リヴァリエってどうですか？Part14

[物件比較中さん]

新しくパート１４を作ったので、引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/363075/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分、工事完了時期:2013年12月（予定））
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分 、東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分 、南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：2LDK・3LDK
面積：64.55平米～81.47平米
売主：京浜急行電鉄 、大和ハウス工業　東京支社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[319: 契約済みさん]

川崎から歩く人ってそんなにいない気がする。
もし終電がなくなってもタクシー使えばいいし。

[320: 匿名さん]

敷地の端っこから目的地の敷地の端っこまでを最短の道路距離で測るデベがあるのに、京急は距離の測り方が余裕を見過ぎ。

A棟の物件概要には、デイリーヤマザキまで約90m／徒歩2分と書かれている。
どう考えても敷地内なので、0分だろう。

オーケーにしても約700m／徒歩9分と書かれているが、敷地の端っこから測ったら500mしかない。

[321: 匿名さん]

ここ固定資産税が高くて見送りました。
それほど収入に余裕がないので、
皆お金持ちで羨ましいです！

[322: 匿名さん]

え？そんなに資産価値が高いってこと？
なーんてね。

現段階の固定資産税なんてデベが見積もっただけ。
マンションも土地もそんなに高くないのだから、固定資産税がそんなに高いわけがないだろう。

[323: 匿名さん]

また意味不明な連投ですか。。。

[324: 匿名さん]

>323
マンションギャラリーに行って営業と話をしたり、自分の足で調べてみなよ。
真剣に検討するならね。

[325: 匿名さん]

資産価値じゃなくて、
高層マンションだから固定資産税が高いんじゃないですか？
6年目から減税がなくなってドーンと家計を圧迫するから、
買う側はそれも計算しておかないと駄目でしょう。

[326: 匿名さん]

＞317さん
実際A棟から歩いたら駅は1分かからないですが
不当景表法で決まっているので徒歩30秒とかで広告をだしたらペナルティがあるのです。

[327: 匿名さん]

京急が買った土地が安かっただけだからね。

[328: 匿名さん]

固定資産税は土地と建物の資産の評価額で決まりますよね。
固定資産税が特別高いとすれば、資産の評価額が特別高いことになります。
ところで、このマンションは土地が高くて高級なマンションでしたっけ？

[329: 匿名さん]

高いっていっても年間30万くらいじゃないの？
いくら価格が安いといっても歴史の浅いタワーマンションなんだから、
これからいつ何のお金がかかるか分からないんだし、
あんまし余裕の無い人は買わない方がいいんじゃないの？

[330: 匿名さん]

>326
Ａ棟の敷地の庇からだと駅まで13mなので、徒歩9.75秒となるところを切り上げて徒歩1分の広告でしょう。
Ｂ棟も敷地の端どうしで測れば80m未満になるので、デベによっては徒歩1分で広告を出すでしょう。

[331: 購入検討中さん]

年収低めなんですけど今日MRで資金計画出してもらったら、
毎月10万くらいの支払いで済みそうだったので、
いけるかなと思ってたのですが。
ここは最低どのくらいの年収じゃないと厳しいのでしょうか。
3700万辺りの部屋を考えています。
営業の人が平気ですって言う度に何か不安に感じてしまって…。

[332: 匿名さん]

320は間違い。
Ａ棟でなくＢ棟のロケーションページだった。。
ごめん。

[333: 匿名さん]

>331
自己資金は？

[334: 購入検討中さん]

333

1000万くらいです。
物件価格だけなら何とか…と思ったんですが、
金利上がったり修繕費やここで話に上がっている
固定資産税とかも考えたら一体どのくらい年収ないと
と思いまして。

[335: 匿名さん]

ＪＲ川崎から１６分で歩けるって。。。
競歩の選手ですか
まあ、検討者は実際に歩いてみてください。

[336: 購入検討中さん]

私達は夫婦で歩きましたけど15分で京急川崎に行けましたよ。OKの道からです。

[337: 匿名さん]

>335
競歩選手には遠く及びませんが、運動不足のオヤジがスタスタと早歩きした速度です。

[338: 契約者]

〉〉334

B棟契約者ですが、こちらは2000万ローン組んでます
修繕費の値上がりを考慮して30年間でかかる
総額（修繕費＋管理費＋ローン）から月平均15万の算出をしました
年収というより月にどの程度マンションにお金かけられるかでは？
年収同じでも子供の有無や人それぞれ条件は違いますから
主観ですが3000万ローンで月10万は甘いと思います

[339: 匿名さん]

