

現に今でもA棟ですら残ってる有り様だから、A棟住民が必死に
B棟のステマに必死なわけです。じゃないと、手放すことさえできないからね。
ずっと永住する覚悟と、人生設計の見通しがないと売却するとなったら
大きな損失を被るでしょうね。

[96: 匿名さん]

いつもいつもネガキャンご苦労さんです。

[97: 匿名さん]

さすが物件比較中さん
ババ抜きとは素晴らしい表現

どこの営業さんかしら？

[98: 匿名さん]

Ａ棟は４５５戸のうち４５０戸が売れたのだから、完売に近いと言えるのでは。

[99: 匿名さん]

完売と5戸売れ残りは全く違う。
そんなこと言ってたら、矢向のミレナリータワーズだって4戸売れ残りだから、ほぼ完売☆ですよね。竣工後6年たってますが。

[100: 匿名さん]

実際、A棟が売れ残っていることが、Ｂ棟の販売にブレーキをかけていると思いますよ。A棟が販売半年で即日完売！とかなら、もっと集客できたと思います。

[101: 匿名さん]

人気が欲しい人はよそへどうぞ。
安くて良いマンションが欲しい人はこちらへどうぞ。

[102: 匿名さん]

A棟はまだ売り切れない方が良い

丁度良い販売状況である

[103: 購入検討中さん]

どう考えも売り切れた方がいいでしょ
購買意欲下がるよ

[104: 購入検討中さん]

どう考えても売り切れた方がいいでしょ
購買意欲下がるよ

[105: 買い換え検討中]

京急本気で売る気が無いんだから仕方ないよ。

[106: 匿名さん]

けいきゅんに売らせろ！

[107: 匿名さん]

あと半年は売ってはいけない
その後、けいきゅんに売ってもらう

[108: 購入検討中さん]

半年後くらいにちょい値引きか？

[109: 匿名さん]

売れ行きがどうであれ

天井高2550mm
スラブ厚330〜340mm
DFS制振
内廊下
屋内駐輪場

このスペックで

駅目前、悪天候でも快適
充実の共用施設
多摩川の眺望
コンビニ、クリニック併設
商業施設開業予定

満足すること間違いなし

[110: 匿名さん]

でも、将来、管理費修繕費がお高くなるんでしょ？

[111: 匿名さん]

タワーマンションに住みたければ、維持費が払えることが最低条件となる。
それが心配なら、さっさとタワーマンションは諦めるべき。

[112: 匿名さん]

高スペックタワーマンションだと思います。
大林組の信頼感は大きい。
さらに土地が広いのが印象に残ります。

[113: 匿名さん]

>112

昨日、マンションのまわりにたくさんの雪だるまがありましたよ。
のどかですよ～。

[114: 物件比較中さん]

大師線沿線は再開発が盛んな地域かと思いますので将来性に期待出来ますね。しかし神奈川口構想って進展無しなんですかねえ。

[115: 匿名さん]

>114
神奈川口構想って、具体的に何を言ってますか？
羽田連絡道路のことでしたら、福田市長が自身のWebサイトや先日の日経新聞などで意欲的に取り組む姿勢を見せています。
個人的には新たな橋がなくても羽田は近いので、あったらいいなくらいで考えています。


http://www.fukuda-norihiko.com/message/

川崎と羽田をつなぐ連絡道路等の交通ネットワークの整備に向けて、関係機関と協議を進めていきます。

東京外かく環状道路と川崎縦貫道路の一本化などを進め、交通ネットワークの充実を進めていきます。

[116: 匿名さん]

＞天井高2550mm
普通でしょう。プレミアムも天井高くないのが残念。

＞スラブ厚330〜340mm
ダンパー接続の為だろうし、ボイドスラブでスカスカでしょう。

＞DFS制振
未知

＞内廊下
狭くて高級感はあまりない。

＞屋内駐輪場
普通

[117: 検討中]

特に検討していませんでしたが、スレッド数があまりに多かったので覗いてみましたが、他のスレとは少し雰囲気が違いますね。
ここは検討板ですが、検討者の投稿よりも契約者や営業の投稿が目立ちますね。
気が付くとスレッドもPart14ととんでもない数伸びていますが、内容はあまり役に立つものはなく、契約者が当物件を褒め上げて、自分が契約したのは成功だったと言い聞かせるような投稿が目立ちますね。

[118: 購入検討中さん]

営業の投稿となんで言い切れる。

[119: 匿名さん]

Ａ棟は完売してない
Ｂ棟は販売中
Ｃ棟はこれから

スレッドはPart１４どころか、まだまだ行きますぜえ。
契約者さんや営業さんもその他のかたがたも、気合いれてまいりましょう。

[120: 匿名さん]

116さん
現地行きましたか？
モデルルーム行かれましたか？

その答えは間違っています。

[121: 匿名さん]