年齢や家族構成やお金の使い方などにもよるので年収は一概に言えませんが、十数年後に金利上昇や修繕積立金増額などで毎月５万余計に払うことになっても耐えられるなら大丈夫ではないかと。

[340: 匿名さん]

物件価格だけなら何とか…と、なると不安が残りますね。
最低でも600万ぐらいじゃないですか。
400～500万ではかなり厳しいと思いますよ。

[341: 匿名さん]

ここは健康そのもの健脚自慢の購入者ばかりのようだから
医療保険なんかは加入しなくても大丈夫そうですね。
粗末なもの食って、食費も節約できそうだし

心配ないのでは。

[342: 匿名さん]

普通に歩いても19分は切る。逆にどんだけ不健康なの？
無理だと言ってる輩は実際歩いてないだろ。

[343: 購入検討中さん]

ありがとうございます。
年収は500万円台です。
これから昇給する事も含めて考えてましたが、
やはり甘いのかなと思い始めてきました。

[344: 匿名さん]

アトレの出入口からA棟の裏口まで、最短ルートで1600m。
いわゆるウォーキングが分速100mくらい。
信号に捕まらずウォーキングでスムーズに歩ければ、計算上16分で着く。
実際着いたし。

競歩の世界記録レベルだと50kmを平均時速14km（分速233m）で歩けるので、7分で着くと思う。

[345: 匿名さん]

高齢者や乳幼児のいる人、健康に不安のある人は
駅から歩かねばならないときを考えれば
やめたほうが良い物件というだけでしょ。

[346: 匿名さん]

歩きたい人は歩きたい時に歩いて、
そうでない人は港町まで電車あるいはタクシーなり使えばいい話。
こじれる理由無いけどな。

[347: 匿名さん]

逆に高齢者や乳幼児がいる方は駅前、バリアフリーなリヴァリエはいいと思いますよ。
ヨーカドーの宅配も使えるみたいだし、コンビニ、クリニックもできるし。

公式サイトの現地案内で徒歩の人は踏み切り渡ってギャラリーへ来る案内の仕方をしているので、あくまで正面エントランスから測った距離と時間だと思います。

[348: 匿名さん]

>345
高齢者や乳幼児のいる人、健康に不安のある人が、川崎駅から歩くのを心配する意味がわからんよ..
普通タクシー使うって。

>347
正面エントランスから測るから馬鹿正直。
敷地の端から端まで測るようなずる賢いデベを少しは見習ってもいいと思う。

[349: 匿名さん]

川崎から徒歩15分でも19分でも別にいい。
どっちにしろタクシーだから。
無理して歩く距離じゃないし、
歩くのが好きな人なら何分でも歩きたいだろうから、
距離あっても問題無いだろうし。

[350: 購入検討中さん]

歩きしか手段のない物件とは違う。基本は目の前の電車使うでしょ。

[351: 匿名さん]

歩きしか手段のない物件で徒歩１９分だったら、客は来ないわな。

[352: 匿名さん]

年収500万代でも昇給確実ならいいのでは。頭金もしっかり1000万用意してるわけだし。
ただ、余裕がないぶん、色々覚悟したうえでの購入になりますね。
タワーマンションは維持費がかかりますよ。

[354: 周辺住民さん]

一般的な表示では、80メートルで一分換算なので、1600メートルなら徒歩20分でいいのでは？
歩く速度なんて人それぞれだし、自分のスピードは自分が把握してれば十分ですよ。

[356: 匿名さん]

発端は、304の発言
>JR川崎駅から歩いてみたところ、実測16分くらいで着きました。

自分の足の話を書いただけなのに疑う人がいたから面倒くさい流れになっただけで、別に意味なんかないと思いますよ。

[357: 匿名さん]

みなとみらいのタワーかこちらかで迷っています。
駅周辺はみなとみらいの方が好きなのですが、
こちらは値段が魅力的で。

[358: 匿名さん]

>自分の足の話を書いただけ

だからどうなの？意味もないのに。
304が妙なレスつけるから、とんちんかんな流れになった。

[359: 匿名さん]

ケンカはやめましょうよ。

[361: 匿名さん]

ここと他のマンションで比較されている方は、
どの辺りを検討していますか？
自分は新子安です。
熊谷組の施工でかなり評価が高いです。

[362: 匿名さん]

ここは安い分ちっちゃい人間が多いのね。

[363: 匿名さん]

>362
そう無理やりネガレスしなくてもいいんですよ。
自分の時間を有意義に使ってください。

[364: 契約済みさん]

契約しました。
皆さんよろしくお願い致します！

私は仕事が夜中心なので北向にしました！
朝は寝るだけなので。
北向と南だとどちらが人気なんでしょうか。

[365: Ａ棟住人]

大師線の終電を逃した時だけ川崎駅から歩きます。

川沿いは眺めが良いので15-20分の徒歩でも私は苦ではありません。


ここに決めた理由は、


・タワーに住んでみたい
・川沿いで自然を感じる
・都心駅前のようにごちゃごちゃしていない
・眺めが良い
・お値段も手が届く範囲
・最寄駅が目の前
・通勤時間が３０分程度
・数年後に商業施設ＯＰＥＮ（徒歩５分ぐらい？）
・１駅移動すればラゾーナや映画館がある


といった感じです。

ネガも色々あるでしょうが、個人的にはとても満足しています。

[366: 入居予定さん]

安月給の自分でもタワーマンションに住めるんだ！
と思わせてくれる夢の物件でした。
契約して良かったです！

[367: 匿名さん]

北向きは昼間不在となる仕事が合いますよ。

東京駅17km圏内の駅前タワーマンションでこの価格は他にないですから、嬉しいですね。
世帯年収1000万に届かなくても住める夢の物件だと思います。
本当に。

[368: 入居予定さん]

自分は年収400万円台ですが購入に踏み切りました。
頭金があったから買えたようなものですが。
月の返済も今住んでいる賃貸よりも安いので、
本当にびっくりしています！

[371: 匿名さん]

一般的に、管理費・修繕積立金の滞納者への対応はどうするのでしょうか。

[372: 匿名さん]

差し押さえじゃないですか？

[373: 匿名さん]

a棟って滞納多いの？

[377: 匿名さん]

>371
一般的には
理事長が管理会社に請求してくれと要請（言われなくても率先してやってくれる会社が多い）
請求された滞納者は、なんとか金を工面して払う

しかし、払えない、払う気がないとなったら厄介です。
管理会社はどうにもなりませんとギブアップ
そうなると管理組合で何とかしなければならない。

最悪は「差し押さえ」かな。

>373
今から滞納者が出るようではリヴァリエは終了です。

[378: 匿名さん]

管理費修繕費は低層小規模マンションと同じくらいですね。
現在13年目で4万円を越えているので、
こちらへの住み替えを検討しています。

[379: 匿名さん]

立地の良い低層小規模マンションなんですね。ステキ♪

[380: 匿名さん]

実際、差し押さえまでしているマンションは珍しくないのでしょうか。
けっこう及び腰になっているところもあるような気もしますが、
半年以上滞納したら事務的に差し押さえをかけていいのかもしれませんね。

[381: 匿名さん]

一般論としてなら管理組合板で議論されてはいかがでしょうか。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46073/

[382: 匿名さん]

ここいいですよね！とっても気に入りました！

[383: 匿名さん]

ここいいんですけど住めても定年までだから、
将来売却出来るかで非常に悩んでいます…。
高い修繕費の時に中古で購入してくれる人が出てきてくれるか…。

また3棟もあるからそれぞれ中古物件がたくさん出てしまえば、
条件の良い部屋（上層階）を安く出されてしまうと低層は、
下げても下げても売れなかったらどうしよう…。

[384: 匿名さん]

20年後30年後を視野に入れるなら、川崎駅新川崎駅武蔵小杉駅の駅近に大量供給されているタワマンと、維持費の高くなった中古タワマンの購入希望層を奪い合うことを想定すべき。

ほぼ捨て値、くらいに下げないと売れないと思う。

[385: 匿名さん]

私は4200万円の部屋が30年後に1800万円以上で売れれば困りませんが、どんなものでしょう。

[386: 匿名さん]

30年間、維持費をケチらず、修繕だけでなく、時代にあわせたリニューアルを共用部などに行っていけば。
資産価値の低下は、かなり食いとめることは可能でしょうが。

ここはその維持費の負担に購入者が耐えられますか。

[387: 匿名さん]

で、今いくらの維持費が30年後にいくらになるんですか？

[388: 匿名さん]

維持費なんか部屋によってピンキリ。
過去にいくらでも書かれているし、ギャラリー行けば分かるようなこと聞くなよ。

[389: 匿名さん]

そういえば、クリニックモールに入る病院は決まったのかね？

[390: 匿名さん]

うーん。
堅実に新子安のパークハウスにしておくべきか…。

[391: 匿名さん]

築30年のタワーなんか誰も買わないでしょ？
永く住むと損をする。
子供がいるなら負の財産を残すことになる。
10年くらいがベストかな？

[392: 匿名さん]

>391

死ぬまでに完済出来ないの…。

[393: 匿名さん]