今日大師線に乗ったが来客用駐車場に5台止まっていた。

[122: 匿名さん]

新川崎のタワマンとともに検討中。
新川崎は便利なんだけど、朝のホームの混雑が尋常ではないので、躊躇している。
こちらは勤務先にはまあ便利。
まだ時間はあるな。

[123: 検討中]

たしかにあまり注目度が高いとは言えない京急大師線沿の物件でスレッドがPart14まで伸びるのは異例ですね。
営業かどうかは断定できませんが、明らかに検討者ではない営業か購入者が投稿する割合が高いのもこのスレの特徴ですね。
私は風俗街と競馬場近い点で断念しましたが、投稿内容が面白いのでこれからも時々閲覧させていただきます。
早期完売目指して、活発な投稿期待しています。

[124: 検討中]

>>122
武蔵小杉は階段が行列で一歩も進めなかったりホームで身動きできないことも多々ありますが、新川崎のホームはそんなに混雑してませんよ。
おそらく毎朝の通勤で新川崎を利用されてない方だと思いますが、新川崎を利用したとき混雑が尋常でないと感じたとすると、たまにある電車遅延時のことだと思います
もし通常の新川崎で尋常と感じたなら、かなりの駅が検討対象外となってしまいますよ。
ちなみに川崎市内のタワーとはいえ両物件を比較検討する人は少ないような気がしますが…

[125: 購入検討中さん]

京急は早期完売目指してない。C棟引き渡しの後3年は何を言われてもゆっくりと今のペースで販売してくでしょう。
何か起爆剤となるような外的要因があれば別なんでしょうが。

[127: 匿名さん]

>>126
どこでもあることかもしれないけど、ここは数が半端ないよ。
Part14で、その割合も桁外れでしょ。

[129: 匿名さん]

フライトまで、あと一時間

そろそろ出ようかな、

[130: 匿名さん]

震度２くらいでキコキコ鳴るって建物自体は相当やわらかいのかな？

[131: 入居済みさん]

キコキコなるのは、オイルダンパーが効いてる音だと思います。

心地よい音ではないですが、逆に安心な音だと今は感じます。キコキコ音で、地震なんだとわかるくらい、揺れを感じないですよ。
住民しかわからない感覚かもです

[132: 匿名さん]

直下型地震でもキコキコと言う音なのでしょうか？

[133: 購入検討中さん]

MR行って聞けば？

[134: 物件比較中さん]

今週末構造説明会があるみたいだからキコキコ気になるなら足運んで。

[135: 匿名さん]

Ａ棟はスーパーゼネコンが社運を賭けるに足るプロジェクトでした。
社長自ら鍬入れ式に出席している事、
建築を作品として世に問う雑誌である「新建築」に掲載されたこと
でもそれは明らかです。

立地や環境については否定的な意見もあり、
最もなことも多いですし、
仕様にも時代性を欠く物がある事は確かですが、
Ａ棟は建物としての品質は問題ないと思います。

Ｂ棟もＡ棟の施工経験を活かして、
施工が進められていますし、基本的に設計は同じ
（但し、バルコニーに水廻りを強引に持ってきている区画が
ある点は心配要因）
ですから、施工面での心配は無いと思います。

それだけと言ってしまえばそれだけではありますけれど。

[136: 匿名さん]

暴風雪のときもキコキコ鳴ったのですか？

[137: 匿名さん]

バルコニーに水廻りを強引に持ってきている区画とは？
強引にもってこなければいけない理由があったのでしょうか
間取りの設計上やむを得なかったのか
それにしても135さん、よく検討されてますね。
検討するのに勉強になります。

[138: 匿名さん]

ビューバスのことだろ

[139: 匿名さん]

いっそのこと、プレミアにはオプションで露天風呂でもつければよかったのに。

[140: 匿名さん]

つまらん

[141: 匿名さん]

A棟の売れ方の鈍さに対して危機感を感じて>>135 の言う多少の無理を押した間取りの
変更（1個あたりの面積を抑えて戸数を増やす）をして尚この売れ行き。
C棟の需要はもう残ってない。

でも、B、C棟は団地扱いで管理組合も一体。

仮に、今のB棟みたいにすぐ売れなくてもいい、なんてゆるゆると売ってたら、B棟共用部の
設備は古くなってしまう。そうすると、C棟入居者は共用できると言っても自分が入居した時には
すでにほぼ数年以上経って中古劣化したB棟共用部分の修繕費もB棟住民と折半しなければならない。
さらに言えば、カラオケスタジオとゴルフ室内練習場とかC棟の共用施設予定は絶望的にセンスがない。

はてさて、C棟大丈夫かね。

[142: 匿名さん]

いや、大師線沿線の再開発で化ける可能性はありますよ。