そうやって言い訳しているうちにマンション価格はどんどん上がっているのが現実。
買えない人の言い訳にしかならんよ。

[394: 匿名さん]

マンコミュではよく築古のタワーマンションは誰も買わないと書いてあるけど、そんな訳はないでしょ。
タワマン以外のマンションの営業なのでしょうか？

[395: 匿名さん]

人気立地のタワマンは中古でも売れるでしょうが
ここは正直微妙では?
取り柄は北側の眺望くらいでしょうか…

[396: 匿名さん]

別に築古のタワーマンションが売れないということはないのですよね。

[397: 匿名さん]

マンコミュ全体で投稿が少ないと思ったら、今日は水曜日で業界がお休みの日でしたか。

[398: 匿名さん]

こじつけ印象操作ネガは休業中

[399: 匿名さん]

タワーマンションの売却を最初から考える人は普通のマンションを検討した方がいいのでしょうか？

[400: 匿名さん]

築10年くらいで売却するならタワーでいいとおもうけど
築30年で売却なら、普通のほうが良いと思う。中古買う層は高い維持費に引きそう。

[401: 匿名さん]

築30年だと、普通のマンションはもう建て替えが視野に入ってくるので売りにくいと思う。

[402: 匿名さん]

東神奈川のサティ横の築30年の高層マンション、修繕費4万くらいだったけど、気がついたら売れてた、
やはり高層は、高いけど、中古でも魅力だ、売れる。

[403: 匿名さん]

ここ最近のマンションは30年ぐらいならまだまだ現役。
勿論それなりの値段ですが。

ただし、大前提として新築が売れ残るような立地の物件は
中古売却も手こずると覚悟しないと痛い目を見ます。

手放すときは大抵、売り手側が日限に追われます。

[404: 匿名さん]

ここは30年目の管理費積立金合計は4万どころじゃないし、東神奈川駅側と京急支線駅を
同列に見るのは、いくらなんでもお花畑すぎるでしょう。

[405: 匿名さん]

永住は厳しいと思っている時点でタワーは止めた方がよさそうな感じですかね…。

[406: 匿名さん]

東神奈川より港町駅前のほうがいい

[407: 購入検討中さん]

＞東神奈川より港町駅前のほうがいい
という人も10人に一人はいます。

[408: 匿名]

＞４０１

建替えとかの書き込み見るとほんとなんにも知らないんだって思う。建替えになることはほぼ１００％あり得ない。

まず最近のマンションなんて、長期修繕計画に基づき適当に修繕しておけば１００年はもつ。まー修繕しなくても、持つけど。大規模修繕なんて意匠的な修繕のみだから、しなくい場合にタイルが落ちることはあっても、建物が倒れることはない。
そして、建替えなんて建設中の引っ越しやら立替費用やら膨大な費用がかかるので、総会での可決はまず無理。
まれに建替えになったとしても容積率に余裕ある物件（余裕があっても費用は必ず持ち出しにはなります）か構造的に問題があって建て替えざる得ない物件のみだよ。

定年後、いつまで生きれるかもわからないのに、居住者全員が膨大な費用払っても新築にすみますか？まずローン組めるのか？
建替え決議は、形式的には５分の４の賛成で可決だが、現実的にはほぼほぼ１００％の承認が必要となる。

管理組合として建替えを検討することはあっても、建て替えを実現することは、普通はまずありえない。

[409: 匿名さん]

立て替えないって事はやはり永住しない人にとっては、
早々に売ってしまわないとヤバイですね…

[410: 匿名さん]

意味不明

[411: 匿名さん]

日常生活圏が川崎駅周辺と東神奈川駅周辺では大きく違うよ。

[412: 匿名さん]

タワーマンションなら100年は建て替え不要だけど、普通のマンションは50年くらいじゃないのかな。
それで建て替えが実現しなかったら住民が困るだけだと思う。
タワマンも百数十年経てば建て替えが必要かな。

[413: 匿名さん]

築30年以上の物件なんて欲しくない。

[414: 匿名さん]

タワーは100年？
普通のマンションの方がもつと思うけど

[415: 匿名さん]

コンクリート強度の違いでしょう。
タワーマンションは基本的に100年コンクリートですが、一般のマンションは65年のコンクリートが多いです。

http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=100%C7%AF%A5%B3%A5%F3...

[417: 匿名さん]

416
何言ってるのかわかってますか。
それって資産価値ゼロってことなのですよ。

[418: 匿名さん]

タワマンは普通圧倒的な利便性のある立地が最大の資産価値なんだけど
ここはね、、、